ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

[マンション比較中さん]

ルネグラン四天王寺夕陽丘についての情報を希望しています。
モデルルームはまだのようですが、いかがでしょうか。
南向きでいい場所だなと思いました。

公式：http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/

所在地：大阪府大阪市天王寺区夕陽丘町四天王寺1丁目30番8
交通：大阪市営地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ケ丘」駅徒歩4分
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上14階
売主： 総合地所株式会社
施工会社：松本組
管理会社：総合ハウジングサービス


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[大阪の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2018.6.4 管理担当]

[951: マンション比較中さん]

>>943

確かに駅から徒歩５分圏内でそれなりの規模のマンション建設に適した土地はもうなさそうですね。
天王寺郵便局の北側の角地（徒歩２〜３分）のオフィスビルが解体されて清水土地開発がマンション（ヴィークコート夕陽ヶ丘？）を建設するようですが、ここも更地になると意外と狭く１００坪強程度しかなさそうですね。

ところで、地名的には六万体の少し北の西側のエリアが「夕陽丘町」なので、谷町筋の西側が夕陽ヶ丘の由来の原点だと思っていました。

また、谷町線の駅は（四天王寺「夕陽ヶ丘」）、谷町筋の交差点は「夕陽丘」、地名は「夕陽丘町」、周辺のマンションの名前は「...夕陽丘」と「...夕陽ヶ丘」と二通りの表記がありますが、どちらが正統な表記でしょうか？
ちなみにルネグランは「...夕陽ヶ丘」の表記ですね。

[952: マンション検討中さん]

>>950

ヴィークコート天王寺真田山も検討したのですが、谷町６丁目の駅から上町筋の長〜い信号待ちを含めて実質１０分強かかるのと８０㎡以上の部屋が無かったので見送った経緯があります。

ルネグランは勝山通から入る道が狭いこと、ディスポーザーが無い（誠に残念！）こと、立体駐車場が雨ざらし仕様でプアーなこと、を除いては非常にバランスの取れた物件ですが、高層階角部屋は８０００万円以上なのでいまだに躊躇しています。

それとこの価格帯ならば、バルコニーの内側の壁は吹付け仕様ではなく最上階の壁面と同様にタイル貼りにしてほしかったですね。

[953: マンション検討中さん]

>>951

六万体より北側の住所は、大阪府大阪市天王寺区生玉寺町～　ですね

住居地は　谷町筋東側から上町筋の間、六万体より南側が立地はあくまでイメージですが良いですね！

さて、将来の候補地はあるでしょうか？
スナダ建設のようにペンシルマンションは建設できても、広さのある分譲マンションは難しいのかな？

ディスポーザーの有無ですが、タワーマンションは100％ついていますよね。
切り分けは、住戸数100戸以上であれば　付属しているように思います。

50戸前後だと、除外されるのかな？　近隣のグランドメゾンMARKSもないですよね？
ルネグラン北側の　グランドメゾン夕陽丘タワーは　ディスポーザー付属していないのでしょうか？
最近のグランドメゾンは、ディスポーザー　付いていなかったように　今思いました。

[954: マンション検討中さん]

>>952

>>立体駐車場が雨ざらし仕様でプアーなこと、

雨ざらしは残念ですが、上面だけでも　劣化しにくいポリカーボネイト波板カバーで覆うだけでもコストはかからないと思いますが、美観面で設置しないのでしょうか？

タワーマンションだと駐輪場は、平面もありますが　合わせて２段ラックですが　ルネグランは全て平面ラックで１家族　何台も駐輪できそうですね。

[955: マンション掲示板さん]

>>952 マンション検討中さん

ディスポーザーの利便性を教えてください。

今のマンション ディスポーザー付いていますが、仕事から帰るのが遅いため、簡単料理で自宅料理を殆どしない関係で食洗機も、使ったことありません。
ディスポーザーは、10日に1回 氷を入れて空回しします。
半年ほど ディスポーザーの内枠を取り外して見た所、ヘドロの汚れが 絡まっていました。
水道の温水シャワーホースとキッチンハイターで洗浄と歯ブラシで汚れとりました。

