海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

海老名 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://ebina412.com/

所在地：神奈川県海老名市上今泉字蛭沼2046番5他（地番）
交通：JR相模線「海老名」駅徒歩9分
　　　小田急線・相鉄線「海老名」駅徒歩11分
間取：3LDK・4LDK
面積：67.02㎡～83.38㎡
売主：株式会社サンケイビル　名鉄不動産株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
海老名ザ・レジデンス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　
https://www.sumu-log.com/archives/3312

[3799: マンション検討中さん]

諸費用は相応にかかりますね。
中古でも新築も。

お金があるかないかは別として自分も新築中古を海老名狙いで年初から検討中、
駅前の不動産屋さん(店長さん）によるとエビミラは戸数多いのとどちらかというと無個性で中古が数と共に３０００万前半低価格物件がでてくるはず、タワーはしばらくは値落ちしにくい感じでした。

ビナマークス4LDKが４０００万ちょっとでており、もしかしたら海老名も下降線にはいっていくかも的な話が印象に残っています。昨年ならビナマークス４lは５０００万でもすぐ売れたらしい

[3800: 匿名さん]

これからビアメカ跡地の工事が始まったら、騒音やホコリなど景観にも影響出るよな～
しかも何年も続くとなると…

[3801: マンション検討中さん]

>>3800 匿名さん
ビアメヵあとのマンションが決定されたのでさすがの海老名も飽和になるかもですね。
エビミラにとってはこの南隣接巨大マンションの存在で独自性がなくなるんでしょうね

[3802: eマンションさん]

エビミラは今となっては個性と言うか魅力がない位置付けかもわかりませんが
悪いマンションではない
ので市場価格で買うにはよいとおもいます。
エビミラは元々３０００万台くらいが馴染んでる＝ポテンシャル感がありこれからが妥当価格でよいのかも。リーフィアも出ていますしエビミラ中古も複数でだしたので選択肢がふえてよいとおもいます。
個人的には今ならビナマークス４LDKの４０００ちょっとがよいです。

[3803: eマンションさん]

電鉄不動産やさんでも両方紹介受けたがGooなどでもエビミラは新築と中古が並んで売ってるが普通の心証では３ー４００万額面高い新築にはいきにくい。
特典加速して早めに売り切った方がよいと思いました。

[3804: eマンションさん]

>>3797
中古出はグレーシアの間違いでした。
あとはエビミラ

[3805: eマンションさん]

>>3803 eマンションさん
新築も特典だけでなく値下げして売ってませんでした?　不動産屋裁量での大幅値引き??

[3806: 匿名さん]

海老名もマンション過剰なんだよ。
インフラも追いついてない。
武蔵小杉の二の舞になってしまう…
水害とか考えると怖いしね。

[3807: 匿名さん]

>>3800 匿名さん
工事関係のトラックとか迷惑だな～

[3808: マンション検討中さん]

中古の場合、消費税10%がかからないからね。
マンションは建物が価格の大部分だから、これは大きい。
新築5500万円でも本体価格は5000万。

[3809: eマンションさん]

>>3805 eマンションさん
私のいったとこは件の４１００万円は３９００万申し入れくらいは何とかという感じでした。でも年ごとまだ下がるのでグレーシアの残も進めてましたというか新築ってある時期から一般販売しているもんなんですね、新古扱い？

[3810: 検討板ユーザーさん]

巨大マンションが並ぶと、団地っぽい雰囲気にならないか不安

[3811: 評判気になるさん]

ビアメカマンション建ったら、海老名駅も見えなくなるのか。
同じ15階が二棟壁のようにできるとか、信じられないな。
要らないだろ。供給過剰だよ。

[3812: マンション検討中さん]

>>3799 マンション検討中さん
タワーとレジデンスを比べるなよ。タワーは全体的に価格が高い分仕様が良いのが一般的なんだから。
エビミラが無個性というけど、可もなく不可もなくが好きな人もいるんだから。
価格設定と売値は別物だろ。価格交渉されるのを込みで設定してるんだからさ。

[3813: 検討板ユーザーさん]

>>3803 eマンションさん
エビミラの中古は竣工から日が浅いからリノベーションをせずに引き渡しだろうし、そのまま住むことになるとすると人によっては拒絶感があると思う。
私の場合は、高いお金を出して買う新居なのに、誰だかわからない他人が住んだ部屋にそのまま家族で入るのは絶対に無理。そもそも古着も無理だけど、古着じゃないんだし…。
それだったら、少しお金を出して新築もしくは新古を買った方がマシです。

