海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

海老名 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://ebina412.com/

所在地：神奈川県海老名市上今泉字蛭沼2046番5他（地番）
交通：JR相模線「海老名」駅徒歩9分
　　　小田急線・相鉄線「海老名」駅徒歩11分
間取：3LDK・4LDK
面積：67.02㎡～83.38㎡
売主：株式会社サンケイビル　名鉄不動産株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
海老名ザ・レジデンス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　
https://www.sumu-log.com/archives/3312

[3819: eマンションさん]

ビアメカ跡地と値段も変わらんと思うし

[3820: 通りがかりさん]

>>3819 eマンションさん
ビアメカと価格は変わらないんですか？
後２年は先なんで、かなり安く売り出されると思ってました。

[3821: 匿名さん]

2年後でエビミラより駅近だから、本来は若干エビミラに上乗せした価格で行きたいはず。
ただ1000戸捌くこと考えると、お買い得感を出す必要もあるから、結局、エビミラ並になると予想。

[3822: マンション検討中さん]

いやいや私も検討が皆さんよりでおくれているかもわかりませんが訪問しエビミラの新築や中古要望に対し(スペックからしたらもう少し安ければ候補）地元不動産屋さんやコンサルさんがまさに
3817
3820さんの話されており
将来に転居の可能性があるならか少なくともエビミラについてだけは大きな価格低下＝価値低下が予想されると明言されていましたよ。

西口の立ち上げ期で価格がスペックや立地の割りに高かったことやピアメカの巨大マンション計画が公表されたことが大きいとのこと。見た目も存在も大規模系も消されてしまうこと　とのことです。

立ち上げ期うんぬんはわかってませんが南側に(しかも近距離ですか?）海老ミラを越える巨大マンションがこれから建つというのはネガになりました。でも不動産やがおうように数年で３０００万前半までなるなら選択として悪いマンションではないと思いました。

初期の４０００万台ミドルは不合理な値段に思い、もっと近くてららぽが普段使いでき価格も抑えたプラウドとかがよいと思いました。悩みます。

[3823: マンション検討中さん]

さすがに価格は押さえてくる予想をされていましたよ。住みたいかどうかは別にして新築販売価格が維持されるのはタワーのみ。
現にららぽーと横群はえきちかで
メイン３０００万台では
駅近は標準査定上は１分１００万以上なりのの価値は一応あるようです。

[3824: マンション検討中さん]

>>3820 通りがかりさん
リーフィアまでが価格高騰のピーク、

そこから国内市況、海老名市場から下降に入る予想。ここまででも過剰といわれつつもピアメカ跡の供給は海老名マンション市況を破壊させるほどの新築供給です。グレーシアはタワーでもちょっと停滞感があります。

[3825: マンション検討中さん]

私はエビミラ住民ではなく近くの物件を検討中の者ですが、＞数年で３０００万前半だったら即決でエビミラ買います（笑）
海老名の周辺相場から言って、数年なら安くなってもせいぜい1割程度でしょう。
エビミラにはビアメカには無い駐車場100%の強みがあり、また遠いと言ってもあくまで比較論であり絶対的な徒歩圏内です。
ビアメカ跡地はマンション好況時期での高額落札でしょうし、オリンピック需要が終わっても災害復興や再開発需要で10年以上は建設費が大きく下がることは考えられず、元々薄利のマンション事業、儲からないなら着工時期を先延ばしにするか、大幅な計画見直しをするのでは無いかと思います。
個人的には価格はグレーシアーエビミラの間で設定されるのではと予想しています。

＞ららぽが普段使いでき価格も抑えたプラウド
グレーシア（タワーじゃない方）の間違いではありませんか？

[3826: 匿名さん]

>>3825 マンション検討中さん
マンション事業は薄利じゃないですよ？
暴利と言って良い。
ここ最近のマンションはローコスト。
マンション全体で売れない状況は続いていますので、
台風での報道もありビアメカ跡地のマンションはエビミラよりは下げてくるのでは？
ハザードマップで洪水の可能性もありますので。

[3827: 検討者さん]

たしかにここにきて西口側で新たに
１０００戸超マンションはすごいですが具体の着工になってるんですね？
ららぽーとの北東近接にプラウドやパークホームズなどの
中規模がいくつか出てて、目立たないですがスペックもよく価格も抑えきみなのがありました。もう完売のようですがこのあたりのもよいと思いました。

[3828: 検討者さん]

>>3825 マンション検討中さん
全体や中古の値が落ち着いたものは安定しているでしょう。
エビミラ?や新築、これからの海老名でも１割しか下がらないのはかなりプラス側の見方に思います。ちなみに３０００万前半までは直線的に下がりそうと見解されたのは○鉄道系の海老名店長さんでした。あくまでエビミラの中古相場としてです

[3829: 検討者さん]

>>3825 マンション検討中さん
新築はデベロッパー利益や販売経費などが相当にのってるので買った瞬間２０％位は普通には下がります。
いずれにしても中古として市場にさらされると実力の値段になるのでそれをみまもるのもよいとおもいます。
新しい感がいるならリフォームで全壁紙くらいやっても１００万届かないです。あるいリフォーム済み物件とかはある程度の築年数物件なら一見新築と同じにはみえます。
しかも海老名はこれまでとこれからの状況が変わってくるのではというにが皆様のご指摘ポイントでは?