あるのと無いのと、どちらが良いかですね⁉︎

食洗器も専用の洗剤ですが、便利なのでしょうか？

[956: 通りがかりさん]

確かにこの物件の規模とグレードを考えるとディスポーザーは欲しかったですね。
恐らく金額が上がることと、管理費が上がることを考慮して省いたと思いますが６１戸なら金額的にはなんとかなったかなーと思わんでもないです。
ただ設置費用が約5000万円～6000万円かかるという話ですので、例えば１００万円アップで付けられますがどうしましょう？って言われたら「うーん」となりますけどね。

[957: マンション検討中]

>>952 マンション検討中さん

南東の角部屋高層階10階以上は早々完売だったかと思いますよ。
南西はまだあったかも。

[958: 通りがかりさん]

>>953

谷町筋の西側の住所は南側から北側に向かって
伶人町→下寺町→「夕陽丘町」→生玉寺町 ですね。
西側では伶人町の一部（清水寺から東のエリア）も落ち着いていて良さそうですがマンションが建設できるような土地は見当たりませんね。
一時は、天神坂の途中に建設されたル・パルトネール四天王寺夕陽ヶ丘に対する建設反対運動の横断幕や幟のオンパレードで雰囲気を阻害していましたが、今は撤去されて以前の雰囲気を取り戻しているようです。

ディスポーザーですがブランズ夕陽丘は４０戸ながら、ディスポーザー完備ですね。戸数の大小（５０戸以上、以下）もファクターだと思いますが、要はエリアと物件のグレード、それにデベのポリシーでしょうね。

最近のグランドメゾンはコストカット優先主義なので、最上階が１億オーバーのグランドメゾン夕陽丘タワーですらディスポーザーはカットされています。

[959: マンション比較中さん]

>>956

シンクの下部に設置するディスポーザー本体は仕入れ価格５万円（カタログ価格は１５万円位）位の設備です。
地下に設置するディスポーザー専用の浄化槽も一般的には5000万円～6000万円かかるといわれていますが、ルネグランのように６１戸程度の規模であれば工事費込みでも3000万円位で設置できるようです。
これを単純に６１戸で割ると５０万円弱/戸ですね。
これ位のアップなら今の販売価格であればデベで十分吸収できそうですね。

専用浄化槽のメンテに４０万円/年くらい必要ですが、これも単純に６１戸で割り戻すと５４６円/月程度の管理費負担増ですから、本物件のグレードと入居者の利便性を考慮するとやはり設置すべきだったと思いますが如何でしょうか。

[960: eマンションさん]

>>959 マンション比較中さん

阪神間 他のルネグランは、ディスポーザー完備でしたね？
何か理由がありそうですが。

[961: マンション検討中さん]

クレヴィアはここより小規模だけれど、ディスポーザーありますね。
クレヴィアももう半分近く分譲中になってました。
施設面で悩んでますが、やはり私は結局ルネグランを選ぶかな。
お墓ビューが気にならないならルネグランだと思います。

ただ、ルネグランは一階あがるごとの幅が大きすぎな気が…。
ディスポーザーは、あるとかなり便利なのはタワーマンションに、すんでいたので便利なのはよくわかっててなぜつけなかったんだろうと不思議です。

[962: 匿名さん]

ディスポーザーの浄化槽は後工事できないですからね。

生ごみの関係でディスポーザーはファミリー向けにはあった方がいいのでしょうが

施工会社は、24時間毎日ゴミ出しできるので、必要ないと判断したのかな？

タワーマンションも24時間毎日ゴミだしできるから同じフロアで回収だと苦にはならないですが、
エレベータで収集場所まで持参するのが億劫ですね。

[963: 匿名さん]

シンプルヒューマン simplehuman　みたいな　仕訳の出来る大きなゴミ箱を設置するしかないですね。

[964: マンション検討中さん]

>>962 匿名さん

ディスポーザーあるのとないのとでは、ごみだしの頻度がかなり変わりますよね…。

いまの住居はディスポーザーがなくて正直不便を感じています。

せっかくキッチン回りが広く贅沢なのにディスポーザーがないのは、やはり残念です。

庶民の感覚なのかもしれませんが、ファミリー層だからこそ生ごみって多いと思うんですよね。この価格帯ならつけてくれたらよかったのに…と、ルネグランがいいとおもいつつウジウジ考えてしまいます。

