ジオ西宮北口 ザ・グレイス

[サラリーマン]

公式URL：http://www.geohankyu.com/grace/index.php
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：村本建設株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

3月着工予定と看板に出ていましたが、いまだ動きなし。
どなたか情報をお持ちではありませんか？

もしかして、クラウンズの完売を待っている？

所在地：兵庫県西宮市両度町1番16、3番6（地番）
交通：阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩7分
東海道本線（JR西日本） 「西宮」駅 徒歩11分
間取：2LDK～4LDK
面積：79.49平米～130.85平米

[176: 通りがかりさん]

え？どこに倉庫街が？

[177: 匿名さん]

>>176
ラーメンの匂い漂う敷地の周りを歩いたことないの？

[178: 通りがかりさん]

>>177 匿名さん

駅まで行くなら球場前線の方に出て広い歩道歩くでしょ。
ガーデンズ行くのもそう。
南側はあまり行かないよ。

[179: 匿名さん]

>>178
夜にそのルートで敷地まで歩いたことある？怖いよ。

[180: 匿名さん]

>>179

ありますよ何度も。
午前２時とかに。（笑）
全然怖くないけど？
山手幹線側のほうがたむろしてる集団がいたりして嫌だ。
だから南側は行かない。

[181: 匿名さん]

>>180
貴重な情報ありがとう。やっぱりたむろしている集団がいるような地域なんだ。
お日様の光をあきらめてカーテン閉めて生活しないといけないね。

[182: 匿名さん]

>>181

どこでもそんな場所あるでしょ。
ここは閑静な高級住宅地じゃないし。
でもラーメンのにおいとか倉庫街とか夜道が怖いとか嘘は良くない。
カーテン閉めて生活する必要もない。
いたずらされたり覗かれるような立地じゃない。
山手幹線がちょっとうるさいから夜は窓閉めたほうが落ち着けるけど。
駅周辺・ガーデンズ方面・昼間の南側は全く問題ない。
持ち上げる必要はないけど嘘で貶めるような真似は止そうね。

[183: 匿名さん]

>>182
とんこつラーメンの匂いはするよ、風向きによるけどね
排気筒が店の建物南側からジオグレイス敷地東南角の屋上まで引いてある

[184: 匿名さん]

>>182
閑静な高級住宅地じゃないのに280万/坪の高級マンションを売り出すわけだ。

[185: 匿名さん]

>>184

値段は正確に知らないけど坪280なら凄いと思います。
今の西宮北口が変に高騰しているのは確か。
これが相応しいとは思いません。
でもいい加減な情報で貶めるのはダメでしょう。
だから反論したまで。
あしからず。

[186: 匿名さん]

>>180
ほんとうに夜に敷地まで歩いた？
最短で球場前線から敷地に行くためにはイトーピアの東側か芸文の西側を歩くことになる。
どちらも夜は人通りの少ない薄暗い道だよ。

[187: 匿名さん]

>>186

しつこいなあ。
何度も歩きました。
駅から球場前線の歩道に降りてジオタワーやラピタスの南を歩き道渡ってジオウェリスと両度公園の間を南に行く。
人通り少ないけど別に怖くありません。
そんなこと言ったら駅北側や閑静な住宅地はもっと人通り少なくて道も細くて見通し悪いよ。
怖がりさんなら諦めてどっかからタクシーのったら良いし。
あーあ疲れた。
ばいばい。

[188: マンション検討中さん]

山手幹線沿いではここらの雰囲気は確かにあまり良くない。
球場前線とのコントラストはあきらかだ。
とはいえ、駅近やガーデンズ、芸文近くの高級マンションの需要はあると思う。

[189: 匿名さん]

>>188
難しいと思う。
駅近のタワーの中古の方が資産価値ははるかに高い。
9000万のお金を動かせる人でどうしても西北にこだわるなら現在企画中の本当の駅近物件を待った方がよい。

[190: 匿名さん]

>189
どこのこと？

[191: 匿名さん]

総戸数が４０戸とは、なかなかこじんまりした感じのマンションという感じです。
大規模マンションは苦手という人にとっては良いと思います。

価格がまだ出ていないので何とも言えないですが、
ジオなので相場よりも少し高めになるでしょうか。
ブランドマンションなので、相当な価格帯化もしれませんが
駅にも近いので住めたら良いなと気になります。