[3814: 検討板ユーザーさん]

>>3810 検討板ユーザーさん
色は変えるらしいですよ
あと、間にエイビィ(仮)が入るので団地の様にはならないかと思われます
できてみないと分かりませんが
一番悲惨なのは、ビアメカ跡地マンションのB棟かもしれませんね 南も北も西も囲まれているから

[3815: eマンションさん]

残り3戸ですね 完売御礼まであと僅か

[3816: eマンションさん]

上記物件概要の専有面積間違ってないですか？ 確か60平米台の部屋もあったし、の3900万円台のパンダ部屋もあったはず。

[3817: 通りがかりさん]

>>3814 検討板ユーザーさん
一番悲惨なのはエビミラだと思いますよ。
最初に建設されたので、工事の間は環境が悪くなるし、
最終的には景観も悪くなって、駅からも一番遠いので…
しかも価格も高いピークの時期に売り出されて泣きっ面に蜂です。
ビアメカ跡地に大規模マンションなんて聞いてなかったよ。
聞いてたら他のマンションにしました。

[3818: eマンションさん]

住む分には駅からの距離なんてそんなに変わらんやろ

[3819: eマンションさん]

ビアメカ跡地と値段も変わらんと思うし

[3820: 通りがかりさん]

>>3819 eマンションさん
ビアメカと価格は変わらないんですか？
後２年は先なんで、かなり安く売り出されると思ってました。

[3821: 匿名さん]

2年後でエビミラより駅近だから、本来は若干エビミラに上乗せした価格で行きたいはず。
ただ1000戸捌くこと考えると、お買い得感を出す必要もあるから、結局、エビミラ並になると予想。

[3822: マンション検討中さん]

いやいや私も検討が皆さんよりでおくれているかもわかりませんが訪問しエビミラの新築や中古要望に対し(スペックからしたらもう少し安ければ候補）地元不動産屋さんやコンサルさんがまさに
3817
3820さんの話されており
将来に転居の可能性があるならか少なくともエビミラについてだけは大きな価格低下＝価値低下が予想されると明言されていましたよ。

西口の立ち上げ期で価格がスペックや立地の割りに高かったことやピアメカの巨大マンション計画が公表されたことが大きいとのこと。見た目も存在も大規模系も消されてしまうこと　とのことです。

立ち上げ期うんぬんはわかってませんが南側に(しかも近距離ですか?）海老ミラを越える巨大マンションがこれから建つというのはネガになりました。でも不動産やがおうように数年で３０００万前半までなるなら選択として悪いマンションではないと思いました。

初期の４０００万台ミドルは不合理な値段に思い、もっと近くてららぽが普段使いでき価格も抑えたプラウドとかがよいと思いました。悩みます。

[3823: マンション検討中さん]

さすがに価格は押さえてくる予想をされていましたよ。住みたいかどうかは別にして新築販売価格が維持されるのはタワーのみ。
現にららぽーと横群はえきちかで
メイン３０００万台では
駅近は標準査定上は１分１００万以上なりのの価値は一応あるようです。

[3824: マンション検討中さん]

>>3820 通りがかりさん
リーフィアまでが価格高騰のピーク、

そこから国内市況、海老名市場から下降に入る予想。ここまででも過剰といわれつつもピアメカ跡の供給は海老名マンション市況を破壊させるほどの新築供給です。グレーシアはタワーでもちょっと停滞感があります。

[3825: マンション検討中さん]

私はエビミラ住民ではなく近くの物件を検討中の者ですが、＞数年で３０００万前半だったら即決でエビミラ買います（笑）
海老名の周辺相場から言って、数年なら安くなってもせいぜい1割程度でしょう。
エビミラにはビアメカには無い駐車場100%の強みがあり、また遠いと言ってもあくまで比較論であり絶対的な徒歩圏内です。
ビアメカ跡地はマンション好況時期での高額落札でしょうし、オリンピック需要が終わっても災害復興や再開発需要で10年以上は建設費が大きく下がることは考えられず、元々薄利のマンション事業、儲からないなら着工時期を先延ばしにするか、大幅な計画見直しをするのでは無いかと思います。
個人的には価格はグレーシアーエビミラの間で設定されるのではと予想しています。

