ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

[マンション比較中さん]

ルネグラン四天王寺夕陽丘についての情報を希望しています。
モデルルームはまだのようですが、いかがでしょうか。
南向きでいい場所だなと思いました。

公式：http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/

所在地：大阪府大阪市天王寺区夕陽丘町四天王寺1丁目30番8
交通：大阪市営地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ケ丘」駅徒歩4分
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上14階
売主： 総合地所株式会社
施工会社：松本組
管理会社：総合ハウジングサービス


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[大阪の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2018.6.4 管理担当]

[982: 匿名性]

>>980 通りがかりさん

ありがとうございます！
4,830万円は、62平米2LDKですね⁉︎

[983: 通りがかりさん]

確認は出来ませんが価格から考えて63平米2LDKの高層階の部屋だと思いますよ。
低層階で坪単価が220万程度でありましたが、4830万だと坪単価250万を超えますので、やはり低層階～中層階が人気だったようです。

[984: 通りがかりさん]

>>979 匿名さん

ここはディスポーザーが無いから関係ないけど、ディスポーザー設備に排気口があるなんて全然知らなかった。それも屋上に！
でも、他のスレの住民版でもこんな話は聞いたことがないなあ。やはり設計に欠陥があるマンション？！
坪単価の一番高い最上階で悲劇だね。

[985: 匿名さん]

>>979

最上階は問題ありますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3403/res/1-2000/

[986: マンション検討中さん]

>>985 匿名さん

URLを添付いただきありがとうございました。
このようなディスポーザーが抱える問題に特化したスレがマンコミにあるのなんて全く知りませんでした。
ルネグランはディスポーザー設備が無いので、この点は安心できることが分かりました。
最上階は坪単価が一番高いのに、暑さだけでなくいろいろと問題があるので避けたほうが賢明ですね。
もっとも、この物件の最上階は高すぎて手が出ませんが.....

[987: マンション検討中さん]

中住戸の共用廊下に面した窓ですが、どんなものでしょうか。ルーバー面格子は部屋が暗くなるのでしょうか。窓を開けて寝ることようなことはできないのでしょう。どんな感じか教えてください。

[988: マンション検討中さん]

抽選は最上階だけだったんですかね？
私が見に行ったときは中部屋低層もちらほらあいていたので…。

[989: 通りがかりさん]

抽選の対象住戸は5戸になっていました。金額的に中部屋も入っていますね。
最上階も抽選対象にはなっていましたが、たぶんここは最後に残るのが最上階じゃないかなと想像します。
南東側は1億3500万で早々購入済みとなりましたが。

[990: マンション検討中さん]

>>989 通りがかりさん

ありがとうございます。
残ってるほうの最上階は緑のマンションとややかぶりますもんね。
緑のマンションとかぶる角部屋は売れ行きが悪いと聞きました。

[991: 通りがかりさん]

>>990

南西角部屋が一番残っているみたいですね。
南東角部屋は東向き採光の方が人気があるのに加えて、下がお墓からも外れてるんでやはり南東角部屋の方が先に売れていくのかなと思います。
間取り的には南西角部屋もバランス良く配置されていると思いますので、低層階の坪単価250万は2017年価格としては悪くないかなと思ったんですがどうなんでしょうね。

[992: 検討者さん]

南西の角部屋はトイレはタンクレスでお風呂も１６２０サイズ、キッチン横にバルコニーもあるし良い間取りかなと思いますけど。
西側の窓もそれほど大きく開いているわけでもないので、西日も気にならなそうですか。
高層階なら西側の窓から難波方面の景色が高台から見下ろす感じで良く見えるでしょうね。
景色は東側より西側の方が良いんじゃないでしょうか。
坪単価２５０万～はやや高い感じもしますが、ここ数年の強い上げ相場の中では仕方ないかもしれません。

[993: 検討者さん]

南西の方の１億３０００万の最上階売れたんですかね。
坪単価４００万越えで売れるってすごい・・・。
大阪のタワマンでも坪単価４００万越えの物件は限られるのに。

[994: 匿名さん]

