海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

海老名 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://ebina412.com/

所在地：神奈川県海老名市上今泉字蛭沼2046番5他（地番）
交通：JR相模線「海老名」駅徒歩9分
　　　小田急線・相鉄線「海老名」駅徒歩11分
間取：3LDK・4LDK
面積：67.02㎡～83.38㎡
売主：株式会社サンケイビル　名鉄不動産株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
海老名ザ・レジデンス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　
https://www.sumu-log.com/archives/3312

[1781: マンション検討中さん]

同感、4000万円で出しても買い手つかないパターンかと思います。
査定とかあまり関係ないし、買う人が現れないと。不動産屋が買うパターンもありますがエビミラ標準では2000万くらいになってもおかしくない。競合の中古の2000年代が建築費が安い時代で作りが良いですよ。エレベーターも100戸で2台も。アウトフレーム、ハイサッシ、アルコープあり、本物タイルとか。東ドミノはもうひとつです、近さだけで売れた物件群が多いです。

[1782: マンション検討中さん]

エビミラは1回人が住めば1000万は下がるでしょうね。鉄塔とかすごく内覧者に心証悪くもっと下がってしまうかも。ずっと住む前提出ないと厳しいと思います。

[1783: 検討板ユーザーさん]

数年後なら三井以外の100戸数物件いくつかでき、相鉄タワーはもとより小田急タワー1000戸数？も出されている状況、その頃になると存在感なく一層厳しいと思います。最上階角4LDKで何とか買い手つく、それ以外は、相当下げないと売れないパターンでしょうね
。新築を全てを飲んで買うという人だけが選ぶ物件かと思いますよ。

[1784: 検討板ユーザーさん]

このパターンが多い掲示板ですね～
結局はどうも高い、2500〜3000くらいでも妥当ではという
結論に落ち着く
ひとまず残りのセールスどうなるか、知識長けてる購入者ばかりでないし海老名効果も非常に高くそれなりにさばきそうには思います。でも三井や相鉄が見えてきて今の価格で売り切れるのかなー
それにしてもこれほど値段とのバランスがとれていないトビも珍しい　MRやスペックの原因もあるんでしょうね

ここ買うなら新古、中古で買ったら一番良さそう、新築はボッタクリ感が拭えない?のでしょうね

[1785: 検討板ユーザーさん]

んーー
やっぱり500_1000万円（私見では1000_1500万）安ければこの掲示板内容も変わっていたんでしょうね

[1786: マンション検討中さん]

>>1785 検討板ユーザーさん
同感です。せめて皆が予想してた4000万以下なら話は違かったかもしれませんね。当時掲示板4000万以上と予想の方は全くいなかった様な？多分大抽選会でのグレーシア落選からの検討組も多く、また高くて避けた組もいるのに、全然立地違くて仕様も少し見劣りなのに価格同じなのに、なにそれって人も多いのかも。
もちろん駐車場など魅力的な点もありますが。

ただ、デベ擁護まではいきませんが、
売主のサンケイビル、名鉄、長谷工3社が仮に各物件価格1割を利益、共通で1割を経費と仮定すると、最多4300万ならば、物件価格は2580万と計った様になりますね。経費は広告など1割はかかると思うし、利益も各社単独で1割は欲しいのかなと思いました。新築プレミアムっていうんでしょうか。ただ、4割はあくまで上記たった場合で、もし一般的な2割なら経費と各社利益が5分ずつかもしれませんが。
http://rh-guide.com/hudousan/jyutaku_kakaku_sagaru.html

不動産市場も昨今売行伸びないと言うし、辛い所があり大変そうに思いました。失敗リスクや業務分散のため、JV組むが数社分割なので、その分利益になりにくい。利益確保のため、価格少しでも上げたく、高級路線で、共用充実＋見た目高級そうにしつつ、コストカットも併用。素人考えでは、エビミラ立地環境と、近い期間に後続の立地良い供給があるのを考えると、徒歩圏駐車場完備を前面にし、3000万台の価格勝負なのかなぁ、と思う部分もありますが、それだと前述の利益取れなく・・・。

