海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

海老名 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://ebina412.com/

所在地：神奈川県海老名市上今泉字蛭沼2046番5他（地番）
交通：JR相模線「海老名」駅徒歩9分
　　　小田急線・相鉄線「海老名」駅徒歩11分
間取：3LDK・4LDK
面積：67.02㎡～83.38㎡
売主：株式会社サンケイビル　名鉄不動産株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
海老名ザ・レジデンス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　
https://www.sumu-log.com/archives/3312

[1951: 通りがかりさん]

>>1950 匿名さん

なら良い投資物件になりますね。
ここの4分の1以下の価格なら、8万で貸してもここを貸すより利回りが良いです。(4倍と言わず3倍でも良い位。ここの75平米が32万や24万で貸せるとは思えませんし。)

[1952: 匿名さん]

>1951
不動産投資は長期戦。表面利回りだけで決めるなんてのはアホだ。
築33年のマンションが、一体あと何年稼いでくれるのか？投資期間を通したシミュレーションと最後はどうクロージングするかまでを考えなければ失敗しかねない。

[1953: 通りがかりさん]

>>1952 匿名さん

何度もコメントありがとうございます。

ところで、建物の寿命はシンプルに築年数では決まりません。
建物には3つの耐用年数があると言われています。

ホテル等であればデザインの古さに加え大規模修繕/機器更新費用が過大になると、建て直した方が良いという判断で30年程で建て直される事もある(経済的耐用年数の限界)のですが、それ以外にも社会的耐用年数での限界という、まだ使えるのに陳腐化した設備、間取りに使用者が嫌気が差したり、社会構造の変化、法律や制度の改正、都市計画の施行などによって建物の使用目的が達せられなくなったりする事での建て替えもあります。
そして最後が仰っている建物構造の老朽化、劣化に伴うもので物理的耐用年数での限界です。
大体この物理的耐用年数の前に経済的耐用年数や社会的耐用年数の限界が来て建て直しがされているようです。

また、マンションの場合は購入者が管理組合を結成して運用を決める為、ある一定の人数が陳腐化した設備の更新に伴う修繕積立金の値上げをよしとせず、必要な修繕や補修が出来ずにゴーストマンション化する事が考えられます。(湯沢のリゾートマンションで10万で売りに出されているものなどは、値上げはしたもののその金額が膨大で持ち主が嫌気が差しているものでしょう)

海老名の団地に限らず、殆どの公団のマンションは金食い虫の機械式駐車場が無く、やはり更新金額の高いエレベーターが無い為、修繕積立金がかなり低く抑えられます。また、シンプルな形状なのでデザインとしての陳腐化は余り進まないようです。(最先端デザインが一番陳腐化が進みます)

シンプルな形状は補修も楽で、故障もしずらい為、補修金額も低く済みます。(凸凹が多い程雨漏りの危険性が高まる上に補修面積が増え、且つ、構造に添わせる為の補修の足場代が嵩みます)
そして、更新が難しい原因である配管も、みっともないとは言え外部に出してあるのでこれも建物寿命を延ばす為の費用が低く済みます。
なお、こういう公団マンションは4，5階建で壁式という事もあり、地震にも強いと言われております。
お国が音頭をとって作る建物は、質実剛健なのです。(バブルの時とか色々ありましたけど)

つまり、長くもたせようと思えば、この先何十年かもつと思われます。
なお、前述の計算で言えば約10年で十分回収出来るので、その後転売する事も出来ます。インカムゲイン+キャピタルゲインだと、利益は残ります。

今のバブルのような時期を除けば、中古になれば新築は殆どが新築プレミアムが剥がれて値下がりしますので、投資の対象とはなかなかなり得ません。

でも、こちらのマンションは駐車場が全て平置きですし、そういう意味では修繕積立金がかからないのはとても良いと思います。
また、ここを投資の為に買う方は上記の理由からまずいらっしゃらないと思います。
実需であれば、住んでいて幸せというのが一番です。

購入に対しての掲示板で横道にそれてしまい失礼しました。

良い選択が出来ると良いですね。

[1954: 匿名さん]

>1953
1952です。
MR近くの国分団地とやら含め、海老名の事をよくご存じのようですね。それに、管理や維持修繕には結構お金がかかるという事。景気や金利と物件価格の関係なども理解されているようなので、1953さんにこれ以上言うことはありません。

以下は、ここを見ているその他の方へのメッセージです。
投資にしろ実需にしろ、今は購入に良いタイミングではないと思います。見かけの金利の低さに惑わされて買ってしまわないように、きちんと総費用を計算する癖をつけて下さい。
皆さんが不動産で失敗せずに、生涯幸せに暮らせるようお祈り致します。

[1955: 評判気になるさん]

>>1954 匿名さん
面白い方ですね。

[1956: eマンションさん]

>>1954 匿名さん
今は買い時でないとは思います。
ただ買い時がいつ来るかは誰にもわかりません。
それにもし5年後に500万下がるとしても、その5年間に払う家賃は500万で足りるのか。
その頃には子供が何歳になるか、とかも考えると、高値買いだとしても買っちゃったほうが幸せだろうと私は思います。
時間に余裕のある方はじっくり買い時を見定めればいいんじゃないでしょうか。

[1957: 匿名さん]

