海老名 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：http://ebina412.com/
所在地：神奈川県海老名市上今泉字蛭沼2046番5他（地番）
交通：JR相模線「海老名」駅徒歩9分
小田急線・相鉄線「海老名」駅徒歩11分
間取：3LDK・4LDK
面積：67.02㎡～83.38㎡
売主：株式会社サンケイビル 名鉄不動産株式会社 株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムログ 関連記事]
海老名ザ・レジデンス 予定価格と間取り モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/3312
[スレ作成日時]2016-06-03 01:22:30
海老名 ザ・レジデンスってどうですか？
| No.1801 |
by 検討板ユーザーさん 2017-05-06 08:40:44
削除依頼
ネガはだいたい同じですが隣接工場の動向はベランダ側視界にも及び気になります。プラスになるか。
駐車場がメリットに上げられにくいですが、機械式でないところは結構便利です。駐車場が安いことにも繋がります。 鉄塔ですが、大きな鉄塔と普通の電線もあってアプローチする方向からみると結構煩雑な感じでした。 |
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| No.1802 |
by 検討板ユーザーさん 2017-05-06 08:43:18
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| No.1803 |
by 検討板ユーザーさん 2017-05-06 08:45:15
何か電線だらけですね。普通の方の電線も何か多いような。このあたり電線の結節点でしょうか?？
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| No.1804 |
by 検討板ユーザーさん 2017-05-06 08:55:04
エビミラ直結じゃない不動産屋によると駅近接、たぶん東口イメージ、なら元々全戸になくても駐車場契約率90％達していない、80％にも達していないところもあり、組合収入減になる傾向あり、100％までは売りトークの1つで不要ではとおっしゃられていました。実際どうなんでしょうか。
顕著な傾向としてこの地区だけでないですが最初こそそこそこ充当されていても高齢化で車を手放す方が特に駅チカで顕著で減っている、大体のマンションで空きが複数出ている、中古でも入れるとのことでした。駐車場代が高いこともあるかと思いますが、ビナマークスでも機械式に結構空きが、ルネでは数十台の空きがある？ 私も内覧でそっとマンション掲示板を覗くのですが大体よく募集しているとは思っていました。 |
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| No.1805 |
by 検討板ユーザーさん 2017-05-06 09:01:06
三井の問い合わせ先の人も同じ様なことは言われていました、近隣や市況の実績から台数確保しているがおそらく入れないことはないと見られますと。東京側から移られる方とか高齢ご夫婦は最近保有していないとか
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| No.1806 |
by 検討板ユーザーさん 2017-05-06 09:03:54
ちなみに三井パークは周辺環境で心配点は何かありますかの問に鉄塔が1つ近接しています。電磁波どうこうは問題ないデータとあと視界には及びにくい方向とは言われていました。マンションの方向の側面?
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| No.1807 |
by 検討板ユーザーさん 2017-05-06 09:08:34
鉄塔は確かに先に言ってくれてたら心の準備もできていましたが、何度かここで出てきますように皆さんが現地で鉄塔みてこれはインパクトあるなと思う。私もそうでしたが、プラスもマイナスも言っておいてほしい、エビミラのMRというか営業はとにかく数が多いのかはきたいモードが満載、プラスのアピールは多いなと思いました。
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| No.1808 |
by 検討板ユーザーさん 2017-05-06 09:23:42
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| No.1809 |
by 検討板ユーザーさん 2017-05-06 09:32:27
駐車場に関しては言われている様に、三井の80％とかで十分ならば、逆に管理費収入減ですね・・・。駐車場代も他の100％で無いマンションに比べ、価格が安過ぎる様に思えるのですが、実際問題大丈夫なんでしょうか。修繕費が大分上がってゆくのと同じ様に、後で増額しますとかあるなら、本当に初めだけの売り文句で意味ない気が・・・。
車2台持ち家庭で、上手く打ち消せれば良いですが今の時代そんなにいるか分かりません。逆にそういった方は鼻から戸建可能性かもしれませんし。となると、本当に100％が逆に足を引く様ならば、セキュリティ課題ありますが、外部貸しですかね。 幸いにも近くの三井は80％なので、余剰で借りたい人がいるかもと予想。もしくは80％が適正でも、面倒な機械式＆比較高い駐車場代と思われるので、エビミラ外部貸し駐車場位置にもよるかもですが、多少運動で歩くを良しとして、平地式＆比較安い駐車場代を求められる人もいるかも。ただ、もちろんそれで三井の方が空車出たら、それはそれで問題だろうが。でも、80％なのでエビミラより少ない＆1台辺り駐車場代も高いなら、そこまで管理者収入的には影響無いかもだが。 個人としては100％は仰られる様、明らかに売り文句だけのオーバースペックに見え、逆に安い駐車場や100％である事が問題になるリスクあるも思います。ただ、実際駐車場に関しては蓋を開けて見ないと分からないかもしれません。エビミラに関しては100％と言う事を魅力に感じ、選択されている方が多いと予想し、それならば、駐車場も意外と埋まるのではないでしょうか？ 逆に始めからや後々でも、駐車場いらない人が、駐車場無ければより魅力的な他の後続があるのに、選ぶ方は少ないと思っています。それこそ、価格対応可能ならば、駅前タワー。価格対応難しいならば、エビミラより安い？という情報もあり、ハイサッシ・全室引き戸・トランクルーム・収納が占有面積の10％以上確保が標準で、比較的住戸に比重置きお金かけてそうな、ブランド力もある三井に完全に流れるのかなぁ、と。 スタンダード型マンションとは言え、三井物件を坪単190万？（70平米、4000万前後）で買えるは、意外とありな気が最近してます。もちろんその分コストカットされているか今後きちんと確認必要でしょうが。 |
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| No.1810 |
by マンション検討中さん 2017-05-06 09:48:06
エビミラは駐車場全戸完備が実際蓋を開けてどう転ぶか次第で少しリスク有りの認識を持ちました。
駐車場完備が、運用率からメリットから落ちるのであれば、維持費安と人によるかもしれないが共用充実が明らかな物件固有のメリットである認識です。 勿論、海老名駅徒歩圏とららぽーと近いも大きなメリットですが、後続物件にも当てはまるし、より良い条件です。事、海老名西口直近新築では、固有の差別化にはならない認識です。 エビミラはメリットやデメリット、リスクに関しても、もう大体情報出揃った認識で、後は他物件の詳細とか価格待ちです。 |
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| No.1811 |
by eマンションさん 2017-05-06 10:08:50
>>1809 検討板ユーザーさん
駐車場が安すぎるんだから、仮に埋まらなくても維持費収入にはあんまり影響しないってことじゃん。 んでこの安さを維持するために緑地を少なくしてでもバカでかい平置駐車場を作ったんでしょ。 特にリスクはないんじゃない。 |
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| No.1812 |
by 通りがかりさん 2017-05-06 10:14:27
>>1806 検討板ユーザーさん
三井は北が共用廊下、南が住戸窓の南北方向なので、西方向にある鉄塔の視界的影響はあまり無いのかもしれませんね。 一方エビミラは北東？に共用廊下、南西に住戸窓なので、敷地北東端にある鉄塔の視界的影響が共用廊下からあると思ってます。行き出勤時と帰り帰宅時に、住戸ドア/共用廊下きら視界に入ります。北側窓からも見えるかもしれません。もちろん三井もマンション出て、駅までの間では視界に入ります。 後、三井は南向きと言えども南東側方向に路線が見えるのが、影響と言えば影響かと。電車音なのがどの程度かも気にはなります。 エビミラの方は、近さ・住戸窓方向的に高さ100mのリコータワーが視界的影響の可能性。 後は、小学校隣接なので、平日の子供の声や休日でも校庭開放の声が聞こえるかもしれないと思ってます。実際にはどの程度か確認必要で、大きな駐車場敷地もあるので、問題無ければ良いですが、気になる場合は、北側窓は閉め切る事が必要かもしれません。 |
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| No.1813 |
by 検討板ユーザーさん 2017-05-06 10:30:44
>>1811 eマンションさん
仰る通り計画的に当て込んで無ければ問題はないのかもしれません。仮に2000円20％入らなかったとして、毎月80×2000=16万がもし運用率100％の想定ならば、収入減となります。 16万×12=192万なので、年間200万のマイナスを何処かで補えれば。もちろん、計画の運用率が読み通りならば（この場合の仮定として80％前提）、仰る通り問題無いです。 ただ想定運用率と実際の運用率が分からない以上リスクとして無いとは断言出来ないと思っていました。 もちろん三井など他物件も同じかましれませんが、駐車場代は安いですが、結局は想定率と運用率の問題になるので、100％の方がリスク高い気がしてました。程度は分かりませんが。 |
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| No.1814 |
by 検討板ユーザーさん 2017-05-06 12:04:00
海老名で大規模マンション○○で理事会一度経験者（希望でなくくじで）ですが基本マンションはつくづく設備は自主運営ですね。駐車場は重要な収入源ですし共有も管理費と修繕負担に直結します。有効に使われていないともったいないです、使わない勝手な役員からはここをなくして少なくとも修繕や管理費を回すなとかありました。修繕費や管理費は絶対値的なものあって安くても跳ね返ってきますよ。とにかくどこからもお金は出ず住民自主運営です。エビミラは明らかに修繕費格安過ぎて実際修繕費の増加が営業のバック資料で存在しています。
あと駐車場は100％までは売りとは言え、90％でもそれほど希望者で当たらない人は少ないと思います。100％車保有は考えにくくたぶん空きが出ると思います。あと駐車場代は相場くらい取ったほうが組合の収入源になって共有の維持費に当てられたりしますがちょっと安い。相対的に初期の定常費が安いように思いますが。やはりマンション維持問題ってあって特に修繕費不足で急激な高騰をまえいているマンションが出てきているには周知かと。経験則から駐車場でも修繕管理費でも安いほど計画性がないなと思っています。 |
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| No.1815 |
by マンション掲示板さん 2017-05-06 12:15:05
>>1814 検討板ユーザーさん
と言っても、マンションの大きな売りの1つである維持費安を考えると難しいのでしょうね。 エビミラは実際どうか分かりませんが、乱暴な言い方だと、デベは売れば後は存ぜぬと言う会社も良くあると聞きますしね。管理会社に息のかかった会社で更なる搾取のため、管理組合運営として問題になったり、最終的には管理会社見直すと言う話も聞く事があります。 |
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| No.1816 |
by 検討板ユーザーさん 2017-05-06 12:21:31
一応東側駅近住の者で、広さ求め新築検討中です。
駐車場の空きはもったいないですよ、機械式で段数増やせば確保はできるのがほとんどですが通常デベロッパーがぎりぎり狙い、 将来的な充足率確保するもんでしょうね。今、東側マンション群も当初駐車場不足と見られていましたが、ほとんど初期から入れています。また前出のおっしゃられる様にどちらかというと駐車場空き問題の方が多くのマンションで問題になっているかと捉えています。エビミラや西口はわかりませんが。たぶん今も設置率85％で充足90％で最近10台近くの募集が出ています。 同意でエビミラの平面100％ってちょっと違和感ありです、せっかく少し駅離れで土地あるのに（駅直近では広い専有土地難しい）広い駐車場ってちょっとデベロッパー疑います。機械式のメンテ費半分以下の自走式の2_3段にして土地を活かしたプライベートスペース、公園、緑地が差別化にはよかったと思います。あの建ぺい率は後出の駅近ではできないと |
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| No.1817 |
by 検討板ユーザーさん 2017-05-06 12:28:03
管理費、修繕費問題も難しいですねー
あとで困るとは言えとにかく最初安ければというユーザーの心は捉えているかと思います。 住民のことや長期視点に立ったデベロッパーならもう少し管理修繕費、駐車場代は実状に近づけるかとは思います。 |
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| No.1818 |
by 検討板ユーザーさん 2017-05-06 12:31:31
管理組合経験者ですが最初だけ安くて苦労するマンション多くなって問題化していますよ 特に修繕は結局総額で多く必要になります。
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| No.1819 |
by 匿名さん 2017-05-06 12:54:33
大規模ほど修繕規模が大きくなり、余計に費用が掛かりますものね。
駐車場代を管理修繕費のあてにするマンションも多いと聞きますが、ここはそうでは無いのですかね。 |
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| No.1820 |
