海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

海老名 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://ebina412.com/

所在地：神奈川県海老名市上今泉字蛭沼2046番5他（地番）
交通：JR相模線「海老名」駅徒歩9分
　　　小田急線・相鉄線「海老名」駅徒歩11分
間取：3LDK・4LDK
面積：67.02㎡～83.38㎡
売主：株式会社サンケイビル　名鉄不動産株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
海老名ザ・レジデンス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　
https://www.sumu-log.com/archives/3312

[1749: マンション掲示板さん]

>>1747 eマンションさん
相鉄比較的安く見えると良いですね。
今日スーモでも物件情報掲載が開始され、
販売開始は10月上旬とありました。
5ヶ月後大分先なので、価格は夏過ぎ位ですかね。エビミラ2期の最初期とは大分ずれて、比較難しいかもしれません。面積は57〜107平米で、2LDK57平米とかは、4000万台あるかもしれませんね。一方、107平米の住戸は億台プレミアム住戸かも。
https://smp.suumo.jp/mansion/kanagawa/sc_215/pj_67716765/

[1750: マンション検討中さん]

http://app.f.m-cocolog.jp/t/typecast/510773/496414/68821865

今後の海老名の高層の懸念、地磁気という概念での健康問題、結構、言い切り見解です。エビミラ中層もよいかも。

[1751: マンション検討中さん]

>>1750

地磁気は高層マンション程度では変わらないし、わずか0.4ガウス程度。
これに比べ、ピップエレキバンは1800ガウス程度。
文字通り桁が違うし、例えば常時磁気ネックレスを付けている人はどうなのでしょう？
このホームページに書いてあることはおかしいですよね。

[1752: 口コミ知りたいさん]

>>1750 マンション検討中さん
下記の週刊誌記事でも似たような話が取り上げられます。
http://www.jprime.jp/articles/-/4705
ただ、上記では原因は分からないそうです。地磁気不足というよりは、個人的には記事でも記載ありますが、高層階に住む事であまり外に出たり、換気出来なかったりのライフスタイルが過敏な方には影響する可能性があるだけで、大多数万人が必ずそうなるもので無い認識です。単純に、全く外に出ない人は、しっかり外に出る人よりは健康面でリスクあると言った話では無いでしょうか？タワーに住んでいても、ライフスタイルとしてしっかり外に出たり、換気したりすれば、問題とするべき問題では無いと感じました。

[1753: 口コミ知りたいさん]

もちろん低層階住人であっても、外にあまり出なかったり、換気しない生活なら多分健康的には良くないと思います。もし万一何らかしらの問題があっても、高層階でも、外にきちんと出て、換気も充分なら問題にならない予想をしました。ただ、どちらかというとライフスタイルとして、高層階の方があまり外に出るのが億劫になり、外に出なかったり、高層階事情からあまり窓を開けっ放しに出来なくなる傾向などあって、低層階より・・・、と言う話ではないのでしょうか。

[1754: 検討者さん]

>>1749 マンション掲示板さん
えー！apishって都内じゃ超有名なヘアサロンですよ！
すごいですね、このお店あたりが進出してくるなんて！
やっぱり海老名ハンパないですね…

[1755: 通りがかりさん]

>>1750 マンション検討中さん
よくあるオカルト的なものだと思います。
放射能と同じで、いちいち気にしていたらどこにも住めなくなるでしょう。
流産率の話もデータの信頼性等がかなり怪しいという記事を読んだことがありますし。
ソースは忘れましたが。

[1756: 通りががり]

>>1754 検討者さん
有名な美容室ならアフロートも近くにありましたよ

[1757: eマンションさん]

地磁気？流産率とかはまあ一概に言えないでしょうね。（ただ欧州は禁じている?）
と言うか、流石に観光地のタワーや工事現場など、100ｍを超えるような高いところを日常的な住処にするのは疑念が出るのは自然では?高地でなく人工物でのこのような高さは何万年？の人類史上、この20年くらいだし、本質的な影響はわからないと思います。
個人的には高所はたまに遊びに行ったり泊まりに行くようなところで住むところはやはり地上の感覚が捉えられる範囲かなと思います。