駅直結のビナマークス４Lが昨年５０００万→今年４０００万とか

[3830: マンション検討中さん]

＞＞3826 匿名さん

マンション事業の薄利については業界OBの三井健太氏が記事にしています。
https://www.sumu-log.com/archives/17006/

この中で粗利益ベースで20％、販売経費を除くと10％程度が利益と書かれていますが、デベの知人に聞いたところほぼ当たっているとのことです。

こちらの記事にも10%とありますね。
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/khiraga/20140922-00000001

何%の営業利益を"ぼろ儲け"というか、業界によっても違うのでしょうが、一般的には下記ランキング上位企業を言うのではないでしょうか？
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/khiraga/20140922-00000001

[3831: マンション検討中さん]

＞＞3830です。

失礼、最後のリンクを貼り間違えました。
https://www.stockclip.net/markets/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E4%BC%81%E6%A5%AD...

[3832: 周辺住民さん]

＞＞3829 検討者さん

>>買った瞬間２０％位は普通には下がります。
普通ってなんですか？立地や条件で変わってきますよ。15年前のビナマークスの新築と中古価格の差を知っていますか？貴殿が相場感や売買経験無いのが丸わかりです。

[3833: 購入経験者さん]

＞＞3829 検討者さん
同じ階数・間取りで比較しないと意味が無いよ。
確かに海老名の相場は周辺に比べて高いけど、今後がどうかなんて誰にも分からない。
東日本大震災の時も湾岸エリアの物件は下がると言われたけど結局上がったしね。

ビナマークスの価格参考まで。
号室 参考相場価格 新築時価格 想定賃料 間取り 専有面積 主要採光面
2101 4,217万円 4,214万円 13.1万円 4LDK 82.64m2 南
2102 3,744万円 3,631万円 11.9万円 3LDK 73.12m2 南
2103 3,967万円 3,792万円 12.5万円 3LDK 76.36m2 南
2104 3,967万円 3,793万円 12.5万円 3LDK 76.38m2 南
2105 3,371万円 3,315万円 10.7万円 2LDK 67.05m2 南
2106 4,584万円 4,555万円 13.9万円 4LDK 89.34m2 南

[3834: 匿名さん]

仮に4LDKの新築価格5,400万（諸経費含まず）を約10％ディスカウントの5,000万で売られていたとする。
現在賃貸で出ている13階4LDKの18万を採用するとグロスの利回りは4.3%という計算。（管理費・修繕費・固定資産税引いたネットは3%強？）
投資物件としては厳しいが、居住することを前提で購入して、いざという場合に最悪12万で賃貸に出してもトントンと考えるなら適正価格なのでは？

[3835: 通りがかりさん]

エビミラスレ人気ですね。皆、もう少し安ければ買いたいのかな。新築は残り3戸。

これから相鉄JR直通やave新店の建設など、海老名自体の魅力も上がり、駅から徒歩で行ける距離、小学校も商業施設（ららぽ）も近いエビミラは、なんだかんだ価格は大きく下がらず、むしろあの時かって良かったおけばと思える物件だと思うけどな。

[3836: ハザードマップ大注目！]

今後は下がる方に100メセタ。

[3837: 匿名さん]

海老名もかなりヤバイ地域だからね。
湾岸のタワマンとか比較にならないくらい。
マンション価格はオリンピック後に相当下がるみたい。
利益受給者は、本当の事は教えてくれない。

[3838: マンション検討中さん]

下がる的見解が少しでると(それなりに客観的かなとは思いますがすぐはさがらないでしょう、ただし新築プレはあるとおもう）
ここは
下がらない必死度が満載のようなレスになりがちですな。リーフｨアとグレーシアとあわせてみてますがそこがちがう。既契約の方?
　どっちにしても中古は需要が決めるので。

[3839: マンション検討中さん]

>>3832 周辺住民さん
だから一般にとしてます。
全部海老名でないですが３回売り買いしています。２回新築、１回中古です。

[3840: マンション検討中さん]

>>3836 ハザードマップ大注目！さん
住んでしまうといろいろ正当化しないといけないのは自身の経験からも理解はできます。。ただ売る時期やすみ方によって額面が大きいのでトータルで価値ある物件がよいです。エビミラは海老名住人系からの買い換えでは少し魅力がないかな・・