[965: 通りがかりさん]

>>961

クレヴィアは道を挟んだ目の前に賃貸マンションがドンとあるので、上の階も下の階も眺望が変わらないという理由で上下の差があまりないみたいですよ。
ルネグランはお墓もありますし、人気が上に集中しそうということで、上下階で差のつけ方が大きいのだと思います。
資産価値を考えるなら下の階、眺望を取るなら上の階という考え方で良いと思いますが、あとは懐具合と相談してでしょうか。
ディスポーザーはマンションの選択において優先順位は高くないと思いますが、あった方が良いですよね。
ましてやここのグレードと規模でしたら。なぜつけなかったのか判断の謎が深まります。

[966: ディスポーザーファン＆検討中さん]

>>965

ディスポーザーのある生活に慣れ切っているので踏ん切りがつきませんでした。
ディスポーザーは利便性だけではなくて、生ゴミが減ることによるゴミ置き場の悪臭の軽減効果もあり、メリットは計り知れないと思います。

[967: マンション検討中]

>>966 ディスポーザーファン＆検討中さん

ディスポーザーがマンション選びの中で最優先事項の方はここはスルーでやむなしですね。
何が重要なのかは人それぞれですので、高い買い物ですし納得のマンションを選ぶ事が大切ですね。

[968: マンション比較中さん]

施工会社の諸事情にて　費用というより設置まで　認可と申請がおりる期間など大変なので、省略したのでしょうか？


大阪市　ディスポーザ排水処理システム等の設置並びに公共下水道への接続について

http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/page/0000200574.html


大阪ではディスポーザー排水処理システムはOKとあります。

[969: 匿名さん]

重要なポイントは後から何とかなる仕様、設備かどうかです。
内装、キッチン、浴室、食洗器、便器等は資金の問題さえ解決すれば後から何とでもなるので、極論を言うとどうでもいい問題です。

ところが、階高、床スラブ厚、ディスポーザー等は後で変更や追加設置が不可能な仕様、設備です。
ディスポーザーは流石に２０〜３０戸の小規模マンションではコスト、管理費負担の観点からカットはやむおえないかもしれません。

ルネグランは当初の１５階建から同一高さで１４階に設計変更して階高やスラブ厚を確保したハイグレード仕様に変更しただけに、なぜ後で設置不可能なディスポーザーをカットしたのかほんとうに理解に苦しみます。

ましてや、お墓ビューを除けば駅から徒歩４分、夕陽丘エリア、全戸南向き、永久眺望保証、都心でありながら静寂を有するすばらしい立地だけに悔やまれます。

[970: 通りがかりさん]

>>969


おっしゃる通りだと思います。
ただ今から変更することは不可能ですし、現実的に残り販売戸数もわずかという状況ですので、ありなしにこれ以上こだわっても仕方ないのかなと思います。
マンションに完璧はありませんので、ディスポーザーにかかわらずですが、妥協出来るなら買う妥協出来ないなら買わない。それ以上でも以下でもないと思います。

[971: マンション検討中さん]

ディスポーザーの件ですが、なぜ設置しなかったのか聞いてきました。
一点は設備費用がかかることに関して設置をしないことは否めないとのこと。
ごみ置き場がドラムではないが、実質24時間捨てられる。
毎日民間の業者が回収に来るのでディスポーザーはカットしたとのことでした。

ごみ置き場に関してお金をかけているので設置をしないという選択にしたようです。

ごみ置き場も毎日回収でなくても足りるようなら回収間隔を減らして管理費を抑えることが後から可能である。ということでした。

後付けを各戸してもかまわないのかどうかという質問は回答待ちです。

これ以上話しても仕方のないことと書き込みがありましたが、設置しなかった明確な理由を教えてもらえたのでかきこみしておきます。

[972: 買い替え検討中さん]

