シティハウス目黒学芸大学に行ってみた − モデルルーム見学記

[マンション比較中さん]

2014年よりずっと注目していた物件。
2014年4月モデルルーム（住友不動産マンションギャラリー渋谷館）に行き、購入寸前まで行きました。

予定価格3階70平米中住戸7500万、角部屋71平米（Gタイプ）7800万）といった感じで
当時の周辺相場を1割程度上回る価格でしたが、
・レンガ色の躯体、ガラスを生かした外観（住友はガラス大好き）、
・立地（目黒通り沿いだが南向き住戸はセットバックしている
・騒音も目黒通りが道路の路面改善をした為、０ではないが軽減されている。
といったところなので、購入第一候補だったのですが、、、

結局販売が半年近く遅延になり、正式価格が各部屋＋800万程度になった為、
あえなく断念。

今は別物件に住んでいるのですが、あまりに気に入っていた物件だった為、
竣工後の建物内モデルルームにいってきました。

未供給住居を含めて残り14戸といったところでしょうか。
1階中住戸（50センチほど地上から下がる）で坪単価３７６。
南住戸最上階未供給角部屋は1億を超えるとのこと。
北棟は狭い部屋が多いので平均坪単価では４００を軽く超えるでしょうね。

モデルルームには飛び込みで行きましたが、
難なく紹介して頂きました。
モデルルームは１階住戸の為、日中行きましたが日当たりはいまいち。
ベランダが奥行き２メートルあり、ハイサッシ（確か２．２ｍ？？）なので、
平米数よりも広く感じます。
ディスポーザ、食洗器、ミストサウナと売り設備はついており、
キッチンのみ価格を上げたタイミングで南棟のみ天然石に仕様変更したとのこと。
但し、洗面所、トイレは人造大理石のままです。
７０平米でも納戸がついているのはすばらしいと思いました。

営業の方としての売りは
価格については高いですが、これからもっとあがりますので
結局はいい買い物になりますよ。
価格は高いですが、管理費は安いですよ
といったところ。

価格以外に私が気に入ったのは住友不動産が開発したS-マルチコアです。
S－マルチコアとはエアコンの室外機を完全に壁に隠すものですが、
これによって、廊下の雑然さがなくなり、廊下の印象がだいぶ良くなります。

また、規約にしっかり遵守できているのか、まだ、未入居の方が多いのかはわかりませんが、
アルコープにものを置いているのは皆無でした。

その他部分で
駐車場はまだ空きあり
ノンタッチキーは便利、
エレベータ１機はやはりこころもとない。
→エントランス開錠に応じて１階に自動的に戻る仕組み
　になっているらしいので、ほぼ待ちはないですよと
　営業はおっしゃってましたが。
１階住居は階段かエレベータを使わないと住居にいけない。
→ベビーカー等をお持ちの方は要注意。

（まとめ）
学芸大学最寄りとは言えない
ブリリア目黒碑文谷
目黒本町レジデンス
もかなりの高値で販売しているので
（ルジェンテ碑文谷は旧価格で価格のみを重視するならおすすめ）
それならば＋１０００万強だしてこの物件をって感じですかね。

------------------------追記----------------------------------------
（残戸数について）
5月13日時点で残り13戸（次期分譲在庫を含む）、現時点でもHPの物件概要に記載残戸数は8戸のままなので、
残り戸数は変わらないと思われます。

（価格）
南棟ルーフバルコニー付き住戸はまだ未分譲ですが、1億を超える価格とのことでした。
1億ぴったしでも坪448万。
1階住戸で坪376万。
床面積が狭い北棟を合わせると坪平均400は超えていくでしょうね。
学芸大学至近のマンションではここ10年でもおそらく最も高い物件となったでしょう。
しかし、徒歩9分とはいえ目黒通りを超えた目黒通り沿い住居でこの価格は高いですね。
（まぁ、どの場所でも住友不動産の物件は最高価格をどんどん更新していってもますが。）

