海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

海老名 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://ebina412.com/

所在地：神奈川県海老名市上今泉字蛭沼2046番5他（地番）
交通：JR相模線「海老名」駅徒歩9分
　　　小田急線・相鉄線「海老名」駅徒歩11分
間取：3LDK・4LDK
面積：67.02㎡～83.38㎡
売主：株式会社サンケイビル　名鉄不動産株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
海老名ザ・レジデンス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　
https://www.sumu-log.com/archives/3312

[1949: 通りすがり]

>MR近くの国分団地が10年前は築23年で800～900万だったのが今は築33年で1600～1900万だそうです…

その頃はビナウォークは出来ていたようですが、まだ西口は何もなかったからでしょうね。
築33年でも普通に住めるので、新築の半額以下なら良いのではないでしょうか。

[1950: 匿名さん]

>1949
株でも不動産でも期待で値が上がるもの。期待は現実以上に膨らむけれど、開発が一巡して冷静さが戻れば値段も元に戻るでしょう。

[1951: 通りがかりさん]

>>1950 匿名さん

なら良い投資物件になりますね。
ここの4分の1以下の価格なら、8万で貸してもここを貸すより利回りが良いです。(4倍と言わず3倍でも良い位。ここの75平米が32万や24万で貸せるとは思えませんし。)

[1952: 匿名さん]

>1951
不動産投資は長期戦。表面利回りだけで決めるなんてのはアホだ。
築33年のマンションが、一体あと何年稼いでくれるのか？投資期間を通したシミュレーションと最後はどうクロージングするかまでを考えなければ失敗しかねない。

[1953: 通りがかりさん]

>>1952 匿名さん

何度もコメントありがとうございます。

ところで、建物の寿命はシンプルに築年数では決まりません。
建物には3つの耐用年数があると言われています。

ホテル等であればデザインの古さに加え大規模修繕/機器更新費用が過大になると、建て直した方が良いという判断で30年程で建て直される事もある(経済的耐用年数の限界)のですが、それ以外にも社会的耐用年数での限界という、まだ使えるのに陳腐化した設備、間取りに使用者が嫌気が差したり、社会構造の変化、法律や制度の改正、都市計画の施行などによって建物の使用目的が達せられなくなったりする事での建て替えもあります。
そして最後が仰っている建物構造の老朽化、劣化に伴うもので物理的耐用年数での限界です。
大体この物理的耐用年数の前に経済的耐用年数や社会的耐用年数の限界が来て建て直しがされているようです。

また、マンションの場合は購入者が管理組合を結成して運用を決める為、ある一定の人数が陳腐化した設備の更新に伴う修繕積立金の値上げをよしとせず、必要な修繕や補修が出来ずにゴーストマンション化する事が考えられます。(湯沢のリゾートマンションで10万で売りに出されているものなどは、値上げはしたもののその金額が膨大で持ち主が嫌気が差しているものでしょう)

海老名の団地に限らず、殆どの公団のマンションは金食い虫の機械式駐車場が無く、やはり更新金額の高いエレベーターが無い為、修繕積立金がかなり低く抑えられます。また、シンプルな形状なのでデザインとしての陳腐化は余り進まないようです。(最先端デザインが一番陳腐化が進みます)

シンプルな形状は補修も楽で、故障もしずらい為、補修金額も低く済みます。(凸凹が多い程雨漏りの危険性が高まる上に補修面積が増え、且つ、構造に添わせる為の補修の足場代が嵩みます)
そして、更新が難しい原因である配管も、みっともないとは言え外部に出してあるのでこれも建物寿命を延ばす為の費用が低く済みます。
なお、こういう公団マンションは4，5階建で壁式という事もあり、地震にも強いと言われております。
お国が音頭をとって作る建物は、質実剛健なのです。(バブルの時とか色々ありましたけど)

つまり、長くもたせようと思えば、この先何十年かもつと思われます。
なお、前述の計算で言えば約10年で十分回収出来るので、その後転売する事も出来ます。インカムゲイン+キャピタルゲインだと、利益は残ります。

今のバブルのような時期を除けば、中古になれば新築は殆どが新築プレミアムが剥がれて値下がりしますので、投資の対象とはなかなかなり得ません。

でも、こちらのマンションは駐車場が全て平置きですし、そういう意味では修繕積立金がかからないのはとても良いと思います。
また、ここを投資の為に買う方は上記の理由からまずいらっしゃらないと思います。
実需であれば、住んでいて幸せというのが一番です。

購入に対しての掲示板で横道にそれてしまい失礼しました。

良い選択が出来ると良いですね。

[1954: 匿名さん]

