海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

海老名 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://ebina412.com/

所在地：神奈川県海老名市上今泉字蛭沼2046番5他（地番）
交通：JR相模線「海老名」駅徒歩9分
　　　小田急線・相鉄線「海老名」駅徒歩11分
間取：3LDK・4LDK
面積：67.02㎡～83.38㎡
売主：株式会社サンケイビル　名鉄不動産株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
海老名ザ・レジデンス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　
https://www.sumu-log.com/archives/3312

[1142: マンション検討中さん]

マンマニさんのご意見を参考にされている方もいらっしゃいますが、個人的にはマンマニさんの本物件のオススメ度はそこまで高くないと思ってます。鉄板とは言われてますが。近隣だと条件は全く違いますが、町田の物件とかはすごくオススメされてるのが伝わりますね。
https://manmani.net/?p=3343
皆さんと同じく、ここは条件の割に「ちょっと高い」という評価をされてるように見えますね。
マンションすごろくに関しては、条件の良い部屋が既になくなっている現状では難しいのではと思います。

[1143: マンション検討中さん]

数値勘違いしていたら指摘欲しいのですが、
確か資料請求した人の10％が成約するのが一般的な目安と別の同じ様な検討板で見た記憶があります。
エビミラは1期3次までMR来場1400世帯に対し、成約で無く供給が150戸とあります。

資料請求からMR来場までの率が分からないため、はっきりとした事は言えませんが、仮に資料請求した半分がMR来場していたとすれば、成約まで至ったのは5％位では無いでしょうか。

それからしても、少し一般より売れていないと予想してしまっています。勿論、資料請求した人が全員MR来場していれば、一般同程度です。
また、1400世帯もMR来場という事実自体はすごい事だとは思うので、注目度・期待度は高いと思います。ただ、そこから成約迄に至った率が少ないと予想しています。

ただ、うろ覚えの情報元になので、もっと詳しい方がいらっしゃったらフォローして欲しいです。
感違いや何か考えられていない点があれば、自分にとっても、良い材料になるので。

[1144: 匿名さん]

>>1142 マンション検討中さん
同感です。

マンマニさんのエビミラブログは全3件ありますが、一番最初のブログでは、はっきりと坪平均180万円で、70平米3800万程度と評されてます。そうすると今の最多も70平米程で4300万なので、500万程度高いのかなとも思ってます。
http://mansionmania.blog.jp/archives/1059736620.html

[1145: 匿名さん]

また、駅からの立地と工業地帯である事から、ららぽ開業前ですが西口再開発初物件のグレーシアよりは劣り、全戸平置きや充実した共用施設のプラスアルファを加味しても、平均坪単価180万が妥当と評している気がします。ららぽ開業後初物件なので、そもそも比較してはダメなのかもしれませんが、やはり腑に落ちません。すっきり判断するために、後続と相対的に比較する以外の良い方法があれば良いのですが。

[1146: マンション検討中さん]

非タワー、駅近、環境よしの物件てもはや数年は中古しかないのかな。

[1147: 名無しさん]

>>1146 マンション検討中さん
確かに何年後か分かりませんが、
市役所周辺が大きな期待かも。
あそこらへんはタワーでなさそうな予想だし、
再開発区として扇町・めぐみ待ちの様になると
予想。位置的には今のエビミラからJRと小田急相鉄をそれぞれ逆にした様な形か、それよりも近い所もあるかも。環境は、工業地域で無し、市役所・警察署・消防署・総合病院も近いエリアで言う事なしかも。東口ドミノの様にならない様に、再開発ガイドラインがしっかりしてれば。鉄塔とかはあったか記憶に無い…

他は近い所は非タワーなら扇町の、エビミラMR横、新日本住建新築分譲か、賃貸かもだが、リコーフューチャーハウス近くのダイワハウス物件では無いでしょうか。

[1148: 匿名]

>>1141 マンコミュファンさん

間違っていません！気にして当然だと思います。
販売進捗が緩やかなのはやはり皆さん悩んでいるのだと思います。
高い買い物です。東口市役所付近と小田急タワーは先すぎるとしても、せめて相鉄と三井の詳細がわかるまでは決められないのではないでしょうか。

