海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

海老名 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://ebina412.com/

所在地：神奈川県海老名市上今泉字蛭沼2046番5他（地番）
交通：JR相模線「海老名」駅徒歩9分
　　　小田急線・相鉄線「海老名」駅徒歩11分
間取：3LDK・4LDK
面積：67.02㎡～83.38㎡
売主：株式会社サンケイビル　名鉄不動産株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
海老名ザ・レジデンス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　
https://www.sumu-log.com/archives/3312

[1929: マンション掲示板さん]

>>1919 匿名さん

こういう人って、本気で長谷工買収の情報知らずに契約したと思ってるんだね。
あなたはびっくりしただろうけど、下調べ死ぬほどやってる奴がさっさと契約してるのにね。
安くなってほしい必死さが滲みでてる…

[1930: 匿名さん]

>>1928 通りすがりさん

研究施設は駅前にあるリコーのフューチャーハウスのようなのが出来るのかな？と勝手に想像してますが…
一言で「研究施設」と言われても想像しづらいですよね

[1931: マンション検討中さん]

どうでしょうね、エビミラ初期購入者ははじめて購入層であまり下調べと後続スタディなしの人が多いのでは
と不動産屋さんが言っはいましたが。実際は半数くらいが時間的制約や待てずに購入が多いと思っています。

[1932: マンション検討中さん]

そこそこの知見者というかセカンド購入層ならひとまず本体の廉価仕様に気づく傾向があり、価格との見合いでためらうかと思いますがそんなことないかな〜。インフレーム凹凸あり梁出っ張り部屋、階高低、アルコープなし・・

[1933: 匿名さん]

>>1929 マンション掲示板さん
資産価値下がるのを覚悟して購入されたのなら、何の文句もないです。

[1934: マンション検討中さん]

横やりっぽいですがもし下調べ完璧にしていたら一旦ペンディングにするかと私など思います。エビミラについては。あまりにいろいろあるため、ただ当時久しぶり新築で目新しさはあったかも

おっしゃるようにそのネガや不確定飲み込み購入されているかと思います。

[1935: マンション検討中さん]

中古含みで去年から検討中です。
一期出た頃、長谷工にしろ、後発にしろそれほどの現実感はなかったように思います。当時ですら、どうも踏み切りにくいマンションだなって思いました、MR行って余計に思いました。
とはいえ後発も終わりなき続くので難しい

[1936: マンション検討中さん]

南側はどんなものでもまず高さが問題かと。
たとえきれいなオフィスでもリコーやプライムタワーみたいなのがきたら圧迫感が相当ありますが、残念ながら低層だけというのは考えにくい
一軒家だけなら問題ないですが

[1937: 検討板ユーザーさん]

エビミラで
経験者や下調べしっかり者はいないような、、気が

[1938: 検討板ユーザーさん]

ここで情報得たり客観的に評価しての購入ならパス、時間軸ないか後発やネガ無視で客観性なくなら購入したらよいでしょうね。買う人を誰も否定しないでしょう。自身は
2500ー3000万なら買いかな　　実際これまでの売れいきはどうなんでしょう　　ネガ意見など大きなお世話で心配するようなこともないのかも

[1939: eマンションさん]

冷静に見て契約した人はほとんど調べず分析せず知見もあまりなくの方が大半に思います。

[1940: eマンションさん]

どなたか言われてたようにネガや後発、南マンション隣接も販売初期はこれほど温度感なかったので久しぶりの海老名新築！でトライする価格でスタート、あとは状況に応じてバックで値下げとかはセールス側の選択としては正解と思います。たとえボッタクリでも。それに引っかからないように皆さん客観性を求めるんでしょうね

[1941: ご近所さん]

連投おつかれさまです！！

三井の価格が楽しみですね（笑）
そろそろ価格で勝負！って言い続けてる、あなた以外には失笑されてますよ

[1942: eマンションさん]

実際の売れはどうなのでしょうか?一般的な事例として

[1943: 近隣住民]

このようなサイトがあるんですね！
興味深く拝見してます。

現在機械式駐車場のマンションに居住しており、不便さからエビミラの駐車場に魅力を感じてます。
駐車場で決めるなんておかしいとゆうご意見もありましたが、いやいやおかしくないですよ。車通勤の方もいますし、車が好きな方もいます。何台か忘れましたが大型車の枠もあるのはびっくりしました。

しかし海老名高くなりましたね～
MR近くの国分団地が10年前は築23年で800～900万だったのが今は築33年で1600～1900万だそうです…
予想からプラス1000なのは仕方ないのかなーって思いますね。

ビアメカニクスなくなるのもびっくりしました。研究所はリコーの研究所ですかね、商業施設も気になりますね。あの辺コンビニ遠くて不便そうなので便利なお店が入るといいですね。

[1944: マンション検討中さん]

2期は3950万～5400万との事で1期より少し高い印象です。
2期の方が高いのはセンターヴィラの方が大山富士山方向景観が
良かったりするからとかなんですかね？
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00124537/?sc_out=mikle_...