[1758: eマンションさん]

駅チカタワー系の販売が匂ってくると、なかなか見劣りというか後半セールスで苦戦しそうに見えます。鉄塔、エレベーター少、廉価版仕様?とか質的にも。

[1759: eマンションさん]

同感、高所地磁気や鉄塔電磁気よりもっと身近な家電やスマホが危ないとか理屈上はそうなんでしょうが、数値に現れない自然の掟と言うか、鉄塔100ｍ命綱で登ってみたらこんなところに自身、大事な家族を済ませれないなと思います。

[1760: 通りがかりさん]

>>1758 eマンションさん
同意です。開発区内のタワーと価格が全く手が届かないのであれば、諦めも付きますが、なまじ手が届きそうな差だとしたならば、本当に迷います。車だけの理由で選ぶと、後で後悔しそうで…
扇町・めぐみ町も通勤途上なので、毎日近くを通り、眺める事になるし。車以外にもコストカット仕様やデメリットからも価格的にも・・・、ならある程度 納得感出るかもですが。

[1761: eマンションさん]

デベロッパー出、友人のアルコールの席?
タワーは売れるのと収益確保、投資が賄えば美味しい。
客もタワー高層階狙いは半分は体裁やみえがメイン、比較的すぐ決まるし楽、
結構タワー客は必死ローンも意外と多い
それなりのゆとりあり、みえのない人は中低層のゆったりしたマンション探されるが今は少なくなった。デベもこれらは設ければい、とにかく上に上げたくさん売れる部屋確保したい

自分の家族ならあんな上空の箱に住ませない、健康問題も風評出ないようにいろんな業界トップが押さえ込んでいるだけ
ということでそいつ、たぶん高給取り　は中低層のインナーガーデンあるようなホテルライクなマンション希望、なかなか出ないので中古も狙う
そんな感じでした。

[1762: 検討板ユーザーさん]

>>1761 eマンションさん

あっそ。
で？

[1763: 通りがかりさん]

>>1761 eマンションさん
確かにタワー高層は見栄の人もいるかもですね。単純に税金対策で有り余ってるお金を使いたい方もいるかもですが。
今回海老名の新築物件状況だと、駅近開発区立地から必死ローン組も多いかもですね。1000万とかの差ならばと、流れる人もいそうです。
けれど、本当はデベ営業さんが言う様に、やっぱり中低層の小/中規模マンションなのですかね。エビミラも中層かもですが、規模が大きく配棟が見た目団地の形に見える。そうなると、西口新築なら非タワーの三井パークホームズが住戸にもお金かけてそうで良さそう？
業界トップが〜 に関しては下記ですかね？三井？
http://www.asyura2.com/13/health16/msg/180.html

[1764: eマンションさん]

>>1761さん
本質はいいとこついてるかも、そんなところでしょうね。とは言えそれも含めてほしくなるタワーかも。
エビミラについては・・・・もう少し曰く付きが少なく、スペック高ければ・　　インナーフレーム（出張り）あり、通常サッシ、エレベーター極少、アルコープなしとか廉価版マンション?の割に高い感があるから余計に後出の高スペックマンション、たとえ高くてもそのバランスから後悔する予感が皆さん高いから、ふみきりにくい

[1765: eマンションさん]

>>1761 eマンションさん
≫タワーは売れるのと収益確保、投資が賄えば美味しい。
客もタワー高層階狙いは半分は体裁やみえがメイン、比較的すぐ決まるし楽、
結構タワー客は必死ローンも意外と多い

あたっているとは思う。需要と供給が一致してるんでしょうね。本当に作りのよい中低層マンションは採算厳しいし　　大規模タワーはセールスが楽だと思う。

[1766: マンション掲示板さん]

>>1764 eマンションさん

>>1764 eマンションさん
エビミラは直ぐに行くべきマンションでなく、待ったとしても後続との比較がmustと感じてはいます。
前出ですが、高めと意見多いエビミラ選択で価格的に一番良いのは、万一売れ切れなかった時の新古か、事前想定が甘く、理想と現実とのGapから仰る通りの後悔した組から放出される築浅価格をしっかり見てかもしれませんね。