不動産屋さんに聞いた話では、西口開発されて住みたい人が増えた為、多少古くても高値でも中古売買できた。
今は新築が発表されてるので、見に来てもやっぱり新築待ちになる人が多いそうです。

値崩れが心配ならエビレジは的さないかもしれません。
かと言ってタワーが確実とも言えないです。
今の海老名は読めないし難しいですね。

[1149: マンション検討中さん]

修繕計画に関して情報など持ってらっしゃる方はいますでしょうか？
前にも出た下記サイトの始めの方に、買いやすく見せるため、入居時の月額修繕費をあえて安くしている物件が多いとありました。
http://plaza.rakuten.co.jp/toeihaseko2/diary/200501210000/

月5000円程がずっと続けば良いのですが、もし10年後とかに10000円とかになるとしたら、
結局管理費、修繕費、他雑費で
25000円位になるのならば、意外と車無しなら、
他物件とそんなに変わらないという事になったりして…。もちろんタワーは高そうなイメージもありますが。

その懸念がもしも本当なら、車100％＆500円〜しかエビミラ固有の魅力無かったり・・・。
共用充実や外観高級そうはまたあるかもですが。
エレベーターとかも何か少ないよな。

[1150: 検討中]

>>1149 マンション検討中さん

修繕費の質問したらゆるやかに上がると言われました。
ただ小規模、中規模によくある大規模修繕費別途徴収は無い。
管理費、駐車場は基本的に上がらないそうです。

エレベーター真ん中にもあればいいのにと思いました。
端に２基ずつじゃなく１基ずつバラすとコストかかるんですかね。

[1151: マンション検討中さん]

修繕費のカーブは普通か緩やかでしたよ
管理費修繕費のメリットは優位性あります

[1152: 匿名さん]

>>1150 検討中さん
>>1151 マンション検討中さん
ありがとうございます。
緩やかなら安心です。
ただ修繕計画も今の時点では、
臨時で一括徴収も無し。
スケールメリットや配棟がシンプル、
平置き駐車場、エレベーター少なめ
が効いているのかもしれませんね。

まぁ、エレベーター少な目は、
結構そうなる物件は多い気がするので、
残念は残念ですが、そこまで求める
べきでないのかもですが。
バラしに関しては、コストと言うよりかは、
少なさが災いして、バラすと来るタイミング
などが、更にかなり遅く感じ、更に不満が
出るのを回避するのが1番な理由と予想してます。もちろん、通勤ラッシュ以外はそれなりに
スムーズだと予想しますが。

[1153: マンション検討中さん]

修繕積立基金はあったけどな
30万だったけな
まあ今時どこのマンションも積立金以外に徴収するよ

[1154: 匿名さん]

>>1149
発売時の修繕計画などというものはあくまでも計画。それでも売り主側が作成したものですからね。全くの嘘と思われてしまうようなものは作らないでしょうけれど、賢明な人ならば、許される範囲で少しでも高く売り易いようにとのバイアスが働いていると考えるでしょう。
まず、10年後、20年後も月5000円なんて事は絶対と言って良いほどあり得ないでしょう。もし値上げがされなければ大規模修繕の時に不足分を徴収されるだけですが、支払えない人が多数出たりすると必要な修繕が出来ずにマンションの資産価値が下落するような事態にもなり得ます。
もし20年後の事を予測したいならば、現在築20年のマンションがどのような状況に陥っているかを調べてみてはどうでしょうか？
マンションは業者にとってとても都合の良い商材ですよ。販売時に儲け、その後の管理や修繕で儲け、住人から一生利益を吸い上げられるのですからね。いいカモにされないためには、住人の自治でもって管理組合をしっかりと機能させる事が肝心ですよ。

[1155: 評判気になるさん]

>>1154 匿名さん
サイトによってはかもしれませんが、
修繕費は14000円位が適正額だと
下記では言われてました。
http://replacesupport.com/average-cost-reserve
もちろん仕様などによって差は出てくると
思いますが。ただ、驚いたのが、そのサイトでは、戸数のスケールメリットは修繕費においては微々たる影響しか及ぼさないという事でした。逆に200戸以上の大規模は中規模よりも費用かかるとなっています。
ここで疑問に思ってしまうのが、エビミラの月5000円位が本当に妥当かどうかと、何故その位低価格なのかでした。逆に売るために、明らかな低価格にしていなければ良いのですが。