by eマンションさん 2017-05-06 13:45:08
>>1816 検討板ユーザーさん
確かに、もしも個人的希望が叶うなら、不要な共用最小限で、駐車場80〜90％の上、自走式2〜3段駐車場で、残り半分位の大きな敷地にプライベートなゆったり出来る庭園と子供が遊ぶ時用の広い専用庭などあったら、維持費高くなってもかなり魅力を感じたかも。配棟計画も巨大な団地の様でなく、複数棟で、階高も45m15階でなく、14階や出来れば13階で住戸もハイグレード目にして、多少高級路線でもとても良かったのですが。それだと5000万じゃおさまらなく高くなり過ぎなのですかね…。 利益最優先や、一般的なニーズを汲み取ると今の形なのですかね。 http://president.jp/articles/-/13068 |
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| No.1821 |
by 通りがかりさん 2017-05-06 14:06:17
>>1814 検討板ユーザーさん
駐車場代は相場までは分かりませんが、もう少しとった方が良いに関しては同感です。 もしも三井パークが月1万なら、全66台で、66万、年792万円。全戸分の84戸で割れば、1戸あたり年9万5千円位管理者もしくは修繕費に使える。逆にエビミラは仮に多く見積もって3000円が412台で、124万位。年1500万位。 多いと思いきや、全戸412戸で割ると、3万6千円なので、1戸あたり年3万6千円を管理費か修繕費に回せる。実際は全台3000円で無いのでもう少し悪くなる。数字にしてみるとわかりやすいですが、もう少し上げた方が管理組合運営や修繕対応としても楽になると思うのですがね。 仮定を多く含みますが、上記前提が真なら、少なくとも駐車場収入に関しては三井パークの方が余裕のある計画になると思います。月500円からはインパクト的には魅力的ですが、駐車場の充足率も含め、後々、管理組合として、増額にならなければ良いと思ってます。 |
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| No.1822 |
by 通りがかりさん 2017-05-06 14:30:06
1821ですが、
もちろん共用施設など共通施設に使う分ならば、 戸数で割る必要は無いと思っています。それならば、三井パーク年約800万に対し、エビミラ1000万オーバーなので、充分です。また、駐車場だけの維持管理修繕ならば、台数多いものの、エビミラは平置きなので、ほとんど出費ありません。逆に三井パークの方が機械式ある分、台数少ないが出費多いかも。 ただ、1819さんも仰ている様、修繕計画がしっかりされていなかったり、想定外の出費/事象があったりすると、駐車場収入を管理費や修繕費に当てがう事も無いと言い切れないと思ってます。 逆にそうでなければ、管理費/修繕費が上がるか。 そうなった時は、戸数割りすべきなので、駐車場収入を戸数とのバランス的にもう少し上げても良いのかなと思った次第です。大規模ほど修繕規模も大きいですし。個人的考えではありますが、もしかしたら管理組合運営において、充足率と合わせて考えていかなければならない事かもしれません。 |
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| No.1823 |
by マンション検討中さん 2017-05-06 14:52:50
維持費安といっても、駐車場代や管理費・修繕費が安い事は実は売主的に痛いものになりにくく、もしも計画と現実との間に乖離があった場合、苦労するのは管理組合である自分達になりますからね。計画の妥当性が重要ですが、一般的にそこを事前に確認検討はし辛い。難しい問題です。
価格高い気がするので、価格がもう少し何とかなれば良いのですが、慈善事業で無いので、利益も考えると難しいのでしょうね。 |
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| No.1824 |
by マンション検討中さん 2017-05-07 10:35:11
プライベートな庭園など広大な敷地面積も活用した高級路線もそれなりにニーズありそうだが、どちらかというと一般的には3000万台のマンションとして相対的に価格差別化した方が後続を考えるとニーズ多そうに予想します。エビミラは高級路線でも無く、かといって低価格向けでもなく、
プラスマイナス含めた仕様・立地環境に対する価格がバランス取れていなく、どっち付かずに見えてしまいました。もちろん海老名人気・ららぽ人気での価格かもしれませんが、後続も状況同じで固有の差別化にはなりえなく、まだ後続の完全な詳細は出ていないものの、分かっている状況だけでも何となく差を付けられている様な気もしてます。あくまで個人的にですが。 信頼性やアフター含めた満足度などを求めるならば、もちろん大手デベロッパーのブランドマンションでしょうが、一般的にそういうものはその代わり価格が高かったりするのですが、事前情報だと、逆に安そうなんですかね。 http://diamond.jp/articles/-/88790?page=2 エビチラは何の影響で高いのか気になります。 利益？それとも他物件比広大な土地取得費？ 三井などは、日立社宅系跡で、日立アーバンま連名なので土地所得経費は安いかもと言う情報も掲示板にはあった気がしており、それが坪単190（確定でない）に繋がるのですかね。 相鉄小田急も線路沿い自社土地なのかもしれませんが、小田急は塩漬けの分費用回収厳しいのでは、と言う話も前に上がってました。 |
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| No.1825 |
by 匿名さん 2017-05-07 10:55:09
結局このGW中に2期の価格をチェックされた方の投稿が有りませんでしたね…
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| No.1826 |
by マンション比較中さん 2017-05-07 11:28:48
ここは平置きなのだから、駐車場にかかる修繕・管理費はほとんどかからないので、今の駐車場の値段設定は全くおかしいものではない。
修繕費・管理費が足りないのであれば、修繕費・管理費の設定が間違っているのであって、駐車場代は全く関係ない。 なおここはコンシェルジュみたいなのはいないようだし、大規模にしては複数人常駐しているわけではないし、エレベータも少ないので、今の修繕費・管理費の設定になっているのでは？と思う。 なお駐車場が100％でない場合は、駐車場の抽選から漏れた人が、個人で契約して相場のお金を支払うことになるので、公平性の観点から、平置きであっても駐車場代を相場と同じ価格設定にせざる負えない事情がある。 |
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| No.1827 |
by マンション掲示板さん 2017-05-07 13:17:34
>>1826 マンション比較中さん
駐車場はおかしくは無いと思いますが、管理費/修繕費に回される事もあるので、相場より安いのでもう少し高くてもおかしくは無いかなと思いました。5000円からとかでも、1万以上イメージの相場より全然安いと思います。 もちろん仰られる様、修繕費5000円前後が安過ぎる様に見えるので、本来の修繕費をあげても良いと思います。また同じく、確かにエレベーターが少ない事で修繕費が5000円前後でも初めは計画成り立つのかもしれません。 >>1799 検討板ユーザーさん の印象から言うと、半分位少ない？ 私も、今迄の半分位少ない印象があります。 もちろんその分、修繕費は安いのかもしれませんが、数の論理で412割なので、駅遠もありもう少し台数あったらな、と思ってました。 設置費用的にも、2000万や高くても3000万で1台設置出来るイメージがあるので、412割すると、5〜7万円で1台、台数増やせるのかなぁ、と。エビミラは大きめの13人乗りで無く、一般的な9人乗りと前出してましたし、安い方の5万とかで済むかも。エレベーター倍は必要あるか分かりませんが、倍増やすとして、1戸あたり20万円増額？もちろん素人考えなので、預かり知らぬ事があるかもしれませんが。 知見無いですが、メンテも412割なので、そもそも台数増やしてもそこまで大きいものになるのですかね？ |
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| No.1828 |
by マンション掲示板さん 2017-05-07 13:56:20
ちなみに補足迄ですが、別に維持費は計画上問題無いならば、安いに越した事は無いと思っています。ですが、実は計画破綻していて、不足を補うために、臨時でまとまったお金を徴収だと結構問題になる事があると聞きますし、エビミラは412世帯と非常に大規模なので、意思疎通難しい場合などあり、修繕など対応が立ち行かなくなると嫌だなと思ってます。それだったら、定期的に少し多めのお金を集め、プールした方が良いと思っていました。
他の方でいう所の >>1814 検討板ユーザーさん >>1817 検討板ユーザーさん >>1818 検討板ユーザーさん >>1819 匿名さん の意見に、管理組合経験者もしては 同意する所が多く・・・。 |
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| No.1829 |
by 通りがかりさん 2017-05-07 19:31:12
ここのスレッドは非常に活発でいいですね。
ネガティヴ意見が多いですが…個人的には良い物件だと思います。（価格はちょっと高いですが） ・鉄塔 →個人的には気にならない。目の前の道路計画があるのでもしかすると地中化の可能性も… ・緑が少ない →必要最低限で良い。過度な緑地は維持が大変。 ・ハイサッシと階高 →ハイサッシはカーテン特注の必要があるため、普通で良い。階高は気にならない。 ・エレベーター →確かに少ないが駅遠のため、集中する事はないと考えられる。過度な設置は維持費に影響するので低層狙いにすれば良い ・南側工場（ビアメカニクス） →撤退の可能性が… ・小学校の騒音 →校庭と住居まで離れているので問題なし ・駐車場100% →必ず確保できる安心感が良い。80%などにして入れない事や確保できても数年で抽選などは体験したくない。現時点で海老名は車必須かと…機械式駐車場は論外ですね（濡れるや駐車場代高いため） ・住戸内の仕様 →ソフトクローズとガラストップが欲しかったなぐらい |
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| No.1830 |
by 匿名さん 2017-05-07 20:29:43
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| No.1831 |
by マンション検討中さん 2017-05-08 08:09:03
素人ですが2週間前にモデルルーム見学行った際にビアメカニクスは撤退すると営業マンが言ってましたよ。いつだったかは忘れましたが。何が出来るのか含めて全くの未定だそうで。
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| No.1832 |
by 口コミ知りたいさん 2017-05-08 08:40:25
>>1831 マンション検討中さん
未定怖いですね…。 都市計画用途地域が工業地域なので、色々な制約が緩いので、ビアメカニクスの様な周辺配慮の現状影響無い形ならば、良いのですが…。 ムサコの様に海老名も工場後にタワー地域とかでも、重要な南側採光なので、心配です。 広大な駐車場が北側ほぼで、建物もかなり南側寄りなので、工場だとしても高い建物だと大分影響受けるかもしれませんね。 |
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| No.1833 |
by 匿名 2017-05-08 10:10:16
地盤が緩くて液状化の心配
→1番気になります 東日本大震災の日、海老名の丸井で食事してました。西口側に避難して電車が動くのを待っていました。ものすごい揺れが続き怖くて。 自宅と職場は違う市ですが、そこまでの体感は無かったそうです。 というのを思い出して。素人なので知識が少ないんですが、どうなんでしょう。それがなければ購入したいです。 |
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| No.1834 |
by マンション検討中さん 2017-05-08 11:53:17
>>1832 口コミ知りたいさん
そうですね。南側にタワーが立つようなことがあれば南側最高も意味が薄れてきますね。 ちょっと今週末にまた行こうかなと思っているところなので、そこで情報仕入れられれば定期していきたいと思います。 いつ撤退するのかくらいは言ってた気がするので。再確認してきます。 |
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| No.1835 |
by 匿名さん 2017-05-08 12:09:18
このご時世ですから、大型商業施設や工場というよりはマンションが建つ可能性が高いのではないでしょうか。エビミラと同規模のマンション建ったら嫌ですね。
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| No.1836 |
by 名無しさん 2017-05-08 12:36:01
>>1833 匿名さん
液状化に関しては海老名なら国分などの高台以外は似たり寄ったりだと思ってます。前に自治体発行の液状化マップがあったはずで、高台以外は同じ評価だった記憶です。ですが、評価としては高台程では無いですが、問題ない方の部類だった様な。 ビアメカニクス撤退なら、扇町寄りの方にマンションとか出来たらそちらの方が駅近・鉄塔観点でも良いと迷ってしまいます。どなたかが前にも工場でと小学校側でなく、ららぽ側なら良かったのにと話があり、全く同意なので。 てっきり工場・企業など無くならないと思い込んでましたが、そういう話があるとしたら、タイミング含め非常に迷います．．． リコーも最近は業績苦戦しているみたいです。 流石にタワーは無くならないと思いますが。 http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLZO12654710X00C17A2TJC000/ 武蔵小杉の様に、景気悪い状況から、企業・工場が撤退してゆき、工場後に利益比較的とれやすそう？な、タワマン乱立とか無いと思いますが、完全な否定は出来ないかもですね。 今後、イオンモールやアウトレットなども含めまだまだ発展しそうだし、都心距離はありますが、東急JR直通も許容出来れば、伊豆箱根など道路・鉄道的にも余暇充実も良い位置でとれそうだし。悪く言えば、仕事余暇共に中途半端な位置かもですが、掲示板見てると人によってはニーズもありそう？ |
