海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

海老名 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://ebina412.com/

所在地：神奈川県海老名市上今泉字蛭沼2046番5他（地番）
交通：JR相模線「海老名」駅徒歩9分
　　　小田急線・相鉄線「海老名」駅徒歩11分
間取：3LDK・4LDK
面積：67.02㎡～83.38㎡
売主：株式会社サンケイビル　名鉄不動産株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
海老名ザ・レジデンス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　
https://www.sumu-log.com/archives/3312

[1761: eマンションさん]

デベロッパー出、友人のアルコールの席?
タワーは売れるのと収益確保、投資が賄えば美味しい。
客もタワー高層階狙いは半分は体裁やみえがメイン、比較的すぐ決まるし楽、
結構タワー客は必死ローンも意外と多い
それなりのゆとりあり、みえのない人は中低層のゆったりしたマンション探されるが今は少なくなった。デベもこれらは設ければい、とにかく上に上げたくさん売れる部屋確保したい

自分の家族ならあんな上空の箱に住ませない、健康問題も風評出ないようにいろんな業界トップが押さえ込んでいるだけ
ということでそいつ、たぶん高給取り　は中低層のインナーガーデンあるようなホテルライクなマンション希望、なかなか出ないので中古も狙う
そんな感じでした。

[1762: 検討板ユーザーさん]

>>1761 eマンションさん

あっそ。
で？

[1763: 通りがかりさん]

>>1761 eマンションさん
確かにタワー高層は見栄の人もいるかもですね。単純に税金対策で有り余ってるお金を使いたい方もいるかもですが。
今回海老名の新築物件状況だと、駅近開発区立地から必死ローン組も多いかもですね。1000万とかの差ならばと、流れる人もいそうです。
けれど、本当はデベ営業さんが言う様に、やっぱり中低層の小/中規模マンションなのですかね。エビミラも中層かもですが、規模が大きく配棟が見た目団地の形に見える。そうなると、西口新築なら非タワーの三井パークホームズが住戸にもお金かけてそうで良さそう？
業界トップが〜 に関しては下記ですかね？三井？
http://www.asyura2.com/13/health16/msg/180.html

[1764: eマンションさん]

>>1761さん
本質はいいとこついてるかも、そんなところでしょうね。とは言えそれも含めてほしくなるタワーかも。
エビミラについては・・・・もう少し曰く付きが少なく、スペック高ければ・　　インナーフレーム（出張り）あり、通常サッシ、エレベーター極少、アルコープなしとか廉価版マンション?の割に高い感があるから余計に後出の高スペックマンション、たとえ高くてもそのバランスから後悔する予感が皆さん高いから、ふみきりにくい

[1765: eマンションさん]

>>1761 eマンションさん
≫タワーは売れるのと収益確保、投資が賄えば美味しい。
客もタワー高層階狙いは半分は体裁やみえがメイン、比較的すぐ決まるし楽、
結構タワー客は必死ローンも意外と多い

あたっているとは思う。需要と供給が一致してるんでしょうね。本当に作りのよい中低層マンションは採算厳しいし　　大規模タワーはセールスが楽だと思う。

[1766: マンション掲示板さん]

>>1764 eマンションさん

>>1764 eマンションさん
エビミラは直ぐに行くべきマンションでなく、待ったとしても後続との比較がmustと感じてはいます。
前出ですが、高めと意見多いエビミラ選択で価格的に一番良いのは、万一売れ切れなかった時の新古か、事前想定が甘く、理想と現実とのGapから仰る通りの後悔した組から放出される築浅価格をしっかり見てかもしれませんね。

[1767: 匿名さん]

>>1764 eマンションさん
バランス納得です。
確かにタワーは高くてもタワーだし、階高高やプレミアム仕様？、再開発区・駅近立地良しで、高いのが当然な感じがする。一方エビミラはエレベーター小や住戸普通か以下？（MRオプションだらけで少し混乱だが多分）、階高がデベ社内基準低い、専用庭無しなど、コストカットが多く見え、鉄塔嫌悪施設・工業用途地域など他にも目に付く点が多く、価格が高い感ある。

価格高い感は同じだが、双方のバランス的には、相対比較するとタワーとの差が1000万なら、あれ、タワー安い？と思える位がエビミラデメリット＋タワーメリットの差が大きい様な気がしてます。
そもそもタワーだと一般マンションより1.5倍は高いという話もあるみたいで、余計違和感を感じています。
http://biz-journal.jp/i/2017/04/post_18778.html

[1768: マンション検討中さん]

確かにタワーは多少、本質価格より高くても、買うのに躊躇少なそう
おっしゃるようにマンションだけでなく大きな買い物は半分くらい、体やみえは否めない

[1769: マンション検討中さん]

経験少なくてもすみませんが仮に、、
エビミラを新古で売却する場合、即座にどれくらい下がるもんでしょうか

[1770: マンション検討中さん]