>1956
家賃がもったいないというのは営業の常套文句ですから気をつけましょう。
毎月の家賃がもったいないと感じる貧乏性の人が、なぜ何千万もの買い物は平気なのかと言えば、それは家は財産という幻想・錯覚のためです。しかし自宅不動産をローンで購入すれば毎月の支払いをしなければならないのですから、気分以外はそれほど賃貸と変わらないものです。

[1958: 匿名さん]

>>1957 匿名さん

ただただ家賃として消えていくか
終の住処として残るか
の違いはあると思いますがね
感じ方は人それぞれでいいと思います

[1959: eマンションさん]

>>1957 匿名さん
言いたいことがよくわかりませんが、逆に言えばローンで購入することで賃貸と同じように支払いしながらいい気分を味わえるということでしょうか？
これ以上はスレチなのでやめますが。

ところでパークホームズの事前案内会が始まりましたね。
価格が気になるところです。

[1960: 匿名さん]

>>1958
>ただただ家賃として消えていくか
>終の住処として残るか
>の違いはあると思いますがね
これが錯覚です。
長いローンを払い終えて残るのは築35年の中古マンション。今現在、あなたの周りで売りに出ている築35年の中古マンションをみて欲しいと思いますか？
それを終の住処として欲しいのならば、金利なんか払わずに35年間お金を貯めて一括で買えばいいと思います。

[1961: 匿名さん]

>>1959
>逆に言えばローンで購入することで賃貸と同じように支払いしながらいい気分を味わえるということでしょうか？
多くの人が、不動産という財産を所有したとの幻想を抱いて気分が良くなったり、終の住処を得たと錯覚して安心するのでしょう。
しかし、その対価として何百万もの余計な金利を払わされるのです。損するのにおかしな話だと思います。

[1962: 匿名さん]

>>1960 匿名さん

ではその35年間貯める為に住んでた賃貸の家賃はどこに行くんですかね？
12ヶ月×35年×家賃…何百万で済みますか？

[1963: 匿名さん]

>>1962
>1960では、
35年後に、終の住処として築35年のマンションが欲しいのならば、どうするのが良いかを述べたまでです。

もし35年間の総支払額が賃貸と購入で同じであれば、築35年の中古マンションの残存価値分だけ購入のほうが得になるでしょう（残存価値が、常にプラスとは限らないですが、、、）。それであなたの頭の中には「賃貸の家賃はもったいない」という考えが居座っているのでしょうけれど、それは思い込みかもしれませんよ。

まず購入した場合の35年間の総支払額を計算してみて下さい。月々のローンの支払いだけでなく、税金、保険、管理費、修繕積立金、専有部分の自前で行うメンテ費用など、購入した事によって必要となる全ての経費を入れて計算します。
一方賃貸の方は、10年ごとに築10年、20年、30年の中古マンションに引っ越す前提で計算します。引っ越し費用と仲介料はその度にかかりますが、家賃は築年数に見合った分だけ下がるという事です。

以上のような計算をしてみなければ、本当はどちらが得なのかわからないのです。

[1964: 匿名さん]

>>1963 匿名さん

>本当はどちらが得なのかわからない

のならば、貴方の考えが全て正しいと思わない方が良いのでは？と言いたかっただけです

以上、スレ違いな数々の発言、大変失礼致しました

[1965: マンション検討中さん]

ちょっと前まで海老名の総合スレの様相でしたが
最近はマンション総合スレになりつつありますね。
せめて海老名の総合スレへ戻りましょう(笑)

[1966: 匿名さん]

>>1964
>本当はどちらが得なのかわからないのです。
「以上のような計算をしてみなければ、本当はどちらが得なのかわからないのです。」です。そして、海老名ではないですが、私は計算してみた事がありますよ。
あなたは計算してみた事がありますか？

[1967: マンション検討中さん]

>>1966 匿名さん
賃貸vs購入スレでやってください。

[1968: 匿名さん]

>>1967
ここでそんな論議をされて見込み客が冷静に検討を始めたら、デペロッパーさんや販売会社さんには迷惑ですからね～笑

[1969: 匿名さん]

“時間を買う”という一面もあると思います。

[1970: 匿名さん]

>>1969
“時間を買う”って具体的にはどういう事ですか？？？

[1971: 匿名さん]

損か得かの話以外にも、購入は不確定な将来に対応する力を削がれて、窮地に追い込まれるリスクがある事を知っておいて欲しいと思います。
どういう事かと言いますと、万が一収入が下がってしまった時でも、賃貸であれば簡単に収入に見合った住居に変更して生活を立て直すことが可能です。一方購入してしまうと、ローンの残額以上で売却できないと厳しい状況になってしまいます。そして大多数の新築マンションは、ローンの残額以上で売却できる事は稀なのです。

[1972: マンション検討中さん]

>>1971 匿名さん

まさにそこなんですよね。
持ち家は家賃の長期前払い、というファイナンシャル・プランナーのブログがありますが、その通りだと思います。相談に来る人も世の中的にはそれなりにステータスがある人たちが多いとか。

前にも書きましたが、大企業でも安泰ではい世の中、人口が減ることが確定している世の中、という状況で高値で掴まされて買ってしまったことに後悔してもいいリスクを取れる人が買えばいいんだと思います。

個人的には今は様子見だと思っています。

[1973: 匿名さん]