[192: 匿名さん]

>>191
100平米で8500万らしい

[193: 匿名さん]

何階でですか？まさか１階？

[194: 匿名さん]

>>193 匿名さん
上の方の書き込み読んでないの？
ここはジオでも高額物件のグレイス

[195: 匿名さん]

>>194
面積広めで坪単価高めでなかったら叩かれることもなかったのに

[196: 匿名さん]

高級物件なので設備もハイグレードで、エアコンは天井カセット式になるようです。
しかし天井カセット式のエアコンは高額なメンテナンスコストが必要で、修理が難しく交換になるケースが多いと聞きますが、大丈夫でしょうか。
寿命で取り換えの際はクロスも張替えなければならないようですが、業者を紹介していただけるのでしょうか。

[197: 匿名さん]

グレイスは高級シリーズなの？
クラウンズと一緒でなんちゃって高級風？！
ちゃんとしたのはジオグランデだと思うけど、

天井カセット式エアコンのメンテナンスを気にする人は買わない方が良いでしょうね。

クラウンズよりは良さそうだけど、両度町なのに驚きの価格ですね。

[198: 匿名さん]

>>196 匿名さん
天井埋め込みエアコンは本当かなあ？
普通だったら天井高さを30センチ高くする方を採用するでしょうね。それともキッチンの天井を低くしてその中に入れてるのか？

[199: 匿名さん]

>>198
キッチン上のエアコンはほとんど効きが悪い
メンテも管理会社経由で高くなる

[200: 匿名さん]

もうすぐ販売開始ですがどのぐらいの価格でしょうね？

[201: 匿名さん]

>>198
天井埋め込みエアコンを標準実装する場合、リビング・ダイニング（LD）の天井の一部分を下げる必要がありますが、天井の全部を下げるようなアホな設計をする人はいませんよ。
また、LDに面するキッチンの天井に、天井埋め込みエアコンを設置するような愚かな設計も在りません（そんな設置では、LDにエアコンが効かなくなりますので‥）。

メンテに関して言えば、管理会社を通さなくても専門業者（例えば、お掃除本舗）に頼めば、キッチリやってもらえます（下記URL参照）。
http://www.osoujihonpo.com/house-cleaning/aircon/ceiling-mini.html

確かに、一般的な壁掛けエアコンに比べれば割高な料金ですが、その程度の金銭を勿体無いという人は、そもそも高級マンションに住む資格がありません。
東京都心は言うまでもなく、関西でも一定以上のレベルの高級マンションでは、天井埋め込みエアコンの標準実装は当たり前ですよ。
交換も同一メーカーのものであれば、容易です（その機種が現存していなくても、必ず後継機があります）。

なんちゃって高級マンションというか、業者のボッタクリ利益でウハウハの、単なる「高額マンション」では真っ先に削ってしまう設備ですが‥
ちなみに、LDにどんなに上等の家具・調度品を並べても、貧乏臭い壁掛けエアコンでは空間が貧相に見えてしまいます。

[202: サラリーマン]

室外機はどうなるんですかねぇ？
ベランダが極小なようなので、こちらもすっきりだといいんですが。

[203: 匿名さん]

>>201
まさか天井カセットを付けようと？
それこそLDにどんなに上等の家具・調度品を並べても、貧乏臭くなります

[204: 匿名さん]

>>202
配管ダクトまではセットしていないと思いますよ。
建物の斜め前にはとんこつラーメン屋の太いダクトがあるような地域ですからね。

[205: マンション比較中さん]

本当のところ幾らで販売されるの？
確かな情報が知りたい。

[206: 匿名さん]

ジオクラウンズは現地にいくと安い賃貸街でずっこける物件はだったが、ここも同じことになるのでは。ハイソ間からは程遠いのにこの値段、この広さ。設備や見た目じゃなくて植栽など充実させないと。。

[207: マンション比較中さん]

>>206
多分まだグーグルで見れると思うが、以前の社宅は南側を本当に隙間なく植樹していた。現地を歩いてその理由がよくわかった。充実ではダメで隔離するぐらいの気持ちで植栽しないとプライバシーが守れないんだろうな。

[208: 匿名さん]