＞＞９７１

ありがとうございます。
こちらは、デイスポーザー、食洗機　付属しても　ほとんど使わないから　こだわりないかな？

屋根に、太陽光つけて、省エネにしていただきたかったです。
グランドメゾンは、太陽光つけています。マークスもつけています。

ゴミ収集は、年間３０万円以上
デイスポーザー保守費用　年間３０万円以上
AEDレンタルも　５年間　３０万円以上
インターネットも　年間７０万〜１２０万円

かかりますから　費用のかけるところですね。

[973: 買い替え検討中さん]

>>972

確かに屋上に太陽電池を設置し、共用部分の照明等の電源として活用することで省エネを実現してほしかったです。

ゴミの回収に関してですが、今住んでいるマンションは各戸のポーチ内にゴミを収納するゴミ専用ロッカーがあり、毎日各戸まで個別回収していただけるので非常に助かっています。
24時間何時でも各戸のポーチ内のゴミ専用ロッカーへ入れるだけなので、わざわざ1階のゴミ置き場まで通う必要がありません。
ゴミ出しはほとんど毎日のことなので、このメリットは絶大です。
ルネグランクラスのグレードのマンションで、毎日エレベータ内でゴミ袋を提げてお見合いするなんてなんか物件に対するイメージと乖離してますよね。
ルネグランには各戸のポーチ内に防災備蓄倉庫のスペースがあるので、備蓄倉庫を上下に2分割して下部をゴミ専用ロッカーにすればゴミの個別回収が実現できただけにこの点も一工夫してほしかったですね。
こちらの方はディスポーザーと違って今あるスペースの分割なので、設計の部分変更だけで実現できてコストもほとんど増加しないのに...と考えてしまいます。

[974: マンション検討中さん]

>>972 買い替え検討中さん
インターネット、そんなにかからないでしょ❗

[975: プロバイダー職人さん]

>>974

>>インターネット、そんなにかからないでしょ❗

年間の金額でしょうね。
UCOMにしろ、他のマンションケーブルにしろ　かかるでしょ
JCOMはもっと高いですよ。
1千円代は　ないでしょうし
タワマンはeo関西で　1ヶ月3000円超えていますからね。

およそ概算

１戸1,500円*60戸*12ケ月=108万円

１戸2,000円*60戸*12ケ月=144万円

１戸3,000円*60戸*12ケ月=216万円

[976: マンション検討中さん]

ここは、NTT光が入ってるのは私にとってプラス要素でした。
J-COMは正直要らないですが…。

[977: 通りがかりさん]

第４期は抽選販売なんですね。
中部屋はこれでほぼ売り切りでしょうか。

[978: 匿名性]

>>977 通りがかりさん

いくらの価格の部屋が残っているのでしょうか？

6500万円以上のみですか？

[979: 匿名さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170316-00000096-san-soci

知らなかった、全てがそうじゃないと思うけど、こんな問題があるなんて。

[980: 通りがかりさん]

>>978

4,830万円 ～ 12,980万円のようです。
4期のために中部屋も若干数残していたようですが、坪単価の高くなる高層階しか残ってないみたいですね。

[981: 匿名性]

>>979 匿名さん

最近のマンションですね
タワーマンションは、こんなことないような。

[982: 匿名性]

>>980 通りがかりさん

ありがとうございます！
4,830万円は、62平米2LDKですね⁉︎

[983: 通りがかりさん]

確認は出来ませんが価格から考えて63平米2LDKの高層階の部屋だと思いますよ。
低層階で坪単価が220万程度でありましたが、4830万だと坪単価250万を超えますので、やはり低層階～中層階が人気だったようです。

[984: 通りがかりさん]

>>979 匿名さん

ここはディスポーザーが無いから関係ないけど、ディスポーザー設備に排気口があるなんて全然知らなかった。それも屋上に！
でも、他のスレの住民版でもこんな話は聞いたことがないなあ。やはり設計に欠陥があるマンション？！
坪単価の一番高い最上階で悲劇だね。

[985: 匿名さん]

>>979

最上階は問題ありますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3403/res/1-2000/

[986: マンション検討中さん]

>>985 匿名さん

URLを添付いただきありがとうございました。
このようなディスポーザーが抱える問題に特化したスレがマンコミにあるのなんて全く知りませんでした。
ルネグランはディスポーザー設備が無いので、この点は安心できることが分かりました。
最上階は坪単価が一番高いのに、暑さだけでなくいろいろと問題があるので避けたほうが賢明ですね。
もっとも、この物件の最上階は高すぎて手が出ませんが.....