[1767: 匿名さん]

>>1764 eマンションさん
バランス納得です。
確かにタワーは高くてもタワーだし、階高高やプレミアム仕様？、再開発区・駅近立地良しで、高いのが当然な感じがする。一方エビミラはエレベーター小や住戸普通か以下？（MRオプションだらけで少し混乱だが多分）、階高がデベ社内基準低い、専用庭無しなど、コストカットが多く見え、鉄塔嫌悪施設・工業用途地域など他にも目に付く点が多く、価格が高い感ある。

価格高い感は同じだが、双方のバランス的には、相対比較するとタワーとの差が1000万なら、あれ、タワー安い？と思える位がエビミラデメリット＋タワーメリットの差が大きい様な気がしてます。
そもそもタワーだと一般マンションより1.5倍は高いという話もあるみたいで、余計違和感を感じています。
http://biz-journal.jp/i/2017/04/post_18778.html

[1768: マンション検討中さん]

確かにタワーは多少、本質価格より高くても、買うのに躊躇少なそう
おっしゃるようにマンションだけでなく大きな買い物は半分くらい、体やみえは否めない

[1769: マンション検討中さん]

経験少なくてもすみませんが仮に、、
エビミラを新古で売却する場合、即座にどれくらい下がるもんでしょうか

[1770: マンション検討中さん]

>>1764 eマンションさん

≫インナーフレーム（出張り）あり、通常サッシ、エレベーター極少、アルコープなしとか廉価版マンション?
プラス敷地内？鉄塔

しかしこのネガモードが定番化しつつあるのが何とも言えない悲しさです。駐車場が！と言いたいところですが私もそれはないと困るがそれで選ぶ訳ではないし

[1771: マンション検討中さん]

>>1769 マンション検討中さん
厳しい質問ですが実力にさらされるため。
以前同じ質問をプロにして
新築セールス経費500万、市況補正500万、買い手補正500の1500万くらい、前出不動産屋さんが言ってたと？　特徴ない廉価版なら2500でも買う方からしたら違和感ないかも

[1772: マンション検討中さん]

マイナス1500万？
4000ー1500=2500万円

[1773: 名無しさん]

>>1771 マンション検討中さん
2500万なら非常に有難いですね。
ただ海老名でららぽ近なら安過ぎる気もしますが、駐車場・維持費安以外確実な大きなメリット無さそうな状況と駅遠・鉄塔含めたデメリットからだと、中古市場では妥当・違和感無いなのですかね。
住んだだけで、2割は少なくとも下がると良く言いますし。

[1774: マンション検討中さん]

2500万で売る人なんかいないよ。
売りに出されているマンションの中古価格見ると、どれも新築より高い値段で売り出しているね。

えびみらは駅から遠いし、5000万で売りに出すよな、ぼったくりする人は少ないだろうが、
4000万で買ったのを4300万とかで売りに出されるだろうね。最低でも4000万以上で売りに出す。

後は買い手が価格交渉をして、どれだけ下げられるか。4000万の新築以上で買う情弱がいれば儲けもの。値引きで3800万を限度にって感じだろうね。

もちろん、えびみらが売れ残ったら3500万くらいで売りに出される可能性もあるとは思うが。その時は新築でも値引きで買うことができる。

[1775: マンコミュファンさん]

>>1774 マンション検討中さん
4000万で買ったなら、新築時2割引き中古の一般論なら3200万な気も。他の物件もそうなのですが、海老名と言う魅力的な街には中古一般論は当てはまらないという事ですかね。もちろん魅力があれば、中古でも下がらないと思うので。
ただ、新築でさえ苦戦してそうに見えるので、その価格で実際売れるのか少し懐疑的。中古が全然高いなら、デベ売れ残りの新古があれば1番良さそうな予想な印象です。

[1776: 評判気になるさん]

>>1774 マンション検討中さん
と言うか、今後後続の物件価格や仕様次第では、エビミラ中古で4000万以上で買う情弱以前に、エビミラ新築を最多4300万前後で買う事にリスク/危機感を感じてしまう今日この頃…
後続情報がもう少しはっきり出て来れば安心材料になるのですが。