>>207 マンション比較中さん

これか。前はゆとりあったのね。

前の道は普通の道だからプライバシーはここに限って酷いわけではないとおもうけど、お値段考えるとゆとりほしいよね。

外壁か植栽の壁→高木→植栽の壁→個人の庭→個人のテラス→窓ぐらい。

幹線道路から3階以上も見えそうだし。北側も見下ろされポジションだから、立体駐車場ではない形での配慮がほしいね。

1階が植栽超えたらテラスでは一階は誰も買わないような。

ただ、デザインを見る限り厳しい気はする。

[209: 匿名さん]

>>208 匿名さん
前の道は普通の道なんだけど道沿いの景観がねぇ・・・・。
グーグルで見たらあちこちにスプレーで落書きしてあった。

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん

前が商業施設の裏手だから、景観は厳しいね。基本裏通りなので魅せることを前提にしてないし。建て替わるまで無理かな。

マンションはむしろ前にせり出してくるんじゃない？

[211: 匿名さん]

南側の大きなテラス戸から外を見るとこんな風景か

[212: 匿名さん]

100平米で8500万だった？
そんな金額出せる人なら駅近のグランドメゾン千歳町の方がまだいいんじゃないか

[215: 特命]

>>212 匿名さん
8500万円くらいならグランドメゾンの80平米台くらいしか買えないね。

[218: 匿名さん]

なんか営業さんがいっぱい出てきましたね。
ネガティブ画像の貼り付けは西北の他物件の営業の方でしょうか。
グラン千歳町の方は露骨に客引きされてますね。

[219: 匿名さん]

[No.213～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。
・住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため
・個人を特定した中傷のため　　管理担当]

[220: 匿名さん]

近くにもう一つ公園ができるみたいです。

[221: マンション検討中さん]

公園は、どこに出来ますか？どれくらいの規模ですか？

[222: 匿名さん]

>>212 匿名さん

これ、ステマなのにさくじょされないですね。
ステマを指摘する書き込みは消されてますが、ステマオッケーはマンコミの方針ですか？

[223: 匿名さん]

物件を選ぶ参考になるからでは？

[224: 匿名さん]

夙川と西北はニーズが全く異なるから、何の参考にもならないかと。

夙川は昔住んでたが、特急は止まるが買い物と病院が弱い。駅前は廃墟のような店舗撤退中のダイエーと小さいコープ、駅中のコンビニサイズの成城石井しかなく、駅前で生活は完結できないのが惜しかった。買い物は苦楽園口、西北、JR芦屋に車でみんないってる。徒歩は無理。

ま、便利な御影芦屋川で、岡本住吉芦屋未満、西北や塚口駅からは程遠いという感じ。

そのグランドメゾン千歳町は大通り沿いで閑静な立地でもなく、買い物も何もないところだからジオとかぶらないでしょう。駅が近いだけ。何かできる予定でもあるのか？

[225: 匿名さん]

西宮に長年住んでるものからするとやはり両度町のこの場所でこの高級感と価格帯っていうのが違和感でしかないです...

どのような方が購入の検討をしているのかとてもきになります

また西宮北口は住んでてとてもいい街ではあると思うんですが、前スレでもいってたように ここまで高騰しているのは不思議と感じます

[226: 地元民]

いつまで昔の思い出に浸ってるのですか…再開発で西北南部は変わったのですよ。もう球場もサティもありませんからね。

[227: 匿名さん]

風景が変わっても中身は変わらないよ！

[228: 匿名さん]

中身が変わらないのはあなたの脳内だけ。

[229: 匿名さん]

昭和の北側、
平成の南側、
時代の流れがわからない人はかわいそうだね。。

[230: 匿名さん]

本当の価値がわからない人間が、業者が作り出した価値のない幻想を高値掴みする。
需要と供給がマッチしていいじゃないか。けど、話が違うと後でピーピー喚くなよ。

[231: 匿名さん]

新築物件の場合は高く売る仕掛けがあるが
中古市場においては買い手の厳しい指値が入る。
クラウンズの失敗を考慮しない値付けなら
買った人は不良資産を抱える事になるよ。
西宮をよく知る者として昨今の西北人気は違和感
がある。サンプル数2000程度でのランキングで
何が分かるのか？と思うね。