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| No.1837 |
by 1836 2017-05-08 12:44:36
すみません。上手く貼れませんでした。
https://www.j-cast.com/2017/02/15290594.html?p=all 別ニュースですが、複合機頼みが大きく、昨今のペイパーレスもあって、業績厳しい様で、国内体制見直しの上、埼玉工場を閉鎖するみたいです。 今/これからの時代、複合機1本は厳しいのかもしれません。いろいろと他企業も厳しいニュース多いですが。 |
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| No.1838 |
by 通りすがり 2017-05-08 13:16:21
ビアメカニクス撤退は2019年３月、その後１年はそのままの状態だそうです。
長谷工コーポレーションが購入したのでマンションが出来るとしても日照の配慮はあると思います。 全く未定ですが広大な土地なので、マンション、戸建て、オフィス、商業のいずれかが合わさって入るのかもしれませんね。 タワーマンションの可能性も全く０ではないかもですが… いずれにせよ、実現化するのはだいぶ先でしょう。 |
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| No.1839 |
by 評判気になるさん 2017-05-08 13:31:03
>>1838 通りすがりさん
情報ありがとうございます。3年後ですね。 日照配慮ありそうなのは少し安心しました。 ただ、完全にマンション系の長谷工が買ったのですね。こっから更に別の工場企業に売るとかは考え難いと個人的には思うので、工場影響からは解放される良いニュースとしても受け止めています。ただ、逆に言うと、マンションがかなりの率で立ちそうですね…。 タワーマンションかどうかは、多分相鉄/小田急の結果と海老名今後の発展含め、採算とれれば、長谷工が用地確保の役割で、別デベとも組み、対応する可能性は無くは無いかもしれませんね。タワマン否定も営業さんから頂ければ、採光観点で更に安心ですが、多分否定は出来ないのではないかと予想してます。 それか、どなたか仰ってた様に、用地・街魅力さえあれば一般マンションよりタワマンの方が採算的に良いんですかね。ハッキリとした事が分かれば良いのですが。 |
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| No.1840 |
by マンション検討中さん 2017-05-08 13:44:55
ビアメカニクス撤退って移転？？
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| No.1841 |
by マンション検討中さん 2017-05-08 13:52:33
海老名も高い建物が多くなりそうですね。
既に東口ビナ2棟やオフィス系2棟のプライムタワーとリコータワー。 今後、グレーシアタワーズ2棟と、駅間は住居系タワー3棟とオフィス系タワー3棟（下記写真の真ん中透明なのもタワーに見えるのでカウント）。 少なくとも確定分で合計12棟のタワー。 住居系7棟、オフィス系5棟。 昔の田園風景だった頃とは大分変わりますな。 開発が意図的に止められて、されてなかった分、伸び代・潜在性があり、ちょうど回収段階かも。 この段階で、1棟、2棟タワー増えた所で驚きはしないかも。 まだ、前述の工場地域はもちろん、自治体音頭の開発が確定している市役所周辺、市街化調整区域である西口扇町の西側広大な土地。これでまだまだ発展の伸び代はありそうで、順調に行くかは分からないが、潜在性は一般的な街からすると末恐ろしいのでは。課題も山積みだし、都心遠はどうにもならんが。 
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| No.1842 |
by ご近所さん 2017-05-08 16:27:42
長谷工コーポレーション？？
アスカコーポレーションでしょ |
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| No.1843 |
by 検討者さん 2017-05-08 20:32:39
>>1839 評判気になるさん
全く同感ですね。 ただ、街の将来性、規格外の潜在能力の高さと言った魅力度は、 多くの人々の心を惹きつけ始めたようです。 これは都心からの距離と言うものを帳消しにするものです。 その一例として、かつては考えられなかった 横浜市から県央への転出超過がそれを物語ります。 http://www.tokyo-np.co.jp/article/kanagawa/list/201704/CK2017041102000... |
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| No.1844 |
by 検討者さん 2017-05-08 20:37:27
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| No.1845 |
by 匿名さん 2017-05-08 21:05:34
価値としても2極化しそう。
駅前周辺の各タワーズはやはり鉄板。 タワーはいつかもしもタワー12棟が、市役所周り、扇町西とかで更に増加し、工業地帯にもタワーとかなったら、駅前の小田急とかは羨望の的かも。 次いで、駅近物件や開発区内物件、 築浅で無いが住戸仕様充実で、 管理がしっかりされてる過去物件など。 売り前提物件では無いが、立地厳しい ここや三井は売るのには厳しくなるかも。 も少し駅近で、工場、鉄塔や路線近、 水路挟み無ければまだ良いが。 10年後とかは、三井はブランド的に何処まで残れるか、ここは駐車場が他とどの程度差別化し、価値見出せるか。上限は際限あると思い、 タワーズがどこに落ち着き、相対的に他が決まってくるのだろうか。その時どこに位置するか。 |
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| No.1846 |
by 匿名さん 2017-05-08 23:38:52
ビアメカニクスは移転です。2018年3月。
上今泉小学校が今のままではパンクするけど、市は考えてるのですかね？ |
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| No.1847 |
by 匿名さん 2017-05-09 12:35:00
>>1846 匿名さん
資料14MBで重いので通信量注意ですが、 今年3月の海老名市資料です。 http://www.city.ebina.kanagawa.jp/www/contents/1487738839736/files/sai... P5、6の人口推移予想だと、ここ10年間は増加の一途で、現人口10％位の最大10000人の流入超過予想みたいです。ただ、14歳以下の年少人口に関しては、海老名市全体で1000人単位の大きな人数変更は無いと予想してそうです。 更に小学校に関してはP48〜51に記載あります。基本は横ばい予想みたいです。多分少子化と流入で打ち消すとの予想ではないでしょうか。 海老小のみ増加懸念してますが、今泉小に関しては特に触れられていないので、問題としてはいない予想です。 老朽化に伴う改築やリニューアルなどはあると思いますが、新しい学校を作るなどは無いと思っています。年少人口が海西地区は10％増加、大谷地区は20％減少の記述もあります。 |
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| No.1848 |
by 匿名さん 2017-05-09 13:34:44
追加で、海老名を知りたいなら下記資料も。
どちらも去年付け資料です。 3MB http://www.city.ebina.kanagawa.jp/www/contents/1455670878833/files/ebi... 4MB http://www.city.ebina.kanagawa.jp/www/contents/1455670878833/files/ebi... 前者P3で海西地区が中新田・さつき町・河原口・上郷・下今泉・扇町、後めぐみ町と分かります。先程通り、人口減少・少子高齢化の時代の中、若年層の10％人口増加を見込んでる様です。 多分下今泉のエヒミラ・三井、扇町グレーシアタワー、めぐみ町小田急タワーの寄与予想です。 小学校の話とはそれますが、P17〜見ると海老名市転入出身者に関しては、神奈川県内からの移動者が多く見えます。前にどなたか仰っていた、横浜市からの転入も分かりやすく図示されてます。 神奈川県内では、今後横浜/川崎だけが強かった時代から、徐々に県央トップとしての地位を確立するのではないでしょうか。 後者資料には人口予想以外の今後の海老名行政に関して触れられてると思います。保育園の待機児童を平成26年度42名だったのを、平成31年には目標値として0名待機児童解消へ。絵に描いた餅とならなければですが。 他にもコンパクトシティー目指し対応など。もちろん企業や商業施設の誘致なども対応したり、今後は扇町・めぐみ町に続く市役所周辺開発や、更に先にもまだまだ田んぼとして土地ある市街化調整区域の発展なども、地主さん協議と順調に人口増するのならば、話されてゆくのではないでしょうか。もちろん、市役所周辺迄で、人口減がきてしまい、開発打ち止めの可能性もあるとの私見です。 |
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| No.1849 |
by マンション検討中さん 2017-05-12 18:40:23
グレーシアタワーズ更新されてますね。
http://www.nomu.com/project/outline/local_id=J1110091 2年後に先に竣工するイースト棟で、239戸に対し132台駐車場。55％でしたね。平置き6台で、後機械式。カーシェアリング1台。やはり少し少ない印象です。パークホームズの80％とかあれば心強かったですが、やはり駅近なので半分なのですかね。 他いつも思うのが、駐輪場≒戸数は少なく感じます。 施工は鹿島建設なので大安心でしょうが、タワー高そうなら、資産家お金持ち地主さん、お医者さん以外では、駅間オフィス系タワーに入居する景気良い大企業とか勤務の方が買ったりするのですかね。 |
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| No.1850 |
by マンション検討中さん 2017-05-13 00:29:21
最上階が億ション仕様だったら有名人が買ってくれるかもしれませんね。
エレベーターでバッタリ会うかもしれません。 |
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| No.1851 |
by 検討者さん 2017-05-13 07:27:49
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| No.1852 |
by 子育て奮闘中 2017-05-13 23:22:55
同じ長谷工さんで作られている、リーフィアレジデンス伊勢原と、内装がほぼ一緒で、1000万ほど値段が違うのには驚きました！
まさに、海老名はバブルと化してますね。 |
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| No.1853 |
by グレーシアマンション住民 2017-05-14 01:59:52
伊勢原と海老名では比べ物にならないほど…土地価格が違いますよ。
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| No.1854 |
by マンション検討中さん 2017-05-14 04:09:19
確か相武台のオハナとも1000万位差なので
沿線駅に比べ海老名と言うだけで1000万は 高いのかも |
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| No.1855 |
by 検討者さん 2017-05-14 06:14:46
>>1852 子育て奮闘中さん
基準となる公示価格は、利便性など考慮され国交省で決定してます。 まず伊勢原と海老名では置かれてる状況が違い過ぎます。 国の公示価格に関する不動産鑑定士の報告書を読むと、 ちなみに海老名市で住宅地最高峰の価格である国分南を戸建だと概ね６２００万程度必要と書かれてます。 http://www.land.mlit.go.jp/landPrice_/pdf/2017/14/2017142150011.pdf 伊勢原だと最高峰である石田で見ると最大３４００万と書かれてます。 http://www.land.mlit.go.jp/landPrice_/pdf/2017/14/2017142140005.pdf 実勢価格としてこのくらいの差が開きます。 |
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| No.1856 |
by 検討者さん 2017-05-14 06:57:54
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| No.1857 |
by 匿名さん 2017-05-14 10:23:33
2期になっても、他物件の価格がまだ出てないので、相変わらず苦戦してるのでしょうか。5月中旬販売開始だったのが、早速5月下旬に変更されてますねー。
https://smp.suumo.jp/mansion/kanagawa/sc_215/pj_67715887/property/?rnm... http://ebina412.com/outline/ 結局、他物件価格出ず、比較検討組が待って、 1期最終次と同じで、3度、4度位延期になるのでは・・・。 前の投稿で伊勢原比較で、地価的にはエビミラ価格妥当とも読み取れますが、それでも高い気がするのは、仕様的には良くても、立地にいろいろと難点があるからでしょうか。例えば、直近タワーと同じ扇町立地とかなら、高いと思わなさそうなので。 後続価格出て、 比較安ければ、コスパ的に良物件で、逆にコスト重視層が殺到し、好調売れ行き。 逆に比較高ければ、後続の方に人が流れて、苦戦する事になる予想です。 |
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| No.1858 |
by マンション検討中さん 2017-05-15 07:51:19
2期の価格、1期より少し高い程度でしたね。少し下がるかなと淡い期待を抱いてましたが。後続物件もある以上はある程度売り手も強気ですね。
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| No.1859 |
by 検討板ユーザーさん 2017-05-15 13:03:44
>>1858 マンション検討中さん
