オープンレジデンシア南品川ってどう？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア南品川についての情報を希望しています。
間取りは使いやすいでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：http://www.ohd.co.jp/mansion/minamishinagawa/

所在地：東京都品川区南品川3丁目1571番7（地番）
交通：京急本線 「青物横丁」駅 徒歩3分 、京浜東北線 「大井町」駅 徒歩11分
東急大井町線 「大井町」駅 徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩11分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩10分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.12平米～68.81平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社NB建設
管理会社：株式会社東急コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【東京23区の新築分譲マンション掲示板から東京のマンション住民掲示板へ移動しました｡2017.10.4　管理担当】

[21: 匿名さん]

線路と音についてありがとうございます。
実際に確認していかないとならないなぁ、、、なんて思いますが。

夜って線路の補修をしていたりもするんですよね。
そんなに頻繁にするもんじゃないと思いますけれど、
そういう時はまた別の種類の音がするのかな？
いつするのかわからないので、そういう時に直接聞くことができればラッキーだなぁ。

[22: マンション検討中さん]

なかなか盛り上がらないですね。
戸数も少ないし、みんな興味ないのかな、
たしかに、このあたりでは安いけどね。

[23: マンコミュファンさん]

駅から近いしスーパーもあるから便利だと思います。
ただ京急沿線なので窓は開けられないと思います。朝五時半から深夜まで五分に一回は電車きますので。エアコンつければいいだけですが。

[24: 匿名さん]

窓は開けられないですよね。きっと閉めても聞こえますよ。だから、二重サッシにしてるわけで。音が聞こえなければ、わざわざ二重サッシなんかにしないって。

[25: 匿名さん]

線路沿いマンション居住経験ありです。
JRと私鉄では夜間の貨物等の運行がなければさほど神経質な方でなければ平気です。
ここは借地代が安いみたいなのでお得な気がします。
気にするしないありますが、やはりこの値段の駅近とOK直近は魅力

[26: 匿名さん]

駅近、OK、この値段に惹かれていたので、
近くに行く用があり、見に行ってきました。
京急線のすぐ隣ですね。
3-4階当たりが線路のちょうど横に当たりそうです。今も新幹線の近くに住んでいるので、慣れれば気にならなくなるのかな…と思いつつもだから安いのかな…と思う点です。

[27: マンション検討中さん]

とりあえず、駅近と激安スーパーのOKが直近とこの値段ということで飛びつきましたが、やはり普通借地権。しかし、30年更新でまた更新＋所有者の寺が付近である程度マンションに土地を貸してる＋地代が通常1万〜2万かかるとこが2000〜3000円になるというのも決め手になるかなと。チャンスかなと。
固定資産税等も考えてもかなりいいのかなと。

[28: 匿名さん]

コンクリートスラブが180mmしかないけどどうなんだろう

[29: 名無しさん]

それはどうなんでしょうか。
壁もコンクリートじゃないよね？
タワマンでもないのになぜ？

[30: 名無しさん]

元々、線路横だから遮音等にこだわる人はここを選択しなそうですが。
200mm以上あっても完全といえないし。
とにかく駅近、やや安いで勝負ってことなんですかね。

[31: 名無しさん]

値段発表なりましたね。
ここは戸数も少ないし一気に売れそうですね。

[32: 匿名さん]

第1期7戸。
完売したら価格あがるんですか？

[33: マンション検討中さん]

オーケーが近いというのがかなり大きい。
空港勤めの人間には最高のリッチ

[34: 匿名さん]

>>32 匿名さん
価格、上がるって言ってました。
何でも最初の予定価格を安くしすぎてしまったのだとか。
ただ上げ幅に関しては決まってないようです。

[35: 匿名さん]

第1期て買えた人は早くから営業に意志を伝えたから買えるんですか？それとも運が良かったから？
3LDK狙ってますけど、そんな余裕ないですかね。
たしかにこの値段じゃ買えないですよね。
駅徒歩3分っていい響き

[36: 匿名さん]

