ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

[マンション比較中さん]

ルネグラン四天王寺夕陽丘についての情報を希望しています。
モデルルームはまだのようですが、いかがでしょうか。
南向きでいい場所だなと思いました。

公式：http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/

所在地：大阪府大阪市天王寺区夕陽丘町四天王寺1丁目30番8
交通：大阪市営地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ケ丘」駅徒歩4分
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上14階
売主： 総合地所株式会社
施工会社：松本組
管理会社：総合ハウジングサービス


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[大阪の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2018.6.4 管理担当]

[901: 検討者さん]

>>899

6メートルは西側の接道のほうだったみたいですね。
さらっと聞いただけだったので、南側の事かなーと
勘違いしてました。
失礼しました。

[902: 買い替え検討中さん]

こちらの敷地面積ですと　竣工からの軽減税率5年軽減措置を除きまして（50%でしたら100%と換算しまして）

固定資産税の各戸課税額は、71㎡～85㎡は　年率支払予定額は、　20万円～40万円の間ぐらいでしょうか？

[903: マンション検討中]

>>902 買い替え検討中さん

路線価が設定されていないのではっきり
わからないみたいですが、85平米でも最大30万
くらいまでみたいですよ５年目までは半額で済みますしね。
大通りに面していないので固定資産税は少し
安めで済むみたいです。

[904: 買い替え検討中さん]

>>903

早々ありがとうございます。
３０万円以内で収まるということですね！

[905: 検討者さん]

>>904

今年中には路線価が確定されるようですのでまだ不確実みたいですけどね。
多く見積もって30数万円だけど、そこまでいかないとはずという
話を聞きましたので目安にしてください。

[906: 坪単価比較中さん]

ルネグラン四天王寺夕陽丘　隣のマンションが10年落ちで
このぐらいの価格ですが、こんなものでしょうか？

諸費用を入れると　　新築　ルネグラン四天王寺夕陽丘の前後の60～70㎡前後が
お買い得感あるように感じます。
隣のマンションは、設備が、フルスペックだからでしょうか？

[907: 坪単価比較中さん]

過去の履歴を売場相場DATABASEで 見てみました。

キングレジデンス四天王寺夕陽丘の売出履歴(現在売出し中の物件を除く直近５件のデータを掲載。現在売出し中の物件数0件。)

公開年月 売出物件 成約価格 専有面積 間取り 坪単価 バルコニー面積
-----------------------------------------------------------------------------------------------
2016年12月 約2,900万円 約2,900万円 約58㎡ 2ＬＤＫ 約166万円 約12㎡
2016年5月 約5,000万円 --- 約84㎡ 3ＬＤＫ 約196万円 約13㎡
2016年3月 約2,800万円 約2,700万円 約58㎡ 2ＬＤＫ 約158万円 約12㎡
2016年2月 約5,000万円 --- 約84㎡ 4ＬＤＫ 約196万円 約13㎡
2015年10月 約5,700万円 約5,300万円 約102㎡ 4ＬＤＫ 約185万円 約26㎡

[908: 検討者さん]

>>906

中古市場においてはフルスペック
（何をもってフルスペックか不明ですが）
であってもほとんど価格には反映されません。
中古市場の価格設定は駅からの距離・広さ・年式の３点
にほぼ集約されます。
その他設備に対してのプラスアルファは微々たるもんです。
１０年落ちだとまだまだ新しいですが水回りや壁紙くらいは
最低でも変えたいでしょうし、不動産屋さんへの手数料も
３％かかりますから、プラス数百万は軽くかかりますよね。
そう考えると新築の方がお得とも考えられますかね。

[909: マンション検討中さん]

>>906

>>中古市場においてはフルスペック
であってもほとんど価格には反映されません。

価格に反映されないのであれば、北区、中央区、天王寺区の駅から徒歩3分以内のハイグレード＆フルスペック仕様の中古マンションをGetするのが最も賢明じゃあないんですか？

ザ・キタハマとか......
駅からは遠いですがグラフロ・オーナーズタワーとかも.....