やはり全く嘘とまでは、言わないまでも、修繕内容が最小限であったり、普通考えられる想定すべき事が抜けていたりしないか心配になってしまいます。
自己責任と言えばそれまで。またエビミラだけでなく他の多くの物件がそうかもしれませんが、売主・施工・管理が同じグループで高い費用取られる体制も含め、管理組合で責任を持って見直しなど対応していかなければ、ならないのかもしれませんね。
勉強になりました。
ありがとうございました。

[1156: 検討中]

>>1152 匿名さん

エレベーター納得しました。
入口側のエレベーターは使用頻度多く時間帯によっては混みそうですけど、２基並びのが確かにスムーズそうです。

修繕は個人予想でゆるやかにMax３倍位がだとうかなと…。
大規模修繕時の別途徴収は払わない人が出てくるからないといわれました。

[1157: 検討板ユーザーさん]

契約時に修繕積立基金なるものが取られますよ。

[1158: 検討中]

>>1157 検討板ユーザーさん

契約時の基金ではなく、友達が住んでるマンションのいくつかが築10年以降の大規模化修繕時に更に50～70万ほど徴収があり後から未払い者がいたとわかり揉めたと聞いたので、その質問をしました。
説明不足ですみません。。。

[1159: 匿名さん]

>>1127 匿名さん
小田急の駐車場って実際問題何%位になるのですかね。開発計画図とイメージを見ると1ヶ所が大きめの敷地、2ヶ所目がそれよりも半分位の敷地で、自走式で建物2〜3階とかに見える気もします。その2ヶ所の敷地の地下や、3棟の分譲マンションの地下とも使い、100%とか無いですよね。

もしくは80％とかで、言われる様に＋カーシェアリング導入で、実質100％とか。もしそうなら、小田急の本気を感じるし、機械式で無いので維持費関係無しだったら良いな。ただ、その分価格に上乗せされる恐れあるが。現実的出ないのかな。

[1160: 名無しさん]

小田急タワーて施工完了2025年やろー
遠すぎるわ

[1161: 名無しさん]

>>1160 名無しさん
待てない人向けのマンションすごろく

[1162: マンション検討中さん]

駐車場が500円〜など、非常に安いのはとても魅力的だが、×412=20〜40万位？が管理組合に収入となると予想します。例えば駅近物件で10000万とか15000円が駐車場代で、駐車場は100％でなく、海老名市住みよいまちづくり条例の駅半径1km以内の戸数3分の2に従った場合、月の駐車場収入が275〜412万位になると思います（412から275戸想定）。機会式とかなら、もちろんそれが当てにされると思いますが、もし自走式ならば、駐車場含め普通の管理組合費や場合によって、修繕費になったりしないんですかね。

言いたかったのが、実は安いからと言って、高い所は、修繕費や管理費などに補われる（緊急時向けの積立とか？）が、駐車場収入が少ないので、その分全員での負担増や緊急時積立が少なくなったりして、全体としては良くなかったりしないのですかね？詳しい人いらっしゃれば。

[1163: 評判気になるさん]

>>1159 匿名さん
グレーシア海老名の50%かそれ以下と予想。
あそこは機械式は扇町のルールか何かで出来なかったらしいです。

[1164: 口コミ知りたいさん]

>>1163 評判気になるさん

ここでグレーシアを比較に出す人がいるとは思わず驚きました。
まず、駅との距離が異なります。
次に、価格も。
最後に、規模までも。
比較対象から外すべきではないでしょうか。

あちらの方はカーシェアを利用されればよろしいかと。

[1165: 周辺住民さん]

>>1159 匿名さん
>>1163 評判気になるさん

海老名市開発指導要綱において、共同住宅（ワンルームタイプを除く）の駐車場設置基準は「計画戸数の2分の1以上（商業地域）」と定められています。
商業地域以外では「計画戸数の3分の2以上」とされておりグレーシア海老名はそれを満たしていませんが、海老名駅西口地区まちづくりガイドラインに引っ張られてしまった影響と思われます。

ちなみに海老名市開発指導要綱については「海老名市住みよいまちづくり条例」として条例化すべく、パブリックコメントを受付中です。

[1166: 匿名さん]