乾式壁を多用しているのは建築コスト削減のためでしょうか?
床スラブ厚は180ミリですが、とりあえず二重床となっているので上の階の音は大丈夫だと思います。
ただ隣の部屋の音は不安がありますね。
それよりも電車の音が一番問題だとは思いますが・・

[37: 匿名さん]

>>35 匿名さん
登録は来週ですので第一期はまだ間に合います。
一期二次以降は値上げが決まっていますので、購入希望であれば今回登録をお勧めします。
目玉の間取りの最上階ルーバル付きA3rも今回ですし。。

[38: 匿名さん]

線路脇の物件だったので、あまり期待しないで行きましたが、思った以上に魅力のある物件でした。
1LDKもしくは2LDKを投資で買おうか真剣に悩み中・・
青物横丁って賃貸に出した場合、どうなんでしょ。
朝はそこそこサラリーマンが降りるので、それなりに需要はありそうですが。

[39: 匿名さん]

>>35 匿名さん
駅3分と言っても、残念ながら京急の駅なんですよね…
北品川～立会川までエリアを広げると、徒歩3分の物件って、そこそこありそうですよね。
これが大井町3分だったら全然意味が違ってくるんですけどね…

[40: マンション検討中さん]

羽田、新幹線を利用する人にとっては京急の
方がいいです。
しかも特急、急行が止まるし。
問題は投資目的の方が多いと、、、居住者はどうなんだ。

[41: 匿名さん]

>>40 マンション検討中さん

投資の人はほとんどいないって言ってましたよ！
デベさんも投資向けとしては売り出してないみたいで、賃料査定なんかも教えてくれませんでした。

[42: マンション検討中さん]

居住者が多いなら安心です。
掘り出し物件とまで言わないですが、やはり羽田も新幹線も利用するのでこの価格はうれしいです。
スーパーも近いし。

[43: 匿名さん]

この物件、価格・地代・管理費は安いし、OKストアは近いし、駅近で本当に魅力的なのですが、不安はやはり電車の音ですね・・
リビングは線路と反対側で、一部T-4サッシといえど絶対に無音ではないでしょうし‥
室内は45デシベルくらいまで下がると言っていましたが、45デシベルなんてほぼ無音の状態ですから、さすがにそれは無いと思うんだけどな‥

[44: マンション検討中さん]

結局地代っていくらなんですか？
パークスクエアは7000円位と聞きましたが。
3ldkで。

[45: 匿名さん]

>>44 マンション検討中さん

地代は3LDKで当面(確か1年くらい)は13281円で、その後は3500円になるそうです。
管理費は185円/mm2(3LDKで月12700円)で、管理形態は巡回です。
安いですね～おもいっきり投資向け物件のような気がするんですけど！

[46: マンション検討中さん]

≫45匿名さん
業者さんですかww？詳しいですね！
確かに安いですよね（今のご時世）。
メリット、デメリットありますけど外観もいいし。
最上階とかなら騒音も少ないかな。
人気部屋は抽選なんですかね？

[47: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん

>45です。私は業者ではないです。(笑)
第一期で販売の7戸はすべて倍率は2-3倍だそうで、抽選に漏れた人は希望があれば第一期二次として一つ下の階を同じ価格で販売するそうです。
1階の価格差は100万円となっていますので、第一期の7戸が最もお得ということになりますね。
騒音に関しては、5階が85デシベルで最もうるさく、上下にずれると多少小さくなるようです。
あと、隣の住戸との間の乾式壁も気になるところです。壁ドンとかすると音が聞こえそうです。
乾式壁のマンションに住んだことがないので、詳しくは分かりませんけれども・・

[48: 匿名さん]

申し込み予定の方いますか？
抽選って言われましたか？
申し込み多そうな気がするのだが。
第2次以降価格があがるのなら申し込みたいですね。

[49: 通りがかりさん]

ここ売れ切れそうなんですかね？

[50: 匿名さん]

ここはオーダーシステムで間取りの雰囲気も変わってくるようですね。
そのオーダーシステムとは今のところ、４種類だけということで良いのでしょうか。
他にもっとあるのかな。
やっぱりバリエーションは多い方が選ぶ楽しみというものが有る。