難しいですね。やはり立地環境難しい土地だからでしょうね。海老名人気＋ららぽーと近立地だけでは限界もあるかもしれません。もちろんまだ、後半戦があり、実は全然問題無く竣工迄に売り切れる可能性も今の時点では否定出来ませんが。そうだったら、デベの狙い通り大成功なのでしょうね。その後、購入者中古で売る時に困る感は残るかもしれませんが。終の住処前提なのかもしれません。

[1787: マンション検討中さん]

海老名注目で中古経験のある方や他から移られる方等、ここのユーザーはそれなりに目がこえているかと、それだけ客観性あり、疑念がわく。でもファースト購入層等、ひとまず新築、海老名というターゲットだけの人も一定層いるので、売れてしまいそうな気もします。できるだけ後発出る前に売りたいんじゃないでしょうか。

[1788: マンション検討中さん]

やっぱり4000〜4500ってそれなりの額。タワーがプラス2000万のスタンダードで6000はさすがに考えられない。となると同間取りで小田急タワーが7〜800万プラスの5000万あたり
5000万は相当だけど800万差なら駅チカ、クオリティ、ステータス、リセール、みえ？どうみても小田急タワーがよい
っていう感じになるんですね。難しい
でも恐るべき今の海老名の上昇ぶりですが、本当に今が。買いなのかと思ってしまうくらいの価格
仮に2000年過ぎ頃にできていたなら当時のビナマの価格から言ってもそれこそ皆様の実力相場？？通り2000〜2500万くらいの物件かも。共有とかデザイナーとかで高給感出そうとはしてますが、さすがに本体のコストカット感はそれなりの素人でも見破ってると思います。

[1789: 検討板ユーザーさん]

エビミラ検討者の客観的な低評価感がすごい様な
ちょっと低すぎ??では

[1790: マンション検討中さん]

私は今後の後発物件は手が届かないと見込んで、エビミラに決めました。エビミラは、仕様等総合的に見ると、確かに高い気はしましたけども。悩みますよね。吉と出るか分かりませんが、個人的には、ビアメカニクスの今後に期待です。それによって、エビミラの価値も上がってくれたらな〜。

[1791: 検討板ユーザーさん]

>>1789 検討板ユーザーさん
廉価版仕様ー1000
鉄塔ー500
のイメージでしょうか
直近後発が高魅力、特に相鉄、小田急の2巨塔がより低評価につながりやすいこともあろうかと
3年前くらいに販売されていれば何とか売り切りできたんじゃないでしょうか

[1792: 検討板ユーザーさん]

私は鉄塔はすごく嫌ですが、廉価版仕様??は目が肥えていなかったのでそれほど懸念してませんでした。知らぬが・・・もありかと。
おっしゃるように後発の価格差だけは非常に気にしています。タワー10階の3LDKが数百万円差なら後悔しきれない

[1793: マンション検討中さん]

>>1790 マンション検討中さん
ビアメカニクスの今後⇒エビミラ価値向上と言う事は、ビアメカニクスが閉鎖などし、商業施設や大きな公園など、価値上がる建物になると言う事ですかね？てっきり、工場閉鎖しても別会社が入って同じ様に別の工場になったり、後はあって武蔵小杉の様に工場地域の会社がそもそも閉鎖し、タワーマンション林立などに繋がる位かと思い込んでいて、どんな工場影響かの懸念や南側採光影響で価値向上に繋がりにくいと思ってました。
掲示板でもビアメカクスに関しての何か発言ある？スルーされてますが、

>>1745 マンション検討中さん

>>1748 匿名さん

後、ネットでは調べても分かりませんでしたが、何か分かればと思い、住民板をRO専用で拝見した所、ビアメカニクスに何かありそうな記述があるのですが、エビミラデメリットが1つ消える？との事で、やはり工場閉鎖＆嫌悪施設反対の魅力的物件が立つとかですかね？
逆にそうであれば、エビミラ検討評価が更新出来るのですが。ただ個人的には工場より敷地内の鉄塔に無くなって欲しかった。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612034/

[1794: eマンションさん]