>1953
1952です。
MR近くの国分団地とやら含め、海老名の事をよくご存じのようですね。それに、管理や維持修繕には結構お金がかかるという事。景気や金利と物件価格の関係なども理解されているようなので、1953さんにこれ以上言うことはありません。

以下は、ここを見ているその他の方へのメッセージです。
投資にしろ実需にしろ、今は購入に良いタイミングではないと思います。見かけの金利の低さに惑わされて買ってしまわないように、きちんと総費用を計算する癖をつけて下さい。
皆さんが不動産で失敗せずに、生涯幸せに暮らせるようお祈り致します。

[1955: 評判気になるさん]

>>1954 匿名さん
面白い方ですね。

[1956: eマンションさん]

>>1954 匿名さん
今は買い時でないとは思います。
ただ買い時がいつ来るかは誰にもわかりません。
それにもし5年後に500万下がるとしても、その5年間に払う家賃は500万で足りるのか。
その頃には子供が何歳になるか、とかも考えると、高値買いだとしても買っちゃったほうが幸せだろうと私は思います。
時間に余裕のある方はじっくり買い時を見定めればいいんじゃないでしょうか。

[1957: 匿名さん]

>1956
家賃がもったいないというのは営業の常套文句ですから気をつけましょう。
毎月の家賃がもったいないと感じる貧乏性の人が、なぜ何千万もの買い物は平気なのかと言えば、それは家は財産という幻想・錯覚のためです。しかし自宅不動産をローンで購入すれば毎月の支払いをしなければならないのですから、気分以外はそれほど賃貸と変わらないものです。

[1958: 匿名さん]

>>1957 匿名さん

ただただ家賃として消えていくか
終の住処として残るか
の違いはあると思いますがね
感じ方は人それぞれでいいと思います

[1959: eマンションさん]

>>1957 匿名さん
言いたいことがよくわかりませんが、逆に言えばローンで購入することで賃貸と同じように支払いしながらいい気分を味わえるということでしょうか？
これ以上はスレチなのでやめますが。

ところでパークホームズの事前案内会が始まりましたね。
価格が気になるところです。

[1960: 匿名さん]

>>1958
>ただただ家賃として消えていくか
>終の住処として残るか
>の違いはあると思いますがね
これが錯覚です。
長いローンを払い終えて残るのは築35年の中古マンション。今現在、あなたの周りで売りに出ている築35年の中古マンションをみて欲しいと思いますか？
それを終の住処として欲しいのならば、金利なんか払わずに35年間お金を貯めて一括で買えばいいと思います。

[1961: 匿名さん]

>>1959
>逆に言えばローンで購入することで賃貸と同じように支払いしながらいい気分を味わえるということでしょうか？
多くの人が、不動産という財産を所有したとの幻想を抱いて気分が良くなったり、終の住処を得たと錯覚して安心するのでしょう。
しかし、その対価として何百万もの余計な金利を払わされるのです。損するのにおかしな話だと思います。

[1962: 匿名さん]

>>1960 匿名さん

ではその35年間貯める為に住んでた賃貸の家賃はどこに行くんですかね？
12ヶ月×35年×家賃…何百万で済みますか？

[1963: 匿名さん]

>>1962
>1960では、
35年後に、終の住処として築35年のマンションが欲しいのならば、どうするのが良いかを述べたまでです。

もし35年間の総支払額が賃貸と購入で同じであれば、築35年の中古マンションの残存価値分だけ購入のほうが得になるでしょう（残存価値が、常にプラスとは限らないですが、、、）。それであなたの頭の中には「賃貸の家賃はもったいない」という考えが居座っているのでしょうけれど、それは思い込みかもしれませんよ。

まず購入した場合の35年間の総支払額を計算してみて下さい。月々のローンの支払いだけでなく、税金、保険、管理費、修繕積立金、専有部分の自前で行うメンテ費用など、購入した事によって必要となる全ての経費を入れて計算します。
一方賃貸の方は、10年ごとに築10年、20年、30年の中古マンションに引っ越す前提で計算します。引っ越し費用と仲介料はその度にかかりますが、家賃は築年数に見合った分だけ下がるという事です。

以上のような計算をしてみなければ、本当はどちらが得なのかわからないのです。

[1964: 匿名さん]

>>1963 匿名さん

>本当はどちらが得なのかわからない

のならば、貴方の考えが全て正しいと思わない方が良いのでは？と言いたかっただけです

以上、スレ違いな数々の発言、大変失礼致しました

[1965: マンション検討中さん]

ちょっと前まで海老名の総合スレの様相でしたが
最近はマンション総合スレになりつつありますね。
せめて海老名の総合スレへ戻りましょう(笑)

