海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

海老名 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://ebina412.com/

所在地：神奈川県海老名市上今泉字蛭沼2046番5他（地番）
交通：JR相模線「海老名」駅徒歩9分
　　　小田急線・相鉄線「海老名」駅徒歩11分
間取：3LDK・4LDK
面積：67.02㎡～83.38㎡
売主：株式会社サンケイビル　名鉄不動産株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
海老名ザ・レジデンス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　
https://www.sumu-log.com/archives/3312

[201: マンション検討中さん]

>>200 マンション検討中さん

私も仲良くしていただけたら嬉しいな。と考えている母親です。
ただ、どこのマンションでも管理規約で、公園ではないので、ボール遊びは禁止されていますよ。
マナーを守って遊ぶことが一番ですよね。

[202: マンション検討中さん]

>>201 マンション検討中さん
勉強不足すみませんm(_ _)m
管理規約内でも、キッズルーム他に外でお友達と少し遊べるスペースかマンション近くに小さくても良いので公園があると良いのですが。

自分の小学校の頃は休日解放などあったのですが、最近は小学校の休日開放などどうなのでしょうかね。

パッと思い付くのは三川公園ですが、もっと気軽に外で遊ばさせる所があれば、と思い。

[203: 通りがかりさん]

>>180 マンション検討中さん

173です。教えて頂きありがとうございます。日程は複数あると助かりますね。

そして、本日早速、メールが来ましたね！モデルルームの事前案内会の件でしたね。これから楽しみです。

[204: 匿名]

この距離感でやっぱり4000は高すぎると思います。こんなことならグレーシア買っておけば良かった。

[205: マンション検討中さん]

今の相場は藤沢の駅近でも70平米で6000~7000万ですから、海老名もそれに近づいていくと思います。
高くなっているのは海老名だけではないですね。
でも藤沢より海老名のほうがまだお得感あり。

[206: マンション検討中さん]

沿線別でも分かる様に、海老名はまだ全然西口側に開発の余地が残されている事も考えると将来的な潜在性もあり、お得と言えるかもしれませんね。
https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=90

https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=55

[207: 匿名さん]

>>206 マンション検討中さん

昔より坪単価上がってるけど、表面利回りは良くなってないのが気になる。これから上がるの？

[208: 匿名さん]

>>207 匿名さん
あくまで想像も少し入りつつ、違っている部分もあるかもしれませんが、分譲価格自体は西口再開発にも伴い海老名の魅力として全体として押し上げられてきていますが、事利回りに関しての母集団の多くは採算取れる様な西口や東口駅近物件も少なく、逆に魅了ある地域から離れた物件までには、さすがに影響が及んでは無いかもしれません。後は東口はそれなりに駅近でもドミノマンションの様に環境的にも良いと言えない地域もあるのでは？と。それで記載上利回りは大部分に引きずられ良くないのではと予想します。ただ、ビナマークスなどの東口駅近や昨年度のグレーシアなど好条件の物件は
それなりに利回り良いのでは？と予想します。
グレーシアに関しは確かいっとき、確か賃貸月20万前後の物件が出たはずで、仮に最多価格帯4000万円前半の想定であれば、表面利回りは5、6％なので、20年いかない位で元なので悪くは無い認識です。よって物件さえ見極めれば十分価値はある町ではないかと。実際違っていたらすみません。

[209: 匿名さん]

>>200 マンション検討中さん
400世帯を超えるマンションですからね、子育て世帯ばかりでは無いはずですし、様々な家族構成の方が居るかと思います。
何処のマンションでも少なからず子どもさんの元気な声を迷惑と感じてしまう事で其々の言い分で対立するのは避けられない現実かと思います。、それぞれ思いやる良識が無ければ、いずれ揉め事に発展し、譲歩出来ない人は、マンション内の嫌われ物と化すでしょう。

[210: 匿名さん]

こちらの掲示板で4000は高いと言ってる方々。今はそんな認識かもしれませんが、数年もすれば、新たに東急とJRが海老名に直結し、そして現実を知れば、今の想像を遥かに超える事が起こり得るのでは無いでしょうか？
その頃、小田急タワーが皆さんの想像を超える価格で売り出し開始となり、手も足も出せない状況になってしまわぬ様に。