グレーシア海老名
小田急から徒歩5分、坪単価200万程度、高すぎるという意見もあったものの蓋を開けてみれば大抽選会になるぐらいの人気。

エビミラ
小田急から徒歩11分、坪単価200万程度、デメリットが多いのに高すぎるという意見が多く苦戦しているものの、それなりに売れている。

パークホームズ
小田急から徒歩10分、坪単価190万程度？（掲示板情報）

これが今の海老名西口の相場です。
数年前の相場感を引きずって1000万安ければ、というのは夢を見過ぎでは？
普通に考えればグレーシアタワーズは坪単価250万前後（70m2で5000万以上）、更に立地の良い小田急タワーはそれ以上でしょう。

[1795: 名無しさん]

>>1794 eマンションさん
パークホームズ坪単190なのですね。70平米4000万か、最多見栄えとして3980万とかか？
個人的には車とれるなら、パークホームズが一歩リード、取れないなら車必須なエビミラ選択か住まい・ブランド重視しパークホームズ選択の2択でしょうか。
一方タワーがもしも70平米5000万からなら、エビミラ最多とは700万差なので、やはりタワー選択もありかもしれません…

[1796: eマンションさん]

>>1795 名無しさん
念のため、
パークホームズ190万というのはあくまで検討板に書いてあった噂話です。
グレーシアタワーズの250万も半年以上前のマンマニさんの予想なので、信じるも信じないも自己責任でお願いします。

[1797: 名無しさん]

>>1796 eマンションさん
了解です。注釈補足ありがとうございます。
何れにしても、他物件の仕様や価格発表待ちと言う所ですね。仰られてたグレーシアとは異なり、立地に難有りなので、見切り発車厳しく、慎重になった方が良い気がしてます。幸運にもグレーシアと異なり、直ぐに無くなる事は無さそうな印象ですし。

[1798: 口コミ知りたいさん]

>>1794 eマンションさん
ららぽ開業前とは言え、駅近・開発区・デメリット無しの好立地や同程度以上の仕様からやはりグレーシアは大抽選会に値する“買い”な物件だったのかもね。
せめて掲示板初期にあった様、安さが少しは期待出来る本物件が同じ価格帯で無ければ違ったかもだが。

[1799: 検討板ユーザーさん]

海老名駅チカ系の情勢から価格の高騰はやむを得ないと思います。昔の価格と並べてというよりこの上がった価格に見合ってた感があったらこういうイメージ（値段の割に・・）にならなかったと思います。比較的廉価仕様?のマンションなのにMRとか共有施設、オプション等で目をそらし感があります、自分も経験上、あったらよいかもくらいで有効に使い続けているマンション見たことないです。都内タワーの夜景を並べる最上階ラウンジくらい。中古内覧行ったルネでも週末昼間でも使ってる感なく放置されている感じでした。壁とか汚いままで。（温泉は見れなかった。）管理費や修繕費圧迫だけです。グレーシアや三井の方がシンプルでよいと思います。

自私見のエビミラネガは気になる順番入れ以下です。
・実質敷地内に大きな鉄塔、ケーブルの3方向渡しも景観的にとても心証悪かったです。おっしゃるように今の現地、建設中建屋と目の当たりにして
・共有廊下側部屋に占有するインフレーム
・敷地内、プライベート緑地が少ない、ほぼない。（こんなに広いのに総て平面駐車場場ってホームセンターみたい）この広い土地は差別化できていたのに残念
自走2階建て駐車場にしたらよかった。
・エレベーター少な過ぎ
今まで住んだところ、140戸で3基、220戸で4基✕2棟（4340戸で8基）、102棟で2基→エビミラ400戸強で4基
・共用廊下側アルコープなし、干渉スペースなしで部屋と廊下直面（窓開けれない、廊下の足音、声聞こえて結構嫌でした）
・階高低く、通常梁でハイサッシ化なし
・隣接、工場と小学校、少学校の朝礼と運動会シーズンのマイク
・頻度高い小田急が意外と遠い、JR使わない

せめて半分くらいなら結構候補でしたが先日の現地確認の鉄塔が決めてだったかも。特に奥さん子供

[1800: 検討板ユーザーさん]

間違い→エレベーター440戸で8基です。2棟あり1棟220戸で両側に2基づつありました。これでも駅側出口は朝集中してました。

[1801: 検討板ユーザーさん]

