海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

海老名 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://ebina412.com/

所在地：神奈川県海老名市上今泉字蛭沼2046番5他（地番）
交通：JR相模線「海老名」駅徒歩9分
　　　小田急線・相鉄線「海老名」駅徒歩11分
間取：3LDK・4LDK
面積：67.02㎡～83.38㎡
売主：株式会社サンケイビル　名鉄不動産株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
海老名ザ・レジデンス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　
https://www.sumu-log.com/archives/3312

[2041: マンション掲示板さん]

>>2040 匿名さん
私も素人考えですが…
逆に少し値付けが強気過ぎて、海老名内の200万程安いパークホームズとの差別化・有意性アピールが難しく、それなりにパークホームズに流れてしまってると思います。もちろん、結果は後にならないと分からないとは思います。

[2042: 匿名さん]

>>2041 マンション掲示板さん
誰がみても強気すぎ。
値付け失敗の典型例ですね。

ただ、最近の長谷工物件はほとんどがその傾向なので、
狙ってやってる可能性あります。
おそらく利益を最大限掠めとる戦略だと思います。
販売が長期化しても利益>経費なんでしょう。

[2043: 匿名さん]

>>2042 匿名さん
初期購入者には、住戸場所や駐車場などの場所優先権を与え、言い値で購入して貰い、利益確保ジャンプ。そのまま最後まで売れれば儲けもん。売れなければ、長期化で経費使いつつ、最悪オプション無料化やダマで値引きなどし、売り切る感じでしょうか。それでも初期購入者の利益確保ジャンプで、結果的に良い。

物件によっては駐車場なども、入居前確定した購入者全員で抽選などし、良い場所決める所が多いと思いますが、ここは早々に決めてますもんね。なんかあまり、購入者目線では好ましいと言えないやり方ですが、デベ次第仕方無い事かもしれませんね。

ここは、鉄塔の話を明確にしてなかったり、MRを過度にオプションで装い過ぎたりしてて、鉄塔も明確に記して、MRも比較的それなりに近いお隣さんとは大分違う印象。
そういう所は、最大手で、信頼性・アフターフォロー共にNo.1のデベロッパーと比べるのが間違いなのかもしれませんね。あまり購入者目線で無く、マンションも売り切り後はそんなに知らないよ、とならなければ良いのですが。

検討するにも、フジサンケイはデベロッパーとして、アフターフォロー・信頼性含めどの様な評判なのでしょうか。もしも知ってらっしゃる方がいらっしゃれば。上記否定材料の情報あればと思い。

[2044: マンション検討中さん]

サンケイビル物件、三井パーク。
エビミラ敷地配棟と言い、三井抑えめと言い、
流山おおたかの森で既視感が。参考になるかも。
http://mansionmania.blog.jp/archives/1060186209.html
http://mansionmania.blog.jp/archives/1059450697.html

[2045: 匿名さん]

４LDKは専有面積が80あってすごいなぁと思いつつ、
３LDKでも73平米とかあって、
郊外型のファミリーマンションなのかな？という印象を持ちました。
住んでいる方は殆どが子供がいるような家庭になってくるのでしょうか。
同じようなカテゴリーの人たちが住んでいれば、気が楽というかんじかも。
駅まではまあまああるけれどギリギリ歩ける感じ？かな？？

[2046: マンション検討中さん]

当初2期3次の販売予定7月下旬だった気がしてますが、予定ではありますが、延期に次ぐ延期で最新は10月中旬になっていますね・・・
同じ西口のパークホームズやグレーシアタワーズなどもあり、3ヶ月程は販売一時停止の予想です

[2047: マンション比較中さん]

グレーシアタワーが想定外のずっこけスタートで
ネガコメント大多数のエビミラが、結局タワーなしに決めた客対象で
着実にゆっくり売抜けていきそう

[2048: マンション検討中さん]

長谷工の関係者が何を書いてもエビミラは売れ残るから大丈夫。
だって海老名ので分譲中のマンションの中では間違いなく魅力の少ない割高物件なので・・・。
もう少し間取り・階高を工夫すれば売れたかもね。
人生最大の買い物があんな間取り、物件では・・・。
予算の兼ね合いはあると思いますが、やっぱり魅力に欠けるのは確実です。
海老名に住みたい人は多いと思いますが、タワマンが予算オーバーなら、海老名駅から十数分歩くよりは近隣駅すぐ近くの物件のほうがいいのでは？
すでに契約した皆様には申し訳ありません。

[2049: マンション検討中さん]

車を持たないので残念ながらエビミラは候補から外しましたが、エビミラも広さと車所有を求める方には魅力的だと思いますよ。後から変えることができない別棟の豪華なエントランスやランニングコストの安さは、マンション選びの鉄板を抑えた仕様だと思います。
予算同じくらいで近隣駅近は小田急相模原等になるのかなと思いますが、電車を待つ時間を0分にはできないので、徒歩9分と電車で9分は同じではないです。

[2050: マンション検討中さん]

>>2048 マンション検討中さん
営業さんも完成前に売り切れる前提で無いとの話もあり、売れ残る事は同感です。今の価格は売れ残る前提での価格設定である認識を持っています。

>>2047 マンション比較中さん
グレーシアタワーが流れる様なら、グレーシアタワーの初回販売スタートの10月上旬と、エビミラの第2期第3次の10月中旬販売の結果が重要ですね。その結果次第でタワー待ってた組の流れ具合が分かるかもしれません。