[51: マンション検討中さん]

駅近と激安スーパーが近くにあるが決定的でした。

[52: 匿名さん]

大井町の駅前が再開発されてから青物横丁は見違えるように綺麗になりましたね。
それまでは、治安が悪くてイマイチでしたが。
今は、資産価値も高いと思います。
駅前は本当に便利になりましたし。
都内へのアクセスも良いのも魅了です。
品川区というのもいいですね。

[53: 匿名さん]

上の方の3LDKは6198万なんですね。
借地権なのに坪300を越えてくる時代なんですね。何階の価格でしょうか？

[54: 匿名さん]

この場所だから借地権でも坪300を超えるんです。

[55: 匿名さん]

借地30年って短くない？

[56: マンション検討中さん]

普通借地権で更新可ですよ。
更新料は30年後に各世帯30万か40万かな。
定期借地権とちがって半永久的に借りれる。
地代も安いしトータルではお得

[57: 匿名さん]

この物件、隣の住戸との壁が乾式壁なので止めました。
こんなとこでコストダウンするなんて！

[58: 匿名さん]

隣人よりも京急でしょ。
音漏れ気にするような人は最初から選択肢に入れないでしょ

[59: 匿名さん]

隣家の音も結構、嫌なもんなんですよね…
夜中は電車の音しないですし‥

[60: 匿名さん]

これまでご苦労されてたんですね。
乾式壁やらアパートの薄壁を経験してきましたが特に気になることはなかったです。
羽田や品川が近いメリットが大きい

[61: 匿名さん]

［個人を特定した中傷のため、削除しました。管理担当］

[62: マンション検討中さん]

HP更新してないですが売れたんですかね？
次は申し込みまでしっかり場所を決めたいと。
青物横丁駅は朝は特急も多く通過電車も少ないし京急乗りとしては助かります。

[63: 匿名さん]

乾式壁だと子供の泣き声、走る音とかが結構聞こえるのです。

[64: 匿名さん]

乾式壁といっても色々あります。
ここは遮音乾式壁であります。
グレードにもよりますが、一般的なコンクリート壁（厚さにもよる）よりも遮音性が増すこともあります。他にもメリットデメリットは色々あります。ただここはタンクレストイレ、キッチン、洗面カウンター台に天然石を使ったりそこまで手を抜いてるように思いません。
気になるところは、借地権と線路脇という点ですかね。

[65: 匿名さん]

乾式壁の遮音性能って施工に依存するところがある。それから、振動とかで時間とともに隙間が空いて遮音性能も落ちる。

[66: 匿名さん]

第２期っていつからなんですかね？
抽選になった方っていました？
販売戸数が少ないから板の情報が少ないですね。

[67: マンション検討中さん]

ここ、梁の低さがありえなくないですか？
安いから仕方ないんでしょうか。

[68: 匿名さん]

たしかに。
そこにエアコンを付けるような形になるけどかなり突き出してくる感じはありますね。
それでも安いので検討します。
シーサイドの2つのマンションも高そうだし。

[69: マンション検討中さん]

梁の高さどれくらいなんですか？

[70: 匿名さん]

たしか低いところだと190前後かな。

[71: 匿名さん]

すべての窓際を取り囲む低い梁が、とても残念ですね。

[72: 評判気になるさん]

確かに梁の低さが気になっています。リビングで190？って実際住んでみるとどーなんでしょうか？

[73: 匿名さん]

視覚的なものはすぐに慣れるでしょうけどエアコンがかなり前方まできますからね。
でもどしてもこの付近に住みたいので。
6000後半は払えません。

[74: マンション検討中さん]

低いところは185ですよ

[75: マンション検討中さん]

たしかに梁とか借地権とか色々あるけど今後10数年でこの値段で買えるマンションでますかね？
中古マンションも高いし仲介料もバカにならないし。

[76: マンション検討中さん]

また募集してますね。
完売しないんですね。

[77: 匿名さん]