（設備）
ディスポーザ、食器洗浄乾燥機、キッチン天然石天板、タンクレストイレ、手洗いカウンター付きトイレ
（洗面所、トイレは天然石ではなし、また北棟の１LDK住戸はキッチンも天然石なし）、

（概要）
（販売戸数）
8戸　
（販売価格）
4,980万円～8,280万円　
（間取り）
１LD・K・３LD・K　
（専有面積）　
38.52m2～70.24m2　
（バルコニー面積）
10.08m2～15.04m2　
（ポーチ面積）
7.21m2　
（アルコーブ面積）
2.73m2・4.34m2　
（現在使用可能な駐車場台数）
6台　
→機械式。一番奥はターンテーブルにて駐車
（現在使用可能な駐車場使用料（月額））
24,000円～28,500円　
（管理費（月額））
7,747円 ～ 13,337円　
→ディスポーザ付きで平米200円を切ってるのはかなりリーズナブル。
　修繕積立金と違い、捨て金ですから、管理費が安いのは魅力的です。
（修繕積立金（月額））
3,820円 ～ 6,960円　
→平米100円を切っています。5年ごとの見直しがあります。
（管理準備金）
7,747円 ～ 13,337円　
（修繕積立基金）
229,000円 ～ 417,600円　

物件概要
（所在地）
東京都目黒区　目黒本町二丁目24番4他（地番）　
（交通）

東急東横線「学芸大学」駅から徒歩9分
JR山手線「目黒」駅からバス9分・「鷹番」バス停から徒歩1分
都営三田線「目黒」駅からバス9分・「鷹番」バス停から徒歩1分
東京メトロ南北線「目黒」駅からバス9分・「鷹番」バス停から徒歩1分
東急目黒線「西小山」駅から徒歩22分
東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩22分
→私は歩くのが好きなので徒歩22分でも徒歩圏内ですが、ほとんどの方が
　徒歩圏内と認識しないので、よく掲載しましたね。
　また、バスも帰りはバス停徒歩1分どころか1分以内で物件内に入れますが、
　行きはバス停が目黒通りを渡らなければいけないので、実質1分は無理でしょう。
（総戸数）
84戸　
→84戸でエレベータ１基はやはり適正とはいえません。
　ちなみにフジテック製で、入り口、出口があるタイプのエレベータでした。
（完成年月）
平成27年4月21日完成済　
→住友不動産特有の売り渋りですね。竣工１年を超えても全く違和感ありません。
（入居（引渡）予定日）
平成28年7月中旬 諸手続終了次第入居可　
（敷地面積）
2,291.79m2　
（構造・規模）
鉄筋コンクリート造　 地上10　階建　　
（地目）
宅地　
（用途地域）
準工業地域　
（建ぺい率・容積率）
70％・60％(角地緩和あり)/ 300％・200％　
（建築確認番号）
第ＥＲＩ13055714号(平成25年11月29日）　
（駐車場総台数）
31台　
→３６％の設置率。駅徒歩１０分以内ですし、適正台数ではないでしょうか。
（駐車場使用料（月額））
23,500円～29,000円　
（自転車置場総台数）
115台　
→１３６％の設置率。ポーチ、アルコープには幼児用を含め
置けないのも含めて少ないですね。但し、北棟はファミリー向けではない１LDK
タイプの間取りも数多くあるので、その分を加味するとこの程度でも足りるのかな
と思われます。
（自転車置場利用料（月額））
100円～300円　
（バイク置場総台数）
3台　
（バイク置場使用料（月額））
6,000円　
（ミニバイク置場台数）
6台　
（ミニバイク置場使用料（月額））
3,400円　
（分譲後の権利形態）
建物は区分所有権、土地は共有　
（管理形態）
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
（管理会社）
住友不動産建物サービス株式会社　
（売主）
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(15)第38号 （一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　〒163‐0820　東京都新宿区西新宿二丁目4番1号（新宿ＮＳビル）
　TEL：[phone]　
（設計）
村本建設株式会社　東京一級建築士事務所　
（施工）
村本建設株式会社