[232: 匿名さん]

>>231 匿名さん
数学で確率を学んでないのか？？選挙の出口調査がほぼ正確なのはなぜか考えたらわかるだろうが。

[233: 匿名さん]

選挙の出口調査は投票した本人に誰に入れたか
直接聞いた結果なので、正確なのは当たり前。
広い関西圏で、どこに住みたいか？なんて
聞く場所等、恣意的になんとでもなるわ。

[234: 匿名さん]

>>233 匿名さん
はぁ…。広い関西圏でも行ったこともなければ見たこともない場所に住みたいと挙げるバカがどこにいる？恣意的になんとでもなると言うならどんな調査でも無意味だということになる。

[235: 匿名さん]

住みたい街アンケートは、乗りたい車ランキングみたいなもんだろ。
夢と現実は違うんだよ。
そしてイメージするのは車なら最上級グレード。西北ではもはや中古でしか手に入れられない。

[236: 匿名さん]

すごい前スレでラーメン屋の匂いがきになりそうって書かれてたけど、全然気にならなかったですよ。

まあまあ、価格 お高い…いや、高すぎるけど 、駅2wayはやはり良いんでないでしょうかね

[237: 匿名さん]

9000万近い出費になるんだろう
その金額の購買層が車を持たないなんて考えられない
住戸数40戸で駐車台数30台ということは10戸は車を持てないわけだ

[238: サラリーマン]

>237さん

タクシー/レンタカーを使えばいいのでは？

クルマを所有するコストと比較すると、相当贅沢な使い方ができます。
個人的にはクルマ所有派ですが。

[239: 匿名さん]

>>238
このマンションを買えるような層がレンタカー？
車のコストの損得を考えるような層じゃないよ
イズミヤに行くのも車、山手の喫茶や西の方のめし屋に行くのも車だよ

[240: 匿名さん]

>>238
レンタカーって・・・
ここの客は世帯年収1800万以上だろう
1世帯で2台あってもおかしくない
先週の家族に乾杯はロケ地が西宮だったけどベンツのおばちゃんがあめふでランチと言って通り過ぎて行った
販売先はそんな連中を対象にしているんだろうけど立地や計画があまりに安っぽすぎる

[241: 通りがかりさん]

ここの東側のタイムズにマンション建つ予定で、その東側には住友銀行社宅が建設中だから、両方完成したら両度町の再開発もほぼ完了かな。

[242: 匿名さん]

>>241
1300坪の敷地に110戸という社宅の規模がすごいですね。
駐車場に建つマンションは、前が公園で価格も標準らしいので、ジオはますます浮き上がった存在になってきましたね。

[243: マンション検討中さん]

両度公園以外にも公園ができるのですか？

[244: 匿名さん]

>>243
公園ができるとしたら銀行社宅が開発面積が大きいので市に提供する公園が出来るかもしれません。
いずれにせよジオ・グレイスからは見えない位置です。

[245: マンション検討中さん]

グレイス横のタイムズがマンションと公園になる情報はどこにありますか？

[246: 匿名さん]

>>245
タイムズに公園は出来ないと思います
あとは市役所で聞いてください

[247: 匿名さん]

このマンション横の土地はいつ頃開発されるんでしょうか？

[248: 匿名さん]

あまりに高齢者になって車に乗れなくなったらタクシーを検討します。70歳以上でしたっけ？1年更新になるんですよね。←記憶違いならすみません。

1年更新になったら返納して、タクシーにしようかな。それとも1年更新でもがんばろうかな。そう迷っています。

マンション名は「にしきたグレイス」なんだそうですね。ひらがなで「にしきた」と書くとかわいいです。

[249: 匿名さん]

>>248
75越えてツマガリまで買いに行ってる方多いですよ。

[250: 匿名さん]

なかなかこのスレ盛り上がらないですね。笑
今日現地見てきたので写真貼っておきますね。
となりのとなりの社宅はもう一階の鉄筋組んでました。(という要らぬ情報置いておきます。)

[251: 匿名さん]

やっぱり山手幹線から1本入っただけで、騒がしそうですし、窓開けても精米所とオートバックスくらいしか見えない部屋に1億は高すぎるのではないかと…

[252: 匿名さん]