[910: 検討者さん]

>>909

その通りですね。
中古で買う場合も将来売却の予定があるなら
人気の区で駅から近い方が売りやすいということになります。
オプションなんかについては、中古の値段にはほとんど反映
されないのでご希望のオプションがあればありがたいですよね。
グランフロント大阪にしてもザ・キタハマにしても
地域で有名な人気マンションになると指名買いが入りますから
投機対象にもなり、同じ地域に他の物件よりやはり高くなって
しまうようです。
中古物件にもすぐに現金化したいなどの訳アリで
格安で売りに出される場合もあるんですが
専門の不動産屋が市場に出る前にかっさらっていきます。
SUUMOなどに出ている物件は複数の不動産屋や優先的に
購入したい投資家などがスルーした物件ですので
掘り出し物の物件はなく、適正な価格もしくは割高な
価格と考えてよいと思います。

[911: 坪単価比較中さん]

>>908
>>909

ありがとうございます^^
諸費用入れると、４５００万円オーバーですね。
特筆、キタマハのようなマンションであれば　他地域、全国から指名が入ることを考えれば
住居用として検討するならば、新築が中古と価格の開きないようでしたら　好ましいということですね！

キタハマの重厚なパンフレットをめくると当時のメモで書いた価格がありました。
キタマハも、竣工前は２５階中住戸で７２㎡　５０００万円以下　実質4600万円弱ほどでしたので
中古でも購入価格を上回る引き合いがあるということですね！？

[912: 検討者さん]

>>909

資産価値だけを考えてマンションを購入するなら
地域のランドマーク的なマンションを購入して
なおかつ条件の悪い部屋を購入することと言われ
ていますね。
例えば目の前が隣の住居と隣接していて日当たりの悪い
and眺望がない部屋やごみ置き場のすぐ上の部屋など
条件の悪い部屋は極端に安く新築では売られたりします。
ただ中古市場では駅からの距離と部屋の大きさと
年数をメインに金額が決められますので
下落幅は条件の悪い部屋の方がお得と言われています。
住居を購入する際に重要と思われる眺望や日当たりで
すら新築時のプレミア価格を中古市場では維持できない
ということになりますので資産価値だけを考えるなら
条件の悪い部屋を選ぶ方が資産価値を維持できる
可能性が高くなります。

[913: e戸建てファンさん]

>>911

ザ・キタハマねー。
８年位前になりますけどわずか８年で今のマンション
市況とは隔世の感もあります。
角部屋高層階の広めの部屋でも７０００万～８０００万
で買えたんですよね。
それでも当時は飛びぬけて高値のマンションでしたから
こんな金額出して北浜のマンションなんか売れるわけない
とかこんな金額出すなら郊外に一戸建てを買うべきだの
散々な言われようでしたが、結局買った者勝ちでした。
８年落ちですが軽く１．５倍以上にはなってますもんね。
市内中心部ではここ数年で一気にタワマンが出来ますが、
それ以降はまとまった土地が出ないでしょうから、
良い物件はさらに値上がりする可能性もあると思います。
逆に郊外の一戸建ての方が駅から遠いと人口減少の影響で
土地価格自体下がってきて資産価値としてはわずかな
金額しか残らない可能性も。
マンションは資産として残らない、一戸建ては土地だけは
残るから一戸建ての方が良いという概念はもう時代遅れに
なってきてますね。

[914: 買い替え検討中さん]

>>912
>>913

8年前　ザキタハマは　見に行きましたが、当時は高いと思いました。　坪単価250万円～ではなかったでしょうか？
需要と供給で、需要が多いので　必然的に価格が指名買いであがるのかな？

現在は、大阪市内中心部で見ると　ザキタハマの価格が、標準坪単価と同じかそれ以上になっていますね。
万博誘致や夢洲にカジノIRが出来るとなると、東京並とまではいきませんが、人口の流入が増えて、マンション建設が進んでいますが、上の需要と供給バランスではないですが　新築も中古物件も相乗効果で　15年MAX先を見た場合、
下がるというよりも　やや右肩上がりに、景気の動向も見ながら、リーマンショック級の破綻がなければ　価格も上がる傾向ではないのでしょうか？

ルネグラン四天王寺夕陽丘は、最後の優良物件？

[915: 検討者さん]