>>1972
>高値で掴まされて買ってしまったことに後悔してもいいリスクを取れる人が買えばいいんだと思います。
そうですね。自分でリクス許容度を判断できる人は買っても良いでしょう。しかし、今の家賃と同じかちょっと足すだけで、こんな素敵なマンションに住めるならば購入もアリじゃない？なんて脳天気な人は買ってはいけません。また営業は、そういう人にローン返済以外の費用が必要になることや、将来のリスクの説明なしに売ってはいけないと思います。あなた方は、人の人生を左右するかもしれない仕事に就いているのですから。

[1974: 通りがかりさん]

三井が予想通り安かった。線路や排水路近くというデメリットもあるけど、エビミラよりは安いからな。悩む。

[1975: マンション掲示板さん]

>>1974 通りがかりさん
これでタワーも前に予想出てた通り、もしも最安4000前半とかだった日には更に迷います。
今後の人口減少による資産価値低下なども考えると、駅近は駅近でも、資産価値考えれば、徒歩7分以内にすべきとのニュースもあったので…
http://news.livedoor.com/lite/article_detail/13221126/

[1976: 匿名さん]

分譲マンションを購入してしまうと、ローンの残額以上で売却できないと厳しいというお話は確かにその通りだと身につまされるようでした。
売却を視野にいれるなら、駅のポテンシャル含めたマンションの立地が最重要となるのでしょう。
万が一の時に、売主が買い取ってくれる保証制度があれば安心でしょうけどね。

[1977: 匿名さん]

>>1976
>売却を視野にいれるなら、駅のポテンシャル含めたマンションの立地が最重要となるのでしょう。
甘いですね。立地だけではだめですよ。
良い立地にあるマンションを買うのは勿論ですが、さらに高値掴みせずに買うことが大切です。

>万が一の時に、売主が買い取ってくれる保証制度があれば安心でしょうけどね。
業者も慈善事業をやってるんじゃないんだから、買主が返済に困ったからって高くなんて買い取りません。せいぜい足元みられて、買いたたかれるのがおちでしょう。

[1978: 匿名さん]

近い時期での駅近開発区分譲はめぐみ町小田急タワーと扇町相鉄タワーですが、タワー以外が良いと言う方は、扇町のファインスクェアはどうでしょう。
http://www.snjkk.com/mansion/ebina/
タワーと非タワーや、大規模と小規模で、それぞれメリットデメリットあると思いますが、非タワー小規模で駅近開発区立地希望だと候補に上がると思いますが、皆さんどうお考えでしょうか？

[1979: 匿名さん]

立地は相鉄タワーと同程度ですが、南の採光が相鉄タワーに遮られそうなのと、部屋が中々手狭まなので、ファミリー向けでは無く難ありな印象も否定はできませんが…

[1980: 検討板ユーザーさん]

>>1978 匿名さん
1979さんと同意見で、ここはファミリー向けではないでしょう。
目の前に相鉄タワーの機械式駐車場ができるという噂もありますし。
DINKSとか向けじゃないかな。

[1981: 匿名さん]

タワーは非タワーより高くなりそうだし、ヒエラルキーや修繕が心配、また大規模過ぎるかなと思いまして・・・。駅近良立地で、中小規模非タワー良いのですが、ファインスクエアは狭い・南方悪そうですね。めぐみ町はタワー含めた小田急Gp以外の開発余地無さそうなので、扇町の今ある多く＆それなり広い駐車場にマンション立てば良いのですが、あっても市役所周辺開発とか位当分先の予想です。エビミラやパークホームズは少し遠いし、気になる所も双方あり、選択肢無いので迷い中。私にとっては、タイミングで無いのかもしれませんね。

[1982: マンション検討中さん]

分譲価格もそうですが、賃貸価格の方も増加するかも。そうすれば今は新築買って、万一でも貸すのは余程条件良い物件で無いと難しいかもですが、変わる？
https://www.google.co.jp/amp/suumo.jp/journal/2017/06/19/135397/%3Famp...

[1983: 匿名さん]

小田急タワーもいよいよ始動の様です。
http://www.jiji.com/sp/article?k=000000255.000012974&g=prt

[1984: マンション検討中さん]

>>1983 匿名さん

情報ありがとうございます！

[1985: 匿名さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170630-00000007-pseven-soci
タワーだとこういう話も。

[1986: マンション検討中さん]

少し先ですが相鉄線駅舎が新しくなり、
保育施設なども新たに整備されるみたい
北口周辺も発展するのでしょうか

http://www.sotetsu.co.jp/news_release/pdf/170630_01.pdf

[1987: 匿名さん]

国道の246号から建設現場がよく見えますね。
車の騒音は今まで話題に挙がってなさそうですが、うるさそうです。
大丈夫でしょうか？

[1988: 匿名]

以前近くに住んでいました。
車の騒音は気にならないですよ。

[1989: マンション検討中さん]

モデルルームで成約状況を見ましたが、だいぶ苦戦してますね。2ヶ月前に見た時の状況からほぼ変わってませんでした。さーこれからどうするエビミラ！

[1991: 匿名]

>>1989 マンション検討中さん

さすがにこの2ヶ月では動かないでしょ。想定内なんじゃないですかね？
パークの情報も気になるし、タワーの可能性も捨てきれない方も多々いらっしゃるでしょうから

[1992: 匿名さん]