時期近隣物件　天王寺郵便局　隣は　アスファルトで舗装されて　駐車場になりそうです。

[995: 評判気になるさん]

ルネグランは、坪単価400万円超えだったのですか？

85平米以上は、坪単価300万円超えですか？

[996: 通りがかりさん]

>>995 評判気になるさん

最上階の二戸は坪単価400万円越えです。
90平米以上の南東角部屋の高層階は300万円以上です。

[997: 評判気になるさん]

>>996 通りがかりさん

早々ご回答ありがとうございます。

[998: 周辺住民さん]

>>994 匿名さん

駐車場は想定外でしたね。
東京の状況を見て、不動産バブルはピークを過ぎたと判断したのでょう。万博とIRの状況をみながら様子見ですかね。万博は、ほぼパリで決まりでしょうから、今後の都心のタワマンの供給過剰を視野に入れると着工は無期延期かもしれませんね。

[999: 検討者さん]

>>998

万博はパリで決まりはどこからの情報ですか？
先日の地価公示では大阪全体、ましてや中心６区はかなりの上昇率でした。
大阪は観光客も増えており、土地不足ホテル不足でまだピークを過ぎたとは思えませんが。

[1000: 匿名さん]

>>998

>>駐車場は想定外でしたね。

敷地内は綺麗に舗装されています。道路側も綺麗に舗装されています。

>>万博はパリで決まりはどこからの情報ですか？

誘致には、多額のお金が掛かるので　財政的には現実として難しくないですか？
200億円、300億円とかのレベルの話ではないようですし。

[1001: 検討者さん]

>>誘致には、多額のお金が掛かるので　財政的には現実として難しくないですか？
>>200億円、300億円とかのレベルの話ではないようですし。

要するに招致活動の段階で大阪は財政難を理由に候補から降りるだろう、だからパリで決まりだということですか？

[1002: 匿名さん]

>>1001
>>要するに招致活動の段階で大阪は財政難を理由に候補から降りるだろう、だからパリで決まりだということですか？

もう少し先の期間まで見ていかないとわかりません。
大阪府　松井一郎知事　としては　万博誘致を推進するのは大阪の起爆剤として賛成で、一部の民間企業も仕事の受注につながるので賛同しょうが、行政＋国家＋寄付金で　どこまでお金が集まるかで方向性の変動はあるのではないでしょうか？

[1003: 匿名さん]

訂正
仕事の受注につながるので賛同でしょうが、

[1004: マンション検討中]

>>1002 匿名さん

要するに今の段階でパリで決まりではないと言うことですよね？
パリでほぼ決まりと書かれていたので確定的なソースがあるのかと思いましたが脳内だけの想像ですね？

[1005: 匿名さん]

>>1004
決まりではないですね、冷やかしかどうかはわかりませんが他の都市も手をあげる可能性はありそうですが。
ただパリ万博は歴史を見ても過去に何回も実績ありますし、本気度も国民レベルで高いようですし、五輪とセットで考えており、都市網の整備も検討のようですから
市民レベル含めた本気度の意識は高いようですよ。

[1006: 匿名さん]

パリはテロ問題があり
微妙では、、、

[1007: マンション検討中さん]

>>1002
政府や経産省、経団連も含めて国地方一体となって進めていくことに
なったよね。
どこの妄想なのか
パリこそテロに対する警備費が増大するから撤退の可能性あるんじゃないの？
（これは俺の妄想だけどね）

[1008: 評判気になるさん]

>>1006 匿名さん

移民の流入が多いと パリもテロリスクあり
難しくなりますね。
東京都のように、黒字でしたら 大阪もありですが 。
様々な問題ありますね。

[1009: 評判気になるさん]

>>1007 マンション検討中さん

人口密度の高い場所で テロがあるとたまったものではないですね。
大昔、パリやベルギーに行った際、空港で
マシンガンを持った警察は、いましたが
大規模なテロは無かったです。

[1010: 通りがかりさん]