>>914

ザキタハマは確か低層階中部屋なら坪単価２００万ちょっとからあったと思います。
今となっては信じられない価格ですが。
中心６区はまだまだ値下げりの傾向はありませんが、今後もホテルとの土地の取り合いで駅近くの
大きめの土地は安く仕入れられないと思います。
爆買いの終了はよく報じられていますが、入国者数は増えているのでホテルの稼働率は高いですからね。
結局は土地を安く仕込めないと安くは売れませんし、人件費も団塊の世代の職人が引退していっています
ので、人手不足から下がるとは思えません。
そう考えるとそれこそリーマンショック級の激震がない限り中心６区のマンション価格が暴落する可能性は
低いかなと思います。
実際リーマンショックであれだけダメージ受けても数年で復活しちゃってますしね。
暴落があるとすれば金利の大幅な上昇くらいかなと思いますが、それもかなり可能性は低いかなと。
東京とは比べられませんが、山手線内は駅近でグレードの高い物件だと坪５００万ー７００万くらいします。
大阪でそこまでいくとは思えませんが、大阪はまだ上昇の余地はあると投資的に考えられても不思議ではない
かもしれません。
最近アジアの目は東京一辺倒から京都・神戸含めた関西に向きつつあるように感じます。

[916: マンション検討中さん]

>>915
そうすると実需中心で投機対象が少ないと思われるルネグラン四天王寺夕陽丘は、やなり最後の超優良物件でしょうか？

[917: 購入者さん]

>>916

ここは地域的に投機対象の人やタワマンのように賃貸に貸し出すことを前提にした購入者
は恐らくいないと思いますので、比較的経済レベルの高い人たちが集まって安心して
暮らせるのかなと期待しています。
四天王寺前夕陽ヶ丘近辺で２０００㎡の敷地と立地条件でこの金額は最後じゃないかなと思います。
リーマンショック級の不況や超円高・金利の急騰などがない限り、まだ２０１７年以降
マンション相場は上がると予測しますが、加えて今後は駅近の良い立地を見つけるのも困難になるでしょうね。
バブルだからいつかはじけたときに買えば良いという気の長い人は、ゆっくり待てば良いと思いますが
うちはそこまで待つ余裕がなかったので、最悪高値掴みになっても永住するつもりで購入しました。

[918: 買い替え検討中さん]

>>917

>> バブルだからいつかはじけたときに買えば良いという気の長い人は、ゆっくり待てば良いと思いますが
>> うちはそこまで待つ余裕がなかったので、最悪高値掴みになっても永住するつもりで購入しました。


バブルが弾けるまで、待てないから今買うですね。
横ばいか、多少下がっても　物件はあるのか予測不可能です。
ましてや、希望する　部屋、階層、場所で　希望の物件、間取りの中古物件が出てくるのか？
優良物件であれば、奪い合いになるぐらい競争にならないか？
であれば、値段は下がらない？

今の分譲マンションに住み続ける。。。。。。。
賃貸住まいの方は　　月１６万円×１年×８年＝１５３６万円　支払い。。。　これだけ　賃貸の家賃を８年間で支払い続けます。

[919: 購入者さん]

>917

そういうことですね。
マンションは一物一価ですから欲しい物件をまず探すのが
大変ですから。
東京ではもう山手線内の駅近物件の新築はほとんどないんですよ。
で、珍しく目黒に駅近の大きい物件が出来たと思ったら
坪600万～ですよ。63㎡で1億1,500万円です。
東京もマンションバブルだと言われて久しいですが、バブルだから
どうせはじけるし安くなったら買おうと思ってた人は茫然としてると思いますよ。
大阪もいずれか不動産の厳しい時期が来ると思いますが、果たしてその時期に
良い立地の物件が残っているかは疑問です。
今でも中心六区の駅近物件を購入しておけば大崩れすることはないと予測します。

[920: 検討者さん]

モデルルームに行きましたが、ここは立地もさる
ことながら基本仕様も素晴らしいですね。
広々の玄関ポーチに天井高も255cmですし、キッチン
まわりもコスト削減せずにオプションなしで高級仕様
になっています。
あれだけ広いパントリーがあれば収納も悩みなしです。
モデルルームの角部屋ならタンクレスのトイレですし
3面採光で日当たりもいう事ありません。
予算はオーバーしていますが、相当心動かされました。
坪単価があと20－30万安ければ即断だったんですが・・・。
駐車場が16000円～というのも立地を考えれば
非常に安いと思いました。

[921: マンション比較中さん]

>>920 検討者さん
夕陽丘エリア最強の優良物件だな！
確かに角部屋高層階で坪単価が250万円なら即決してたんだが。

[922: 検討者さん]