このスレも閑散としてきましたね。
これから大量に売らないといけないのに大丈夫でしょうか？

外観を見たところ、同じく長谷工施工のオハナ町田とそっくりでした。
同じ長谷工なら仕方がないと思いつつ、
オハナ町田は3000万円後半で3LDKの高層階が買えるので
損した気分になりました。

[1993: 匿名]

>>1992 匿名さん

オハナ町田は駅遠だし、オハナブランドなので仕方ないですよ。

海老名も本格的にマンション合戦始まってきましたね。これだけあると本当に悩んでしまいます。

[1994: マンコミュファンさん]

>>1991 匿名さん
同感です。7月下旬予定だった2期3次ももう少し延期の様。
物件自体の情報出きってる感あるので、後はパーク1次かタワー価格出るなど、変化無ければ、動くとしても数戸レベルな気が・・。3次は10戸以上行けば万々歳なのではないでしょうか？
意外と後発のパークの方が、戸数も少ない事もあり、先に短期間で完売な予想もしてます。
閑散なのもパーク決定組が流れ、初抽選前に嵐前の静けさ的かも

[1995: マンション検討中さん]

鉄塔気になる

[1996: 通りがかりさん]

ここは、確実に高値買った瞬間から損しているからねー

[1997: マンション検討中さん]

>>1996
今の時期は中古も含めてほとんどのマンションの値段が上がってる状況なので、買ったときの価値を維持できそうなマンションは他にも殆どないのでは？
新築プレミア分は落ちると思いますが、管理費修繕費を抑えれる作りなので、車が必須で海老名で実需としてマンションを探している人には需要ありかと。

[1998: マンション検討中さん]

まあ、このままいけば、竣工してからも
在庫がありますから、新築プレミア以上に価値落ちるでしょうね。竣工してからの在庫と今の価格が同じとは思えませんしね。
車もいまや所有者減ってきてますから、100%なくても問題ないかと思いますよ。

[1999: 匿名]

ファインスクエアの価格と相鉄タワーの価格予想から見てエビミラとパークはまぁまぁ妥当価格なのかと思えてきました。

駐車場あまれば来客駐車場増やすような説明聞きましたし、２台所有希望もあるでしょうし、いずれは子供世代も所有者が出てきますよ。

[2000: 名無しさん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿のため、 削除しました。管理担当]

[2001: 名無しさん]

あと、駐車場のバカ広い敷地の為に払っている固定資産税含めると、駐車場料金安くねーからその辺計算できてんのかねーここ買った人

[2002: マンション検討中]

パークホームズのメリットが三井ブランドのようにエビミラも駐車場がメリットです。
建物自体は個人的にそこまで大差なく感じますね。パークが二重床なら良かったです。
北側、南側にパークの後続できたらちょっと圧迫感あるかなとも思います。

工場跡地の情報待ちしてますが、書込みないので詳細はまだのようですね…

[2003: 検討板ユーザーさん]

>>2001 名無しさん
すみません固定資産税のことが全然わかってないのですが、土地の固定資産税って土地面積を全戸数で割った分を支払うということで合ってますか？
それだったら15551m2で412戸のエビミラと、3153m2で84戸のパークホームズって計算上ほぼ同じということになりますが。
考え方が間違っていましたら詳しい方教えてください。

[2004: マンション検討中さん]

自分も>>2003 by 検討板ユーザーさんと同じような認識です。土地＋建物にかかる費用ですよね？
>>2001 名無しさんの具体的な計算結果を教えていただければと思います。
すぐ近くの築15年位の作りが良くて広めのコアロードで年12万程度とのことなので、新築時は高い固定資産税も年数が経てばその程度に落ち着くのかなと考えております。

[2005: 検討板ユーザーさん]

>>2000 名無しさん
良かったか否かは、後になり相対的にしか分からないしのが難しい所だし、個人個人の感じ方も少なからずあるので、今の段階で涙目になるのでは無いとは思っています。
もちろん、即日完売・短期完売で無い時点で、お得さは無いかもしれませんが、竣工後売れ残りあり、価格下げられて売られるや、それでも残っていて、管理上問題のある物件だとしたら、涙目になる人もいるかもしれませんが。
ここは個人的に短所があるはずなのに、あまり価格転嫁されていなく、高く見えるのではないでしょうか。一般的には短所の方が長所よりも価格に反映される傾向がある様です。
https://www.sumu-log.com/archives/7469/?utm_source=e-mansion&utm_campa...

[2006: 匿名さん]

海老名駅周辺は短期間にマンションを建て過ぎでしょう。
需要を上回るペースで供給すれば、販売で苦戦するのは目に見えています。

[2007: マンション検討中さん]

>>2005 検討板ユーザーさん

今のペースなら、確実に竣工後残るでしょう。
販売開始から一年くらいで、後半分超。
竣工した後も、事務所やモデルルーム作られて、色々な人が出入りしますから、おっしゃる通り管理での問題はありそうですよ。

[2008: 匿名さん]

>>2003 検討板ユーザーさん

土地評価額は同じ？

[2009: 検討板ユーザーさん]

>>2008 匿名さん
2003です。
詳しくはわかりませんが、同じ道路に面しているので路線価は同じ、土地評価額も同じ、と思ってました。
仮に違うとしてもこれだけ近い土地で大きく異なるというのはありえないとは思いますが。

[2010: ご近所]

>>1999 匿名さん
おっしゃるとおりですね。
ディンクス用の部屋が、一人暮らし用
ファミリータイプライターがディンクス向けなのでは？と思ってしまうくらい狭くてびっくりしました。