今日現地に行ってきました。北側から南側をみた写真です。
なかなかの立地ですね。でも高層階なら眺望は良さそうです。

[78: マンション検討中さん]

うちは高層階（といっても5階上）を狙いたい。
南向きは遮る建物もないし日当たりは良好。
南側に変な一戸建てあるけど特に問題なさそうですし。
騒音問題さえクリアすれば最高です。

[79: 匿名さん]

大井町駅までのバス停ってどこにあるんですか？

[80: 匿名さん]

大井町まで徒歩11分だからバス便ではないですよ。

[81: 匿名さん]

>>80 匿名さん
付近から都営とかのバスもないのですか？
大井町まで行くとしたら公共交通機関あるのかなと。

[82: 匿名さん]

第二期はじまるみたいですけど、
売れ行きどうなんですかね？

やはり借地と線路の隣で苦戦中？

騒音が一番気になるとこですよね～。

[83: マンション検討中さん]

売れてるみたいですよ。
営業も少ないし、申し込みに対応できる人がいないんでしょうね。
大きい部屋ほど売れるでしょうね

[84: マンション検討中さん]

オープンレジデンスはここ以外に北品川と南品川で2件予定があるようですが、モデルルームではそのあたりの情報はもらえているのでしょうか？
できれば、3件比較してどれがいいか判断したいと思っています。

[85: 匿名さん]

北品川も南品川も所有権です。
坪300を超えるそうです。
ここより全然高いそうです。
予算がある人はと。

[86: マンション検討中さん]

第２期の3LDKの5400万って何階なんだろう。
3戸販売って微妙だな。
みんな夏休みだから営業少ないのかな。

[87: 匿名さん]

3戸販売ってたしかに微妙ですね。

本来、販売期間が短ければ、
販売コストが抑えられるはずなので、
小出しにする売主のメリットはないはずですし。

あんまり反響がないから小出しにして、
倍率を高くして他の部屋に
振り分けたいんじゃないですかね？

[88: マンション検討中さん]

3LDKとかファミリータイプは人気あったみたいだからやはり偏りすぎないように販売してるのでしょうね。

[89: 匿名さん]

この辺りは下町らしい雰囲気が漂っていて住むならよさそうです
周辺に子供も少なそうですし、保育園も入園しやすいのかな。
子育てするなら、騒音からかけ離れて、丁度いい立地な気がします。
し何よりも商店街があるということが魅力になっていると感じます
品川駅周辺は高くてすめないという方にとっても、この辺りだと住めるという好条件なんじゃないかな

[90: 匿名さん]

>>89
勉強不足ですね。
品川区は、23区内で最も子供が増加しるんですよね。

[91: 匿名さん]

>>88 マンション検討中さん

騒音からかけはなれて？

ここのネックは騒音だと思いますよ。
あれだけ線路に近いと四六時中、
騒音に悩まされるのでは？

[92: マンション検討中さん]

>>91 匿名さん

階数にもよりますが、現場付近の測定器は電車通過時は75デシベルですから2重サッシとうで−25〜30デシベルだとすれば50デシベルという計算になりますかね。後は距離や高さ等の細かい計算もありまかすが、、、
あくまでもここを狙う人はとにかく安くて駅近住みたいっていう人でしょうね。
閑静なマンションにこだわる人は最初から選択にはないでしょうね。
300を切る価格と駅近この２つだけでも価値はあると思うのですがね。
まぁ考え方はひとそれぞれだと。

[93: マンション検討中さん]

>>89 匿名さん
シーサイドのマンション建設等でさらに学区の城南第二やここの学区の城南小は大変でしょうね。ただ、品川は小学校を選択できますし、お受験が盛んだと言われる立会小に入れる人もいます。
近くの城南小は数年後改築します。参考までに。

[94: 匿名さん]

こちらの価格はお求めやすくなっているのでしょうか。
駅に近いマンションは軒並み高額で手が届きませんが、
線路沿いであれば立地環境が価格に反映されているでしょうし
納得づくであればお買い得ではないでしょうか。
販売好調であれば転売条件も悪く無いでしょうかね？