[1777: マンション検討中さん]

>>1769 マンション検討中さん

「エビミラを新古で売却する」ということは、その資金で別のマンションを購入ということでしょうか？
私はお勧めしませんね。
新規購入時に税金等諸経費もかかるし、中古売却時には仲介手数料等もかかり、これも馬鹿になりません。
しかも別のマンション購入時に「エビミラが売れたら購入します」の条件があるとステータスが落ちます。
現金一括＞ローン＞分譲マンション買い換え、の順にセールスの優先順位があり、好条件の部屋が抽選になった場合、落とされる可能性が高くなります。

[1778: マンション検討中さん]

たぶん、簡単に売却できないから、慎重に、後悔しないようにということかと。特に曰く付き？とされるエビミラ購入、後発魅力物件との値差がない場合、後悔することを避けたいことでしょうね、皆さん。売るに急落で売れないパターンだから。
微妙なタイミングで難しいですね〜

[1779: マンション検討中さん]

新古でも中古でも売れる売れないは買う側が決めるから、それはしょうがないと思う。
今の中古市場で言ってもエビミラの2500万は妥当かも?

[1780: マンション検討中さん]

海老名中古2回経験です。中古購入って不動産屋さんとのやり取り含めよく勉強になり知識が多少つきます。
海老名の中古10_15年は下がっておらず、むしろ上がっている。でもこれは新築価格が安かった!ですね～海老名途上期に建てられたから。
ビナマークスの新築価格などびっくりされると思います。部屋によっては1.5倍超、既出の4LDKクラスも近い。でも最近淘汰が進みつつあり平凡な部屋はやはり下がり2極化傾向かな。中古って売り手がどう思おうと買い手で決まる実力の世界で一方では購入価格が市場にさらされ妥当ですよ。
エビミラはららぽーとはプラスだけど駅10分を少し超えるタイプだし、西の買い物利便性はららぽーと以外は少ない。ここは弁当箱？タイプの典型的な田の字プランだし3ＬＤＫは3000万円以上は厳しいかな。3500以上はだれも買わない。ビナマ低層や10分超え4Lクラス買う。ルネで100㎡クラスも狙える。2000〜2500万円くらいが妥当では?新しいのとララポ近さで2500〜3000万円が妥当かな。売るとき新築価格なんて無視される。いかに魅力あるかだけだから

[1781: マンション検討中さん]

同感、4000万円で出しても買い手つかないパターンかと思います。
査定とかあまり関係ないし、買う人が現れないと。不動産屋が買うパターンもありますがエビミラ標準では2000万くらいになってもおかしくない。競合の中古の2000年代が建築費が安い時代で作りが良いですよ。エレベーターも100戸で2台も。アウトフレーム、ハイサッシ、アルコープあり、本物タイルとか。東ドミノはもうひとつです、近さだけで売れた物件群が多いです。

[1782: マンション検討中さん]

エビミラは1回人が住めば1000万は下がるでしょうね。鉄塔とかすごく内覧者に心証悪くもっと下がってしまうかも。ずっと住む前提出ないと厳しいと思います。

[1783: 検討板ユーザーさん]

数年後なら三井以外の100戸数物件いくつかでき、相鉄タワーはもとより小田急タワー1000戸数？も出されている状況、その頃になると存在感なく一層厳しいと思います。最上階角4LDKで何とか買い手つく、それ以外は、相当下げないと売れないパターンでしょうね
。新築を全てを飲んで買うという人だけが選ぶ物件かと思いますよ。

[1784: 検討板ユーザーさん]

このパターンが多い掲示板ですね～
結局はどうも高い、2500〜3000くらいでも妥当ではという
結論に落ち着く
ひとまず残りのセールスどうなるか、知識長けてる購入者ばかりでないし海老名効果も非常に高くそれなりにさばきそうには思います。でも三井や相鉄が見えてきて今の価格で売り切れるのかなー
それにしてもこれほど値段とのバランスがとれていないトビも珍しい　MRやスペックの原因もあるんでしょうね