>>1162 マンション検討中さん
管理費を考える上で参考になるのがこちらかと。
http://mansion-madori.com/blog-entry-4506.html?no=4507&sp
http://mansion-madori.com/blog-entry-4610.html?sp
ここはかなり安い水準ではありますが、全戸平置き駐車場であることを考えればもう少し安くできたかも（オハナ並み？）という感じです。
それだけ平置き駐車場は金がかからないのかなと理解してます。
ちなみに駐車場は全体の7割程度は2000円/月でしたよ。

[1167: マンション検討中さん]

>>1166 匿名さん
ありがとうございます。

やはり駐車場が安い分、管理費増にはなっていそうなのですね。ただ、売るには駐車場が安いとした方が良いですし、修繕費の件もオハナの様な修繕積立金完全固定でなく、修繕計画で上がっていくにせよ、5000円台というインパクトの方が売れそうですしね。ただ、管理費164円はまずまずという評価もありますし、一安心しました。

[1168: 名無しさん]

以外に新婚で子供いない世帯も契約してるんだね！どういう考えで契約したのかね

[1169: eマンションさん]

>>1168 名無しさん
グレーシア海老名が海老名価格では無いと考え見送った人 or 落選した人が、エビミラの価格を認識し相鉄 and 小田急タワーが予算を大きく越えると考えエビミラに走ってる人が意外に多いと予想。
住宅ローンは大半の人は現役時代に完済できる30代にと考えるので、今後、供給が多いとはいえ海老名駅徒歩圏内にこだわる人で4000万円前後で考えている層はエビミラを選択する人が多いと思います。
駐車場は決定の大きなアイテムと思いますが、タイミングが合うか合わないかが一番大きいと私は思いますね。

[1170: 名無しさん]

そんな魅力的かなこの物件
高くね？
どうせ5年後とかには不動産価格下がってんだろーし
こんなマンション高値で掴んだらあとあと大変そう

[1171: 評判気になるさん]

感覚ではオハナ鶴間の1割から2割増しくらいが適当なとこだと思います

[1172: 匿名さん]

鶴間…
そしてオハナ…
比較検討間違ってません

[1173: 匿名さん]

>>1169 eマンションさん
まさしくです。
直近、3年以内には西口居住希望しておりますが、非タワーorタイミングor価格。
ここか、日立跡の三井。二択なんですよね。
しかし、三井の詳細分からずだし、本当悩みます。

[1174: 検討者さん]

相鉄と小田急タワー情報待ちですが、いやー海老名は高嶺の花になりましたね。
物件出てもすぐ売り切れてしまう連続で強い決断力が必要ですね。

[1175: 名無しさん]

タワーが安全なわけでもないですよ。所詮海老名は郊外ですし。今の経済、不動産の動向読めないから投資という意味でマンション購入自体リスク高いですよ。
ここは永住目的だと思います。住みやすい街ですしね。車必須ならタワーにこだわる必要無いというのも一つの意見です。
小田急タワーは坪単価250だと安いくらいの立地なので、それこそ資金力ある人しか待つ意味ないですね。投資用としても時期的に微妙ですしタワーなら即決とも行かないのかなと思います。

[1176: 匿名さん]

>>1169 eマンションさん
あちらは見送った方もかなりいそうですが、
角住戸はもちろん、中住戸も倍率が着く程、
かなりの倍率・抽選だったと聞きます。
立地・環境・仕様などもかなり差異ある中、
車100％・共用充実・維持費安などあっても、マイナス点・気になる所も多くあり、ららぽ開業前後というだけでは同じ価格帯である事に納得出来ない人が多いと予想してます。
そのデベの値付けが正しかったか間違いだったかは、後続の三井比較や、タワーなども出てからの売れ行き具合や口コミ評価などから分かるかもしれません。
ただ、ららぽーと湘南平塚近くのファインコートLaLa湘南平塚がかなり良い値付けだった様な発言（社宅元だし？）がこの掲示板の昔にあった記憶があった気がしていて、個人的には少なからず期待はしています。
と言っても、後続もやはり高値ならば、相対的にもその高値が普通・今の海老名の相場という事になり、それだけ期待されつつ、やはり高嶺の花なのかもしれませんね・・・
タイミングや見極め、非常に難しい。

[1177: 評判気になるさん]