>>921

ただ中部屋は坪単価が角部屋より安かったことも
あってほぼ完売だそうですね。
あとは４期販売分を若干数残すのみみたいです。
残るは角部屋と１億３千万の最上階ですが
モデルルームの角部屋は確かに素晴らしいですね。
坪単価は高いですが日当たり抜群の17．7畳のLD
は贅沢仕様でした。

[923: 通りがかりさん]

販売当初はふざけた値段で売れるわけないと思ったが
近隣の物件も似たり寄ったりの値段で出してるから
実はさほど高くないのかもと思ってしまうのが不思議だな。
この金額で完売近いんだから四天王寺・駅近南向きの
威力はすさまじい。
２０１７年さらに相場上がってしまったらもう手が出ない・・・。

[924: マンション検討中さん]

こんなに早く売れていくと思わなくて
ようやくみにいって、すごく気に入りました。
立地がほんとうによいのはわかっていたけれど、文句のつけようがないですね。自分は墓とかまったく気にならないので。
１０階より下はもう内装の色がきまっていて
１０階より上は色々まだ選べると聞いて低層希望だったけれど気に入った内装がいいなとどうせ買うなら高層階…に、心動いています。
しかし、本当に残り少ない…悩んでいる間に決まりそうな気もします。
まぁ、その時は縁がなかったってことかなぁ。

クレヴィアよりこっちがいい。

[925: 通りがかりさん]

都会の真ん中で駅から近くでありながら南側の眺望が５００メートル近く開けてる土地は大阪市内でも
ないと思います。
墓地に隣接していますが、それも含めて南側には購入者が生きている間に建物が建つ可能性は
皆無のはずです。もちろん保証はありませんが、事実上の永久保証と考えて良いでしょう。
マンションは駅から近くて日当たりが良く眺望が良いと言うのは資産価値の維持に重要な要素に
なりますので、将来売却の際にも近隣物件よりは有利なのかなと思います。

[926: マンション比較中さん]

一度モデルルームへいき　価格はチラッと見せていただきましたが　うる覚えのため正確には控えていません。
その他パンフレットは　頂戴いたしました。

こちらのそれぞれの住居専有面積　で　　3階　と　10階では　　どのくらいの　価格差の開きがあるのでしょうか？

2LDK　63.05㎡　　3階　→　10階

3LDK　71.36㎡　　3階　→　10階

3LDK　75.46㎡　　3階　→　10階

ご存知の方　おられましたら　教えてください。


一般的には、1階　上に上がるごとに　50～100万円＋　と　みると　700万円ほど開きあるのでしょうか？


2LDK　63.05㎡　　3階　4500万円　→　10階　5200万円

3LDK　71.36㎡　　3階　5300万円　→　10階　6000万円

3LDK　75.46㎡　　3階　5600万円　→　10階　6300万円


※　↓このモデルルームの間取りは、7000～8000万円だったかと思います。

85.40㎡、91.03㎡


こんな感じでしたでしょうか？

[927: 検討者さん]

私も価格を全部記載したわけではありませんし
すでに分譲済みになっていた分もあったのでおおむねです。

2LDK　63.05㎡　　3階4300万　→　10階4800万

3LDK　71.36㎡　　3階5100万　→　10階 5700万

3LDK　75.46㎡　　3階5500万　→　10階6100万

くらいだったと思いますよ。

モデルルームの91㎡の角部屋は7300万ー8300万の間あたりでした。
ただ中部屋は第４期の若干数を残すのみでほぼ完売らしいので
抽選か先着かわかりませんが、早めの決断が必要みたいです。

[928: マンション検討中さん]

低層階、押さえました。
高層階捨てがたかったのですが約1000万差になるので。
まだあと一年近くあるのにオプションとかもつけれないのはかなり残念ですが、やはりこの立地がほんとうに欲しいので…妥協大事ですよね。追々どうしても気に入らないところは改築するつもりです。
低層階は立地重視の方が多いのか、もうほぼ空きはないですね。まだ販売に出していないものくらいでは？

静寂を求めて、えきちかで、見晴らしは低層でも抜けてるのって本当にみたことないです。

近隣住民なので、この辺りの良さは十分わかってます。

だけど、グランドメゾン上之宮町もかなり捨てがたいとは思いつつ…

[929: 評判気になるさん]