私も後続物件との価格勝負に晒され、少しは下がるかもしれないと思ってましたが、駐車場100％の大メリットの元、強気対応なのかもしれません。車以外は良さそうな後続物件もより高いなどあれば、掲示板でどなたか言ってた過去の良仕様物件がそれなりに安ければ考えた方が良いのですかね。ニュースでも2002年が狙い目とあり、ビナウォーク開発とかそれ位かも。 http://news.livedoor.com/lite/article_detail/13059347/ 築15年なので、それなりの物件で2000万後半〜3000万前半などあれば良いですが。 |
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| No.1860 |
by eマンションさん 2017-05-15 13:35:23
>>1859 検討板ユーザーさん
今の海老名だと2000万台は厳しいんじゃないでしょうか。 パッと調べた限りではベルドゥムールとか。 http://nifty.athome.co.jp/smp/ks_12/1066188921 値は張りますがこのモラーダは間取り的にはかなり良さそうですね。 場所が賑やかすぎる気もしますが。 http://nifty.athome.co.jp/smp/ks_12/1002431826 ただビナマークスもそうですが、結局いいものは新築とあんまり価格が変わらないので悩ましいですね。 |
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| No.1861 |
by 検討板ユーザーさん 2017-05-15 15:38:47
>>1860 eマンションさん
やはりそうですよね… 新築が時代としてかなり高いのであまり売れなく、逆にお得・掘り出し物的な中古を視野に検討するのが多い・良いと今年から良く見る気がします。中古は新築よりは安くなる事が一般的だと思いますが、海老名は街として良いので、新築とさほど変わらないのですよね。多分。 ただ、当時比較仕様的に落ちてたり、立地など考えると更に高過ぎるので、非常に迷っています。 海老名でそれなりとなると、新築も中古も最低4000万、良い物件だと5000万が当たり前なのですかね… |
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| No.1862 |
by 通りがかりさん 2017-05-16 03:40:39
先日、海老名のららぽーとに行きましたが、道路混みすぎですね〜
周辺にあと何棟のマンションが建つか知りませんが、帰るに帰れない状況が起きないか心配です。 |
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| No.1863 |
by 匿名さん 2017-05-17 01:04:08
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| No.1864 |
by マンション検討中さん 2017-05-17 12:36:23
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| No.1865 |
by マンション検討中さん 2017-05-17 20:08:36
グレーシアタワーズ、駐車場も少ない印象ですが、駐輪場も半分程度なのですね。。
タワーってそんなもんなんですか？ |
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| No.1866 |
by 匿名さん 2017-05-17 20:38:32
>>1865 マンション検討中さん
多分駐車場も駐輪場も先に建てられるイースト棟に関してのみだと思われ よって駐輪場は100%以上あるのでは。ウェスト棟も大きな違いは出ない予想だが、 イースト棟出方次第多少増減するかもですね。南方にルートインあるし、 眺望的には西側良い筈なので、後に来るウェスト棟が本命かもですね。 時期によっては、いよいよ鉄骨組まれ始めた小田急に当てるのでは？ |
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| No.1867 |
by 匿名さん 2017-05-17 21:03:24
Wikipediaの海老名駅ページの駅周辺の項で、幾つかある海老名の再開発事業が分かり易くまとまってますね。
今の所、大きく相鉄北口、海老名駅西口、駅間、市役所周辺の4つですかね。用地はまだまだあるが、人口増加・インフラ整備的にこれで打止めか、まだまだ将来的に開発増えるか。10年後とか。 |
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| No.1868 |
by 口コミ知りたいさん 2017-05-19 12:11:12
おのののかさん、ららぽーと海老名に来ました
http://www.tokyo-sports.co.jp/entame/entertainment/686728/ |
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| No.1869 |
by 匿名 2017-05-19 18:09:59
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| No.1870 |
by 匿名 2017-05-19 23:09:39
本当にどうでもよければわざわざレスしないもんだ
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| No.1871 |
by 口コミ知りたいさん 2017-05-20 01:29:49
何だか、西口物件情報で、ここだけ活発な感じですね。
三井はシーンとしてるし、相鉄グレーシアタワーも満を辞してかと思いきや…。 これから情報揃ってからなんでしょうね |
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| No.1872 |
by 匿名さん 2017-05-20 07:30:48
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| No.1873 |
by eマンションさん 2017-05-20 07:42:13
>>1871 口コミ知りたいさん
去年6月に始まって掲示板としては何だかんだもう直ぐ1年なんですね 初期組は契約済で、後続比較組と広範囲広告での新規組が残ってる予想 仰る様、後続はまだ情報少なく、ここでもあった情報少ない中の価格推論などは、こっちで情報既に出てるからかも ただ、ここも活発な時は過去もっとあって、最近はそんなになので、後続情報待ちかもしれない。エビミラは1年近く情報あるとの事で新規あまりないだろし、と言っても南側ビアメカニクスが売られて、別のマンション立つかもしれない可能性の話などは、侮れない新規情報ですが |
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| No.1874 |
by 名無しさん 2017-05-20 08:43:13
>>1872 匿名さん
マンション建設予定地付近の記憶でした。 それか勘違いあって、高齢者施設かもしれないです。ですが、日経記事だと2017年中に1棟目着工とはあるので、近い内かも。 http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLZO91104910Y5A820C1L82000/ |
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| No.1875 |
by マンション検討中さん 2017-05-21 20:01:44
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| No.1876 |
by 匿名さん 2017-05-21 20:12:08
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| No.1877 |
by マンション検討中さん 2017-05-22 20:26:27
マンマニさん言う弱み的には小田急や相鉄タワーはどうなんですかね。今の所、明らかなのは高そうという事？MRもお金かけてそうですし。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51734?page=3 |
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| No.1878 |
by 匿名さん 2017-05-28 09:49:17
掲示板始まって1年で半分位供給って、
そんなものなんすかね。また今週2期初っ端で、掲示板って、こんな寂れてて大丈夫か少し心配…後続情報まだだし、1期より高く高い感あるからかな |
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| No.1879 |
by 匿名さん 2017-05-29 08:33:17
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| No.1880 |
by eマンションさん 2017-05-29 09:33:29
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| No.1881 |
by 匿名さん 2017-05-30 12:03:12
ファミリー向けのマンションとして企画されているのか、パット見、収納が多い印象があります。布団クローゼットは全ての間取りについているのでしょうか。
ファミリークローゼットは洋室と廊下で通り抜け可能になっているのが良いですね。 共用廊下が影響しないのは角部屋のみかな？ |
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| No.1882 |
by 匿名さん 2017-05-30 12:15:24
>>1879 匿名さん
後続価格次第には同感です。 今日更新スムログにもありますが、待てるにも限界あって、市役所開発迄は待てない人が多分多くて、海老名縛りなら、後続を比較お得に感じれば後続選択。逆に後続がかなり高くて、買えないと判断したならここに流れるかもしれません。ただ、前情報だと三井ブランドマンションパークホームズの方が安いという話があるので、そちらに大分取られると予想してます。 https://www.sumu-log.com/archives/6833/?utm_source=e-mansion&utm_campa... |
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| No.1883 |
by マンション検討中さん 2017-05-30 15:48:35
本当にパークホームズがエビミラより安いとすると、エビミラは明らかに割高ということになってしまいますね。正直、坪単価で１０〜２０位は上になると予想していたので。。
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| No.1884 |
by マンション検討中さん 2017-05-30 20:12:57
エビミラは多数のマイナスからするとやはり高く感じてしまいます。駐車場にはかなり惹かれますが、確かにそれだけで決めてはダメとも思い、同じかまして安いなら、ブランドや収納力ハイサッシ引き戸など部屋仕様的に、三井かなぁとも個人的には思う所。大規模過ぎない100戸前後という所も若干良いと思い。三井がもし仮に坪単190で最多4000前後なら、エビミラは高くても同じかむしろ3800とかなら妥当と思うのですが。奇しくも3800という値は掲示板でも多くの人が予想してた？（マンマニさんも？）値なので、個人的には違和感感じません。
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| No.1885 |
by eマンションさん 2017-05-30 22:08:04
価格がパークホームズのほうが安くても、管理費、駐車場等を含めた月々の支払いは変わらないような気がします。
なんにしてもパークホームズのMRが始まらないと何もわかりませんね。 待ち遠しい。 |
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| No.1886 |
by 検討板ユーザーさん 2017-05-31 05:10:11
箱物のグレードの差はないとしてエビミラとパークでの最大の違いが規模、規模をどう捉えるかですが大規模自体にはプラスとは思わないしマイナスもある。スケールメリットはやっぱり共用施設なのでこれを各個人でどれだけメリットとして感じれるとか使うかになると思います。
私は大規模経験上、共有を有効に使ったためしがない、予約面倒、他の住民との接触面倒とかでした。コミュニティルームは組合役員で使うくらい。最初は物珍しさあったり高揚感もあり、共有がよく見えるけど、10年たつとこれに管理、修繕費費やしているのはもったいないなと組合やってつくづく感じました。なのでパークのシンプルさに少し魅力を感じています。たぶん、今後の小田急タワーとかもそれなりに豪華な共有はあろうかと思います。 駐車場は外れたら大変ですが、マンション購入理由としては主ではない。それと今のところが7_80％の設置率ですが確かに最近、空きが多く募集出していてるくらいなので100％があまり響いてこない。 エビミラにはネガになってしまったコメントですが、価格がマイナス1000万なら価値あり感ありました。 |
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| No.1887 |
by 検討板ユーザーさん 2017-05-31 09:00:41
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| No.1888 |
by マンション検討中さん 2017-05-31 09:09:37
>>1886 検討板ユーザーさん 大規模マンションは確かに仰る通り、 不要な方にとっては共用がネックもありますが、個人的には大規模過ぎて意思疎通統一が難しかったりの可能性が高い事を個人的には気にしてます。始めは気にならないかもですが、何か問題が出たり、計画に無かった修繕対応などあると。まぁ、変な人がいるかどうかは、小規模もいる時はいますが、大規模の方が確率としては高いし。 コスト安はメリットですが、何かかなり安いきがするので、計画上の今後上がり具合や駐車場の埋まる率など含めて比較すべきと思い、これも価格と同じで、後続情報待ちですね。 |
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| No.1889 |
by 匿名さん 2017-05-31 09:23:59
万人向け物件固有の良い擁護意見が車とコスト安しか無い様に思えるが実際そうなのか