[95: 匿名さん]

ここはたしかに今の相場に比べたら安いですよ。
メリット、デメリットあると思いますがどこに比重を置くかで選ぶ判断になると思いますね。
メリット
品川、羽田まで便のいい青物横丁駅徒歩3分、スーパーが近い、2L.3Lは角部屋、、、、
デメリット
普通借地権（30年毎に更新可、借地代は2000〜4000円に下がる）、線路直近のため騒音、震度が未知数、はりが目立つ、、、
等ありますがやはり品川、青物横丁、駅近にこだわるとここ以上に安い物件が今後数年で出てくるか疑問です。

[96: 匿名さん]

>>95 匿名さん

たしかにメリット、デメリットありますね。

相場に対しても安いとは思いますが、
バブル前は皆、今後この値段では買えないと
思って不動産を購入してたはずです。

結果、バブルがはじけ、
痛い目を見たと理解してますので、
注意が必要なタイミングだと思ってます。

あくまで個人的な見解ですが。。。

[97: 匿名さん]

>>96 匿名さん

そうですね、たしかに新築マンションの動きはもっと鈍くなりそうですが、品川区内の駅近というのはやはり強いですよね。
相場が下がっても駅近はある程度の価格で売れるから安心だとは思います。

[98: マンション検討中さん]

スラブ厚が18センチってどうなんですか？
20〜23センチが一般的では？
電車は我慢できても、周りの住人の騒音までひどいとツラそうです。

[99: 匿名さん]

確かに24時間、上階でダンスをされたらツライです。

[100: 匿名さん]

オープンハウスで販売中の他の物件よりも仕様が劣りますし、とにかくコスト重視のマンションでしょう。
借地権のことを考えたら、むしろ割高かと。

[101: 匿名さん]

>>100 匿名さん

どこがどの様に仕様が比較して劣り、借地と所有権のどことどの部分を比較して割高なのか教えてください。マンションアナリストさん

[102: 名無しさん]

どこにでも現れるネガの人もいますが、現時点5500万前後でこの駅近物件の68㎡は買えないのでは？他にあれば逆に教えてください。
5年後、10年後新築マンション価格がどうなるか分かりませんが、長所と短所を自分で判断できる人が買えばいいでしょうね。
どうしても引っ越したいタイミングの人とかもいるでしょう。
家族が増えたとか、勤務地がとか。

[103: 匿名さん]

分譲でスラブ厚180mmは珍しい。はじめてみた。

[104: 匿名さん]

>>101 匿名さん

公式ホームページに載っている仕様で判断しました。
所有権、借地権は好みの問題ですが、こちらは普通借地でも地上権すらないので、所有権より割安になって当たり前です。
人に聞いてばかりではなく、このくらいご自身で調べたらいかがですか？
調べてもわからないのであれば、残念ですが。
逆に、仕様が劣らないのであれば、教えて欲しいぐらいです。

[105: 匿名さん]

>>104 匿名さん

ここのオープンレジテンシアの渋谷のモデルルーム行けば分かりますよ？
標準装備は基本他のマンションと同じだし、他の販売マンションもそこの渋谷のモデルルームを使ってるし。
標準のモデルルームとオプションのモデルルームの二戸あって基本装備は同じと聞きました。スラブ厚等はわかりませんが。

[106: 匿名さん]

かなり前だが高輪のオープン物件をみたけど、スラブ厚は200mmだったよ。

[107: 匿名さん]

>>105 匿名さん

あの共通モデルルームは雰囲気を確かめるものであって、実際とは異なります。
そこはもちろんご存じでしょう？
天井高も違うし、梁もありません。

ホームページに掲載されている内容をきちんとご覧下さい。
オープンハウスの他の物件でスラブ厚が180ミリの物件がありますか？
一部1階に使われているところがあるようですが、基本は200ミリ以上ですよ。
最近はミストサウナも標準装備のようですし、浴室などの仕様は最低限のように思います。
替わりになにかプラスアルファの要素もないと思います。