ネガはだいたい同じですが隣接工場の動向はベランダ側視界にも及び気になります。プラスになるか。
駐車場がメリットに上げられにくいですが、機械式でないところは結構便利です。駐車場が安いことにも繋がります。
鉄塔ですが、大きな鉄塔と普通の電線もあってアプローチする方向からみると結構煩雑な感じでした。

[1802: 検討板ユーザーさん]

>>1801 検討板ユーザーさん
マルコスさんのレポートの写真です。確かに
でもコレは日本の街計画の問題、地中化すればいいですね

[1803: 検討板ユーザーさん]

何か電線だらけですね。普通の方の電線も何か多いような。このあたり電線の結節点でしょうか?？

[1804: 検討板ユーザーさん]

エビミラ直結じゃない不動産屋によると駅近接、たぶん東口イメージ、なら元々全戸になくても駐車場契約率90％達していない、80％にも達していないところもあり、組合収入減になる傾向あり、100％までは売りトークの1つで不要ではとおっしゃられていました。実際どうなんでしょうか。
顕著な傾向としてこの地区だけでないですが最初こそそこそこ充当されていても高齢化で車を手放す方が特に駅チカで顕著で減っている、大体のマンションで空きが複数出ている、中古でも入れるとのことでした。駐車場代が高いこともあるかと思いますが、ビナマークスでも機械式に結構空きが、ルネでは数十台の空きがある？
私も内覧でそっとマンション掲示板を覗くのですが大体よく募集しているとは思っていました。

[1805: 検討板ユーザーさん]

三井の問い合わせ先の人も同じ様なことは言われていました、近隣や市況の実績から台数確保しているがおそらく入れないことはないと見られますと。東京側から移られる方とか高齢ご夫婦は最近保有していないとか

[1806: 検討板ユーザーさん]

ちなみに三井パークは周辺環境で心配点は何かありますかの問に鉄塔が1つ近接しています。電磁波どうこうは問題ないデータとあと視界には及びにくい方向とは言われていました。マンションの方向の側面?

[1807: 検討板ユーザーさん]

鉄塔は確かに先に言ってくれてたら心の準備もできていましたが、何度かここで出てきますように皆さんが現地で鉄塔みてこれはインパクトあるなと思う。私もそうでしたが、プラスもマイナスも言っておいてほしい、エビミラのMRというか営業はとにかく数が多いのかはきたいモードが満載、プラスのアピールは多いなと思いました。

[1808: 検討板ユーザーさん]

>>1800 検討板ユーザーさん
220戸で両側2基づつの4基ってエビミラの倍でしょうか。階段使用の三階以内がよいですね

[1809: 検討板ユーザーさん]

駐車場に関しては言われている様に、三井の80％とかで十分ならば、逆に管理費収入減ですね・・・。駐車場代も他の100％で無いマンションに比べ、価格が安過ぎる様に思えるのですが、実際問題大丈夫なんでしょうか。修繕費が大分上がってゆくのと同じ様に、後で増額しますとかあるなら、本当に初めだけの売り文句で意味ない気が・・・。

車2台持ち家庭で、上手く打ち消せれば良いですが今の時代そんなにいるか分かりません。逆にそういった方は鼻から戸建可能性かもしれませんし。となると、本当に100％が逆に足を引く様ならば、セキュリティ課題ありますが、外部貸しですかね。

幸いにも近くの三井は80％なので、余剰で借りたい人がいるかもと予想。もしくは80％が適正でも、面倒な機械式＆比較高い駐車場代と思われるので、エビミラ外部貸し駐車場位置にもよるかもですが、多少運動で歩くを良しとして、平地式＆比較安い駐車場代を求められる人もいるかも。ただ、もちろんそれで三井の方が空車出たら、それはそれで問題だろうが。でも、80％なのでエビミラより少ない＆1台辺り駐車場代も高いなら、そこまで管理者収入的には影響無いかもだが。

個人としては100％は仰られる様、明らかに売り文句だけのオーバースペックに見え、逆に安い駐車場や100％である事が問題になるリスクあるも思います。ただ、実際駐車場に関しては蓋を開けて見ないと分からないかもしれません。エビミラに関しては100％と言う事を魅力に感じ、選択されている方が多いと予想し、それならば、駐車場も意外と埋まるのではないでしょうか？

