オープンレジデンシア南品川ってどう？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア南品川についての情報を希望しています。
間取りは使いやすいでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：http://www.ohd.co.jp/mansion/minamishinagawa/

所在地：東京都品川区南品川3丁目1571番7（地番）
交通：京急本線 「青物横丁」駅 徒歩3分 、京浜東北線 「大井町」駅 徒歩11分
東急大井町線 「大井町」駅 徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩11分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩10分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.12平米～68.81平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社NB建設
管理会社：株式会社東急コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【東京23区の新築分譲マンション掲示板から東京のマンション住民掲示板へ移動しました｡2017.10.4　管理担当】

[21: 匿名さん]

線路と音についてありがとうございます。
実際に確認していかないとならないなぁ、、、なんて思いますが。

夜って線路の補修をしていたりもするんですよね。
そんなに頻繁にするもんじゃないと思いますけれど、
そういう時はまた別の種類の音がするのかな？
いつするのかわからないので、そういう時に直接聞くことができればラッキーだなぁ。

[22: マンション検討中さん]

なかなか盛り上がらないですね。
戸数も少ないし、みんな興味ないのかな、
たしかに、このあたりでは安いけどね。

[23: マンコミュファンさん]

駅から近いしスーパーもあるから便利だと思います。
ただ京急沿線なので窓は開けられないと思います。朝五時半から深夜まで五分に一回は電車きますので。エアコンつければいいだけですが。

[24: 匿名さん]

窓は開けられないですよね。きっと閉めても聞こえますよ。だから、二重サッシにしてるわけで。音が聞こえなければ、わざわざ二重サッシなんかにしないって。

[25: 匿名さん]

線路沿いマンション居住経験ありです。
JRと私鉄では夜間の貨物等の運行がなければさほど神経質な方でなければ平気です。
ここは借地代が安いみたいなのでお得な気がします。
気にするしないありますが、やはりこの値段の駅近とOK直近は魅力

[26: 匿名さん]

駅近、OK、この値段に惹かれていたので、
近くに行く用があり、見に行ってきました。
京急線のすぐ隣ですね。
3-4階当たりが線路のちょうど横に当たりそうです。今も新幹線の近くに住んでいるので、慣れれば気にならなくなるのかな…と思いつつもだから安いのかな…と思う点です。

[27: マンション検討中さん]

とりあえず、駅近と激安スーパーのOKが直近とこの値段ということで飛びつきましたが、やはり普通借地権。しかし、30年更新でまた更新＋所有者の寺が付近である程度マンションに土地を貸してる＋地代が通常1万〜2万かかるとこが2000〜3000円になるというのも決め手になるかなと。チャンスかなと。
固定資産税等も考えてもかなりいいのかなと。

[28: 匿名さん]

コンクリートスラブが180mmしかないけどどうなんだろう

[29: 名無しさん]

それはどうなんでしょうか。
壁もコンクリートじゃないよね？
タワマンでもないのになぜ？

[30: 名無しさん]

元々、線路横だから遮音等にこだわる人はここを選択しなそうですが。
200mm以上あっても完全といえないし。
とにかく駅近、やや安いで勝負ってことなんですかね。

[31: 名無しさん]

値段発表なりましたね。
ここは戸数も少ないし一気に売れそうですね。

[32: 匿名さん]

第1期7戸。
完売したら価格あがるんですか？

[33: マンション検討中さん]

オーケーが近いというのがかなり大きい。
空港勤めの人間には最高のリッチ

[34: 匿名さん]

>>32 匿名さん
価格、上がるって言ってました。
何でも最初の予定価格を安くしすぎてしまったのだとか。
ただ上げ幅に関しては決まってないようです。

[35: 匿名さん]

第1期て買えた人は早くから営業に意志を伝えたから買えるんですか？それとも運が良かったから？
3LDK狙ってますけど、そんな余裕ないですかね。
たしかにこの値段じゃ買えないですよね。
駅徒歩3分っていい響き

[36: 匿名さん]

乾式壁を多用しているのは建築コスト削減のためでしょうか?
床スラブ厚は180ミリですが、とりあえず二重床となっているので上の階の音は大丈夫だと思います。
ただ隣の部屋の音は不安がありますね。
それよりも電車の音が一番問題だとは思いますが・・

[37: 匿名さん]

>>35 匿名さん
登録は来週ですので第一期はまだ間に合います。
一期二次以降は値上げが決まっていますので、購入希望であれば今回登録をお勧めします。
目玉の間取りの最上階ルーバル付きA3rも今回ですし。。

[38: 匿名さん]

線路脇の物件だったので、あまり期待しないで行きましたが、思った以上に魅力のある物件でした。
1LDKもしくは2LDKを投資で買おうか真剣に悩み中・・
青物横丁って賃貸に出した場合、どうなんでしょ。
朝はそこそこサラリーマンが降りるので、それなりに需要はありそうですが。

[39: 匿名さん]

>>35 匿名さん
駅3分と言っても、残念ながら京急の駅なんですよね…
北品川～立会川までエリアを広げると、徒歩3分の物件って、そこそこありそうですよね。
これが大井町3分だったら全然意味が違ってくるんですけどね…

[40: マンション検討中さん]

羽田、新幹線を利用する人にとっては京急の
方がいいです。
しかも特急、急行が止まるし。
問題は投資目的の方が多いと、、、居住者はどうなんだ。

[41: 匿名さん]

>>40 マンション検討中さん

投資の人はほとんどいないって言ってましたよ！
デベさんも投資向けとしては売り出してないみたいで、賃料査定なんかも教えてくれませんでした。

[42: マンション検討中さん]