さらに、パークのほうが安いと言っても、あのチープ感や立地、管理費、考えると
エビミラ、高い高いと言われていたのに、妥当かなと
II期入居まで１年ありますから、なんだかんだで完売の予想
パークみてからのエビミラ選択は、後で後悔しないための待ち組、気がすんだときには良い部屋が残ってない、値引き結局最後までなしか、駐車場遠いとこしかない

になる予想

[2011: 匿名さん]

普通レジデンスとかネーミングは高層MSに付けるよね。
団地ですよねここ。しかもハ〇コーで。海老名ですなぁ

[2012: 検討板ユーザーさん]

後250戸が1年で完売？？
1年間で、150戸しか売れてないのにですか？
凄いですねー。
営業さん書き込みお疲れ様です。

[2013: 匿名さん]

>>2012 検討板ユーザーさん

今の所、150戸なのですかね？

普通1番売れるはずの1番初めの売りが、掲示板、昔の下記など見ると、124戸みたいです。

>>742 マンション検討中さん

そうすると、それが10月としても、10ヶ月もかけて、26戸しか売れてない計算になるのですが・・・。供給が確か210戸台だった記憶なので、流石に180戸位もう少しは売れてるのでないでしょうか。それでも10ヶ月とかで50戸程しか売れていない事には変わりませんかもしれませんが。

確かに仰る通り、はたから見ると心配なレベルかも。

[2014: マンション検討中さん]

色々な意見あると思いますが、ひとまず私は8月上旬の結果で考えたいです。
完全な競合比較と思われるパークホームズの8月中旬売りに先立ち、仕様・MR・価格見てパークよりエビミラと言う人は、8月上旬に決める予想です。
もちろんタワーが同程度なら価格1000万程違うかもだが、最安狙えば価格的にそこまで差分無いかもしれないや、価格値引きなど出来る時を狙うなどの議論もあるかもしれません。ただ、パーク買わない決めて、センターヴィラの良い場所選びたいなら今のタイミングかなと。
それで50戸〜100戸出れば、残り200〜250戸とかに対し、まぁまぁで1年で今のまま売れるのか実際の参考目安になるかなあ。もちろんそれでも黄信号かも。
10戸や20戸なら今のままでは赤信号な気も素人目ではしてます。それか、タワー待つ人もいるのかな。

[2015: 契約者]

>>2012 検討板ユーザーさん
契約者です。
先日モデルルームに行きましたが一期はあと10戸ぐらいしか残ってないし、二期も少し売れてるので200戸は売れてますよ。
ただペースが遅いのは間違いないので、完成後も販売は続くでしょうね。

ちなみに契約前に営業さんから、完成前に完売することはないだろう、パークホームズはエビミラより安くなるだろう、と言われていたので、今の状況は想定内なので後悔はしてません（笑）

[2016: マンション検討中さん]

>>2012 検討板ユーザーさん
2017/06/06(火)時点で約180戸が成約済みとの情報もありましたので、150戸は流石にないかと。
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/3300-5-2-000

最近、ネガキャンがひどくなってきましたが、買いたくても買えない人がマンションの印象を下げて、売れ残りが値引きされるのを期待しているのかなと思ってしまいます。
鉄塔や価格など気になるところがないわけでもないですが、直近に立つタワーマンションなどはもっと価格が高いわけですし、豪華なエントランスや豊富な共用設備、ランニングコストの安さなど、住む事を考えたときの魅力も十分あると思いますよ。

[2017: マンション掲示板さん]

>>2016 マンション検討中さん
ネガ酷いのは、実際に目につく所もあって、掲示板当初からな気もしますが、結局のところ、市場原理に従うので無いでしょうか。
売れる物件（商品）は普通に順調に売れる。もちろん価格もデベ（販売側）の言い値で、基本売り手市場。

逆に売れない物件（商品）は売れ残りを避けるため、値引きやセールなどされるのが普通だと思っています。価格も相場に近くなり、それこそデメリットの方が大きいと判断されたなら、買い手の動きに依存した買い手市場になると思ってます。その場合はそれでもデベの言い値で進めるなら、酷い時には竣工後も売れず、売り切るまでの管理費修繕費はデベ負担。回収できない建築費用の利息もある。マンション的にも売れ残り物件として、管理、評判共にあまり良くない。

買えない人で待ってる人もいるかもしれませんが、買える人でも今の価格では、資産価値低減後の万一売る場合のマイナスなど的に買う価値が無く、タワーやパーク含めての様子見、仕様比較、相場観見ての人もいるのでは、と思ってます。競合パークも少なくとも、南棟短期完売しても、北棟あるし、売れ行き的に良ければ更にもう1棟という噂もあり、待てなくはないはずなので。

いずれにしろ、もちろんエビミラは言われています魅力的な面も多いと思いますが、マンションは売れなければ需要側から仕様や価格が見合わなかった結果と思うし、それで売りたければ市場原理に従い落ち着く所に落ち着くものだと思ってます。価格がデベ言い値でも売れる物件は売れると思うので、売れない以上高いと言う事でないでしょうか。ちなみに今はエビミラだけでなく基本買い手市場と思ってます。

[2018: 匿名さん]

またまた販売延期みたいです。
最初は7月下旬だった記憶で、
次8月上旬、今初めの1ヶ月
後ろ倒しで8月下旬になったか。
8月中旬三井物件の後ですね。
あまり良くないのかも。
か、希望者を貯めてるのか。