逆に始めからや後々でも、駐車場いらない人が、駐車場無ければより魅力的な他の後続があるのに、選ぶ方は少ないと思っています。それこそ、価格対応可能ならば、駅前タワー。価格対応難しいならば、エビミラより安い？という情報もあり、ハイサッシ・全室引き戸・トランクルーム・収納が占有面積の10％以上確保が標準で、比較的住戸に比重置きお金かけてそうな、ブランド力もある三井に完全に流れるのかなぁ、と。

スタンダード型マンションとは言え、三井物件を坪単190万？（70平米、4000万前後）で買えるは、意外とありな気が最近してます。もちろんその分コストカットされているか今後きちんと確認必要でしょうが。

[1810: マンション検討中さん]

エビミラは駐車場全戸完備が実際蓋を開けてどう転ぶか次第で少しリスク有りの認識を持ちました。
駐車場完備が、運用率からメリットから落ちるのであれば、維持費安と人によるかもしれないが共用充実が明らかな物件固有のメリットである認識です。
勿論、海老名駅徒歩圏とららぽーと近いも大きなメリットですが、後続物件にも当てはまるし、より良い条件です。事、海老名西口直近新築では、固有の差別化にはならない認識です。
エビミラはメリットやデメリット、リスクに関しても、もう大体情報出揃った認識で、後は他物件の詳細とか価格待ちです。

[1811: eマンションさん]

>>1809 検討板ユーザーさん
駐車場が安すぎるんだから、仮に埋まらなくても維持費収入にはあんまり影響しないってことじゃん。
んでこの安さを維持するために緑地を少なくしてでもバカでかい平置駐車場を作ったんでしょ。
特にリスクはないんじゃない。

[1812: 通りがかりさん]

>>1806 検討板ユーザーさん
三井は北が共用廊下、南が住戸窓の南北方向なので、西方向にある鉄塔の視界的影響はあまり無いのかもしれませんね。
一方エビミラは北東？に共用廊下、南西に住戸窓なので、敷地北東端にある鉄塔の視界的影響が共用廊下からあると思ってます。行き出勤時と帰り帰宅時に、住戸ドア/共用廊下きら視界に入ります。北側窓からも見えるかもしれません。もちろん三井もマンション出て、駅までの間では視界に入ります。
後、三井は南向きと言えども南東側方向に路線が見えるのが、影響と言えば影響かと。電車音なのがどの程度かも気にはなります。
エビミラの方は、近さ・住戸窓方向的に高さ100mのリコータワーが視界的影響の可能性。
後は、小学校隣接なので、平日の子供の声や休日でも校庭開放の声が聞こえるかもしれないと思ってます。実際にはどの程度か確認必要で、大きな駐車場敷地もあるので、問題無ければ良いですが、気になる場合は、北側窓は閉め切る事が必要かもしれません。

[1813: 検討板ユーザーさん]

>>1811 eマンションさん
仰る通り計画的に当て込んで無ければ問題はないのかもしれません。仮に2000円20％入らなかったとして、毎月80×2000=16万がもし運用率100％の想定ならば、収入減となります。
16万×12=192万なので、年間200万のマイナスを何処かで補えれば。もちろん、計画の運用率が読み通りならば（この場合の仮定として80％前提）、仰る通り問題無いです。
ただ想定運用率と実際の運用率が分からない以上リスクとして無いとは断言出来ないと思っていました。
もちろん三井など他物件も同じかましれませんが、駐車場代は安いですが、結局は想定率と運用率の問題になるので、100％の方がリスク高い気がしてました。程度は分かりませんが。

[1814: 検討板ユーザーさん]

海老名で大規模マンション○○で理事会一度経験者（希望でなくくじで）ですが基本マンションはつくづく設備は自主運営ですね。駐車場は重要な収入源ですし共有も管理費と修繕負担に直結します。有効に使われていないともったいないです、使わない勝手な役員からはここをなくして少なくとも修繕や管理費を回すなとかありました。修繕費や管理費は絶対値的なものあって安くても跳ね返ってきますよ。とにかくどこからもお金は出ず住民自主運営です。エビミラは明らかに修繕費格安過ぎて実際修繕費の増加が営業のバック資料で存在しています。