え、全然安いっしょ。

[253: 通りがかりさん]

昼間はそれなりに交通量あるが、夜は大型トラックなどは43号線か171号線を通り山幹はあまり通らないせいか、かなり静か。

窓を開けてもオートバックスやエディオンが見えるだけなので眺望は期待できないが、いかんせん駅近物件なのでそこは目をつぶらないといけない。

立地の良さと人気地区で大幅な地価下落はしないであろう土地なので、そこを評価するかどうかだろう。

[254: マンション比較中さん]

駅近物件という分類にギリ入るんだろうけど、それでも所要時間7分ってビミョー。せめて5分以内の物件とかなら眺望や間取りの気に入らないのも我慢して立地の良さを最優先しようという気持ちになれるんだが。
ここの場所で何かを妥協して高い販売価格で購入しようとする人ってそんなに現れない気がする。

[255: 匿名さん]

徒歩五分は今後まず出ない
場所がほぼない
でたらとんでもない値段になるか劣悪な場所しかない
利便性と資産価値だけなら中古ジオタワー一択

[256: 匿名さん]

グレイスとはいうものの>>250さんの画像見れば高級物件が建つ場所じゃないのは明らかです。
部屋の広さは100平米前後が最多販売区画なのに駐車場も全戸分用意されてないそうです。
いままでの書き込みによれば8500万ぐらいになるそうです。
しかも学区は平木小・平木中。
まさにドブに金を捨てるような物件です。
西北にこだわるなら>>255さんの言うジオタワーの方がよっぽどマシですよ。

[257: 匿名さん]

学区っていうのは、お子さんがいらっしゃる家庭の方がきにするのでしょうか？
ヤマカン挟んで南側だと深津地区になるので、平木小は遠いですよね。

[258: マンション検討中さん]

>>255 匿名さん
中古なんて眼中にないんですけど

[259: 匿名さん]

確かにここは窓を開けたらオートバックスしか見えないけど、日当たりは良いのでそこは良いなとおもいました。

さらに東側はマンションが2棟建つしマンション群の一つとなればまだマシかな〜(高級マンションが〜とかは考えてません。。)

ジオタワーは確かに駅近でとても魅力的です。人気が高いので市場になかなか出てこないのも確かです。。

西北5分圏内はマンションが建てれるような場所はもうどこにもないですね。駅近が良ければ違う駅を探される方が良いかと思います。

[260: 匿名さん]

>>258 マンション検討中さん

中古が貧乏って素人丸出し

金があるから新築ではなく
金があるから住居としても資産としても最上の選択をしたいんですよ

あたりまえだけど
設備なんて一式かえるからね

共用部だって
築10年以内ならリーマン前の方が
よくできるんだよ

[261: マンション検討中さん]

金があるから住居としても資産としても最上の選択をしたいんですよ

金持ちはそんなつまらないことこだわらない。
最上の選択じゃなかったと思ったらポイ。
資産価値やどうこうを1億2億ぐらいで頭を悩ますのがロス。

[No.258～本レスまでの、一部テキストを削除しました。管理担当]

[262: マンション検討中さん]

選択する前にここやプレミストが最高でないことぐらいきづかへんって。爆笑

利便性命の大衆向けのターミナル駅の大衆マンションを新築プレミアムのせて実需で買いあさって一億二億をポイポイ〜ってどんだけ成り上がりのアホやねんな。最高っす。

無理して妄想してもお金持ちの限界がその辺りってのは可哀想やの。ニュータウンか新興開発地しか土地のイメージもないんやろ。ええとこのええ土地なんかもう出尽くしとるがな。ヴィンテージマンションってわかる？笑

まあ、当方のような数億の資産しかないリーマンの貧乏人は西北は資産としても実需としても興味ある。ただ、こんな物件は買わないねえ。高いし遠いし環境悪いし、見たらわかるやん。ジオタワーも立地は良くてもタワマンとしては三流の出来。その程度しかわかりませんわ。

ヴィッツにフルオプションつけてるのを高級車と思うようなマインドセット、さすが一億二億ポイポイちゃん、格が違う（＾∇＾）

[263: 匿名さん]

>ヴィッツにフルオプションつけてるのを高級車

わろた。

ヤンキーがあぶく銭で
安い車にリアウィングつけたり、
ダサいインテリアをオートバックスで
買うのと同じやね、ここは。

261に会ってみたい。

[264: 匿名さん]

ヴィッツが可哀想だ...