それか新規検討者があまりおらず、既存検討者で見送りor後続待ち組みが、自らが選択しなかった理由を言い聞かせてるのか もう少し安ければまた違った様相だった予想 |
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| No.1890 |
by 通りがかりさん 2017-05-31 15:42:18
中規模だと、管理組合の役員の順番がちょくちょく回ってくると聞きますが…
大規模だと、役員が回ってくるのは少ない？？ |
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| No.1891 |
by 通りがかりさん 2017-05-31 18:47:27
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| No.1892 |
by 検討板ユーザーさん 2017-06-01 06:10:40
>>1890 通りがかりさん
大規模でもある程度人数に応じた役員数なので 回ってくる率はそれほど変わりません。大戸数の割に役員少なすぎると統制できません。ただし、理事長だけは一名なのでなる率は少ないです。なったら大規模は半端ではないけど。あと通常総会は基本全戸参加です（実際は欠席多い）。その人数が多いため、いろんなこと言う人も多くなり、 特に新築の最初は大変です。こればっかりは蓋開けないと分かりません。中古なら大体の状況が先にわかります。 |
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| No.1893 |
by マンション検討中さん 2017-06-01 21:48:19
公式・スーモ共更新され、2期詳細出ましたね。
販売価格はやはり似た様で、今回販売は15戸限定で、6月6日に抽選会の様です。2期最初と言えども、後続情報が出ない状態で15戸はまずまずなのでしょうか。 |
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| No.1894 |
by eマンションさん 2017-06-01 23:11:55
>>1892 検討板ユーザーさん
そんなことないみたいですよ。 はるぶーさんの記事によると400戸スケールでは30〜40年周期でしか理事はまわってこないそうです。 100戸スケールだと15〜20年周期なので倍くらいは違います。 いざ理事をやることになったら人数が多いぶん大変かもしれませんが。 https://www.sumu-log.com/archives/3166/ |
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| No.1895 |
by マンション検討中さん 2017-06-01 23:36:16
>>1893 マンション検討中さん
圧倒的に少ないですよ。 15戸しか要望が入らなかったということです。 もしかしたらもっと少ないかもしれません。 残り30戸で10戸以上が第2期で出たマンションもある中、 前途多難と言わざるを得ないでしょう。 でもしょうがないですね。 今このタイミングで申し込む人は恐らく知識が少ない人で 知ってる人は海老名の他マンションの情報を待つでしょうから。 情報がでてからが勝負ですよ |
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| No.1896 |
by マンション検討中さん 2017-06-02 00:00:03
>>1895 マンション検討中さん
はい。一般的には少ないと思いますが、後続情報が無い中で、15戸購入に踏み切った方がいるとの事で、まずまずなのかなと思いました。 状況的に前途多難は仕方無いと思うので、仰られる様、後続の価格や仕様次第では、ちゃんと勝負出来る物件の予想です。買う側も、後続次第では殺到するかもなので、勝負でしょうが。逆に、それなりに後続比落差ある様ならば、前途多難が変わらなく、売り切れ苦戦かも。その場合は売れ残り狙いでお得な新古物件出れば、それはそれで嬉しい場合もあるかもしれません。 最多4300万で15戸だと、適当計算で6.5億。412戸なら、177億で、途方も無い金額で高いのか低いのか分かりませんね… 小田急の駅間開発の投資額が600億とニュースで見たので、投資と回収の大きな違いはありますが、3分の1から4分の1規模なので、そんなものなのですかね。 |
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| No.1897 |
by 検討板ユーザーさん 2017-06-04 09:12:30
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| No.1898 |
by 検討板ユーザーさん 2017-06-05 21:28:02
小田急不動産さん
早ければ7月に小田急タワーの何らかのインフォメーションや概要が出るとのことでした。値段は不明ですが、いよいよ海老名本丸が・・動き出す |
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| No.1899 |
by 検討板ユーザーさん 2017-06-05 21:32:53
>>1898 検討板ユーザーさん
情報の確度はわかりませんが中古案内の同じく小田急不動産の方？ タワー70㎡弱の低層真ん中部屋、4000万前後くらいと思うよ って言う感じでした。立地や各種施設、多彩な共有施設、リセールとかから廉価部屋でもありだと思いました。 |
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| No.1900 |
by eマンションさん 2017-06-05 22:11:25
>>1899 検討板ユーザーさん
いやありえないでしょ。 それだと坪200万でエビミラと同じ、なんならビナマークス中古とも変わらないレベルですよ。 5000万でも安いぐらいに思えますが。 もしも本当ならそっちに殺到して、エビミラやパークホームズは全く売れなくなりますね。 |
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| No.1901 |
by 検討板ユーザーさん 2017-06-06 09:52:23
>>1899 検討板ユーザーさん
その情報が真なら、一応絶対こうなるは無いと思い、念のため待ってたかいがあったものですが、本当にあるのですかねー。 ただ、1000〜1500か2000の海老名類を見ない大規模供給で、土地も自社、北向き中途半端な低層など。意外と4000万前後はなくとも4500万いかない位であったりして… 駅間投資600億で、マンション3棟、オフィスやサービス施設棟、高齢者専用施設で回収。素人考えですが、もし仮に全てで1000億回収目標で、半分の500億（エビミラ回収の3倍位）をマンション3棟で回収ならば、1000〜1500なら、単純計算5000万あれば十分な気も。なので、マンション内の各住戸人気度や希少性有意差から4500とかあっても不思議では無い様に思ったり… まぁ全部仮定の話なので、マンション3棟で500億でなくもっととるなら、また話も変わってきそうなので、可能性の域はでませんが。 もし本当に4000万台で70平米あるならば、中古市場はタワー一番安いグレード住戸としては、それが基準になるかもなので、駅前タワーで無いマンションのリセールは非常に厳しそうですね…。 |
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| No.1902 |
by マンション検討中さん 2017-06-06 10:10:44
例え駅近タワーでも海老名で6000万7000万と言われても正直ピンとこないので、5000万台が標準的。人気無い位置だとそれより安くするは一般的にあり得る気が個人的にはしてます。人気ある位置で6000万7000万と上がり、一番人気あり広い位置で二俣川グレーシアの様な億台ならば、感覚的に納得。なので、エビミラが最多4300万で安い所で3000万後半あるなら、タワーも最多5?00万で安い所で4000万台もありそうと思えます。
個人的にはエビミラの人気ある位置の70m2の4500万近いなら、タワーの人気無い位置の安い4?00万が、色々な面で良いと期待しています。 と言っても、70m2最安が5000万台で、普通が6000万台とかならかなり厳しいかな。 でももしそうなら、他の人も海老名でタワー諦めるか、都心にいきそうなので、無い様な気もします。 |
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| No.1903 |
by マンション検討中さん 2017-06-06 10:13:20
エビミラは色々な面が残念に対し、全然安くなく、寧ろ高過ぎると感じてたので、その感じ方があっていたのかが、今後相鉄や小田急の価格になると考えてます。
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| No.1904 |
by マンション検討中さん 2017-06-06 17:18:14
私も以前、小田急不動産の人と話した際に聞いたときには、4000万円台後半とお聞きしましたが。
さすがに駅近タワーで4000前後はありえないのでは…と思ってしまいます。4000万後半でも、それが4600万なのと4990万なのでは、また印象が違いますね。 |
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| No.1905 |
by マンション検討中さん 2017-06-06 21:06:31
小田急不動産の方予想の4000万円前後はなくても、4000万後半は安い70㎡ならば、なかなかありえそうかもしれない印象を受けました。
エビミラの安い70㎡とは最大1000万円程の差かもしれませんが、最多からすれば300〜700万、高値70㎡からすると、100〜500万円位の差でしょうか。 その位だと部屋位置の良さと多少安さをとるか、駅近タワーをとるかの判断になるかもしれませんね。追加で500万位の差なら必死ローン組めば意外といける予想です。 ただ、4000前後の前述小田急不動産関係者の予想が合ってるとしたら嬉しい誤算なのですが。エビミラ1つ前のタワーで無い方のグレーシアも値付けミスと思える様な事が起こったと掲示板にありましたし。同じ事があれば良いな。実際の価格発表がどうなるか。 |
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| No.1906 |
by マンション検討中さん 2017-06-06 21:22:54
相鉄と小田急が双方タワーで激突し、駅近タワーの2000〜3000戸位の供給に対して、需要がどの程度になるか次第で、場合によっては、少しは価格競争なぞ起きれば良いのですが…
海老名の立地であまりにも高いとより都心に近い所に心が移りそうなので、都心より近い物件との兼ね合いと価格設定と2000〜3000戸規模需要があるかで、場合によってはパイの食い合いになれば、少しは価格競争が発生してくれればと、購入検討者視点では思ってしまいます。 |
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| No.1907 |
by 1906 2017-06-06 21:28:46
訂正します。
小田急タワー規模の把握無かったのですが、相鉄タワーが2棟500戸なので、小田急タワー3棟ならば1000戸は無いと思い直しました。1500戸位までの供給なので、パイの奪い合いは発生しにくいかもしれません。 |
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| No.1908 |
by 検討板ユーザーさん 2017-06-06 21:53:56
すみません、小田急不動産の件、話の流れもありますし最安部屋のイメージです。中古の比較的高グレード検討の中で駅チカ4000万
・・もう少し様子見ます的に移ったら。高グレードマンションで立地を最優先、70㎡に達しないくらいのEV近い最安ならこの新築タワー4000前半（4500迄？）であるはず、抽選の可能性もある そんなイメージの言い方です。本当？言及すると最安は4500迄もたぶんいかないと思うけどという感じで 一方、相当価格レンジ幅大きく、トップ4LDKの問い合わせは早くから予約したい、価格決まっていないのに申し込みしたいとか問い合わせあり?とのことでした。トップは恐ろしい額だろうけど、最安は自身の感覚でも4000前半ありだとは思いました。 |
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| No.1909 |
by 検討板ユーザーさん 2017-06-06 22:14:14
小田急でないけど最大手不動産屋？の海老名店の弁・・
確かに今、歴史的にもマンション高騰の域ではあるのは否めず、 この先すぐ下がることも考えにくい。ビナマの新築価格表とか恐ろしいくらい安かったです。その割にお金はかかっててアウトフレーム逆ばりハイサッシとかマンション本体自体のグレードが高い が頻出してた様です。モラーダ？ビナマ、トリアノ、セザールグラン、等々？ また町田などそれほど上がっていない。 そんななかでもエビ○○はちょっと高すぎるかな〜、即決で決まっていけばそれが今の相場、実力ということになる。でもエビミラあとの駅チカで同セグメントの部屋が1000_2000もアップはしない、小田急タワー2階北とか、相鉄低層（商用より上）でホテルに視界遮られるところは4000くらいからかなって言われていました。あくまで最安グレードの話で小田急の方もそうだろうし、妥当だと私も思うよ。エビミラは海老名特需で比較しないユーザーには売れるかもしれませんがやっぱり立地やグレードで高い感は否めないかな |
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| No.1910 |
by 検討板ユーザーさん 2017-06-06 22:40:03
小田急の方もタワー担当ではないだろうけど、それなりの社内情報は流れてそう。見通し価格は決まってるので。
着目すべきはプロの目からみてもタワーにしろエビミラにしろ、市況感、相場感からその感覚が妥当なところなんでしょうね、それを超えているのは特需便乗に乗ってしまうイメージでしょうね |
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| No.1911 |
by マンション検討中さん 2017-06-06 22:58:03
パークホームズもどうなりますかね。
いよいよMRも後10日と迫っています。 蓋を開けたら、相対的にやはりエビミラは 明らかな特需便乗型と結論だったりして・・・ パークは掲示板事前情報坪単190なので、 70m2最多4000万位。最安だと3500万位かな。 一方タワーは最安4000万台前半の可能性有り。 もしそうならば、500〜1000万の差か・・・ |