あと駐車場は100％までは売りとは言え、90％でもそれほど希望者で当たらない人は少ないと思います。100％車保有は考えにくくたぶん空きが出ると思います。あと駐車場代は相場くらい取ったほうが組合の収入源になって共有の維持費に当てられたりしますがちょっと安い。相対的に初期の定常費が安いように思いますが。やはりマンション維持問題ってあって特に修繕費不足で急激な高騰をまえいているマンションが出てきているには周知かと。経験則から駐車場でも修繕管理費でも安いほど計画性がないなと思っています。

[1815: マンション掲示板さん]

>>1814 検討板ユーザーさん
と言っても、マンションの大きな売りの1つである維持費安を考えると難しいのでしょうね。
エビミラは実際どうか分かりませんが、乱暴な言い方だと、デベは売れば後は存ぜぬと言う会社も良くあると聞きますしね。管理会社に息のかかった会社で更なる搾取のため、管理組合運営として問題になったり、最終的には管理会社見直すと言う話も聞く事があります。

[1816: 検討板ユーザーさん]

一応東側駅近住の者で、広さ求め新築検討中です。
駐車場の空きはもったいないですよ、機械式で段数増やせば確保はできるのがほとんどですが通常デベロッパーがぎりぎり狙い、
将来的な充足率確保するもんでしょうね。今、東側マンション群も当初駐車場不足と見られていましたが、ほとんど初期から入れています。また前出のおっしゃられる様にどちらかというと駐車場空き問題の方が多くのマンションで問題になっているかと捉えています。エビミラや西口はわかりませんが。たぶん今も設置率85％で充足90％で最近10台近くの募集が出ています。

同意でエビミラの平面100％ってちょっと違和感ありです、せっかく少し駅離れで土地あるのに（駅直近では広い専有土地難しい）広い駐車場ってちょっとデベロッパー疑います。機械式のメンテ費半分以下の自走式の2_3段にして土地を活かしたプライベートスペース、公園、緑地が差別化にはよかったと思います。あの建ぺい率は後出の駅近ではできないと

[1817: 検討板ユーザーさん]

管理費、修繕費問題も難しいですねー
あとで困るとは言えとにかく最初安ければというユーザーの心は捉えているかと思います。
住民のことや長期視点に立ったデベロッパーならもう少し管理修繕費、駐車場代は実状に近づけるかとは思います。

[1818: 検討板ユーザーさん]

管理組合経験者ですが最初だけ安くて苦労するマンション多くなって問題化していますよ　特に修繕は結局総額で多く必要になります。

[1819: 匿名さん]

大規模ほど修繕規模が大きくなり、余計に費用が掛かりますものね。
駐車場代を管理修繕費のあてにするマンションも多いと聞きますが、ここはそうでは無いのですかね。

[1820: eマンションさん]

>>1816 検討板ユーザーさん
確かに、もしも個人的希望が叶うなら、不要な共用最小限で、駐車場80〜90％の上、自走式2〜3段駐車場で、残り半分位の大きな敷地にプライベートなゆったり出来る庭園と子供が遊ぶ時用の広い専用庭などあったら、維持費高くなってもかなり魅力を感じたかも。配棟計画も巨大な団地の様でなく、複数棟で、階高も45m15階でなく、14階や出来れば13階で住戸もハイグレード目にして、多少高級路線でもとても良かったのですが。それだと5000万じゃおさまらなく高くなり過ぎなのですかね…。
利益最優先や、一般的なニーズを汲み取ると今の形なのですかね。
http://president.jp/articles/-/13068

[1821: 通りがかりさん]

>>1814 検討板ユーザーさん
駐車場代は相場までは分かりませんが、もう少しとった方が良いに関しては同感です。
もしも三井パークが月1万なら、全66台で、66万、年792万円。全戸分の84戸で割れば、1戸あたり年9万5千円位管理者もしくは修繕費に使える。逆にエビミラは仮に多く見積もって3000円が412台で、124万位。年1500万位。