[211: 周辺住民さん]

>>208 匿名さん

グレーシア海老名で賃貸に出ていた部屋は8階の南向き3LDKで、販売価格は約4700万円でした。
表面利回りは5.1％になります。管理費など経費を引いた実質利回りは3.9～4.0％と推測されます。
実質利回り4％程度であれば普通の水準ではないでしょうか。

[212: 匿名さん]

海老名始発がもしも多いなら、
渋谷、目黒、新横浜、横浜などには
待てば確実に座れ、良いかもしれませんね。

参考元
http://www.chokutsusen.jp

http://www.jrtt.go.jp/02Business/Construction/const-urbanIndex.html

https://www.sotetsu.co.jp/future/into_tokyo/

http://hiyosi.net/2016/05/15/tokyu_sotetsu-3/

[213: 名無しさん]

>>211 周辺住民さん
フォローありがとうございます。そうなんですね。すみません。実は投資はそこまで詳しく無く。資産性と言う意味では海老名はまだまだと言う事でしょうかね。町の魅力はあると思うのですが。

[214: 匿名さん]

>>204 匿名さん

本当にに残念でしたね。

[215: 匿名さん]

私もグレーシアを見送った者ですが、やはり後悔の念が拭えません。このマンションを購入したとして、毎朝毎夕グレーシアを横目に見ながら徒歩15分の道程を歩くのは辛い気がします。同じ気持ちの方いらっしゃいますか？

[216: 周辺住民さん]

>>213 名無しさん

固定資産税や家主が不動産業者に支払う手数料はどんぶり勘定なので、あくまでも御参考とみていただきたいですが、新築時で実質4％だと投資的にはそんなに魅力高いものではありません。
今後経費が上がっていく（修繕積立金や固定資産税など）なかで10年15年と月20万円を取れるかどうかは微妙な気がします。
グロスが嵩むとはいえ海老名で家賃20万円はパンチ力あります。

[217: eマンションさん]

>>216 周辺住民さん
ありがとうございます。
西口新築などは、デベロッパーが今回の海老名未来プロジェクトの様に今後の将来性を価格に反映した上での物件価格になるかもしれなく、もし実際そうならば、経費考慮もすると回収しにくいという事ですね。特に今回のマンションは駅遠でもありそうですし、周辺相場観から見ても賃貸20の大台は見込み厳しい予想ですし。
リセールは初期価格と売却時の相場次第ですが、資産運用とちう観点では少し向かないといった所でしょうか。逆に言うとそういう意味では逆に東口にて、それなりに条件も良く、当時将来性も含まれない価格だったビナマークスを初めとする物件に関しては、今後の賃貸価格上昇をタイミング良く入れ込む事が出来れば、それなりに良くなるという事ですね。ただ、西口も東口と同様、現在デベロッパーの将来性見込み以上に海老名発展し、賃貸相場が上がれば、マンション次第では、ビナマークスの様に10年後とかかもしれませんが、それなりに良くなるかもしれないと言った理解&予想です。

[218: 評判気になるさん]

色々加味した個人的な見立てで、こんなもんかな。最多は3800前後と読んでる
67.02平米(20.27坪)＠170　3445
73.24平米(22.15坪)＠175　3876
83.38平米(25.22坪)＠178　4489
外したらごめんよ。あと、エレベーターだけど5台前後だと思うけど

[219: 匿名]

その500万円くらい安いと思います。
というかそうじゃないなら
グレーシアかビナマークスの中古、もしくは戸建て買います。

15分以上歩くなんてマンションとしての資産価値うんこですわ。

安くして叩き売りに期待してます。

[220: 匿名さん]

>>215 匿名さん

グレーシア見送ったなら、諦めつくじゃないですか。その時は自分の意志で決断されたのですから。
私は、抽選で外れましたので、215さんの比ではありません。
個人的にタワーは苦手で、中層階建てマンションを希望してますが、駅から徒歩10分圏内の後発物件は全てタワーばかり…
悩みます。