[2019: 検討版ユーザーさん]

>>2018 匿名さん
そりゃ今の時期なら、いつでも買えるエビミラと、待ってたらいい部屋が無くなるかもしれないパークホームズとでは勢いが全然違うでしょ。
パークホームズの一期が終わって、ビアメカの跡地に何ができるかがわかってからが勝負じゃないですかね。
なんにしてもエビミラは戸数がパークホームズの5倍あるので、完売は遅くなるでしょう。

[2020: 匿名]

エビミラも１期は好調でしたよね。
これだけ後が控えてるなかで200程売れていれば大健闘なんじゃないかなー
完成後も販売続くなんて今どき当たり前だし、珍しくないですよ。
営業さんもパーク完売後、相鉄タワー小田急タワーと平行しての販売の話をしてたから長期戦なのは最初から想定内で焦ってなさそうでしたよ。

[2021: マンション検討中さん]

今は売れ残るのが殆どになってると思います。
少なくとも100戸・200戸以上で即日完売・早期完売など滅多にない？あればそれこそデベ値付け失敗？
http://biz-journal.jp/i/2017/06/post_19385_entry.html

エビミラは気にする人は気にする点もあると思いますが、基本は価格が相場より高い・戸数がそもそも多い様な、下記サイトで言う
「売れ残りのように見える物件」
「買ってよい売れ残り」
なんでしょうね。
https://journal.anabuki-style.com/the-leftover-goods-apartment-is-desi...
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2012-08-20

パークも今勢いはあり、84戸であれば早期完売の可能性あるかもしれませんが、もしも北棟や販売好調による更に南棟も合わせれば300戸近い供給になると思うので、長くなるのでは。

完成後売れ残り自体はデベが負担になるだけで、それこそもし50戸売れ残りで、約2万×50=100万以下の毎月管理・修繕費を売り切るまでは、払うならそこまで、明らかな実害は無いと思ってます。

滅多に無いと思いますが、もちろん下記の様な、賃貸されてしまうなどもあったら嫌ですが。
https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/13144162823

[2022: 匿名さん]

前でも新古が値段的に1番良いと出てたが、悪い物件でないので、売れ残り物件なりの価格的に1番良いタイミングで買うのが良いのもしれませんね。はなから売り切る事はデベも想定してないので、完成してからの実際の状況見て判断も有用だろうし。せっかくの買い手が強い状況なので、デベの言い値に従っては損する気持ちも感じます。

[2023: 口コミ知りたいさん]

>>2019 検討版ユーザーさん
確かにより駅近&リコータワーの景観影響少ないはず&鉄塔も敷地内には無い？&もしかしたら広いので商業施設込み？の南側ビアメカ広い跡地に何が出来るかの話もありますね。パークホームズも南が終わっても、後1、2棟あるし。その頃にはタワーも状況分かってるだろし。
余程エビミラ絶対と言う人以外は、全然待てるので、販売遅くなってる理由と思う。ビアメカ跡地広いので、南側も平置駐車場完備ならエビミラ以上に良い物件になりそうと期待。

[2024: 匿名さん]

>>2018 匿名さん
パークは即日完売の勢いでしょうね。
第1期第1次で54/84戸。
年末までには完売でしょ。

エビミラとタワーはほとんど値段に重なりがなく
タワーのが高いと皆が思っているので、
タワーの値段が出てからエビミラにもどる人も
少ないのではないでしょうか？

つまり、
これから状況が進展しても、エビミラの販売ペースが今以上になることはないでしょう。
値段を下げない限り。。。

[2025: マンション検討中さん]

やはり高級路線じゃなく、長谷工コストカット/廉価仕様前面にし、3500万超の価格勝負だった方が良かったのでは・・。団地上等だよ。

[2026: マンション掲示板さん]

>>2024 匿名さん
エビミラ4500〜5000万台とかは、タワーの同面積で最安や低い方と被るかもとの噂はありますが、全体としては少ないはずですね。
もしも全く売れなく、完成後50や100残るなら、確かに流石に、売れ残りのマイナスと比較し新価格発表が絶対無いとは今の時点では言い切れないかもしれませんね…
デベも負動産は抱えたくないしょうし。
賃貸向けに一括売却とかは考えたくないです。

[2027: 匿名]

価格帯は同じでも管理費等の理由でエビミラかパークに戻る人も少なくないと思います。
パークはすぐ完売と皆さん予想されてるため、つぎの北棟狙いになるのかな。

個人的にはビアメカニクス跡地内のマンションが気になりますが…

[2028: マンション検討中さん]

>>2027 匿名さん
跡地はマンションで決定なんですか？

[2029: 匿名さん]

>>2028 マンション検討中さん

>>1928 通りすがりさんにもあるとおり、商業・研究施設も入りますが、マンションも出来るようです。
同じ長谷工なので、エビミラへの影響はないように考慮されるとの事ですよ。

[2030: 匿名さん]

>>2029 匿名さん
販売会社がエビミラと別なら、考慮なんかしないんじゃないですか？
仮に同じだとしても、エビミラがほとんど売れた後に販売開始だとすると、売れた後の物件なんぞ考慮しないと思います。

[2031: eマンションさん]