多いと思いきや、全戸412戸で割ると、3万6千円なので、1戸あたり年3万6千円を管理費か修繕費に回せる。実際は全台3000円で無いのでもう少し悪くなる。数字にしてみるとわかりやすいですが、もう少し上げた方が管理組合運営や修繕対応としても楽になると思うのですがね。

仮定を多く含みますが、上記前提が真なら、少なくとも駐車場収入に関しては三井パークの方が余裕のある計画になると思います。月500円からはインパクト的には魅力的ですが、駐車場の充足率も含め、後々、管理組合として、増額にならなければ良いと思ってます。

[1822: 通りがかりさん]

1821ですが、
もちろん共用施設など共通施設に使う分ならば、
戸数で割る必要は無いと思っています。それならば、三井パーク年約800万に対し、エビミラ1000万オーバーなので、充分です。また、駐車場だけの維持管理修繕ならば、台数多いものの、エビミラは平置きなので、ほとんど出費ありません。逆に三井パークの方が機械式ある分、台数少ないが出費多いかも。
ただ、1819さんも仰ている様、修繕計画がしっかりされていなかったり、想定外の出費/事象があったりすると、駐車場収入を管理費や修繕費に当てがう事も無いと言い切れないと思ってます。
逆にそうでなければ、管理費/修繕費が上がるか。
そうなった時は、戸数割りすべきなので、駐車場収入を戸数とのバランス的にもう少し上げても良いのかなと思った次第です。大規模ほど修繕規模も大きいですし。個人的考えではありますが、もしかしたら管理組合運営において、充足率と合わせて考えていかなければならない事かもしれません。

[1823: マンション検討中さん]

維持費安といっても、駐車場代や管理費・修繕費が安い事は実は売主的に痛いものになりにくく、もしも計画と現実との間に乖離があった場合、苦労するのは管理組合である自分達になりますからね。計画の妥当性が重要ですが、一般的にそこを事前に確認検討はし辛い。難しい問題です。
価格高い気がするので、価格がもう少し何とかなれば良いのですが、慈善事業で無いので、利益も考えると難しいのでしょうね。

[1824: マンション検討中さん]

プライベートな庭園など広大な敷地面積も活用した高級路線もそれなりにニーズありそうだが、どちらかというと一般的には3000万台のマンションとして相対的に価格差別化した方が後続を考えるとニーズ多そうに予想します。エビミラは高級路線でも無く、かといって低価格向けでもなく、
プラスマイナス含めた仕様・立地環境に対する価格がバランス取れていなく、どっち付かずに見えてしまいました。もちろん海老名人気・ららぽ人気での価格かもしれませんが、後続も状況同じで固有の差別化にはなりえなく、まだ後続の完全な詳細は出ていないものの、分かっている状況だけでも何となく差を付けられている様な気もしてます。あくまで個人的にですが。

信頼性やアフター含めた満足度などを求めるならば、もちろん大手デベロッパーのブランドマンションでしょうが、一般的にそういうものはその代わり価格が高かったりするのですが、事前情報だと、逆に安そうなんですかね。
http://diamond.jp/articles/-/88790?page=2

エビチラは何の影響で高いのか気になります。
利益？それとも他物件比広大な土地取得費？
三井などは、日立社宅系跡で、日立アーバンま連名なので土地所得経費は安いかもと言う情報も掲示板にはあった気がしており、それが坪単190（確定でない）に繋がるのですかね。
相鉄小田急も線路沿い自社土地なのかもしれませんが、小田急は塩漬けの分費用回収厳しいのでは、と言う話も前に上がってました。

[1825: 匿名さん]

結局このGW中に2期の価格をチェックされた方の投稿が有りませんでしたね…

[1826: マンション比較中さん]

ここは平置きなのだから、駐車場にかかる修繕・管理費はほとんどかからないので、今の駐車場の値段設定は全くおかしいものではない。
修繕費・管理費が足りないのであれば、修繕費・管理費の設定が間違っているのであって、駐車場代は全く関係ない。

なおここはコンシェルジュみたいなのはいないようだし、大規模にしては複数人常駐しているわけではないし、エレベータも少ないので、今の修繕費・管理費の設定になっているのでは？と思う。