[221: 匿名さん]

>>220 匿名さん

215です。
そうですよね、実際に申し込まれた方もいらっしゃるのに‥すみません。
西口地区で小田急から徒歩10分圏内で大規模となると、今後もタワーしか選択肢が無いような気がしてるので、予算的にも立地に関しては妥協しようかなと思い始めています。。
ただ、ここもあまりにも高いようなら、東口の中古も視野に入れようと思ってます。

[222: 匿名さん]

>>219 匿名さん

それはないでしょ。海老名の中古市場みてます？予想はよくできてますね。そんなもんだと私も思います。

[223: 匿名さん]

4000万越えるとなると共働き家庭が多くなりそうだけど、保育園足りなさそう。
今でさえ駅前の保育園の数があまりなくて待機児童多いのに。しかも海老名は認可外がほとんどないから、認可入れなかったら終わる

[224: 匿名さん]

>>223 匿名さん
おっしゃる通り。
市の行政は西口開発に伴う人口増加は認識済みであろうに…
住宅買って、子供を育て、2馬力で賄うのは当たり前の時代。
今後若い世帯を呼び込める環境が整わ無ければ
町は衰退していくであろう。

数十年後は老人と病院だらけなんて…考えたくもない。

[225: 匿名]

タワマンは一体いくらで根付くのやら。恐ろしくて夜も眠れない。

[226: 通りがかりさん]

早く案内会行きたいなー。

[227: マンション検討中さん]

http://www.city.ebina.kanagawa.jp/www/contents/1263801531710/files/27-...

http://www.city.ebina.kanagawa.jp/www/contents/1263801531710/files/27-...

この資料によると、敷地内に全面芝張りの公園の様な公共の緑地広場が用意される様ですね。子供達の遊ぶ所は問題無いかと。

後は、やはり高圧線からの影響を抑えるための隔離都合で、建築物配置が決まってくる様です。
分棟に関しは信じられない形状との発言が何を意味しているか気になります。

ただ、個人的に一番気になる所は、隣接小学校への日照環境への配慮かもしれませんが、階高が長谷工社内基準より5cm低いという記載があり、通常の室内天井高は最低限確保されると思われますので、二重床・二重天井領域の所が5cm長谷工通常物件よりも削られている可能性があり、騒音対策が甘くなるのではと懸念しています。子育て世代が最も多くなるかもしれないと予想しており、普通はやらないのは分かっていますが、騒音に関しては遮音性能保証などしてくれれば良いのですが・・・。

駐車場100％はやはりマンションの宣伝文句という可能性高いなど。。

[228: マンション検討中さん]

駐車場100％はやはりマンションの宣伝文句という可能性があるとの事で、駅徒歩圏＆高齢化を考えると駐車場契約率が気になりますが、普通は駐車場代当てにして管理組合運営するわけではないですよね？

[229: 匿名さん]

土日はデペの営業もしごとで忙しいのでしょうね〜
掲示板の投稿めっきりありません（笑）

[230: 匿名さん]

>>229 匿名さん
ジョイントベンチャーなので、会社ぐるみの掲示板操作は考えにくいですが、営業がバレしない前提で個人的に投稿なら、社内にも持ち帰り対応策でも協議しているかも。いや、可能性無いですね。

海老名市が市ホームページでも公開している景観審議会議事録は、景観といった市や周辺向けの対応なので、マンション自体に関してはネックな所が多く、ある意味爆弾だったのかもしれません。今後どの様な対策がとられるか注視したいです。

対策すれば大丈夫だと思うのですが、少し懸念度合いがあったので、
皆さん一旦は来月末以降の価格発表や説明会まで待とうといった所かと。憶測でものごとを言っても仕方ないですし。この掲示板にて整理された懸念事項なども直接確認出来るでしょうし。

検討者が物件のメリットとデメリットの事実を忌憚の無い意見で整理してこそ検討者掲示板の意味合いが深まるとは思っていますが、現状は価格も憶測、その他仕様や対応もどうしていくかの情報が少なく。