ここ買うなら新古、中古で買ったら一番良さそう、新築はボッタクリ感が拭えない?のでしょうね

[1785: 検討板ユーザーさん]

んーー
やっぱり500_1000万円（私見では1000_1500万）安ければこの掲示板内容も変わっていたんでしょうね

[1786: マンション検討中さん]

>>1785 検討板ユーザーさん
同感です。せめて皆が予想してた4000万以下なら話は違かったかもしれませんね。当時掲示板4000万以上と予想の方は全くいなかった様な？多分大抽選会でのグレーシア落選からの検討組も多く、また高くて避けた組もいるのに、全然立地違くて仕様も少し見劣りなのに価格同じなのに、なにそれって人も多いのかも。
もちろん駐車場など魅力的な点もありますが。

ただ、デベ擁護まではいきませんが、
売主のサンケイビル、名鉄、長谷工3社が仮に各物件価格1割を利益、共通で1割を経費と仮定すると、最多4300万ならば、物件価格は2580万と計った様になりますね。経費は広告など1割はかかると思うし、利益も各社単独で1割は欲しいのかなと思いました。新築プレミアムっていうんでしょうか。ただ、4割はあくまで上記たった場合で、もし一般的な2割なら経費と各社利益が5分ずつかもしれませんが。
http://rh-guide.com/hudousan/jyutaku_kakaku_sagaru.html

不動産市場も昨今売行伸びないと言うし、辛い所があり大変そうに思いました。失敗リスクや業務分散のため、JV組むが数社分割なので、その分利益になりにくい。利益確保のため、価格少しでも上げたく、高級路線で、共用充実＋見た目高級そうにしつつ、コストカットも併用。素人考えでは、エビミラ立地環境と、近い期間に後続の立地良い供給があるのを考えると、徒歩圏駐車場完備を前面にし、3000万台の価格勝負なのかなぁ、と思う部分もありますが、それだと前述の利益取れなく・・・。

難しいですね。やはり立地環境難しい土地だからでしょうね。海老名人気＋ららぽーと近立地だけでは限界もあるかもしれません。もちろんまだ、後半戦があり、実は全然問題無く竣工迄に売り切れる可能性も今の時点では否定出来ませんが。そうだったら、デベの狙い通り大成功なのでしょうね。その後、購入者中古で売る時に困る感は残るかもしれませんが。終の住処前提なのかもしれません。

[1787: マンション検討中さん]

海老名注目で中古経験のある方や他から移られる方等、ここのユーザーはそれなりに目がこえているかと、それだけ客観性あり、疑念がわく。でもファースト購入層等、ひとまず新築、海老名というターゲットだけの人も一定層いるので、売れてしまいそうな気もします。できるだけ後発出る前に売りたいんじゃないでしょうか。

[1788: マンション検討中さん]

やっぱり4000〜4500ってそれなりの額。タワーがプラス2000万のスタンダードで6000はさすがに考えられない。となると同間取りで小田急タワーが7〜800万プラスの5000万あたり
5000万は相当だけど800万差なら駅チカ、クオリティ、ステータス、リセール、みえ？どうみても小田急タワーがよい
っていう感じになるんですね。難しい
でも恐るべき今の海老名の上昇ぶりですが、本当に今が。買いなのかと思ってしまうくらいの価格
仮に2000年過ぎ頃にできていたなら当時のビナマの価格から言ってもそれこそ皆様の実力相場？？通り2000〜2500万くらいの物件かも。共有とかデザイナーとかで高給感出そうとはしてますが、さすがに本体のコストカット感はそれなりの素人でも見破ってると思います。

[1789: 検討板ユーザーさん]

エビミラ検討者の客観的な低評価感がすごい様な
ちょっと低すぎ??では

[1790: マンション検討中さん]

私は今後の後発物件は手が届かないと見込んで、エビミラに決めました。エビミラは、仕様等総合的に見ると、確かに高い気はしましたけども。悩みますよね。吉と出るか分かりませんが、個人的には、ビアメカニクスの今後に期待です。それによって、エビミラの価値も上がってくれたらな〜。

[1791: 検討板ユーザーさん]