[1966: 匿名さん]

>>1964
>本当はどちらが得なのかわからないのです。
「以上のような計算をしてみなければ、本当はどちらが得なのかわからないのです。」です。そして、海老名ではないですが、私は計算してみた事がありますよ。
あなたは計算してみた事がありますか？

[1967: マンション検討中さん]

>>1966 匿名さん
賃貸vs購入スレでやってください。

[1968: 匿名さん]

>>1967
ここでそんな論議をされて見込み客が冷静に検討を始めたら、デペロッパーさんや販売会社さんには迷惑ですからね～笑

[1969: 匿名さん]

“時間を買う”という一面もあると思います。

[1970: 匿名さん]

>>1969
“時間を買う”って具体的にはどういう事ですか？？？

[1971: 匿名さん]

損か得かの話以外にも、購入は不確定な将来に対応する力を削がれて、窮地に追い込まれるリスクがある事を知っておいて欲しいと思います。
どういう事かと言いますと、万が一収入が下がってしまった時でも、賃貸であれば簡単に収入に見合った住居に変更して生活を立て直すことが可能です。一方購入してしまうと、ローンの残額以上で売却できないと厳しい状況になってしまいます。そして大多数の新築マンションは、ローンの残額以上で売却できる事は稀なのです。

[1972: マンション検討中さん]

>>1971 匿名さん

まさにそこなんですよね。
持ち家は家賃の長期前払い、というファイナンシャル・プランナーのブログがありますが、その通りだと思います。相談に来る人も世の中的にはそれなりにステータスがある人たちが多いとか。

前にも書きましたが、大企業でも安泰ではい世の中、人口が減ることが確定している世の中、という状況で高値で掴まされて買ってしまったことに後悔してもいいリスクを取れる人が買えばいいんだと思います。

個人的には今は様子見だと思っています。

[1973: 匿名さん]

>>1972
>高値で掴まされて買ってしまったことに後悔してもいいリスクを取れる人が買えばいいんだと思います。
そうですね。自分でリクス許容度を判断できる人は買っても良いでしょう。しかし、今の家賃と同じかちょっと足すだけで、こんな素敵なマンションに住めるならば購入もアリじゃない？なんて脳天気な人は買ってはいけません。また営業は、そういう人にローン返済以外の費用が必要になることや、将来のリスクの説明なしに売ってはいけないと思います。あなた方は、人の人生を左右するかもしれない仕事に就いているのですから。

[1974: 通りがかりさん]

三井が予想通り安かった。線路や排水路近くというデメリットもあるけど、エビミラよりは安いからな。悩む。

[1975: マンション掲示板さん]

>>1974 通りがかりさん
これでタワーも前に予想出てた通り、もしも最安4000前半とかだった日には更に迷います。
今後の人口減少による資産価値低下なども考えると、駅近は駅近でも、資産価値考えれば、徒歩7分以内にすべきとのニュースもあったので…
http://news.livedoor.com/lite/article_detail/13221126/

[1976: 匿名さん]

分譲マンションを購入してしまうと、ローンの残額以上で売却できないと厳しいというお話は確かにその通りだと身につまされるようでした。
売却を視野にいれるなら、駅のポテンシャル含めたマンションの立地が最重要となるのでしょう。
万が一の時に、売主が買い取ってくれる保証制度があれば安心でしょうけどね。

[1977: 匿名さん]

>>1976
>売却を視野にいれるなら、駅のポテンシャル含めたマンションの立地が最重要となるのでしょう。
甘いですね。立地だけではだめですよ。
良い立地にあるマンションを買うのは勿論ですが、さらに高値掴みせずに買うことが大切です。

>万が一の時に、売主が買い取ってくれる保証制度があれば安心でしょうけどね。
業者も慈善事業をやってるんじゃないんだから、買主が返済に困ったからって高くなんて買い取りません。せいぜい足元みられて、買いたたかれるのがおちでしょう。

[1978: 匿名さん]

近い時期での駅近開発区分譲はめぐみ町小田急タワーと扇町相鉄タワーですが、タワー以外が良いと言う方は、扇町のファインスクェアはどうでしょう。
http://www.snjkk.com/mansion/ebina/
タワーと非タワーや、大規模と小規模で、それぞれメリットデメリットあると思いますが、非タワー小規模で駅近開発区立地希望だと候補に上がると思いますが、皆さんどうお考えでしょうか？

[1979: 匿名さん]