[987: マンション検討中さん]

中住戸の共用廊下に面した窓ですが、どんなものでしょうか。ルーバー面格子は部屋が暗くなるのでしょうか。窓を開けて寝ることようなことはできないのでしょう。どんな感じか教えてください。

[988: マンション検討中さん]

抽選は最上階だけだったんですかね？
私が見に行ったときは中部屋低層もちらほらあいていたので…。

[989: 通りがかりさん]

抽選の対象住戸は5戸になっていました。金額的に中部屋も入っていますね。
最上階も抽選対象にはなっていましたが、たぶんここは最後に残るのが最上階じゃないかなと想像します。
南東側は1億3500万で早々購入済みとなりましたが。

[990: マンション検討中さん]

>>989 通りがかりさん

ありがとうございます。
残ってるほうの最上階は緑のマンションとややかぶりますもんね。
緑のマンションとかぶる角部屋は売れ行きが悪いと聞きました。

[991: 通りがかりさん]

>>990

南西角部屋が一番残っているみたいですね。
南東角部屋は東向き採光の方が人気があるのに加えて、下がお墓からも外れてるんでやはり南東角部屋の方が先に売れていくのかなと思います。
間取り的には南西角部屋もバランス良く配置されていると思いますので、低層階の坪単価250万は2017年価格としては悪くないかなと思ったんですがどうなんでしょうね。

[992: 検討者さん]

南西の角部屋はトイレはタンクレスでお風呂も１６２０サイズ、キッチン横にバルコニーもあるし良い間取りかなと思いますけど。
西側の窓もそれほど大きく開いているわけでもないので、西日も気にならなそうですか。
高層階なら西側の窓から難波方面の景色が高台から見下ろす感じで良く見えるでしょうね。
景色は東側より西側の方が良いんじゃないでしょうか。
坪単価２５０万～はやや高い感じもしますが、ここ数年の強い上げ相場の中では仕方ないかもしれません。

[993: 検討者さん]

南西の方の１億３０００万の最上階売れたんですかね。
坪単価４００万越えで売れるってすごい・・・。
大阪のタワマンでも坪単価４００万越えの物件は限られるのに。

[994: 匿名さん]

時期近隣物件　天王寺郵便局　隣は　アスファルトで舗装されて　駐車場になりそうです。

[995: 評判気になるさん]

ルネグランは、坪単価400万円超えだったのですか？

85平米以上は、坪単価300万円超えですか？

[996: 通りがかりさん]

>>995 評判気になるさん

最上階の二戸は坪単価400万円越えです。
90平米以上の南東角部屋の高層階は300万円以上です。

[997: 評判気になるさん]

>>996 通りがかりさん

早々ご回答ありがとうございます。

[998: 周辺住民さん]

>>994 匿名さん

駐車場は想定外でしたね。
東京の状況を見て、不動産バブルはピークを過ぎたと判断したのでょう。万博とIRの状況をみながら様子見ですかね。万博は、ほぼパリで決まりでしょうから、今後の都心のタワマンの供給過剰を視野に入れると着工は無期延期かもしれませんね。

[999: 検討者さん]

>>998

万博はパリで決まりはどこからの情報ですか？
先日の地価公示では大阪全体、ましてや中心６区はかなりの上昇率でした。
大阪は観光客も増えており、土地不足ホテル不足でまだピークを過ぎたとは思えませんが。

[1000: 匿名さん]

>>998

>>駐車場は想定外でしたね。

敷地内は綺麗に舗装されています。道路側も綺麗に舗装されています。

>>万博はパリで決まりはどこからの情報ですか？

誘致には、多額のお金が掛かるので　財政的には現実として難しくないですか？
200億円、300億円とかのレベルの話ではないようですし。