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| No.1912 |
by 匿名さん 2017-06-06 23:14:41
>>1910 検討板ユーザーさん
不動産プロかは分かりませんが、物件検討買う側のプロであるマンションマニアさんの予想は相鉄のタワーですが、坪単240万みたいです。 https://manmani.net/?p=5735 70㎡最多で5100万程ですから、最安でもしも500万下がると4600万といったイメージですね。それが4000万前半まで下がるかどうか。 ただ、エビミラの時の予想は坪単180万70㎡最多3800万ですが、結果は500万高い最多4300万なので、やはり相場予想だけでなく、売主側の期待値などでプラスマイナス大きく動いてしまうかもしれません。 http://mansionmania.blog.jp/archives/1059736620.html |
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| No.1913 |
by 名無しさん 2017-06-06 23:29:50
>>1910 検討板ユーザーさん
下記サイトだと2012年から今迄の相場的には平均価格4300万で坪単価200万位みたいです。 下の方にある同価格帯エリア見ると東京都練馬区や横浜市の磯子や戸塚、南、泉区の様。 今後三井不動産や電鉄系2つのタワーでどうなってくか。 http://www.manen.jp/market/details/14/03/14215/0/ |
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| No.1914 |
by 検討板ユーザーさん 2017-06-07 05:37:35
タワーは価格幅大きいからボトム4000万はあってもおかしくないでしょうが、立地だけで1、2階エレベーター横北向き、駐車場前視界無しとか、やっぱりちょっと。
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| No.1915 |
by 検討板ユーザーさん 2017-06-07 05:40:26
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| No.1916 |
by 検討板ユーザーさん 2017-06-07 05:49:17
あまり先が待てないならパークプレミアが比較的妥当価格になりそうで大事な部屋自体のクオリティからもよいように思います。
時間がなく中古探し中ですが不動産屋（町田のですが）さんがおすすめしていました。エビミラは終盤の価格下げか残った分（たぶん残ると言い張ってましたが）新古市場で市況にさらされ500_1000くらい下がって買うのがよいという感じでした。私は読みやすい町田で決めそうです。 |
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| No.1917 |
by マンション検討中さん 2017-06-07 06:09:56
私も規模は地味ですがパークよい印象があります。海老名新築検討中で、エビミラのMRも結構行きましたがパークの営業さんから連絡あり、話していました。パークの方が押し付け感はなくゆったりした営業してる感じでした。部屋のグレードは自信ありそうでした。エビミラより?
あと鉄塔のことを詳細に言っててこれも一言も言わなかったエビミラと違いました。エビミラの鉄塔通告無しでクレームあったの?くらいに。ハイサッシでアウトフレームの逆梁に近い形態で構造もアピールされていました。 あとは確度は保証しませんの前提でしたがエビミラ南工場の長谷工買い取りはほぼマンションだろうとのことでしたが面積的に1000戸クラスになる、ルネエアズヒルみたいな感じではと。 そんな巨大なのが南側にできるならエビミラ営業も通告も必要になってくるでしょうね 北に鉄塔、南に巨大マンション？ |
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| No.1918 |
by マンション検討中さん 2017-06-07 06:18:38
>>1917 マンション検討中さん
エビミラ南に大型マンションが本当なら（不動産氏が言ってるなら本当かな）花火や大山眺望も厳しくなり、また相当ネガ要素に思いますが。これを気に早目に価格改定してくれたらよいですね。1000万くらい。日当たりは大丈夫かな？ 東ドミノの例があるし南側近接巨大マンションはマンション価値の本質にもかかわりすごく大事な話だと思いますが |
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| No.1919 |
by 匿名さん 2017-06-07 06:45:07
長谷工だとほぼ大規模マンションで間違いないでしょうね。お気の毒です。
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| No.1920 |
by 匿名さん 2017-06-07 06:49:02
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| No.1921 |
by 名無しさん 2017-06-07 06:50:10
>>1918 マンション検討中さん
もしもマンション建つとしても敷地が広い分、距離・高さなどの計画次第でエビミラ何階迄影響あるか変わりますが、リスクはありますね。 他物件と比較した上で決めるにせよ、もう少し情報欲しいが難しいか。 タワーは流石に無いかもしれませんが、もしもタワーならマンマニさんブログでも海老名3000戸規模供給でスゴイとありましたが、タワーも林立って感じですね。県央ではトップクラスかもしれませんが、それ程需要があるのですかね。インフラ含め街としてそこ迄受け切れるか。 |
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| No.1922 |
by 匿名さん 2017-06-07 07:00:19
>>1921 名無しさん
既に深刻な慢性渋滞だし、海老名市には受け切れないと踏んでます。洪水浸水マップが更新されて、相模川氾濫時には駅で最大浸水1.5m、警察署、市役所も全滅みたいです。その時に子供高齢者に事故なく避難できるか心配です。 |
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| No.1923 |
by 検討板ユーザーさん 2017-06-07 07:03:55
>>1921 名無しさん
そうですね、敷地内でも北側ぎりぎりに建てないですね、日射保証とか最低限離すんでしょうか。 でもルネエアズみたいな高くて横にも大きなのがくるととりあえず南側の視界抜けはなくなってしまう様に思います。マンション南側の土地って重要ですね。 |
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| No.1924 |
by 検討板ユーザーさん 2017-06-07 07:14:57
私は相鉄タワー南側のルートインですらとても気になります。
東ドミノもいくつか見に行ったけど、駅チカでも前にマンションってずっと住むには気も暗くなります。ビナマは低層だったのでだめでしたが中古で見に行ったルネ、グリーン、セザールグラン、厚木タワー、小田急トリアノとかの南側の吹き抜け眺望はなかなかよかったです。田んぼや地平線まで見える感じでした。ビナマークの上層もよいでしょうね |
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| No.1925 |
by マンション検討中さん 2017-06-07 07:40:21
ルネでも500戸程では?1000戸となると巨大ツインかトリプルタワーかも。それか矩形で団地系でしょうか。高さは最低でもエビミラくらいでしょうかね
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| No.1926 |
by 匿名さん 2017-06-07 08:27:52
車とコスト安メリットあっても、人によってはデメリットにより大分打ち消し合ってる気がする。後続の物件価格によっては価格勝負し差別化しないと大分売り切り苦戦する物件なのかもしれない。
ただ、最初からそうするよりも、後続比較出来ない言い値の初期は価格維持で、実際の本当に後続と比較する段階になり、不動産で無い一般商品の様に、比較売り残りが出た時に売れ残りとの事で、新古価格で対応する方が明らかに利益は出そうなので仕方無い事の様にも思えてしまいます。 どうなるかは、パークホームズや2タワー次第と予想してます。 |
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| No.1927 |
by 匿名さん 2017-06-07 09:52:48
西側もドミノ化しそうですね。。。
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| No.1928 |
by 通りすがり 2017-06-07 13:17:17
問い合わせたら、工場跡地は住宅、商業、研究所の予定みたいです。エビミラに影響しないよう考慮するそうです。
私は三井待ちの検討中ですが、エビミラにするとしても隣が工場よりマンションと商業の方がいいと思います。研究所はちょっと不明ですが、キレイなオフィスのようになるのでは…？ 跡地の敷地内にできるマンションが１番良かったりして…なんて思ってしまいますがそこまで待てないのが残念です。 |
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| No.1929 |
by マンション掲示板さん 2017-06-07 14:01:07
>>1919 匿名さん
こういう人って、本気で長谷工買収の情報知らずに契約したと思ってるんだね。 あなたはびっくりしただろうけど、下調べ死ぬほどやってる奴がさっさと契約してるのにね。 安くなってほしい必死さが滲みでてる… |
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| No.1930 |
by 匿名さん 2017-06-07 14:14:53
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| No.1931 |
by マンション検討中さん 2017-06-07 14:57:03
どうでしょうね、エビミラ初期購入者ははじめて購入層であまり下調べと後続スタディなしの人が多いのでは
と不動産屋さんが言っはいましたが。実際は半数くらいが時間的制約や待てずに購入が多いと思っています。 |
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| No.1932 |
by マンション検討中さん 2017-06-07 15:01:22
そこそこの知見者というかセカンド購入層ならひとまず本体の廉価仕様に気づく傾向があり、価格との見合いでためらうかと思いますがそんなことないかな〜。インフレーム凹凸あり梁出っ張り部屋、階高低、アルコープなし・・
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| No.1933 |
by 匿名さん 2017-06-07 15:10:23
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| No.1934 |
by マンション検討中さん 2017-06-07 15:16:46
横やりっぽいですがもし下調べ完璧にしていたら一旦ペンディングにするかと私など思います。エビミラについては。あまりにいろいろあるため、ただ当時久しぶり新築で目新しさはあったかも
おっしゃるようにそのネガや不確定飲み込み購入されているかと思います。 |
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| No.1935 |
by マンション検討中さん 2017-06-07 15:20:26
中古含みで去年から検討中です。
一期出た頃、長谷工にしろ、後発にしろそれほどの現実感はなかったように思います。当時ですら、どうも踏み切りにくいマンションだなって思いました、MR行って余計に思いました。 とはいえ後発も終わりなき続くので難しい |
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| No.1936 |
by マンション検討中さん 2017-06-07 15:26:15
南側はどんなものでもまず高さが問題かと。
たとえきれいなオフィスでもリコーやプライムタワーみたいなのがきたら圧迫感が相当ありますが、残念ながら低層だけというのは考えにくい 一軒家だけなら問題ないですが |
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| No.1937 |
by 検討板ユーザーさん 2017-06-07 15:27:50
エビミラで
経験者や下調べしっかり者はいないような、、気が |
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| No.1938 |
by 検討板ユーザーさん 2017-06-07 17:36:56
ここで情報得たり客観的に評価しての購入ならパス、時間軸ないか後発やネガ無視で客観性なくなら購入したらよいでしょうね。買う人を誰も否定しないでしょう。自身は
2500ー3000万なら買いかな 実際これまでの売れいきはどうなんでしょう ネガ意見など大きなお世話で心配するようなこともないのかも |
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| No.1939 |
by eマンションさん 2017-06-07 17:42:25
冷静に見て契約した人はほとんど調べず分析せず知見もあまりなくの方が大半に思います。
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| No.1940 |
by eマンションさん 2017-06-07 17:47:12
どなたか言われてたようにネガや後発、南マンション隣接も販売初期はこれほど温度感なかったので久しぶりの海老名新築！でトライする価格でスタート、あとは状況に応じてバックで値下げとかはセールス側の選択としては正解と思います。たとえボッタクリでも。それに引っかからないように皆さん客観性を求めるんでしょうね
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| No.1941 |
by ご近所さん 2017-06-07 19:01:30
連投おつかれさまです！！
三井の価格が楽しみですね（笑） そろそろ価格で勝負！って言い続けてる、あなた以外には失笑されてますよ |