なお駐車場が100％でない場合は、駐車場の抽選から漏れた人が、個人で契約して相場のお金を支払うことになるので、公平性の観点から、平置きであっても駐車場代を相場と同じ価格設定にせざる負えない事情がある。

[1827: マンション掲示板さん]

>>1826 マンション比較中さん
駐車場はおかしくは無いと思いますが、管理費/修繕費に回される事もあるので、相場より安いのでもう少し高くてもおかしくは無いかなと思いました。5000円からとかでも、1万以上イメージの相場より全然安いと思います。

もちろん仰られる様、修繕費5000円前後が安過ぎる様に見えるので、本来の修繕費をあげても良いと思います。また同じく、確かにエレベーターが少ない事で修繕費が5000円前後でも初めは計画成り立つのかもしれません。

>>1799 検討板ユーザーさん
の印象から言うと、半分位少ない？
私も、今迄の半分位少ない印象があります。
もちろんその分、修繕費は安いのかもしれませんが、数の論理で412割なので、駅遠もありもう少し台数あったらな、と思ってました。

設置費用的にも、2000万や高くても3000万で1台設置出来るイメージがあるので、412割すると、5〜7万円で1台、台数増やせるのかなぁ、と。エビミラは大きめの13人乗りで無く、一般的な9人乗りと前出してましたし、安い方の5万とかで済むかも。エレベーター倍は必要あるか分かりませんが、倍増やすとして、1戸あたり20万円増額？もちろん素人考えなので、預かり知らぬ事があるかもしれませんが。
知見無いですが、メンテも412割なので、そもそも台数増やしてもそこまで大きいものになるのですかね？

[1828: マンション掲示板さん]

ちなみに補足迄ですが、別に維持費は計画上問題無いならば、安いに越した事は無いと思っています。ですが、実は計画破綻していて、不足を補うために、臨時でまとまったお金を徴収だと結構問題になる事があると聞きますし、エビミラは412世帯と非常に大規模なので、意思疎通難しい場合などあり、修繕など対応が立ち行かなくなると嫌だなと思ってます。それだったら、定期的に少し多めのお金を集め、プールした方が良いと思っていました。

他の方でいう所の
>>1814 検討板ユーザーさん
>>1817 検討板ユーザーさん
>>1818 検討板ユーザーさん
>>1819 匿名さん
の意見に、管理組合経験者もしては
同意する所が多く・・・。

[1829: 通りがかりさん]

ここのスレッドは非常に活発でいいですね。
ネガティヴ意見が多いですが…個人的には良い物件だと思います。（価格はちょっと高いですが）

・鉄塔
→個人的には気にならない。目の前の道路計画があるのでもしかすると地中化の可能性も…
・緑が少ない
→必要最低限で良い。過度な緑地は維持が大変。
・ハイサッシと階高
→ハイサッシはカーテン特注の必要があるため、普通で良い。階高は気にならない。
・エレベーター
→確かに少ないが駅遠のため、集中する事はないと考えられる。過度な設置は維持費に影響するので低層狙いにすれば良い
・南側工場（ビアメカニクス）
→撤退の可能性が…
・小学校の騒音
→校庭と住居まで離れているので問題なし
・駐車場100%
→必ず確保できる安心感が良い。80%などにして入れない事や確保できても数年で抽選などは体験したくない。現時点で海老名は車必須かと…機械式駐車場は論外ですね（濡れるや駐車場代高いため）
・住戸内の仕様
→ソフトクローズとガラストップが欲しかったなぐらい

[1830: 匿名さん]

>>1829 通りがかりさん
気になる所はありますが、私も何だかんだで売れる予想の悪くは無い物件だとは思います。
ただ、中古売却は難しい予想で非投資向けの終いの住みか前提が許容できるかと、
やはり高い気がするので、三井と相鉄を見てから最終判断したいと思っています。

地中化は良いですね～。扇町のららぽ周辺やめぐみ町の開発区の様にすっきりすると見栄えだけでなく、大分価値向上が期待できると思います。緑とハイサッシは個人的には欲しいですが。ビアメカニクスは撤退する噂があるのですね。後に出来るのが何か非常に気になります。既出ですが、下記のような話もあるので。

>>1110 マンコミュファンさん