ちなみに個人的には、緑地広場は遊ぶ所は良いのですが、もし外部オープンならセキュリティの面が気になっています。また公園的な扱いをするならばボール遊びなどもされたり、外部の人も来るので管理規約でとめられないなど。子供は全然嫌いのではないですが、隣接小学生の溜まり場にならないとの保証があるのか。

高圧線は法律で距離が決められてるので、仕方ない事かと。ドアからホームまで、徒歩20から30分含め許容して購入検討しなければならない認識です。世の中すべての条件が良い物件なんてありませんし。

階高は社内基準より低いとしても、大手なので、フローリングなど中間緩衝物を良いもので補う対策をとれば、5cm位は騒音に対し問題無いのでないかと思っています。そういうデメリットになりそうな所もあらかじめ知る事が出来れば、建設前にデベロッパーへの行動を購入者皆で促されば、と思います。

駐車場契約率は気になる所です。100パーセントはかなりのメリットですが、確かに若者の車離れ、駅徒歩圏、高齢化を考えると少し心配です。海老名は圏央道東名始め車あると非常に便利な事もあり、駅からかなり遠ければそこまで心配はしないのですが、駅から15分程度の徒歩圏という所が特に。持たない人もいるかもしれません。2台持ち家庭合わせて平均化1台になれば良いですが。

デベロッパー側に、要望書時に車有無をしっかり確認し、今の段階で90〜100パーセント契約率になりそうかしっかり確認して貰う事がまず出来る事。そして、その契約率ベースで管理費収入想定で、管理組合成り立つかの確認。
ただ、おそらく機械式でなく平地式なので、メンテナンス費用などほとんど無いはずなので、そこまで契約率気にしないでも良い予想です。

逆に公園と同じでセキュリティ問題対策必要ですが、かなりの将来であまりに契約率落ちる様なら、駅徒歩圏なので、外部月貸しやタイムズなどにすれば、逆に収入源となるかもしれません。

いずれにしろ、説明会待ちですね。
長文すみません。

[231: 名無しさん]

価格を問い合わせたところ他の方もおっしゃっていた通り、3000万台も少しはありますが4000万を越えた価格が中心です。と言われました。

駅からも遠いですし、先日あげられた懸念材料がかなり気になります。

正直かなり強きな値段だと感じています。

[232: 通りがかりさん]

首都圏の新築マンションの平均販売価格が5000万？とかいう時代なんだから、海老名でも4000万はするでしょ。
その分、金利が安いんだし、それでも高いと感じるなら本厚木とかで良いのでは？
まぁ、もう1000万くらい足して、これからできるタワーマンションっていう選択肢もあるかもしれませんが。

それにしても東口の小田急タワーマンションは4000万台だったような…
海老名も高くなったもんだ。(駅周辺だけだけど)

[233: 匿名さん]

ビナは売り出し当時3000万代も結構ありましたよ

[234: 匿名さん]

グレーシアも強気な値段と言われてすぐ完売しちゃったけど今度はどうでしょうね。

[235: 匿名さん]

西口マンション出揃ったら、グレーシアが一番お買い得物件だったなんて、まんざらの話しにはならないかも。

[236: 検討板ユーザーさん]

>>234 匿名さん
事前情報が多い3000台少し4000以上最多と言う事であれば、確か3900〜4500位がボリュームゾーンだったグレーシアと比べると価格帯は同程度かもしれません。ただ立地、環境、仕様、他懸念事項など比較すると、厳しい気がします。グレーシアの西口開発初と比べても、入居が2018年という事で少し先という事もあり、後続物件もそれなりに検討視野に入るでしょう。115戸の一応大規模ですが中程度に近いマンション規模と比較し、415戸のかなりの大規模マンション規模という事もあります。

よって、正直価格次第で、最多が4500以上ならあまり見向きもされず、かなり苦戦しそれなりに長くかかる。4000以上なら少し苦戦し、即日完売は無いが2期か3期位に分けて売れる。3500以上なら苦戦せず即日完売近く2期で売れる。と言った所では無いかと予想はしています。もちろん色々な意見を聞いた上での個人希望は3000前半なのですが、海老名相場含め新築マンションという事、これからの将来性も含めて価格反映されると言う事なので。