>>928

ここは低層階でも南側が抜けているので全然問題ないですよね。
上下階の金額差が大きいのでリセールを考えると間違いなく低層階のほうが有利に働きますし。
マンションなんて内装はあとでお金を出せばなんとでもなりますが立地や眺望・日当たり、階高、天井高などはどうしようもないのでそういう点を重視すると、ここは良い物件だなと思います。
グランドメゾン上之宮も気にはなりますが、五条小学校に絶対に入れたいという人以外は、立地的にこちらのがもろもろ便利かなと思います。

[930: 坪単価比較中さん]

朝日新聞に掲載されていましたが　ハルカスがオープンしてから天王寺区周辺マンション坪単価は60万円UPして
坪単価248万円と記載ありました。

2017年、2018年と年次推移　260万円～280万円　の坪単価で　最終は落ち着くのでしょうか！？

[931: 検討者さん]

大阪市内の場合中心６区とそれ以外に分けて考えないといけないと思いますが、天王寺区に限らず中心６区は
２０１７年はまだもう少し上がっていきそうですね。
２０１８年は消費税含めて情勢がまだわからないのではっきりしませんが、２０２０年東京五輪の建設がひと段落するころには不動産の相場も下落と予想されています。
ただ建築資材が下落したとしても、次には現場の職人大量退職問題が待っています。
団塊の世代の６５歳前後の職人さんはまだ頑張って働いていますが２０２０年以降、多くの離職者が出て強烈な人手不足になると予測されています。
宅配便の問題なんかもそうですが、若い働き手が限られると当然人件費が上がります。
中心６区ではまとまったマンションに適正な大きな土地も減ってきますし、人件費が高騰して２０２０年以降も大きな下落はないんではないかなと予測します。
天王寺区も大きめのマンションの土地はほとんど出てこなくなってきていますので、供給不足になり坪単価３００万を超えるようになってもおかしくないかもしれないですね。
東京と大阪は同列に語れませんが、東京では坪単価９００万なんて物件も出ていますから、大阪はまだ値上がりの余地ありと外国人が判断しても不思議ではないかもです。

[932: 周辺住民さん]

>>931

需要と供給のバランスで仕入れる土地がないならば

中央区、天王寺区は2020年-2025年　観測相場　新築坪単価　最大300～350万円までにしてほしいです。

となると賃貸価格も他のエリアと比較すると高くなりそうな予感します。

[933: 検討者さん]

大阪市も中心６区以外は人口が減少していますから、今後は立地によって上がるところ下がるところが
はっきり分かれてくるでしょうね。
中心６区の駅近物件は上昇、大阪市内でも郊外の駅から遠い物件は資産価値維持が厳しくなってくると思います。
高齢化社会においてマンションで駅から遠いというのは致命的になりかねませんので、より駅に近い物件に人気が集中していくことになるでしょう。

[934: 検討者さん]

ここはタワマンのように投資目的で買う人はいないでしょうし、ほとんど実住の人ばかりでしょうね。
経済的には比較的余裕のある人が集まったマンションになりそうなので、住みやすそうにイメージします。
富裕層のファミリーが住む感じでしょうか。

[935: 評判気になるさん]

良いのか悪いのかわかりませんが
三井健太氏の「名作間取り選」にも珍しく大阪から紹介されています。

https://mituimadori.blogspot.jp/2017/02/no168.html#!/2017/02/no168.html

◆専有面積：91.03㎡
　東南の角住戸だけに通風と採光に優れ、かつプライバシーも保護された良い間取りです。
　キッチンのパントリーや玄関のシューズインクロークなど、収納も充実。

確かにここの角部屋は高いけど間取りは秀逸だと思います。
大阪は東京より坪単価が安いのでどうしてもコストカットに走りがちですが坪単価が上がってくると良い物件も増えてきますね。

[936: マンション比較中さん]

>>935

素晴らしい！！！

[937: 職人さん]

何れにしましても、今は消費税8%　翌年からは消費税10%

職人さんの離職、世代交代で激減　　建築資材単価の高騰となり

物件価格は　上昇気運で上がることはあっても、リーマン級の事故がない限り　下がりにくい傾向であることは
言えると思います。

ここが最後の買い時、物件の土地も中々買占めは難しいでしょうし。
坪単価280万円が一般相場になるでしょうか？

[938: ご近所さん]

全貌が明らかになりました。
ヴィークコート 四天王寺夕陽丘の土地も更地になりましたが、やや狭いですね。
南側の通り　夕方前後は、車の往来多いですね。20時ぐらいは静かになりますが、21時までは、車の停車も多そうです。
真横に郵便物を受け取にこられる市民の方も多そうです。