[3841: マンション検討中さん]

エビミラに関しては私も下がる方に１０００
西開発初期のころはモデルrいきましたがそれでも存在性が多少ありました。でも力以上にちょっと高いかなと思いました。
グレーシアやリーフｨアは高いけど妥当、パークhなども妥当な感じがしました。
長谷工のことなど何も言ってなかったと
思いますがさすがに同種のさらに大型系
５００棟のウイングが２つ、スケールメリットでなにがししかけもあろうかとおもいます。がこれはエビミラの資産性には不利だろうね

[3842: マンション検討中さん]

>>3815 eマンションさん
詳細は載せませんが新築価格下げていました。ね。中古にあわせて?あるいは言い方かえれば、当選とか還元とかいえば　okなんでしょうかね・・

[3843: マンション検討中さん]

>>3842 マンション検討中さん

INFORMATION
2019.10.15
販売価格表の公開は終了しました。

となってました。解禁?
価格はのせない方がよいです、いろいろあるので。

[3844: マンション検討中さん]

(検討中の方むけネタですみません）
４LDKがモデルルームで使った全ての家具つきにしてくれるようです。せまめですが引き戸をフレキシブルに使うと広がるかも。

[3845: ご近所さん]

＞＞3839
「普通」とか「一般」はデータで50%以上のエビデンスを提示した上で使ったが良いですよ。
そうじゃないと・・・
＞「普通は」という口癖から性格が分かる心理学
https://newstyle.link/category58/entry1979.html

[3846: 通りがかりさん]

まぁ、なんと言ってもエビマラまでは普通に徒歩圏内でそんな駅近と魅力変わらなし。
この車社会で駐車場100%は必須だろーなー

タワマンの欠点が台風19号の影響で浮き彫りになってるし、今後はエビミラ的なマンションが需要としては大きくなると予想

[3847: 通りがかりさん]

>>3837 匿名さん
そりゃ下がるでしょ。
落ち着いてから買うのは当たり前ですよ。海老名駅は地盤緩いし相模川近いし。
自分だったら海老名駅から遠く買いますわ。

[3848: マンコミュファンさん]

>>3815 eマンションさん
残り3戸ってどこに書いてあるのでしょうか？
確か8戸の時は、HPトップページで大々的にしてた記憶です。。
先着順は確かに3戸なのですが、3戸以外の戸数はもう売り切っているのでしょうか？
それだと、終盤で無くとも先着が3戸の時はあるのかもしれないので、どう区別を付けているのか気になってしまい。

もし知ってらっしゃいましたら、教えていただけないでしょうか？
よろしくお願いします。

[3849: ご近所さん]

＞＞3848 マンコミュファンさん
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00124537/?sc_out=mikle-...
↑
の下の方の「販売概要」に販売戸数3戸と書いています。

[3850: マンコミュファンさん]

>>3849 ご近所さん
はい。その3戸は公式HPの先着順数に一致します。
http://ebina412.com/outline/

確か8戸の時は、HPトップページで大々的にしてた記憶です。。
先着順は確かに3戸なのですが、3戸以外の戸数はもう売り切っているのでしょうか？
それだと、終盤で無くとも先着が3戸の時はあるのかもしれないので、どう区別を付けているのか気になってしまい。

もし知ってらっしゃいましたら、教えていただけないでしょうか？
よろしくお願いします。

[3851: 検討板ユーザーさん]

>>3820 通りがかりさん
一番安かったグレーシア(非タワー)以下には絶対ならないと思う
楽観視し過ぎて笑う

[3852: マンション検討中さん]

>>2856 匿名さん
せめてリビングだけでもカーテンはつけた方がいいですよ。
フローリングや壁紙が焼けて劣化してしまいますよ。

[3853: マンション検討中さん]

>>3822 マンション検討中さん
おまえ、馬鹿みたいに誤字が多過ぎて読み難いからw 中学校から勉強し直して来いや
プラウドはららぽ側じゃねーから普段使いできねぇだろ
それをいうならグレーシアタワーズだろ
プラウドやグレーシアタワーズの中層階以上は5000万オーバーだぞ 4000万も出せないお前が買えるのか?