>>1789 検討板ユーザーさん
廉価版仕様ー1000
鉄塔ー500
のイメージでしょうか
直近後発が高魅力、特に相鉄、小田急の2巨塔がより低評価につながりやすいこともあろうかと
3年前くらいに販売されていれば何とか売り切りできたんじゃないでしょうか

[1792: 検討板ユーザーさん]

私は鉄塔はすごく嫌ですが、廉価版仕様??は目が肥えていなかったのでそれほど懸念してませんでした。知らぬが・・・もありかと。
おっしゃるように後発の価格差だけは非常に気にしています。タワー10階の3LDKが数百万円差なら後悔しきれない

[1793: マンション検討中さん]

>>1790 マンション検討中さん
ビアメカニクスの今後⇒エビミラ価値向上と言う事は、ビアメカニクスが閉鎖などし、商業施設や大きな公園など、価値上がる建物になると言う事ですかね？てっきり、工場閉鎖しても別会社が入って同じ様に別の工場になったり、後はあって武蔵小杉の様に工場地域の会社がそもそも閉鎖し、タワーマンション林立などに繋がる位かと思い込んでいて、どんな工場影響かの懸念や南側採光影響で価値向上に繋がりにくいと思ってました。
掲示板でもビアメカクスに関しての何か発言ある？スルーされてますが、

>>1745 マンション検討中さん

>>1748 匿名さん

後、ネットでは調べても分かりませんでしたが、何か分かればと思い、住民板をRO専用で拝見した所、ビアメカニクスに何かありそうな記述があるのですが、エビミラデメリットが1つ消える？との事で、やはり工場閉鎖＆嫌悪施設反対の魅力的物件が立つとかですかね？
逆にそうであれば、エビミラ検討評価が更新出来るのですが。ただ個人的には工場より敷地内の鉄塔に無くなって欲しかった。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612034/

[1794: eマンションさん]

グレーシア海老名
小田急から徒歩5分、坪単価200万程度、高すぎるという意見もあったものの蓋を開けてみれば大抽選会になるぐらいの人気。

エビミラ
小田急から徒歩11分、坪単価200万程度、デメリットが多いのに高すぎるという意見が多く苦戦しているものの、それなりに売れている。

パークホームズ
小田急から徒歩10分、坪単価190万程度？（掲示板情報）

これが今の海老名西口の相場です。
数年前の相場感を引きずって1000万安ければ、というのは夢を見過ぎでは？
普通に考えればグレーシアタワーズは坪単価250万前後（70m2で5000万以上）、更に立地の良い小田急タワーはそれ以上でしょう。

[1795: 名無しさん]

>>1794 eマンションさん
パークホームズ坪単190なのですね。70平米4000万か、最多見栄えとして3980万とかか？
個人的には車とれるなら、パークホームズが一歩リード、取れないなら車必須なエビミラ選択か住まい・ブランド重視しパークホームズ選択の2択でしょうか。
一方タワーがもしも70平米5000万からなら、エビミラ最多とは700万差なので、やはりタワー選択もありかもしれません…

[1796: eマンションさん]

>>1795 名無しさん
念のため、
パークホームズ190万というのはあくまで検討板に書いてあった噂話です。
グレーシアタワーズの250万も半年以上前のマンマニさんの予想なので、信じるも信じないも自己責任でお願いします。

[1797: 名無しさん]

>>1796 eマンションさん
了解です。注釈補足ありがとうございます。
何れにしても、他物件の仕様や価格発表待ちと言う所ですね。仰られてたグレーシアとは異なり、立地に難有りなので、見切り発車厳しく、慎重になった方が良い気がしてます。幸運にもグレーシアと異なり、直ぐに無くなる事は無さそうな印象ですし。

[1798: 口コミ知りたいさん]

>>1794 eマンションさん
ららぽ開業前とは言え、駅近・開発区・デメリット無しの好立地や同程度以上の仕様からやはりグレーシアは大抽選会に値する“買い”な物件だったのかもね。
せめて掲示板初期にあった様、安さが少しは期待出来る本物件が同じ価格帯で無ければ違ったかもだが。