＞ららぽが普段使いでき価格も抑えたプラウド
グレーシア（タワーじゃない方）の間違いではありませんか？

[3826: 匿名さん]

>>3825 マンション検討中さん
マンション事業は薄利じゃないですよ？
暴利と言って良い。
ここ最近のマンションはローコスト。
マンション全体で売れない状況は続いていますので、
台風での報道もありビアメカ跡地のマンションはエビミラよりは下げてくるのでは？
ハザードマップで洪水の可能性もありますので。

[3827: 検討者さん]

たしかにここにきて西口側で新たに
１０００戸超マンションはすごいですが具体の着工になってるんですね？
ららぽーとの北東近接にプラウドやパークホームズなどの
中規模がいくつか出てて、目立たないですがスペックもよく価格も抑えきみなのがありました。もう完売のようですがこのあたりのもよいと思いました。

[3828: 検討者さん]

>>3825 マンション検討中さん
全体や中古の値が落ち着いたものは安定しているでしょう。
エビミラ?や新築、これからの海老名でも１割しか下がらないのはかなりプラス側の見方に思います。ちなみに３０００万前半までは直線的に下がりそうと見解されたのは○鉄道系の海老名店長さんでした。あくまでエビミラの中古相場としてです

[3829: 検討者さん]

>>3825 マンション検討中さん
新築はデベロッパー利益や販売経費などが相当にのってるので買った瞬間２０％位は普通には下がります。
いずれにしても中古として市場にさらされると実力の値段になるのでそれをみまもるのもよいとおもいます。
新しい感がいるならリフォームで全壁紙くらいやっても１００万届かないです。あるいリフォーム済み物件とかはある程度の築年数物件なら一見新築と同じにはみえます。
しかも海老名はこれまでとこれからの状況が変わってくるのではというにが皆様のご指摘ポイントでは?

駅直結のビナマークス４Lが昨年５０００万→今年４０００万とか

[3830: マンション検討中さん]

＞＞3826 匿名さん

マンション事業の薄利については業界OBの三井健太氏が記事にしています。
https://www.sumu-log.com/archives/17006/

この中で粗利益ベースで20％、販売経費を除くと10％程度が利益と書かれていますが、デベの知人に聞いたところほぼ当たっているとのことです。

こちらの記事にも10%とありますね。
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/khiraga/20140922-00000001

何%の営業利益を"ぼろ儲け"というか、業界によっても違うのでしょうが、一般的には下記ランキング上位企業を言うのではないでしょうか？
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/khiraga/20140922-00000001

[3831: マンション検討中さん]

＞＞3830です。

失礼、最後のリンクを貼り間違えました。
https://www.stockclip.net/markets/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E4%BC%81%E6%A5%AD...

[3832: 周辺住民さん]

＞＞3829 検討者さん

>>買った瞬間２０％位は普通には下がります。
普通ってなんですか？立地や条件で変わってきますよ。15年前のビナマークスの新築と中古価格の差を知っていますか？貴殿が相場感や売買経験無いのが丸わかりです。

[3833: 購入経験者さん]

＞＞3829 検討者さん
同じ階数・間取りで比較しないと意味が無いよ。
確かに海老名の相場は周辺に比べて高いけど、今後がどうかなんて誰にも分からない。
東日本大震災の時も湾岸エリアの物件は下がると言われたけど結局上がったしね。

ビナマークスの価格参考まで。
号室 参考相場価格 新築時価格 想定賃料 間取り 専有面積 主要採光面
2101 4,217万円 4,214万円 13.1万円 4LDK 82.64m2 南
2102 3,744万円 3,631万円 11.9万円 3LDK 73.12m2 南
2103 3,967万円 3,792万円 12.5万円 3LDK 76.36m2 南
2104 3,967万円 3,793万円 12.5万円 3LDK 76.38m2 南
2105 3,371万円 3,315万円 10.7万円 2LDK 67.05m2 南
2106 4,584万円 4,555万円 13.9万円 4LDK 89.34m2 南

[3834: 匿名さん]

仮に4LDKの新築価格5,400万（諸経費含まず）を約10％ディスカウントの5,000万で売られていたとする。
現在賃貸で出ている13階4LDKの18万を採用するとグロスの利回りは4.3%という計算。（管理費・修繕費・固定資産税引いたネットは3%強？）
投資物件としては厳しいが、居住することを前提で購入して、いざという場合に最悪12万で賃貸に出してもトントンと考えるなら適正価格なのでは？