[3854: マンション検討中さん]

>下がりそうと見解されたのは○鉄道系の海老名店長さんでした
鉄道系ということは、小田急もしくは相鉄...グレーシアやビナマークス、リーフィアを取り扱っている業者ならそういうでしょう。ライバル物件ですものね。

[3855: マンション検討中さん]

>マンション価格はオリンピック後に相当下がるみたい。
ないないw少なくとも10年は価格変動は横這いですね。それはただ単にあなたの希望じゃないの。

[3856: 口コミ知りたいさん]

>>3850 マンコミュファンさん
例えばですが、ラスト8戸となっていても、検討中でキープされている部屋や契約済みでもローンの審査待ちのケースを含む場合があります。ですので、ローン審査が落ちてしまうと、時には減った残り戸数が元に戻ってしまうこともあるのです。
現在、残り3戸であっても上記の状態であることも考えられますよ。西向きとはいえ中層階で角部屋ですからね。

[3857: 匿名さん]

>>3855 マンション検討中さん
下がらないと良いすね～(笑)

[3858: 購入者]

>>3855 マンション検討中さん
ただでさえ、人件費や物価高騰しているなか、無いですね。

[3859: 匿名さん]

新築はコストとの兼ね合いがあるから、下がらない。
下がるとしたら、中古。
海老名は供給が増えたためか、中古もジリジリ下がってるね。

[3860: マンション検討中さん]

＞ちなみに３０００万前半までは直線的に下がりそうと見解されたのは○鉄道系の海老名店長さんでした。
揚げ足を取るわけではないけど、競合相手の物件が下がりそうなんて言うかな？そんなこと言ったら自分の売りたい物件買わずに下がるのを待つでしょう。不動産屋の常套句は、「海老名もどんどん上がっていくから待っていると買い損ねますよ」ですよ。

[3861: マンション検討中さん]

＞＞3859 匿名さん
＞海老名は供給が増えたためか、中古もジリジリ下がってるね。

現時点では海老名市の相場は築年数が上がるにつれて中古価格（坪単価）も上がってますよ。

[3862: 検討板ユーザーさん]

>>3860 マンション検討中さん
自分の扱っている新築、もしくは中古を買って欲しいから他社の物件を悪くいうのは普通にあるのでは?

[3863: マンション検討中さん]

＞＞3838 マンション検討中さん
別に必死じゃないですよ。建設業界の構造や過去の相場データに基づいて極端に下らないと言っているだけです。
ちなみに海老名は相鉄の都心直通やリニア橋本駅へのアクセスといった交通の利便性、駅間開発など、まだまだ伸びると思っていますが、購入するかどうかは検討中です。

[3864: eマンションさん]

10年前くらいに建てられたマンションはディスポーザーや食洗機が付いていないことを除けば、今とと比べると仕様が段違いに良いから。

[3865: マンコミュファンさん]

>>3856 口コミ知りたいさん
返答ありがとうございます。

ですが、例えば第2期などまだ中盤の時に、
抽選で30戸、残りがまだ100戸以上は残ってるとします。
抽選で27戸は売れたと思われ、次に先着で3戸が来ます。
先着が3戸でも、残りはまだあって良く分からないですよね。

大々的にHPで表示されてたラスト8戸の時も、物件概要の販売概要には同じ数じゃなかった記憶があり、良く残り数が分からないと思いました。

この場合お聞きしたいのは先着3戸以外が、ローンで審査待ちや契約済み、キープしているかどうかどこで分かるかです。

もしかしたら、販売中盤と違って、終盤なので、戸数少なければ、残っているならば、先着で8戸出す筈だからでしょうか？

それならば少し理解は出来ます。
ただ、もしまだ5戸残っていても、
まずは先着で3戸出すなども
出来そうと思ってしまいまいましたが。
何かルールの様なものが
あるのかもしれませんね。

[3866: マンション検討中さん]

>>3838 マンション検討中さん
過去レス見ると、住民でも住民ですと言わず、未だに書いてそうな気が大分してる。
ビアメカ跡関連で、一時期は検討板を住民に乗っ取られてんか(笑)みたいな期間もありそ。

もちろん住民と明らかにした上で、経験談を語ってくれるのは有難いが、ある意味
関係者なので、偏った見方になる時もあるはずなので、検討し難い時もあるわな。

ま、フラットな見方が出来る検討者自身で全てを鵜呑みにせず、検討板で書いている
住民が多く、甘い囁きや良い意見が多い前提で、考え、取捨選択重要なんじゃない？

個人的にはマンションマニアさんが言ってるが厳しくはなると思う。
https://www.sumu-log.com/archives/3312/
「しかし、海老名ザ・レジデンスにおいては同類のマンションが建設される可能性が低いため唯一無二感は残る可能性があります。」

[3867: eマンションさん]

マンションの価値は確かに購入した時点で下がるとは思う。また、上下もするでしょう。どのくらいの価格水準でキープできるかですよね。15年後に3500万くらいで売買されていれば上出来です。

[3868: eマンションさん]

ビアメカ跡地がどんな仕様や専有面積でくるのかはわからないが、同一デベの他所では50平米?と幅をもたせ、パンダ部屋を作ってくる可能性もあると思う。ネックは駐車場出入り口の方向と数ですね。
駐車場に関しては海老名のマンションすべてと比べても優っているポイントなんじゃないかな。