[1945: マンション検討中さん]

南の土地をエビミラと一体感ある設計で作ってくれると嬉しいですね。
ドミノで板状マンション建てられるのが一番嫌かな。

[1946: 評判気になるさん]

ビアメカの跡地についてですが、長谷工からのお知らせでは、7月に概要の発表があるようです。さーどんなものになるのか、ある意味楽しみですね！ららぽが近くにあるので期待薄ですが、商業施設でお願いします！

[1947: 周辺住民さん]

＞1946
たしかに跡地開発には興味ありますね！
今後の西側供給増を考えると、商業施設に期待したいところです。
個人的には、スーパー＆ドラッグストアを含めてほしいなあ＾＾

[1948: 匿名さん]

この間2期開始したと思ったら早くも次回は第3次みたい。
1期15戸供給の抽選外れた人向けの数戸供給刻みかと予想。
普通は仕切り直して第2次の気もしますが、すぐ補填に見え、
制約チャンスを無駄にしない対応に見えてしまいます。

[1949: 通りすがり]

>MR近くの国分団地が10年前は築23年で800～900万だったのが今は築33年で1600～1900万だそうです…

その頃はビナウォークは出来ていたようですが、まだ西口は何もなかったからでしょうね。
築33年でも普通に住めるので、新築の半額以下なら良いのではないでしょうか。

[1950: 匿名さん]

>1949
株でも不動産でも期待で値が上がるもの。期待は現実以上に膨らむけれど、開発が一巡して冷静さが戻れば値段も元に戻るでしょう。

[1951: 通りがかりさん]

>>1950 匿名さん

なら良い投資物件になりますね。
ここの4分の1以下の価格なら、8万で貸してもここを貸すより利回りが良いです。(4倍と言わず3倍でも良い位。ここの75平米が32万や24万で貸せるとは思えませんし。)

[1952: 匿名さん]

>1951
不動産投資は長期戦。表面利回りだけで決めるなんてのはアホだ。
築33年のマンションが、一体あと何年稼いでくれるのか？投資期間を通したシミュレーションと最後はどうクロージングするかまでを考えなければ失敗しかねない。

[1953: 通りがかりさん]

>>1952 匿名さん

何度もコメントありがとうございます。

ところで、建物の寿命はシンプルに築年数では決まりません。
建物には3つの耐用年数があると言われています。

ホテル等であればデザインの古さに加え大規模修繕/機器更新費用が過大になると、建て直した方が良いという判断で30年程で建て直される事もある(経済的耐用年数の限界)のですが、それ以外にも社会的耐用年数での限界という、まだ使えるのに陳腐化した設備、間取りに使用者が嫌気が差したり、社会構造の変化、法律や制度の改正、都市計画の施行などによって建物の使用目的が達せられなくなったりする事での建て替えもあります。
そして最後が仰っている建物構造の老朽化、劣化に伴うもので物理的耐用年数での限界です。
大体この物理的耐用年数の前に経済的耐用年数や社会的耐用年数の限界が来て建て直しがされているようです。

また、マンションの場合は購入者が管理組合を結成して運用を決める為、ある一定の人数が陳腐化した設備の更新に伴う修繕積立金の値上げをよしとせず、必要な修繕や補修が出来ずにゴーストマンション化する事が考えられます。(湯沢のリゾートマンションで10万で売りに出されているものなどは、値上げはしたもののその金額が膨大で持ち主が嫌気が差しているものでしょう)

海老名の団地に限らず、殆どの公団のマンションは金食い虫の機械式駐車場が無く、やはり更新金額の高いエレベーターが無い為、修繕積立金がかなり低く抑えられます。また、シンプルな形状なのでデザインとしての陳腐化は余り進まないようです。(最先端デザインが一番陳腐化が進みます)

シンプルな形状は補修も楽で、故障もしずらい為、補修金額も低く済みます。(凸凹が多い程雨漏りの危険性が高まる上に補修面積が増え、且つ、構造に添わせる為の補修の足場代が嵩みます)
そして、更新が難しい原因である配管も、みっともないとは言え外部に出してあるのでこれも建物寿命を延ばす為の費用が低く済みます。
なお、こういう公団マンションは4，5階建で壁式という事もあり、地震にも強いと言われております。
お国が音頭をとって作る建物は、質実剛健なのです。(バブルの時とか色々ありましたけど)

つまり、長くもたせようと思えば、この先何十年かもつと思われます。
なお、前述の計算で言えば約10年で十分回収出来るので、その後転売する事も出来ます。インカムゲイン+キャピタルゲインだと、利益は残ります。