ルネグラン四天王寺夕陽丘のことを語りましょう！！

[1011: 評判気になるさん]

>>1010 通りがかりさん

はい。少々脱線しました。

[1012: マンション検討中さん]

>>1010
大阪の将来の地価に関することは
資産価値の面からもこのマンションにもかなり大きなウェイトしめる話に
なると思うけどな

[1013: 評判気になるさん]

>>1012 マンション検討中さん

大阪市内の人口密度の変化と物件価格の目線から見ると 需要と供給で この10年以内の変化の
事案であるため、影響はあります。

[1014: 検討板ユーザーさん]

実質 この界隈では 最後の新築分譲マンションでしょうか。

[1015: マンション検討中]

>>1014 検討板ユーザーさん

駅近辺にマンションが建ちそうな土地はもう見当たりませんが、さすがに最後の分譲ということはないでしょう。
ただ2000平米規模の土地に60戸程度の贅沢な使い方の出来る土地はもうないでしょうね。

[1016: マンション検討中さん]

このマンションを検討しつつ夕陽ヶ丘駅がもより希望なのでいろいろみてます。
駅近くの郵便局の近くにある郵便局の寮？みたいなのは
あまり人がすんでいなくて古いコーポみたいな感じですよね。あそこの土地どうなるのかなって思ってます。二つに別れていてけっこう土地ありませんか？郵便局のもの？国のもの？なので売りそうだなぁと思ってるんですが、気の長い話になってしまいますかねぇ…。

[1017: 検討板ユーザーさん]

>>1016 マンション検討中さん

郵便局の昭和イメージの公社 建て替えあるのでしょうか？
あの立地を 北、南と 買収できると それなりの
建物になりませんか？

等価交換で1階〜4階が公社で、それより上層部が一般分譲マンションであれば、可能性はなくはないでしょうか？

[1018: マンション検討中さん]

>>1017 検討板ユーザーさん

ルネグラン四天王寺夕陽丘も、元々は市営住宅があったところを買収しているので
郵便局公社の場所をこのまま建て替えはしないと思うんですよ。高く売れるはずだと思いますし。
ここもまわりが寺ばかりなのでお見合いの可能性って、北と南にわかれている土地両方にマンションを建てる場合かとおもうのですが、そうなるとお見合いにならない建て方をしそうだなと思います。
本当に人がほとんどすんでいなくて遊んでる土地なので…ルネグランを真剣に考えてはいるものの、ルネグランも市営住宅買収から建設までそんなに時間はかかっていないし、タイミングによっては掘り出し物の新築分譲マンション建つのでは？と、考えてしまっています。
いまがほしい人と供給のバランスがうまいこといってて(不動産屋的に) そろそろこの辺りは駅ちかほしい人は減っておちついていくかなぁと。(寺町が苦手な人は一定数いるとおもうので)

自分の予想は西区、中央区の駅近は競争率は下がることはないと思ってます。

[1019: 検討者さん]

>>1017

うーん、いつになっても良いからっていう人は欲しい物件が出るまで気長に待てば良いと思うんですが、実際入札にもなっていない土地を妄想してもあまり意味がないような気がします。
仮にすぐ入札になったとしても住みはじめるには3年はかかるでしょうから。
仮に土地を売りに出す可能性があるなら、デベがとっくにアプローチしてるでしょうしね。
10年後とかならわかりませんが、すぐにはないでしょう。

[1020: 評判気になるさん]

仮に長く待って気に入った土地にマンションが建つとしても次は、間取りが悪いだの、設備がどうだの、駐車場がどうだの、金額が高いだのってなるんやから意味ないよ。
みんなが良いなって思う土地のマンションは結局高くなるし。
天王寺区は四天王寺近辺に限らず、マンション需要が多い地域やしなかなか下がらんよ。
西区や北区みたいにタワマン建てられる土地も少ないから余計にね。

[1021: 通りがかりさん]