居住者が多いなら安心です。
掘り出し物件とまで言わないですが、やはり羽田も新幹線も利用するのでこの価格はうれしいです。
スーパーも近いし。

[43: 匿名さん]

この物件、価格・地代・管理費は安いし、OKストアは近いし、駅近で本当に魅力的なのですが、不安はやはり電車の音ですね・・
リビングは線路と反対側で、一部T-4サッシといえど絶対に無音ではないでしょうし‥
室内は45デシベルくらいまで下がると言っていましたが、45デシベルなんてほぼ無音の状態ですから、さすがにそれは無いと思うんだけどな‥

[44: マンション検討中さん]

結局地代っていくらなんですか？
パークスクエアは7000円位と聞きましたが。
3ldkで。

[45: 匿名さん]

>>44 マンション検討中さん

地代は3LDKで当面(確か1年くらい)は13281円で、その後は3500円になるそうです。
管理費は185円/mm2(3LDKで月12700円)で、管理形態は巡回です。
安いですね～おもいっきり投資向け物件のような気がするんですけど！

[46: マンション検討中さん]

≫45匿名さん
業者さんですかww？詳しいですね！
確かに安いですよね（今のご時世）。
メリット、デメリットありますけど外観もいいし。
最上階とかなら騒音も少ないかな。
人気部屋は抽選なんですかね？

[47: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん

>45です。私は業者ではないです。(笑)
第一期で販売の7戸はすべて倍率は2-3倍だそうで、抽選に漏れた人は希望があれば第一期二次として一つ下の階を同じ価格で販売するそうです。
1階の価格差は100万円となっていますので、第一期の7戸が最もお得ということになりますね。
騒音に関しては、5階が85デシベルで最もうるさく、上下にずれると多少小さくなるようです。
あと、隣の住戸との間の乾式壁も気になるところです。壁ドンとかすると音が聞こえそうです。
乾式壁のマンションに住んだことがないので、詳しくは分かりませんけれども・・

[48: 匿名さん]

申し込み予定の方いますか？
抽選って言われましたか？
申し込み多そうな気がするのだが。
第2次以降価格があがるのなら申し込みたいですね。

[49: 通りがかりさん]

ここ売れ切れそうなんですかね？

[50: 匿名さん]

ここはオーダーシステムで間取りの雰囲気も変わってくるようですね。
そのオーダーシステムとは今のところ、４種類だけということで良いのでしょうか。
他にもっとあるのかな。
やっぱりバリエーションは多い方が選ぶ楽しみというものが有る。

[51: マンション検討中さん]

駅近と激安スーパーが近くにあるが決定的でした。

[52: 匿名さん]

大井町の駅前が再開発されてから青物横丁は見違えるように綺麗になりましたね。
それまでは、治安が悪くてイマイチでしたが。
今は、資産価値も高いと思います。
駅前は本当に便利になりましたし。
都内へのアクセスも良いのも魅了です。
品川区というのもいいですね。

[53: 匿名さん]

上の方の3LDKは6198万なんですね。
借地権なのに坪300を越えてくる時代なんですね。何階の価格でしょうか？

[54: 匿名さん]

この場所だから借地権でも坪300を超えるんです。

[55: 匿名さん]

借地30年って短くない？

[56: マンション検討中さん]

普通借地権で更新可ですよ。
更新料は30年後に各世帯30万か40万かな。
定期借地権とちがって半永久的に借りれる。
地代も安いしトータルではお得

[57: 匿名さん]

この物件、隣の住戸との壁が乾式壁なので止めました。
こんなとこでコストダウンするなんて！

[58: 匿名さん]

隣人よりも京急でしょ。
音漏れ気にするような人は最初から選択肢に入れないでしょ

[59: 匿名さん]

隣家の音も結構、嫌なもんなんですよね…
夜中は電車の音しないですし‥

[60: 匿名さん]

これまでご苦労されてたんですね。
乾式壁やらアパートの薄壁を経験してきましたが特に気になることはなかったです。
羽田や品川が近いメリットが大きい

[61: 匿名さん]

［個人を特定した中傷のため、削除しました。管理担当］

[62: マンション検討中さん]

HP更新してないですが売れたんですかね？
次は申し込みまでしっかり場所を決めたいと。
青物横丁駅は朝は特急も多く通過電車も少ないし京急乗りとしては助かります。

[63: 匿名さん]

乾式壁だと子供の泣き声、走る音とかが結構聞こえるのです。

[64: 匿名さん]

乾式壁といっても色々あります。
ここは遮音乾式壁であります。
グレードにもよりますが、一般的なコンクリート壁（厚さにもよる）よりも遮音性が増すこともあります。他にもメリットデメリットは色々あります。ただここはタンクレストイレ、キッチン、洗面カウンター台に天然石を使ったりそこまで手を抜いてるように思いません。
気になるところは、借地権と線路脇という点ですかね。

[65: 匿名さん]

乾式壁の遮音性能って施工に依存するところがある。それから、振動とかで時間とともに隙間が空いて遮音性能も落ちる。

[66: 匿名さん]

第２期っていつからなんですかね？
抽選になった方っていました？
販売戸数が少ないから板の情報が少ないですね。

[67: マンション検討中さん]

ここ、梁の低さがありえなくないですか？
安いから仕方ないんでしょうか。

[68: 匿名さん]

たしかに。
そこにエアコンを付けるような形になるけどかなり突き出してくる感じはありますね。
それでも安いので検討します。
シーサイドの2つのマンションも高そうだし。

[69: マンション検討中さん]

梁の高さどれくらいなんですか？

[70: 匿名さん]

たしか低いところだと190前後かな。