今のバブルのような時期を除けば、中古になれば新築は殆どが新築プレミアムが剥がれて値下がりしますので、投資の対象とはなかなかなり得ません。

でも、こちらのマンションは駐車場が全て平置きですし、そういう意味では修繕積立金がかからないのはとても良いと思います。
また、ここを投資の為に買う方は上記の理由からまずいらっしゃらないと思います。
実需であれば、住んでいて幸せというのが一番です。

購入に対しての掲示板で横道にそれてしまい失礼しました。

良い選択が出来ると良いですね。

[1954: 匿名さん]

>1953
1952です。
MR近くの国分団地とやら含め、海老名の事をよくご存じのようですね。それに、管理や維持修繕には結構お金がかかるという事。景気や金利と物件価格の関係なども理解されているようなので、1953さんにこれ以上言うことはありません。

以下は、ここを見ているその他の方へのメッセージです。
投資にしろ実需にしろ、今は購入に良いタイミングではないと思います。見かけの金利の低さに惑わされて買ってしまわないように、きちんと総費用を計算する癖をつけて下さい。
皆さんが不動産で失敗せずに、生涯幸せに暮らせるようお祈り致します。

[1955: 評判気になるさん]

>>1954 匿名さん
面白い方ですね。

[1956: eマンションさん]

>>1954 匿名さん
今は買い時でないとは思います。
ただ買い時がいつ来るかは誰にもわかりません。
それにもし5年後に500万下がるとしても、その5年間に払う家賃は500万で足りるのか。
その頃には子供が何歳になるか、とかも考えると、高値買いだとしても買っちゃったほうが幸せだろうと私は思います。
時間に余裕のある方はじっくり買い時を見定めればいいんじゃないでしょうか。

[1957: 匿名さん]

>1956
家賃がもったいないというのは営業の常套文句ですから気をつけましょう。
毎月の家賃がもったいないと感じる貧乏性の人が、なぜ何千万もの買い物は平気なのかと言えば、それは家は財産という幻想・錯覚のためです。しかし自宅不動産をローンで購入すれば毎月の支払いをしなければならないのですから、気分以外はそれほど賃貸と変わらないものです。

[1958: 匿名さん]

>>1957 匿名さん

ただただ家賃として消えていくか
終の住処として残るか
の違いはあると思いますがね
感じ方は人それぞれでいいと思います

[1959: eマンションさん]

>>1957 匿名さん
言いたいことがよくわかりませんが、逆に言えばローンで購入することで賃貸と同じように支払いしながらいい気分を味わえるということでしょうか？
これ以上はスレチなのでやめますが。

ところでパークホームズの事前案内会が始まりましたね。
価格が気になるところです。

[1960: 匿名さん]

>>1958
>ただただ家賃として消えていくか
>終の住処として残るか
>の違いはあると思いますがね
これが錯覚です。
長いローンを払い終えて残るのは築35年の中古マンション。今現在、あなたの周りで売りに出ている築35年の中古マンションをみて欲しいと思いますか？
それを終の住処として欲しいのならば、金利なんか払わずに35年間お金を貯めて一括で買えばいいと思います。

[1961: 匿名さん]

>>1959
>逆に言えばローンで購入することで賃貸と同じように支払いしながらいい気分を味わえるということでしょうか？
多くの人が、不動産という財産を所有したとの幻想を抱いて気分が良くなったり、終の住処を得たと錯覚して安心するのでしょう。
しかし、その対価として何百万もの余計な金利を払わされるのです。損するのにおかしな話だと思います。

[1962: 匿名さん]

>>1960 匿名さん

ではその35年間貯める為に住んでた賃貸の家賃はどこに行くんですかね？
12ヶ月×35年×家賃…何百万で済みますか？

[1963: 匿名さん]

>>1962
>1960では、
35年後に、終の住処として築35年のマンションが欲しいのならば、どうするのが良いかを述べたまでです。

もし35年間の総支払額が賃貸と購入で同じであれば、築35年の中古マンションの残存価値分だけ購入のほうが得になるでしょう（残存価値が、常にプラスとは限らないですが、、、）。それであなたの頭の中には「賃貸の家賃はもったいない」という考えが居座っているのでしょうけれど、それは思い込みかもしれませんよ。

まず購入した場合の35年間の総支払額を計算してみて下さい。月々のローンの支払いだけでなく、税金、保険、管理費、修繕積立金、専有部分の自前で行うメンテ費用など、購入した事によって必要となる全ての経費を入れて計算します。
一方賃貸の方は、10年ごとに築10年、20年、30年の中古マンションに引っ越す前提で計算します。引っ越し費用と仲介料はその度にかかりますが、家賃は築年数に見合った分だけ下がるという事です。

以上のような計算をしてみなければ、本当はどちらが得なのかわからないのです。

[1964: 匿名さん]