>>2029 匿名さん
エビミラへの影響ないと言うのは日光の遮りだと思いますが、周辺物件との相対的な観点で、資産価値や中古売却的には影響ない様に抑えることは出来ないと思ってます。

個人的には長谷工が用地確保との事で、メインの売主なら、JV意向左右されず、エビミラで予測されてた3000万前半からの価格ありで、最多3000万後半に抑えて欲しいです。駐車場も平置き100％希望で。上手くいけば商業併設。

最多4000万前半も考えられますが、4000万以上で2000〜3000戸もの海老名需要が本当にあるか懐疑的なので、都心近も候補入るはずですが、本当に全部売れるのですかね。ターゲット最多3000万後半大規模物件駐車場100％商業併設ならば、大分良い物件な気が。鉄塔や駅遠など周辺デメリットも緩和すると良い。

[2032: 検討版ユーザーさん]

>>2031 eマンションさん
パークホームズが最多4100万円でも早期完売の勢いなのに、そこよりも条件の良さそうなビアメカ跡地が4000を切る？
夢を見るのは勝手ですけどね。

[2033: マンコミュファンさん]

>>2032 検討版ユーザーさん
パークホームズは三井ブランド＋住戸自体に比較的魅力ありそなので、4000万少し超える位。もし長谷工主体で、それなりに安く作れば4000万切るのは出来そうだと思ったのですが、夢見なのかな。

それこそエビミラだって初めは3000万前半や最多3000後半と意見ほとんどでしたが、蓋を開けてみれば、共用部高級化？で全然だったので、無理難題クラスに難しいのかな。三井少し以下かもう少し頑張ったコストカット住戸充実度で、ブランド力差し引き、少し立地が良い位で最多3700や3800万。やっぱり無理っすかね。

[2034: 通りがかりさん]

7月に発表予定だった、ビアメカニクスの跡地がどうなるか決まらないのは、海老名でマンションという需要があるのか微妙だからなのかな？なんて思っています。
２期の売行き次第なのかな？なんて。
このあたりに住んでいる人は、戸建に住むのが主流ですし。
東京、横浜方面の人がターゲットなら、共働きの人だと、子どもの預け先である保育園が、このままマンション建設が増えればまず足りない。
今は年中から入園できる幼稚園も厳しくなる。

そもそも、跡地にマンションと決定、発表したら、２期の売行きは悪くなりそう。

[2035: 通りがかりさん]

長谷工なら、高齢者住宅なんてのもあるのかな…と思ったりもします。
このあたり、高齢の方多いですし。

[2036: 検討版ユーザーさん]

>>2033 マンコミュファンさん
逆に考えてみて、自分が売主だったら3800で売るでしょうか？
あくまで私だったら、エビミラが4300でもそれなりに売れている実績から考えて、エビミラよりも立地のいいビアメカ跡地は安くても4300以上に設定します。
この差額の500は、もし1000戸売るとしたらトータルで50億円の利益の差になります。

ただ何にしてもビアメカ跡地の販売は2、3年後になるでしょうから、その時の市況次第でしょうけど。

[2037: 名無しさん]

>>2036 検討版ユーザーさん
何にせよ、仰る通りの市況と、後は2034さんも言われる通り、エビミラの売れ行き次第かもしれませんね。

供給過多なら売れないので、こなれた値になると思い、エビミラが予定通り売切りに関し問題無ければやはり高いのかも。ただ、今後もしも売れ残り過ぎてデベ側に負担かかるかもしれない様になるなら、それこそターゲティング失敗だと思ってます。

もちろん今の価格で竣工前で売り切れば大成功。竣工後で想定内の負担で売り切っても成功。
もしも全然残っちゃって負担が想定以上なら、それはそれで価格設定ミスな気も。もちろん万一オプション無料で付けるなどで実質値下げがあっても、想定通り売切れば、最初の半分の4300万最多売りで十分利益享受できているのかもしれませんが。デベの想定がどの程度か分からないので何とも言えませんが。竣工後1年立っても50や100戸残るなら、やはり海老名の需要と供給的に見直されると淡い期待をしてます。
もしその場合があっても、そもそも賃貸へ回される可能性もありますが。

実際海老名以外に都心近い場所候補がありながらも、4000万以上で2000や3000戸など今後供給全て売れるのかな。

後エビミラで最多4300万は、パークホームズ最多4100万からすると高い気もするのは私だけなのでさかね…

[2038: 匿名さん]

既にエビミラ購入し、興味本位でパークホームズの話も聞いてきました。三井の方の説明によると、日立との兼ね合いで土地がとりわけ安く手に入った為に仕入値を抑えて、結果価格を抑えれたのだとか。
なのでエビミラなどビアメカニクスから普通に土地を購入する所は安くならないと思います。その点、パークホームズみたいに日立が売主に入ってると比較的抑えられるのかなと勝手に妄想してます。
まぁ、営業の方の話なので参考程度に。それでも、パークは普通に買いだと思いました。
ただ、エビミラも早めにビアメカ跡地の活用を発表しようとしてる雰囲気あるので、売れ残ったり値引きするくらいなら、そこを活用して資産価値を高めて高値のまま売り切るのでは？と良い方向に進むことを購入者としては期待してます。

[2039: 匿名さん]

以前のような盛り上がりはなくなってきましたね。
他の魅力的な選択肢が増えたので厳しいのでしょう。

海老名総合スレとしての活躍を期待してましたが
近場ではパークホームズのが良いという意見も多いですし、
そろそろその役目も引退でしょうか？

[2040: 匿名さん]