あと、夕陽丘駅近でマンションに適した用地としては、シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の北側の角地の旧家（崩れかけそうな家）と最近オープンしたプレサンスのコンドミニアム（四天王寺ビューロー）の東側にあるモータープールの土地でしょうね。
もう何十年も進展がない勝山通り拡幅計画（都市計画道路）が廃止になれば、このモータープールはそこそこまとまった広さがあると思います。
駅からも徒歩4分くらいですし。

[1022: マンション比較中さん]

郵便局の土地は、　すでに　積水が交渉しているかもしれませんが、単独では広すぎる場合

それなりの開発規模でしたら　共同企業体で建てるとか、　プラウドの野村不動産や三菱地所レジデンスあたりも交渉するとか　あるかもしれないですね。

いずれにしても、耐久年数を経過して、土地を売却した方が　いいかもですね。

そうなった場合、何階建てになるのでしょうか？
グランドメゾン夕陽ヶ丘以上の高さには…。

昭和50年代、昭和60年代　は　あの　公社の辺りは　坪単価安かったのですか？
それとも、当時から高かったのですか？
大昔、過去の売買履歴が分かればですが地元が大阪ではないもので。

[1023: マンション比較中さん]

郵便局の土地は、舞洲IR、大阪万博が本格化したら、相当高くなるかもですね。

実質　坪300万円以上とか、現実300万円以上なので妄想の範囲ですが。

[1024: 匿名さん]

>>1022
>>1023

妄想は別のスレでしてください。
ここはルネグランの情報共有する掲示板です。

[1025: 匿名さん]

ルネグランの価格　今を思えば　近隣の「プラウド四天王寺夕陽ヶ丘」は　高いとか言われていましたが
安かったのかな？　それとも今でも高いのかな？

ルネグラン四天王寺夕陽丘の価格が　ある意味いい値付けです。

[1026: 匿名さん]

ルネグラン四天王寺夕陽丘が分譲になり、北側の緑の建物は、売りに出ていますが　東側のプラウド四天王寺夕陽ヶ丘は売りに出ませんね。

[1027: 匿名さん]

>>1026 匿名さん

東側のプラウドのような貧相なペンシルマンションは、売りに出しても相当安くしないと買い手が現れないでしょう。勝山通りと上町筋に挟まれて騒音と排ガスが酷そうだし.....

[1028: 周辺住民さん]

>>1027

ルネグランのお隣で眺望もありそうです。

過去ログ　マンションコミュニティを拝見すると
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/85586/


>>東側のプラウドのような貧相なペンシルマンション

野村不動産です。
売り出し当時、やり取りを拝見すると　ルネグラン四天王寺夕陽丘と同じく　過去１０年前ですが、シティタワー四天王寺夕陽丘と同じく５０００万円を超えた販売価格のようでした。
実際のところ、販売時に見たことないので分かりませんが。

[1029: 匿名さん]

>>1025

６年も前の物件ですから今の市況と比べても意味がありませんが、当時としては高かった、今となっては安かったということです。
売れ行きも決して良かったという物件ではなかったようですが、当時は市況が底でしたから買った人は今売っても利益出るでしょうね。
６年後ルネグランが同じ状況になるか逆になるかは神のみぞ知るです。

[1030: 通りがかりさん]

>>1029

バブルの頂上価格ですから投資目的でルネグランを買う意味はありません。
やはり、この立地を評価する永住志向の方向きの物件でしょう。
それと、こういう物件には中国人は食指を動かしませんから、文化の異なる人たちがロビーで痰を吐くとか、どんちゃん騒ぎをするとか、エレベータ内で食事をするとかいうリスクが無いのはプラス要因ですね。
中之島とか北浜のタワー物件は、アジア系の成金層も購入しそうですから異文化の人たちと暮らすリスクがありますね。

[1031: 口コミ知りたいさん]

>>1030 通りがかりさん

市内タワマンに居住して、愛想ついた口です。
確かに 異文化情緒に溢れ、どんちゃん騒ぎは
異文化の風情です。
建物は、一般受けのハッタリはありますが。