>>1963 匿名さん

>本当はどちらが得なのかわからない

のならば、貴方の考えが全て正しいと思わない方が良いのでは？と言いたかっただけです

以上、スレ違いな数々の発言、大変失礼致しました

[1965: マンション検討中さん]

ちょっと前まで海老名の総合スレの様相でしたが
最近はマンション総合スレになりつつありますね。
せめて海老名の総合スレへ戻りましょう(笑)

[1966: 匿名さん]

>>1964
>本当はどちらが得なのかわからないのです。
「以上のような計算をしてみなければ、本当はどちらが得なのかわからないのです。」です。そして、海老名ではないですが、私は計算してみた事がありますよ。
あなたは計算してみた事がありますか？

[1967: マンション検討中さん]

>>1966 匿名さん
賃貸vs購入スレでやってください。

[1968: 匿名さん]

>>1967
ここでそんな論議をされて見込み客が冷静に検討を始めたら、デペロッパーさんや販売会社さんには迷惑ですからね～笑

[1969: 匿名さん]

“時間を買う”という一面もあると思います。

[1970: 匿名さん]

>>1969
“時間を買う”って具体的にはどういう事ですか？？？

[1971: 匿名さん]

損か得かの話以外にも、購入は不確定な将来に対応する力を削がれて、窮地に追い込まれるリスクがある事を知っておいて欲しいと思います。
どういう事かと言いますと、万が一収入が下がってしまった時でも、賃貸であれば簡単に収入に見合った住居に変更して生活を立て直すことが可能です。一方購入してしまうと、ローンの残額以上で売却できないと厳しい状況になってしまいます。そして大多数の新築マンションは、ローンの残額以上で売却できる事は稀なのです。

[1972: マンション検討中さん]

>>1971 匿名さん

まさにそこなんですよね。
持ち家は家賃の長期前払い、というファイナンシャル・プランナーのブログがありますが、その通りだと思います。相談に来る人も世の中的にはそれなりにステータスがある人たちが多いとか。

前にも書きましたが、大企業でも安泰ではい世の中、人口が減ることが確定している世の中、という状況で高値で掴まされて買ってしまったことに後悔してもいいリスクを取れる人が買えばいいんだと思います。

個人的には今は様子見だと思っています。

[1973: 匿名さん]

>>1972
>高値で掴まされて買ってしまったことに後悔してもいいリスクを取れる人が買えばいいんだと思います。
そうですね。自分でリクス許容度を判断できる人は買っても良いでしょう。しかし、今の家賃と同じかちょっと足すだけで、こんな素敵なマンションに住めるならば購入もアリじゃない？なんて脳天気な人は買ってはいけません。また営業は、そういう人にローン返済以外の費用が必要になることや、将来のリスクの説明なしに売ってはいけないと思います。あなた方は、人の人生を左右するかもしれない仕事に就いているのですから。

[1974: 通りがかりさん]

三井が予想通り安かった。線路や排水路近くというデメリットもあるけど、エビミラよりは安いからな。悩む。

[1975: マンション掲示板さん]

>>1974 通りがかりさん
これでタワーも前に予想出てた通り、もしも最安4000前半とかだった日には更に迷います。
今後の人口減少による資産価値低下なども考えると、駅近は駅近でも、資産価値考えれば、徒歩7分以内にすべきとのニュースもあったので…
http://news.livedoor.com/lite/article_detail/13221126/

[1976: 匿名さん]

分譲マンションを購入してしまうと、ローンの残額以上で売却できないと厳しいというお話は確かにその通りだと身につまされるようでした。
売却を視野にいれるなら、駅のポテンシャル含めたマンションの立地が最重要となるのでしょう。
万が一の時に、売主が買い取ってくれる保証制度があれば安心でしょうけどね。

[1977: 匿名さん]

>>1976
>売却を視野にいれるなら、駅のポテンシャル含めたマンションの立地が最重要となるのでしょう。
甘いですね。立地だけではだめですよ。
良い立地にあるマンションを買うのは勿論ですが、さらに高値掴みせずに買うことが大切です。

>万が一の時に、売主が買い取ってくれる保証制度があれば安心でしょうけどね。
業者も慈善事業をやってるんじゃないんだから、買主が返済に困ったからって高くなんて買い取りません。せいぜい足元みられて、買いたたかれるのがおちでしょう。

[1978: 匿名さん]

近い時期での駅近開発区分譲はめぐみ町小田急タワーと扇町相鉄タワーですが、タワー以外が良いと言う方は、扇町のファインスクェアはどうでしょう。
http://www.snjkk.com/mansion/ebina/
タワーと非タワーや、大規模と小規模で、それぞれメリットデメリットあると思いますが、非タワー小規模で駅近開発区立地希望だと候補に上がると思いますが、皆さんどうお考えでしょうか？