>>1764 eマンションさん

≫インナーフレーム（出張り）あり、通常サッシ、エレベーター極少、アルコープなしとか廉価版マンション?
プラス敷地内？鉄塔

しかしこのネガモードが定番化しつつあるのが何とも言えない悲しさです。駐車場が！と言いたいところですが私もそれはないと困るがそれで選ぶ訳ではないし

[1771: マンション検討中さん]

>>1769 マンション検討中さん
厳しい質問ですが実力にさらされるため。
以前同じ質問をプロにして
新築セールス経費500万、市況補正500万、買い手補正500の1500万くらい、前出不動産屋さんが言ってたと？　特徴ない廉価版なら2500でも買う方からしたら違和感ないかも

[1772: マンション検討中さん]

マイナス1500万？
4000ー1500=2500万円

[1773: 名無しさん]

>>1771 マンション検討中さん
2500万なら非常に有難いですね。
ただ海老名でららぽ近なら安過ぎる気もしますが、駐車場・維持費安以外確実な大きなメリット無さそうな状況と駅遠・鉄塔含めたデメリットからだと、中古市場では妥当・違和感無いなのですかね。
住んだだけで、2割は少なくとも下がると良く言いますし。

[1774: マンション検討中さん]

2500万で売る人なんかいないよ。
売りに出されているマンションの中古価格見ると、どれも新築より高い値段で売り出しているね。

えびみらは駅から遠いし、5000万で売りに出すよな、ぼったくりする人は少ないだろうが、
4000万で買ったのを4300万とかで売りに出されるだろうね。最低でも4000万以上で売りに出す。

後は買い手が価格交渉をして、どれだけ下げられるか。4000万の新築以上で買う情弱がいれば儲けもの。値引きで3800万を限度にって感じだろうね。

もちろん、えびみらが売れ残ったら3500万くらいで売りに出される可能性もあるとは思うが。その時は新築でも値引きで買うことができる。

[1775: マンコミュファンさん]

>>1774 マンション検討中さん
4000万で買ったなら、新築時2割引き中古の一般論なら3200万な気も。他の物件もそうなのですが、海老名と言う魅力的な街には中古一般論は当てはまらないという事ですかね。もちろん魅力があれば、中古でも下がらないと思うので。
ただ、新築でさえ苦戦してそうに見えるので、その価格で実際売れるのか少し懐疑的。中古が全然高いなら、デベ売れ残りの新古があれば1番良さそうな予想な印象です。

[1776: 評判気になるさん]

>>1774 マンション検討中さん
と言うか、今後後続の物件価格や仕様次第では、エビミラ中古で4000万以上で買う情弱以前に、エビミラ新築を最多4300万前後で買う事にリスク/危機感を感じてしまう今日この頃…
後続情報がもう少しはっきり出て来れば安心材料になるのですが。

[1777: マンション検討中さん]

>>1769 マンション検討中さん

「エビミラを新古で売却する」ということは、その資金で別のマンションを購入ということでしょうか？
私はお勧めしませんね。
新規購入時に税金等諸経費もかかるし、中古売却時には仲介手数料等もかかり、これも馬鹿になりません。
しかも別のマンション購入時に「エビミラが売れたら購入します」の条件があるとステータスが落ちます。
現金一括＞ローン＞分譲マンション買い換え、の順にセールスの優先順位があり、好条件の部屋が抽選になった場合、落とされる可能性が高くなります。

[1778: マンション検討中さん]

たぶん、簡単に売却できないから、慎重に、後悔しないようにということかと。特に曰く付き？とされるエビミラ購入、後発魅力物件との値差がない場合、後悔することを避けたいことでしょうね、皆さん。売るに急落で売れないパターンだから。
微妙なタイミングで難しいですね〜

[1779: マンション検討中さん]

新古でも中古でも売れる売れないは買う側が決めるから、それはしょうがないと思う。
今の中古市場で言ってもエビミラの2500万は妥当かも?

[1780: マンション検討中さん]

海老名中古2回経験です。中古購入って不動産屋さんとのやり取り含めよく勉強になり知識が多少つきます。
海老名の中古10_15年は下がっておらず、むしろ上がっている。でもこれは新築価格が安かった!ですね～海老名途上期に建てられたから。
ビナマークスの新築価格などびっくりされると思います。部屋によっては1.5倍超、既出の4LDKクラスも近い。でも最近淘汰が進みつつあり平凡な部屋はやはり下がり2極化傾向かな。中古って売り手がどう思おうと買い手で決まる実力の世界で一方では購入価格が市場にさらされ妥当ですよ。
エビミラはららぽーとはプラスだけど駅10分を少し超えるタイプだし、西の買い物利便性はららぽーと以外は少ない。ここは弁当箱？タイプの典型的な田の字プランだし3ＬＤＫは3000万円以上は厳しいかな。3500以上はだれも買わない。ビナマ低層や10分超え4Lクラス買う。ルネで100㎡クラスも狙える。2000〜2500万円くらいが妥当では?新しいのとララポ近さで2500〜3000万円が妥当かな。売るとき新築価格なんて無視される。いかに魅力あるかだけだから