待てば情報増えますが、その分、良い部屋はどんどん埋まってくのでどのタイミングで判断して良いかほんと難しいです。グレーシア外れたのがほんと悔やまれる…

[1178: マンション検討中さん]

相鉄グレーシアタワーは同じ会社と言う事で、グレーシアを基準に考えてくれると嬉しいが、期間的に近いと言う意味ではエビミラ基準になりそうで、高くなりそう。

[1179: 匿名さん]

>>1177 評判気になるさん
もちろん良い場所とる事は出来るに越した事無いので、販売状況見つつ、良い場所が取れないリスクもテーブルに載せても良いとは思いますが、注視する比率としては出来るだけ少ない事に越した事も無いと個人的に思ってます。

理想的には買うと納得してかは決めるべきで、
取れる取れないを気にし過ぎるよりも、冷静に長短・リスク把握しつつ、自分自身に当てはめ、しっかりと納得した上で決める事の方が重要だも私は考えますよ。

一生の買い物。でないと、良い場所がとれなくなると急いだものの、しっかり納得していなく、その後、もしも失敗したと思う事があったとしたら、辛過ぎます。

[1180: 検討板ユーザーさん]

>>1170 名無しさん
同意見です。終の住処に出来ない場合、駅15分・鉄塔高圧線・工業地域の大きな売却リスクがあり、それも踏まえた価格なら良いのですが・・・。と言っても、相対評価出来る物件も無いのは事実なので、西口初物件のグレーシアの時の様に、後続次第で実はお得だったと、価格に関して後から評価が変わる事も否定は出来ないのも事実ですが・・・。

[1181: マンション検討中さん]

ここのマンション名、ありきたりな名前ですよね。
マンション名もエビミラにしたら良いのに。

[1182: マンション検討中さん]

確かに既に、レジデンス海老名という似た様な名前の建物もありそうですしね。海老名西口未来プロジェクトに相応しいマンションになれば良いと思ってますが、実際どうなんですかね…。そういえば、エビザレやエビレジという呼称ではなく、やはりエビミラで落ち着いたみたいですね。

ところで、相鉄タワーの情報に関して少しだけ、下記で触れられてそうです。
http://www.city.ebina.kanagawa.jp/www/contents/1263801531710/files/28-...
これからすると、駐車場は4段の機械式立体駐車場になるかもしれませんね。景観に関しての市議会なので、後は外面の見え方に関して話されていそうです。見え方としては扇町独自の街づくりガイドラインにも沿った形になるかもしれませんね。
前にグレーシアで立駐が景観の関係からNGという情報も出てましたが、グレーシアの住・商複合系用地と違い、グレーシアタワーは高次機能複合用地での立地なので、立駐OKぽいので制約が幾分緩いのかもしれないと予想しています。
http://www.city.ebina.kanagawa.jp/www/contents/1436837597594/index.htm...

[1183: 名無しさん]

グレーシアタワー250に決まったらしい
そこそこ信頼できる情報源

[1184: 検討者さん]

坪単価250とは豪華！

[1185: eマンションさん]

どなたかグレーシア、グレーシアタワー、エビミラ、駅東口タワーで坪単価教えて欲しいです

[1186: 名無しさん]

海老名高値掴みだろ今の時期
大規模物件は価格下がったら価格競争するから売れないぞー笑
待てるんなら数年待ったほうがよし

[1187: 匿名さん]

>>1186 名無しさん
数年待ちですみますかね…
十数年待ちになりませんかね…(笑)

[1188: 匿名さん]

>>1185 eマンションさん
ぐぐってお調べ下さい。

[1189: 匿名さん]

>>1183 名無しさん

それって、全戸平均の坪単価情報？

[1190: 匿名さん]

武蔵小杉を凌ぐ今後の成長性を考慮すると、むしろ安いか。
買う押し目は無いと見ました。

[1191: 匿名さん]

海老名グレータワーは、グレーシアタワー二俣川に続き注目されている物件。

二俣川に続くではなく、それ以上の価格になるやも、とのご意見も有り…

坪単価250は当然、高層階はそれ以上の想定。

相鉄の売れ行き状況次第で小田急タワーの価格もそれ以上になる予想。

世帯年収を考慮しながら、購入するタイミング、そして価格等々、見極めの時間の余裕も無い世帯は、海老名西ではエビミラ選択しかない。