4300万てすごく絶妙…というかギリギリラインで、
それを越す価格でこれから来るようなら川崎・横浜
に流れると思います。

海老名は住環境よくアクセスもいいのに加え、
価格で付加価値をつけていると思いますからね。

素人の考えですが。

[2041: マンション掲示板さん]

>>2040 匿名さん
私も素人考えですが…
逆に少し値付けが強気過ぎて、海老名内の200万程安いパークホームズとの差別化・有意性アピールが難しく、それなりにパークホームズに流れてしまってると思います。もちろん、結果は後にならないと分からないとは思います。

[2042: 匿名さん]

>>2041 マンション掲示板さん
誰がみても強気すぎ。
値付け失敗の典型例ですね。

ただ、最近の長谷工物件はほとんどがその傾向なので、
狙ってやってる可能性あります。
おそらく利益を最大限掠めとる戦略だと思います。
販売が長期化しても利益>経費なんでしょう。

[2043: 匿名さん]

>>2042 匿名さん
初期購入者には、住戸場所や駐車場などの場所優先権を与え、言い値で購入して貰い、利益確保ジャンプ。そのまま最後まで売れれば儲けもん。売れなければ、長期化で経費使いつつ、最悪オプション無料化やダマで値引きなどし、売り切る感じでしょうか。それでも初期購入者の利益確保ジャンプで、結果的に良い。

物件によっては駐車場なども、入居前確定した購入者全員で抽選などし、良い場所決める所が多いと思いますが、ここは早々に決めてますもんね。なんかあまり、購入者目線では好ましいと言えないやり方ですが、デベ次第仕方無い事かもしれませんね。

ここは、鉄塔の話を明確にしてなかったり、MRを過度にオプションで装い過ぎたりしてて、鉄塔も明確に記して、MRも比較的それなりに近いお隣さんとは大分違う印象。
そういう所は、最大手で、信頼性・アフターフォロー共にNo.1のデベロッパーと比べるのが間違いなのかもしれませんね。あまり購入者目線で無く、マンションも売り切り後はそんなに知らないよ、とならなければ良いのですが。

検討するにも、フジサンケイはデベロッパーとして、アフターフォロー・信頼性含めどの様な評判なのでしょうか。もしも知ってらっしゃる方がいらっしゃれば。上記否定材料の情報あればと思い。

[2044: マンション検討中さん]

サンケイビル物件、三井パーク。
エビミラ敷地配棟と言い、三井抑えめと言い、
流山おおたかの森で既視感が。参考になるかも。
http://mansionmania.blog.jp/archives/1060186209.html
http://mansionmania.blog.jp/archives/1059450697.html

[2045: 匿名さん]

４LDKは専有面積が80あってすごいなぁと思いつつ、
３LDKでも73平米とかあって、
郊外型のファミリーマンションなのかな？という印象を持ちました。
住んでいる方は殆どが子供がいるような家庭になってくるのでしょうか。
同じようなカテゴリーの人たちが住んでいれば、気が楽というかんじかも。
駅まではまあまああるけれどギリギリ歩ける感じ？かな？？

[2046: マンション検討中さん]

当初2期3次の販売予定7月下旬だった気がしてますが、予定ではありますが、延期に次ぐ延期で最新は10月中旬になっていますね・・・
同じ西口のパークホームズやグレーシアタワーズなどもあり、3ヶ月程は販売一時停止の予想です

[2047: マンション比較中さん]

グレーシアタワーが想定外のずっこけスタートで
ネガコメント大多数のエビミラが、結局タワーなしに決めた客対象で
着実にゆっくり売抜けていきそう

[2048: マンション検討中さん]

長谷工の関係者が何を書いてもエビミラは売れ残るから大丈夫。
だって海老名ので分譲中のマンションの中では間違いなく魅力の少ない割高物件なので・・・。
もう少し間取り・階高を工夫すれば売れたかもね。
人生最大の買い物があんな間取り、物件では・・・。
予算の兼ね合いはあると思いますが、やっぱり魅力に欠けるのは確実です。
海老名に住みたい人は多いと思いますが、タワマンが予算オーバーなら、海老名駅から十数分歩くよりは近隣駅すぐ近くの物件のほうがいいのでは？
すでに契約した皆様には申し訳ありません。

[2049: マンション検討中さん]

車を持たないので残念ながらエビミラは候補から外しましたが、エビミラも広さと車所有を求める方には魅力的だと思いますよ。後から変えることができない別棟の豪華なエントランスやランニングコストの安さは、マンション選びの鉄板を抑えた仕様だと思います。
予算同じくらいで近隣駅近は小田急相模原等になるのかなと思いますが、電車を待つ時間を0分にはできないので、徒歩9分と電車で9分は同じではないです。

[2050: マンション検討中さん]

>>2048 マンション検討中さん
営業さんも完成前に売り切れる前提で無いとの話もあり、売れ残る事は同感です。今の価格は売れ残る前提での価格設定である認識を持っています。

>>2047 マンション比較中さん
グレーシアタワーが流れる様なら、グレーシアタワーの初回販売スタートの10月上旬と、エビミラの第2期第3次の10月中旬販売の結果が重要ですね。その結果次第でタワー待ってた組の流れ具合が分かるかもしれません。