価格に関しては、デベ側は懸念点もそれなりにある上で強気なら4000以上最多。少し加味もした妥協点としては3800最多で来るのではないでしょうか。あくまで私の予想ですが。

[237: 匿名さん]

ビナマークス発売当時は、海老名がこんなに開発されるなんて、想像も付かなかった。
分かっていたら、戸建選択せず、私もビナタワー即買いしてました。
知人はビナマークスを昨年の春に、購入価格より350万近くの高値で買い手が付き、自慢気にしていました。
西口もグレーシアが何故高額にも関わらず抽選になるほどの人気物件だったか…
後発物件対比で、東のビナと同じランク位置になるかは、いささか疑問ですが、エビミラも最多価格が4000であれば、完全にグレーシアに軍配ありかと。

[238: 匿名さん]

ビナやグレーシアの時はマイナス金利なんてありませんでしたから、時代が変わったということでしょうか。金利を含めての総支払額はあまり変わらないといいですが‥

[239: 匿名さん]

ビナ発売当時はそうかもですね。

グレーシアはマイナス金利の恩恵受けてるでしょ

[240: 匿名さん]

高金利で借りていても、借り換えすれば支払い総額下がりますからねー！

[241: 匿名さん]

>>240
>高金利で借りていても、借り換えすれば支払い総額下がりますからねー！
だから今、不動産価格が上昇したように見えてるのは金利が下がったからって事でしょうね！
ビナマークスとか言うマンションも、売値が幾らか知らんけど高々＋350万円。金利低下分を考慮したら、実質は値下がりかもよ。

[242: 匿名さん]

>>241 匿名さん

ビナマークス購入時、ローン無縁、現金一括購入。

[243: 口コミ知りたいさん]

>>242 匿名さん
あっそ。

[244: 匿名さん]

海老名は田んぼ売って大儲けしている地主さんが沢山いるからね…
ビナマークスも地主さんが、現金一括で購入して、子供世帯に住まわせてる人もけっこう居るらしいから。
お金のある所には、潤沢にお金が回るもんですね。

[245: マンション検討中さん]

>>243 口コミ知りたいさん

ビナや、グレーシアは一括で購入された方も多かったと聞きました。
私は共働きですが、出来れば3,000万円台で購入希望です。

[246: 匿名さん]

>>242
>ビナマークス購入時、ローン無縁、現金一括購入。
いつ購入されたのか知らないが、不動産は金利の高い時に現金一括購入が一番賢いと思う。なぜなら、ローンを利用する人の支払える総額はそれほど変わらないので、金利が高い時には販売価格は低くならざる負えないから。

[247: 匿名さん]

金利が高い時って、物価上昇も大きいから、ローンを組んで支払いを先に延ばすって考え方もある。そういう意味では、金利が低いからといってローンを組むってのは間違いなのかも。

[248: マンション検討中さん]

資料請求した私のとこにも、モデルルーム説明会の予約申し込みの電話がかかってきました。
もう最初の方に電話が行ってからだいぶ経ってるかとは思いましたが、初日の20日にまだ空きがあるとのことでした。超人気のとこだと、説明会の初日受け入れ枠もすぐに埋まってしまうらしいので、ここを真剣に考えている世帯数はそれほど多くないのかなあ。単に平日だからかもしれないですが。
尋ねたところ、小さめ3ldk低層階ならギリギリ3000万円台。ほとんど4000万円台。4ldk中層階以上なら4500以上と言うことでした。正式決定ではないですが、と仰ってましたが。
大規模マンションとして今売りに出てる、駅歩が大体同じ12年落ち中古ルネとかと比べると、2000万円位高いわけですが、新築や西口という強みがどのように関わってくるんでしょうかね？

[249: 匿名さん]

>>248 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。
グレーシアとほぼ同じぐらいの価格帯で勝負しようとしているのですね。
やはりグレーシアはお買い得だったということですね‥たった今は西口物件は比較検討が出来ないので、ある意味言い値になってるんでしょうね。

[250: マンション検討中さん]

以降の後発タワーの価格が恐ろしい。
西口では手が出せなくなりそう。