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| No.1942 |
by eマンションさん 2017-06-07 20:04:18
実際の売れはどうなのでしょうか?一般的な事例として
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| No.1943 |
by 近隣住民 2017-06-07 20:20:25
このようなサイトがあるんですね！
興味深く拝見してます。 現在機械式駐車場のマンションに居住しており、不便さからエビミラの駐車場に魅力を感じてます。 駐車場で決めるなんておかしいとゆうご意見もありましたが、いやいやおかしくないですよ。車通勤の方もいますし、車が好きな方もいます。何台か忘れましたが大型車の枠もあるのはびっくりしました。 しかし海老名高くなりましたね～ MR近くの国分団地が10年前は築23年で800～900万だったのが今は築33年で1600～1900万だそうです… 予想からプラス1000なのは仕方ないのかなーって思いますね。 ビアメカニクスなくなるのもびっくりしました。研究所はリコーの研究所ですかね、商業施設も気になりますね。あの辺コンビニ遠くて不便そうなので便利なお店が入るといいですね。 |
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| No.1944 |
by マンション検討中さん 2017-06-07 20:26:02
2期は3950万～5400万との事で1期より少し高い印象です。
2期の方が高いのはセンターヴィラの方が大山富士山方向景観が 良かったりするからとかなんですかね？ https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00124537/?sc_out=mikle_... |
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| No.1945 |
by マンション検討中さん 2017-06-07 21:14:00
南の土地をエビミラと一体感ある設計で作ってくれると嬉しいですね。
ドミノで板状マンション建てられるのが一番嫌かな。 |
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| No.1946 |
by 評判気になるさん 2017-06-07 21:42:44
ビアメカの跡地についてですが、長谷工からのお知らせでは、7月に概要の発表があるようです。さーどんなものになるのか、ある意味楽しみですね！ららぽが近くにあるので期待薄ですが、商業施設でお願いします！
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| No.1947 |
by 周辺住民さん 2017-06-07 22:14:13
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| No.1948 |
by 匿名さん 2017-06-10 20:35:26
この間2期開始したと思ったら早くも次回は第3次みたい。
1期15戸供給の抽選外れた人向けの数戸供給刻みかと予想。 普通は仕切り直して第2次の気もしますが、すぐ補填に見え、 制約チャンスを無駄にしない対応に見えてしまいます。 |
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| No.1949 |
by 通りすがり 2017-06-14 21:45:03
>MR近くの国分団地が10年前は築23年で800～900万だったのが今は築33年で1600～1900万だそうです…
その頃はビナウォークは出来ていたようですが、まだ西口は何もなかったからでしょうね。 築33年でも普通に住めるので、新築の半額以下なら良いのではないでしょうか。 |
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| No.1950 |
by 匿名さん 2017-06-15 00:41:47
>1949
株でも不動産でも期待で値が上がるもの。期待は現実以上に膨らむけれど、開発が一巡して冷静さが戻れば値段も元に戻るでしょう。 |
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| No.1951 |
by 通りがかりさん 2017-06-15 15:30:00
>>1950 匿名さん
なら良い投資物件になりますね。 ここの4分の1以下の価格なら、8万で貸してもここを貸すより利回りが良いです。(4倍と言わず3倍でも良い位。ここの75平米が32万や24万で貸せるとは思えませんし。) |
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| No.1952 |
by 匿名さん 2017-06-15 23:31:07
>1951
不動産投資は長期戦。表面利回りだけで決めるなんてのはアホだ。 築33年のマンションが、一体あと何年稼いでくれるのか？投資期間を通したシミュレーションと最後はどうクロージングするかまでを考えなければ失敗しかねない。 |
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| No.1953 |
by 通りがかりさん 2017-06-16 12:55:13
>>1952 匿名さん
何度もコメントありがとうございます。 ところで、建物の寿命はシンプルに築年数では決まりません。 建物には3つの耐用年数があると言われています。 ホテル等であればデザインの古さに加え大規模修繕/機器更新費用が過大になると、建て直した方が良いという判断で30年程で建て直される事もある(経済的耐用年数の限界)のですが、それ以外にも社会的耐用年数での限界という、まだ使えるのに陳腐化した設備、間取りに使用者が嫌気が差したり、社会構造の変化、法律や制度の改正、都市計画の施行などによって建物の使用目的が達せられなくなったりする事での建て替えもあります。 そして最後が仰っている建物構造の老朽化、劣化に伴うもので物理的耐用年数での限界です。 大体この物理的耐用年数の前に経済的耐用年数や社会的耐用年数の限界が来て建て直しがされているようです。 また、マンションの場合は購入者が管理組合を結成して運用を決める為、ある一定の人数が陳腐化した設備の更新に伴う修繕積立金の値上げをよしとせず、必要な修繕や補修が出来ずにゴーストマンション化する事が考えられます。(湯沢のリゾートマンションで10万で売りに出されているものなどは、値上げはしたもののその金額が膨大で持ち主が嫌気が差しているものでしょう) 海老名の団地に限らず、殆どの公団のマンションは金食い虫の機械式駐車場が無く、やはり更新金額の高いエレベーターが無い為、修繕積立金がかなり低く抑えられます。また、シンプルな形状なのでデザインとしての陳腐化は余り進まないようです。(最先端デザインが一番陳腐化が進みます) シンプルな形状は補修も楽で、故障もしずらい為、補修金額も低く済みます。(凸凹が多い程雨漏りの危険性が高まる上に補修面積が増え、且つ、構造に添わせる為の補修の足場代が嵩みます) そして、更新が難しい原因である配管も、みっともないとは言え外部に出してあるのでこれも建物寿命を延ばす為の費用が低く済みます。 なお、こういう公団マンションは4，5階建で壁式という事もあり、地震にも強いと言われております。 お国が音頭をとって作る建物は、質実剛健なのです。(バブルの時とか色々ありましたけど) つまり、長くもたせようと思えば、この先何十年かもつと思われます。 なお、前述の計算で言えば約10年で十分回収出来るので、その後転売する事も出来ます。インカムゲイン+キャピタルゲインだと、利益は残ります。 今のバブルのような時期を除けば、中古になれば新築は殆どが新築プレミアムが剥がれて値下がりしますので、投資の対象とはなかなかなり得ません。 でも、こちらのマンションは駐車場が全て平置きですし、そういう意味では修繕積立金がかからないのはとても良いと思います。 また、ここを投資の為に買う方は上記の理由からまずいらっしゃらないと思います。 実需であれば、住んでいて幸せというのが一番です。 購入に対しての掲示板で横道にそれてしまい失礼しました。 良い選択が出来ると良いですね。 |
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| No.1954 |
by 匿名さん 2017-06-17 10:33:18
>1953
1952です。 MR近くの国分団地とやら含め、海老名の事をよくご存じのようですね。それに、管理や維持修繕には結構お金がかかるという事。景気や金利と物件価格の関係なども理解されているようなので、1953さんにこれ以上言うことはありません。 以下は、ここを見ているその他の方へのメッセージです。 投資にしろ実需にしろ、今は購入に良いタイミングではないと思います。見かけの金利の低さに惑わされて買ってしまわないように、きちんと総費用を計算する癖をつけて下さい。 皆さんが不動産で失敗せずに、生涯幸せに暮らせるようお祈り致します。 |
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| No.1955 |
by 評判気になるさん 2017-06-17 10:47:20
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| No.1956 |
by eマンションさん 2017-06-17 11:17:13
>>1954 匿名さん
今は買い時でないとは思います。 ただ買い時がいつ来るかは誰にもわかりません。 それにもし5年後に500万下がるとしても、その5年間に払う家賃は500万で足りるのか。 その頃には子供が何歳になるか、とかも考えると、高値買いだとしても買っちゃったほうが幸せだろうと私は思います。 時間に余裕のある方はじっくり買い時を見定めればいいんじゃないでしょうか。 |
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| No.1957 |
by 匿名さん 2017-06-17 21:36:53
>1956
家賃がもったいないというのは営業の常套文句ですから気をつけましょう。 毎月の家賃がもったいないと感じる貧乏性の人が、なぜ何千万もの買い物は平気なのかと言えば、それは家は財産という幻想・錯覚のためです。しかし自宅不動産をローンで購入すれば毎月の支払いをしなければならないのですから、気分以外はそれほど賃貸と変わらないものです。 |
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| No.1958 |
by 匿名さん 2017-06-17 21:49:51
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| No.1959 |
by eマンションさん 2017-06-17 22:13:24
>>1957 匿名さん
言いたいことがよくわかりませんが、逆に言えばローンで購入することで賃貸と同じように支払いしながらいい気分を味わえるということでしょうか？ これ以上はスレチなのでやめますが。 ところでパークホームズの事前案内会が始まりましたね。 価格が気になるところです。 |
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| No.1960 |
by 匿名さん 2017-06-17 23:26:48
>>1958
>ただただ家賃として消えていくか >終の住処として残るか >の違いはあると思いますがね これが錯覚です。 長いローンを払い終えて残るのは築35年の中古マンション。今現在、あなたの周りで売りに出ている築35年の中古マンションをみて欲しいと思いますか？ それを終の住処として欲しいのならば、金利なんか払わずに35年間お金を貯めて一括で買えばいいと思います。 |
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| No.1961 |
by 匿名さん 2017-06-17 23:45:54
>>1959
>逆に言えばローンで購入することで賃貸と同じように支払いしながらいい気分を味わえるということでしょうか？ 多くの人が、不動産という財産を所有したとの幻想を抱いて気分が良くなったり、終の住処を得たと錯覚して安心するのでしょう。 しかし、その対価として何百万もの余計な金利を払わされるのです。損するのにおかしな話だと思います。 |
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| No.1962 |
by 匿名さん 2017-06-18 07:46:42
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| No.1963 |
by 匿名さん 2017-06-18 10:50:15
>>1962
>1960では、 35年後に、終の住処として築35年のマンションが欲しいのならば、どうするのが良いかを述べたまでです。 もし35年間の総支払額が賃貸と購入で同じであれば、築35年の中古マンションの残存価値分だけ購入のほうが得になるでしょう（残存価値が、常にプラスとは限らないですが、、、）。それであなたの頭の中には「賃貸の家賃はもったいない」という考えが居座っているのでしょうけれど、それは思い込みかもしれませんよ。 まず購入した場合の35年間の総支払額を計算してみて下さい。月々のローンの支払いだけでなく、税金、保険、管理費、修繕積立金、専有部分の自前で行うメンテ費用など、購入した事によって必要となる全ての経費を入れて計算します。 一方賃貸の方は、10年ごとに築10年、20年、30年の中古マンションに引っ越す前提で計算します。引っ越し費用と仲介料はその度にかかりますが、家賃は築年数に見合った分だけ下がるという事です。 以上のような計算をしてみなければ、本当はどちらが得なのかわからないのです。 |
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| No.1964 |
by 匿名さん 2017-06-18 11:09:12
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| No.1965 |
by マンション検討中さん 2017-06-18 12:39:58
ちょっと前まで海老名の総合スレの様相でしたが
最近はマンション総合スレになりつつありますね。 せめて海老名の総合スレへ戻りましょう(笑) |
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| No.1966 |
by 匿名さん 2017-06-18 12:56:24
>>1964