[2051: マンション検討中さん]

間取りですが、
それぞれのタイプから、さらに何通りか選択はできましたよ。無料で。
例えば、３LDKの一部屋をリビングとつなげて２LDKにするとか。

[2052: マンション検討中さん]

逆に間取りが選べないマンションってあるのでしょうか?
基本プランより材料費が安くなる分にはデベに損はないので、どのマンションでも選択プランはあると思うのですが。

徒歩9分と電車9分を比べるということは、相当な頻度で海老名駅自体に行く方なんですね。駅で働いているのでしょうか？そんな方は無条件で海老名駅徒歩圏内のマンションを買うべきです。ただ、海老名にマンションを買う人の多くは、海老名駅から電車で通勤または通学するわけですから、電車に待ち時間があるのは変わりません。

[2053: マンション検討中さん]

>>2052
確かにそうですね。
「通勤で急行に乗り換えるとなると、結局海老名で乗り換えるよな。」→「同じぐらいの価格帯で駅近だと小田急相模原かな。」→「徒歩9分と電車9分で一緒か。」
と妙な思考回路で書き込んでしまいました。逆向きの各停に乗って急行に乗り換えるなんてことは普通しませんね。お恥ずかしいです。
小田急相模原と海老名では、新宿までの通勤時間はほぼ同じですね。

[2054: マンション検討中さん]

西口比較物件比較など、個人的印象まとめました。

エビミラ
魅力は、維持コスト低。平置き駐車場100％。豪華なエントランス。それなりの共用施設。
気になる点は、価格少し高い。駅少し遠い。南側ビアメカ跡地マンション可能性。階高。敷地内鉄塔。専有部より共用部に力。エレベーターが少ない。

パークホームズ
魅力は、三井ブランド。ハイサッシ、引き戸、多収納など住戸仕様良し。維持コストまあまあ。価格が相場より安そう。駐車場は約80％。
気になる点は、駅少し遠い。近隣ビアメカ跡地マンション可能性。敷地外だが近めに鉄塔。両側に水路。路線近い。駐車場の半数が機械式。

グレーシアタワーズ
魅力は、駅近、開発区扇町内の良立地。鹿島施工タワーマンション。共用充実。階高高く、住戸も良さそう。エレベーターは十分そう。
気になる点は、価格が高い。維持コストが高い。
敷地外だが近めに鉄塔。路線近い。駐車場はほぼ機械式で約55％。

などなど？

皆さんも追加、訂正、補足あれば
お願いいたします。

[2055: 通りすがり]

>マンション検討中さん

コンパクトにまとめて戴いてとても分かりやすいです。
ありがとうございました。

私は以前友人の為にエクセルでリスト化してあげた事があります。
大まかな金額ですが、固定資産税から修繕積立金、管理費、賃貸に出した時に幾ら位取れるか(近隣のデータから推測)、そして素人でも見られる地盤データも含めました。
結局その友人は今住む賃貸が広さや家賃の手頃さから考えてそのままの方が良いと判断し、購入は見送りましたが知人の不動産屋さんからはそれを無料で作ってあげたのか、とびっくりされました(笑)

これだけ比較対象がある時は、そういうリストを作るのはお勧めです。
そうすると、多分タワーのランニングコストの高さにびっくりする事になるとは思いますが…。

[2056: マンション検討中さん]

手元にある資料から70平米のお部屋で30年住むことを想定した計算をしてみました。いずれも駐車場・駐輪場は含んでいません。ネットは含みました。
エビミラ：900万弱
パークホームズ：1100万弱
グレーシアタワーズ：1500万弱
こうしてみると、エビミラのランニングコストの安さは際立ちますね。

[2057: マンコミュファンさん]

>>2056 マンション検討中さん
維持費に関してはエビミラの優位性は目立ちますね。もしかしたらですが、最多価格がパークホームズより200万円高い事を考えるとエビミラとパークホームズは30年迄の合計コストは同じかもしれませんね。

また、終のすみかとならない場合は、立地良しのタワマンが資産価値面では最も優位で、売却価格などを考えると、30年後エビミラより価格減少が600万抑えられるならば、グレーシアタワーズも合計コストは同じになるかもしれません。

よって、30年住む場合は合計コストにそこまで大差が無いかもしれないので、自分が何を重視し選択するかが重要かもしれませんね。
平置き100％駐車場の車か、信頼性アフターフォローのブランドか、駅近開発区好立地の鹿島タワマンか。

[2058: マンコミュファンさん]

グレーシアタワーズの価格減少の件は400万かもしらませんね。ただ、最後に売却時に返ってくるので、合計コストは同じかもしれなくても、タワーだけは初めに用意しなければならない購入費用として、他2物件よりも多めのお金を用意しなければならないでしょうが。

後は30年でのコスト想像の前提なので、30年以上や終の住処にする場合は、エビミラが1番優位かもしれませんね。不動産の資産価値を現実のお金に換算するならば、そう大差無いのかもしれませんが、ランニングコストはずっとかかってきて、資産として残らないお金になるので。

[2059: 検討板ユーザーさん]

マンションの管理費って固定ではないですよね？
スタートが安くても上がれば意味がないので心配です。
管理会社によってはかなり悪い噂があるので…

[2060: マンション検討中さん]

やっぱり安い賃貸が一番なのでしょうか。
マンションは不確定なリスクが大きいみたいですね。