それらを踏まえ、それでも仕様が劣るところがない、とおっしゃるならどうぞ。
事実をみて感想を述べただけですので、あとは他の方がおっしゃるように個人の価値観の問題ですね。

[108: 匿名さん]

長文失礼しました。もういい加減消えますね。
不愉快に感じられる方がいらっしゃったら申し訳ないです。
お邪魔しました。

[109: 匿名さん]

ここは中古でも売れるから安パイだよ！

[110: 匿名さん]

皆さんが書かれている通り、駅近で安いのでそこはメリットだと思います。

ただ、当たり前ですが普通借地の賃借権の場合は所有権よりも購入者の需要は間違いなく少ないので、売りに出す時は少々面倒かなと思います。まあその分安いという事でその判断は各人に分かれると思います。（借地権の譲渡には借地権価格の10%程を地主に支払い、かつ、承諾が必要。担保価値も所有権に比べて低いです。）

購入して賃貸に出すには店子さんには関係ない事なので良いかも知れませんね。

あとやはりスラブ厚180mmも気になりますね。200mm以上は欲しい所です・・・

[111: 匿名さん]

>>110 匿名さん

ここは売買時は賃貸人に払う承諾料は売買代金の2%ですよ。OKの上のマンションと同じお寺が持ち主です。
地代も月2000円から3000円と格安です。
壁は色々調べると二重床と二重天井で太鼓現象等ありそうですがら最後は住民のモラルの問題になるかなと。
もっと壁の薄いアパートで暮らしたことがありますが、気になることはありませんでした。
どちらにせよ、物件は少ないですし、時期早々で完売みたいですね。

[112: 匿名さん]

地代ってそんなに安いのですか。
もっと高いと思っていたので知らなかったのですが…でもそれは格安なのですね。ありがとうございます。
じゃあ、あまり気にしなくても良い程度なのかもしれません。

確かに床は200あって欲しかったですが、
重いものを落としたり、派手に音を立てて生活する人の場合は180でも200でも聞こえてくるわけで…
もう運みたいなものなんじゃないかと思いますよ。

[113: 匿名さん]

地代は土地の固定資産同等を払うようで、この物件は翌年から小規模住宅用地として申請し固定資産税は減額されるので、それに合わせて地代も1万くらいから3000円くらいに下がるようです。

[114: 匿名さん]

地代が2000-3000円とは格安じゃないですか。
小規模住宅用地の減額特例について調べてみましたところ、
住宅用地で200m2以下の部分（小規模宅地）の課税標準は6分の1とする
（一戸につき200m2以下なら課税対象額が6分の1になる）のだそうで
都市計画税と合わせてもかなり助かる事になりますね。

[115: 匿名さん]

>>114 匿名さん

普通借地権って結構借主の権利も守られて財政的にお得なところもあるし、調べるとトータルコストでメリットはよく分かりますよ。
ローンくむ銀行がまだ少ない等デメリットもありますが地主の状況や契約内容をみればお得感結構ありますよ。
借地権はまだまだ身近じゃないから仕方ないですけど。

[116: 匿名さん]

今月中には完売になるのでしょうか？
もう低層階しか販売してないですね。

[117: 匿名さん]

HPとか見るともう1LDKタイプの価格とか間取り図が消えてますね。
既に売れたのでしょうか。

[118: 匿名さん]

戸数も少ないしなんだかんだで売切れか。
ネットをみても一長一短やら賢く購入とかあるし色々調べて買える人が買った感じか。
これからシーサイド周辺には32年までに大量にマンションが出ますがここが一番羽田、品川に便が良さそうだし

[119: 匿名さん]

ついに3L一戸に。
もう完売！？HPは情報少ないな

[120: 匿名さん]

３連休でどれくらいまで売れたのでしょうか。
３LDKがあと１戸ということなんですよね？それが売れたということ。
あとは１LDKということですよね。
ここは１LDKの方が需要があるものだと思っていたのですが、意外にも広いお部屋のほうが出たと。
実需でと考えている人が多いのでしょうか。