立地は相鉄タワーと同程度ですが、南の採光が相鉄タワーに遮られそうなのと、部屋が中々手狭まなので、ファミリー向けでは無く難ありな印象も否定はできませんが…

[1980: 検討板ユーザーさん]

>>1978 匿名さん
1979さんと同意見で、ここはファミリー向けではないでしょう。
目の前に相鉄タワーの機械式駐車場ができるという噂もありますし。
DINKSとか向けじゃないかな。

[1981: 匿名さん]

タワーは非タワーより高くなりそうだし、ヒエラルキーや修繕が心配、また大規模過ぎるかなと思いまして・・・。駅近良立地で、中小規模非タワー良いのですが、ファインスクエアは狭い・南方悪そうですね。めぐみ町はタワー含めた小田急Gp以外の開発余地無さそうなので、扇町の今ある多く＆それなり広い駐車場にマンション立てば良いのですが、あっても市役所周辺開発とか位当分先の予想です。エビミラやパークホームズは少し遠いし、気になる所も双方あり、選択肢無いので迷い中。私にとっては、タイミングで無いのかもしれませんね。

[1982: マンション検討中さん]

分譲価格もそうですが、賃貸価格の方も増加するかも。そうすれば今は新築買って、万一でも貸すのは余程条件良い物件で無いと難しいかもですが、変わる？
https://www.google.co.jp/amp/suumo.jp/journal/2017/06/19/135397/%3Famp...

[1983: 匿名さん]

小田急タワーもいよいよ始動の様です。
http://www.jiji.com/sp/article?k=000000255.000012974&g=prt

[1984: マンション検討中さん]

>>1983 匿名さん

情報ありがとうございます！

[1985: 匿名さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170630-00000007-pseven-soci
タワーだとこういう話も。

[1986: マンション検討中さん]

少し先ですが相鉄線駅舎が新しくなり、
保育施設なども新たに整備されるみたい
北口周辺も発展するのでしょうか

http://www.sotetsu.co.jp/news_release/pdf/170630_01.pdf

[1987: 匿名さん]

国道の246号から建設現場がよく見えますね。
車の騒音は今まで話題に挙がってなさそうですが、うるさそうです。
大丈夫でしょうか？

[1988: 匿名]

以前近くに住んでいました。
車の騒音は気にならないですよ。

[1989: マンション検討中さん]

モデルルームで成約状況を見ましたが、だいぶ苦戦してますね。2ヶ月前に見た時の状況からほぼ変わってませんでした。さーこれからどうするエビミラ！

[1991: 匿名]

>>1989 マンション検討中さん

さすがにこの2ヶ月では動かないでしょ。想定内なんじゃないですかね？
パークの情報も気になるし、タワーの可能性も捨てきれない方も多々いらっしゃるでしょうから

[1992: 匿名さん]

このスレも閑散としてきましたね。
これから大量に売らないといけないのに大丈夫でしょうか？

外観を見たところ、同じく長谷工施工のオハナ町田とそっくりでした。
同じ長谷工なら仕方がないと思いつつ、
オハナ町田は3000万円後半で3LDKの高層階が買えるので
損した気分になりました。

[1993: 匿名]

>>1992 匿名さん

オハナ町田は駅遠だし、オハナブランドなので仕方ないですよ。

海老名も本格的にマンション合戦始まってきましたね。これだけあると本当に悩んでしまいます。

[1994: マンコミュファンさん]

>>1991 匿名さん
同感です。7月下旬予定だった2期3次ももう少し延期の様。
物件自体の情報出きってる感あるので、後はパーク1次かタワー価格出るなど、変化無ければ、動くとしても数戸レベルな気が・・。3次は10戸以上行けば万々歳なのではないでしょうか？
意外と後発のパークの方が、戸数も少ない事もあり、先に短期間で完売な予想もしてます。
閑散なのもパーク決定組が流れ、初抽選前に嵐前の静けさ的かも

[1995: マンション検討中さん]

鉄塔気になる

[1996: 通りがかりさん]

ここは、確実に高値買った瞬間から損しているからねー

[1997: マンション検討中さん]

>>1996
今の時期は中古も含めてほとんどのマンションの値段が上がってる状況なので、買ったときの価値を維持できそうなマンションは他にも殆どないのでは？
新築プレミア分は落ちると思いますが、管理費修繕費を抑えれる作りなので、車が必須で海老名で実需としてマンションを探している人には需要ありかと。

[1998: マンション検討中さん]

まあ、このままいけば、竣工してからも
在庫がありますから、新築プレミア以上に価値落ちるでしょうね。竣工してからの在庫と今の価格が同じとは思えませんしね。
車もいまや所有者減ってきてますから、100%なくても問題ないかと思いますよ。