[3835: 通りがかりさん]

エビミラスレ人気ですね。皆、もう少し安ければ買いたいのかな。新築は残り3戸。

これから相鉄JR直通やave新店の建設など、海老名自体の魅力も上がり、駅から徒歩で行ける距離、小学校も商業施設（ららぽ）も近いエビミラは、なんだかんだ価格は大きく下がらず、むしろあの時かって良かったおけばと思える物件だと思うけどな。

[3836: ハザードマップ大注目！]

今後は下がる方に100メセタ。

[3837: 匿名さん]

海老名もかなりヤバイ地域だからね。
湾岸のタワマンとか比較にならないくらい。
マンション価格はオリンピック後に相当下がるみたい。
利益受給者は、本当の事は教えてくれない。

[3838: マンション検討中さん]

下がる的見解が少しでると(それなりに客観的かなとは思いますがすぐはさがらないでしょう、ただし新築プレはあるとおもう）
ここは
下がらない必死度が満載のようなレスになりがちですな。リーフｨアとグレーシアとあわせてみてますがそこがちがう。既契約の方?
　どっちにしても中古は需要が決めるので。

[3839: マンション検討中さん]

>>3832 周辺住民さん
だから一般にとしてます。
全部海老名でないですが３回売り買いしています。２回新築、１回中古です。

[3840: マンション検討中さん]

>>3836 ハザードマップ大注目！さん
住んでしまうといろいろ正当化しないといけないのは自身の経験からも理解はできます。。ただ売る時期やすみ方によって額面が大きいのでトータルで価値ある物件がよいです。エビミラは海老名住人系からの買い換えでは少し魅力がないかな・・

[3841: マンション検討中さん]

エビミラに関しては私も下がる方に１０００
西開発初期のころはモデルrいきましたがそれでも存在性が多少ありました。でも力以上にちょっと高いかなと思いました。
グレーシアやリーフｨアは高いけど妥当、パークhなども妥当な感じがしました。
長谷工のことなど何も言ってなかったと
思いますがさすがに同種のさらに大型系
５００棟のウイングが２つ、スケールメリットでなにがししかけもあろうかとおもいます。がこれはエビミラの資産性には不利だろうね

[3842: マンション検討中さん]

>>3815 eマンションさん
詳細は載せませんが新築価格下げていました。ね。中古にあわせて?あるいは言い方かえれば、当選とか還元とかいえば　okなんでしょうかね・・

[3843: マンション検討中さん]

>>3842 マンション検討中さん

INFORMATION
2019.10.15
販売価格表の公開は終了しました。

となってました。解禁?
価格はのせない方がよいです、いろいろあるので。

[3844: マンション検討中さん]

(検討中の方むけネタですみません）
４LDKがモデルルームで使った全ての家具つきにしてくれるようです。せまめですが引き戸をフレキシブルに使うと広がるかも。

[3845: ご近所さん]

＞＞3839
「普通」とか「一般」はデータで50%以上のエビデンスを提示した上で使ったが良いですよ。
そうじゃないと・・・
＞「普通は」という口癖から性格が分かる心理学
https://newstyle.link/category58/entry1979.html

[3846: 通りがかりさん]

まぁ、なんと言ってもエビマラまでは普通に徒歩圏内でそんな駅近と魅力変わらなし。
この車社会で駐車場100%は必須だろーなー

タワマンの欠点が台風19号の影響で浮き彫りになってるし、今後はエビミラ的なマンションが需要としては大きくなると予想

[3847: 通りがかりさん]

>>3837 匿名さん
そりゃ下がるでしょ。
落ち着いてから買うのは当たり前ですよ。海老名駅は地盤緩いし相模川近いし。
自分だったら海老名駅から遠く買いますわ。

[3848: マンコミュファンさん]

>>3815 eマンションさん
残り3戸ってどこに書いてあるのでしょうか？
確か8戸の時は、HPトップページで大々的にしてた記憶です。。
先着順は確かに3戸なのですが、3戸以外の戸数はもう売り切っているのでしょうか？
それだと、終盤で無くとも先着が3戸の時はあるのかもしれないので、どう区別を付けているのか気になってしまい。

もし知ってらっしゃいましたら、教えていただけないでしょうか？
よろしくお願いします。