この近辺の開発ってまだまだ続くのでしょうかね。

[265: マンコミュファンさん]

ジオタワー評価する人多いがそんなにいい？タワマンは十数年経てば修繕費が莫大にかかるし、駐車場は立体がほとんどやし、間取りが使いにくい部屋が多いし、駅近以外にメリットあまり見出せない。

[266: 匿名さん]

ジオって価格帯と建物的なことや設備、仕様のグレードはあってるんでしょうか？高くても建物自体が相応のものなら文句はないのですが、このマンションは高級向けなので気になるとこですね。

[267: 匿名さん]

中古の良い物件みつけた方がええんとちゃう！

[268: 通りがかりさん]

こういうターミナル駅は資産面と居住性なら駅近のタワーがいいだろう。

資産面では、こんなマンション乱立地域で利便性重視の場所たと駅は人気でも駅から少しでも離れると資産価値の下落は早くなるので不利。ジオタワーなら確実に資産価値のメリットの方が修繕費の高さを上回る。固定資産税も安い。ここは小規模だからタワーとあまり変わらないのでは。

居住性では、駅から10分離れても環境はほぼよくならないし、タワーでないと眺望と騒音の問題が解決できない。駐車場や間取りは我慢するしかないが、南側の非タワー物件でそれが大幅に改善されるとも思わない。

西北でここのように駅距離はそこそこでだが売値が高すぎて資産価値が微妙で、眺望やプライバシー面が微妙な高価格の低層マンションって、どこに需要後あるのだろうな。

クラウンズか失敗してるが二の舞ではないかな。

西北なら駅前タワーやヒルズ甲風園の駅近。せめてラピタスやジオウエリスを買うね。環境重視なら芦屋川や夙川で駅10分程度を低層を選ぶ。

西北で駅近の必要がないなら安いとこでどこでもいいんじゃない。ジオガーデンズなんて今思えばお買い得物件。もちろん地歴や設備はアレだがね。

[269: 匿名さん]

>>263 匿名さん

うまいこと言いますな。
精神的にヤンキー的、そうかもね。

タワマンのような
眺望やプライバシーが保てる部屋で
使って意味のあるfixed窓を
前が商業施設の駐車場裏の道につけるなんて
逆効果もいいとこだしね。

バルコニー半減させるためとしか思えない。
ヴィッツのリアウィングとしか思えない。

それをありがたがる、しかも新築で。
出自は変えられない、悲しいことだ。

[270: 匿名さん]

俺も西宮北口に関しては駅の近くでこそその価値があると思う。こういったターミナル駅の利便性を享受することがここが人気な理由なんだし。
閑静な駅から離れたとこなら、苦楽園方面の方が良いわけだし。そういった意味では駅前のタワーマンション群はやっぱり、良いよ。中古価格も物語っているし。

[271: 匿名さん]

駅5分は商業施設で煩いし、駅から10分離れても171と山手幹線と高速とJRにぶつかるから結局煩いんだよね。南北に位置しても今津線が走ってるから、ほんと限られてる。

はやくタワマンできないかな。

[272: 匿名さん]

西北は結局、西宮ガーデンスを核にした阪急のイメージ戦略が功を奏しているだけ。交通要所な駅だけにその便利さを他物件より優位に保つ場所じゃないとあまり価値がない。それこそ徒歩10分以上のところなんてメリットが激減。まだここは7分だし、今ある物件ではギリギリ選択肢に入る物件！？
そもそも騒音とか大気汚染とかなんかは多少目を瞑れる人じゃないと交通便の好立地エリアには住めんよ。希望優先事項を絞らないと！

[273: 匿名さん]

じゃあこの物件の価値あることって何だろう？
駅から7分
南側は店舗の裏側の壁
駐車場少ない
施工は一度倒産した奈良の業者で阪急お抱えの竹中ではない
学校は小中とも平木
高級物件で広めで高い

[274: 匿名さん]

ここが5000〜6000万の物件ならこんなに叩かれることなかったのに

[275: 匿名さん]

一階で6000オーバーらしいですね