>本当はどちらが得なのかわからないのです。 「以上のような計算をしてみなければ、本当はどちらが得なのかわからないのです。」です。そして、海老名ではないですが、私は計算してみた事がありますよ。 あなたは計算してみた事がありますか？ |
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| No.1967 |
by マンション検討中さん 2017-06-18 13:23:04
>>1966 匿名さん
賃貸vs購入スレでやってください。 |
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| No.1968 |
by 匿名さん 2017-06-18 13:34:25
>>1967
ここでそんな論議をされて見込み客が冷静に検討を始めたら、デペロッパーさんや販売会社さんには迷惑ですからね～笑 |
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| No.1969 |
by 匿名さん 2017-06-18 15:29:59
“時間を買う”という一面もあると思います。
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| No.1970 |
by 匿名さん 2017-06-18 18:48:27
>>1969
“時間を買う”って具体的にはどういう事ですか？？？ |
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| No.1971 |
by 匿名さん 2017-06-18 23:01:07
損か得かの話以外にも、購入は不確定な将来に対応する力を削がれて、窮地に追い込まれるリスクがある事を知っておいて欲しいと思います。
どういう事かと言いますと、万が一収入が下がってしまった時でも、賃貸であれば簡単に収入に見合った住居に変更して生活を立て直すことが可能です。一方購入してしまうと、ローンの残額以上で売却できないと厳しい状況になってしまいます。そして大多数の新築マンションは、ローンの残額以上で売却できる事は稀なのです。 |
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| No.1972 |
by マンション検討中さん 2017-06-19 23:00:44
>>1971 匿名さん
まさにそこなんですよね。 持ち家は家賃の長期前払い、というファイナンシャル・プランナーのブログがありますが、その通りだと思います。相談に来る人も世の中的にはそれなりにステータスがある人たちが多いとか。 前にも書きましたが、大企業でも安泰ではい世の中、人口が減ることが確定している世の中、という状況で高値で掴まされて買ってしまったことに後悔してもいいリスクを取れる人が買えばいいんだと思います。 個人的には今は様子見だと思っています。 |
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| No.1973 |
by 匿名さん 2017-06-21 21:38:27
>>1972
>高値で掴まされて買ってしまったことに後悔してもいいリスクを取れる人が買えばいいんだと思います。 そうですね。自分でリクス許容度を判断できる人は買っても良いでしょう。しかし、今の家賃と同じかちょっと足すだけで、こんな素敵なマンションに住めるならば購入もアリじゃない？なんて脳天気な人は買ってはいけません。また営業は、そういう人にローン返済以外の費用が必要になることや、将来のリスクの説明なしに売ってはいけないと思います。あなた方は、人の人生を左右するかもしれない仕事に就いているのですから。 |
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| No.1974 |
by 通りがかりさん 2017-06-22 06:51:40
三井が予想通り安かった。線路や排水路近くというデメリットもあるけど、エビミラよりは安いからな。悩む。
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| No.1975 |
by マンション掲示板さん 2017-06-22 08:08:18
>>1974 通りがかりさん
これでタワーも前に予想出てた通り、もしも最安4000前半とかだった日には更に迷います。 今後の人口減少による資産価値低下なども考えると、駅近は駅近でも、資産価値考えれば、徒歩7分以内にすべきとのニュースもあったので… http://news.livedoor.com/lite/article_detail/13221126/ |
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| No.1976 |
by 匿名さん 2017-06-23 11:32:24
分譲マンションを購入してしまうと、ローンの残額以上で売却できないと厳しいというお話は確かにその通りだと身につまされるようでした。
売却を視野にいれるなら、駅のポテンシャル含めたマンションの立地が最重要となるのでしょう。 万が一の時に、売主が買い取ってくれる保証制度があれば安心でしょうけどね。 |
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| No.1977 |
by 匿名さん 2017-06-23 22:53:20
>>1976
>売却を視野にいれるなら、駅のポテンシャル含めたマンションの立地が最重要となるのでしょう。 甘いですね。立地だけではだめですよ。 良い立地にあるマンションを買うのは勿論ですが、さらに高値掴みせずに買うことが大切です。 >万が一の時に、売主が買い取ってくれる保証制度があれば安心でしょうけどね。 業者も慈善事業をやってるんじゃないんだから、買主が返済に困ったからって高くなんて買い取りません。せいぜい足元みられて、買いたたかれるのがおちでしょう。 |
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| No.1978 |
by 匿名さん 2017-06-23 23:27:21
近い時期での駅近開発区分譲はめぐみ町小田急タワーと扇町相鉄タワーですが、タワー以外が良いと言う方は、扇町のファインスクェアはどうでしょう。
http://www.snjkk.com/mansion/ebina/ タワーと非タワーや、大規模と小規模で、それぞれメリットデメリットあると思いますが、非タワー小規模で駅近開発区立地希望だと候補に上がると思いますが、皆さんどうお考えでしょうか？ |
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| No.1979 |
by 匿名さん 2017-06-23 23:31:37
立地は相鉄タワーと同程度ですが、南の採光が相鉄タワーに遮られそうなのと、部屋が中々手狭まなので、ファミリー向けでは無く難ありな印象も否定はできませんが…
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| No.1980 |
by 検討板ユーザーさん 2017-06-23 23:47:24
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| No.1981 |
by 匿名さん 2017-06-24 21:51:40
タワーは非タワーより高くなりそうだし、ヒエラルキーや修繕が心配、また大規模過ぎるかなと思いまして・・・。駅近良立地で、中小規模非タワー良いのですが、ファインスクエアは狭い・南方悪そうですね。めぐみ町はタワー含めた小田急Gp以外の開発余地無さそうなので、扇町の今ある多く＆それなり広い駐車場にマンション立てば良いのですが、あっても市役所周辺開発とか位当分先の予想です。エビミラやパークホームズは少し遠いし、気になる所も双方あり、選択肢無いので迷い中。私にとっては、タイミングで無いのかもしれませんね。
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| No.1982 |
by マンション検討中さん 2017-06-29 13:20:55
分譲価格もそうですが、賃貸価格の方も増加するかも。そうすれば今は新築買って、万一でも貸すのは余程条件良い物件で無いと難しいかもですが、変わる？
https://www.google.co.jp/amp/suumo.jp/journal/2017/06/19/135397/%3Famp... |
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| No.1983 |
by 匿名さん 2017-06-30 21:27:53
小田急タワーもいよいよ始動の様です。
http://www.jiji.com/sp/article?k=000000255.000012974&g=prt |
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| No.1984 |
by マンション検討中さん 2017-07-01 09:46:24
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| No.1985 |
by 匿名さん 2017-07-01 21:04:58
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| No.1986 |
by マンション検討中さん 2017-07-01 23:05:32
少し先ですが相鉄線駅舎が新しくなり、
保育施設なども新たに整備されるみたい 北口周辺も発展するのでしょうか http://www.sotetsu.co.jp/news_release/pdf/170630_01.pdf |
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| No.1987 |
by 匿名さん 2017-07-02 20:43:55
国道の246号から建設現場がよく見えますね。
車の騒音は今まで話題に挙がってなさそうですが、うるさそうです。 大丈夫でしょうか？ |
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| No.1988 |
by 匿名 2017-07-10 12:19:08
以前近くに住んでいました。
車の騒音は気にならないですよ。 |
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| No.1989 |
by マンション検討中さん 2017-07-19 22:17:43
モデルルームで成約状況を見ましたが、だいぶ苦戦してますね。2ヶ月前に見た時の状況からほぼ変わってませんでした。さーこれからどうするエビミラ！
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| No.1991 |
by 匿名 2017-07-20 10:14:19
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| No.1992 |
by 匿名さん 2017-07-27 01:36:44
このスレも閑散としてきましたね。
これから大量に売らないといけないのに大丈夫でしょうか？ 外観を見たところ、同じく長谷工施工のオハナ町田とそっくりでした。 同じ長谷工なら仕方がないと思いつつ、 オハナ町田は3000万円後半で3LDKの高層階が買えるので 損した気分になりました。 |
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| No.1993 |
by 匿名 2017-07-27 11:42:53
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| No.1994 |
by マンコミュファンさん 2017-07-27 21:53:03
>>1991 匿名さん
同感です。7月下旬予定だった2期3次ももう少し延期の様。 物件自体の情報出きってる感あるので、後はパーク1次かタワー価格出るなど、変化無ければ、動くとしても数戸レベルな気が・・。3次は10戸以上行けば万々歳なのではないでしょうか？ 意外と後発のパークの方が、戸数も少ない事もあり、先に短期間で完売な予想もしてます。 閑散なのもパーク決定組が流れ、初抽選前に嵐前の静けさ的かも |
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| No.1995 |
by マンション検討中さん 2017-07-29 22:56:37
鉄塔気になる
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| No.1996 |
by 通りがかりさん 2017-07-30 13:01:36
ここは、確実に高値買った瞬間から損しているからねー
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| No.1997 |
by マンション検討中さん 2017-07-30 20:08:21
>>1996
今の時期は中古も含めてほとんどのマンションの値段が上がってる状況なので、買ったときの価値を維持できそうなマンションは他にも殆どないのでは？ 新築プレミア分は落ちると思いますが、管理費修繕費を抑えれる作りなので、車が必須で海老名で実需としてマンションを探している人には需要ありかと。 |
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| No.1998 |
by マンション検討中さん 2017-07-30 21:31:23
まあ、このままいけば、竣工してからも 在庫がありますから、新築プレミア以上に価値落ちるでしょうね。竣工してからの在庫と今の価格が同じとは思えませんしね。 車もいまや所有者減ってきてますから、100%なくても問題ないかと思いますよ。 |
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| No.1999 |
by 匿名 2017-07-30 21:54:43
ファインスクエアの価格と相鉄タワーの価格予想から見てエビミラとパークはまぁまぁ妥当価格なのかと思えてきました。
駐車場あまれば来客駐車場増やすような説明聞きましたし、２台所有希望もあるでしょうし、いずれは子供世代も所有者が出てきますよ。 |
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| No.2000 |
by 名無しさん 2017-07-30 23:22:08
［前向きな情報交換を阻害する投稿のため、 削除しました。管理担当]
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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