変わってルネグラン四天王寺夕陽丘は小鳥のさえずりが聞こえてきそうです。

[939: e戸建てファンさん]

>>937

職人の人手不足は宅配便より深刻そうですね。
宅配便なら近所の主婦でもパートで出来るし、若い見習いも数か月もすれば1人前になるでしょうが、建築業界の職人は１人前になるまで下積みから時間がかかるし、主婦がパートでと言うわけにもいかないのでより人手不足は根深そうです。
今後人件費がさらに上がることと消費税が上がることを考えると、坪単価の上昇は避けられないでしょう。
ルネグランの角部屋で坪単価２５０万－３００万あたりですが、新たに四天王寺の駅近物件が出ると金額はさらに上がりそうです。
そもそも四天王寺前夕陽ヶ丘の駅近くはもう土地なさそうですが。

[940: 通りがかりさん]

>>939 e戸建てファンさん

御意！

[941: 周辺住民さん]

>>939
>>新たに四天王寺の駅近物件が出ると金額はさらに上がりそうです。

谷町筋から西側の　シュテルンベンツ周辺は、良くないのでしょうか？
地名が、違うとイメージ変わりますか？

もう少し、六万体から南側～星光学院までの西側はマンション立地あるでしょうか？

古いマンションを建て直すとか？　難しいのかな？

[942: 匿名さん]

宅配便は、救世主で　近隣の主婦層応援部隊に支援していただくしかないですね。
パートタイムです。
ダイエット効果は抜群です。

[943: e戸建てファンさん]

>>941

いやあのあたりも悪くはないんですが、夕陽ヶ丘と言われる地域は谷町筋から東側上町筋あたりまでの台地上ですから、西側は土地の価格的にも少し落ちますね。
特に谷町筋西側は坂が急になりますし、松屋町筋を超えるとあまりイメージが良くないので高額物件は谷町筋の東側ということになるでしょう。
六万体から南側～星光学院あたりももうマンションに適した大きな土地は出そうにないですね。
古いマンションの建て替えは容易ではないですから、四天王寺前夕陽ヶ丘駅近辺で２０００㎡級の敷地のマンションはルネグランが最後だと思われます。
高い安いの話以前に駅近辺は土地が出尽くした感があります。

[944: 匿名さん]

ルネグランの中部屋坪単価２２０万～は今となっては夕陽丘最後のお買い得だったんでしょうか。

[945: 名無しさん]

>>944 匿名さん

上町台地 上本町 四天王寺夕陽ヶ丘
最後の220万円〜 ではないでしょうか⁉︎

[946: 匿名さん]

駅からの距離、南向き永久保証、眺望、間取り、設備、敷地の広さ、駐車場１６０００円からで坪単価２２０万～は本当に最後だったでしょうね。
数年後には破格だったと思うかも。
最後若干数の中部屋は抽選でしょうか。

[947: 匿名さん]

>>946 匿名さん

そうでしょうね ！
単価220万円〜 は あえて 何処かの敷地が
仕込まれても あえて 220万円以下にして
今後は、売り出す必要性はないでしょうし、
土地の希少価値で、高くても需要はありますね。
交通至便、利便性の高さや、学校環境は 他のエリアよりも より優れています。

[948: 通りがかりさん]

購入客の自画自賛レス気持ち悪いね

[949: 通りがかりさん]

>>938

郵便局の隣の土地も駅からは近くて良いですけど敷地は狭いですね。
６００，７００㎡くらいでしょうか。
南向きに建てると思うので多少セットバックしても、あの敷地の大きさだと多少騒音と排ガスは気になりそうです。
ただあのあたりでは最も駅近のマンションだと思いますので、どんな建物が建つのか楽しみです。

[950: 職人さん]

>>949

天王寺真田山のイメージと類似するでしょうか？
郵便局横も　軽く5000万円超えですよね？

[951: マンション比較中さん]

>>943

確かに駅から徒歩５分圏内でそれなりの規模のマンション建設に適した土地はもうなさそうですね。
天王寺郵便局の北側の角地（徒歩２〜３分）のオフィスビルが解体されて清水土地開発がマンション（ヴィークコート夕陽ヶ丘？）を建設するようですが、ここも更地になると意外と狭く１００坪強程度しかなさそうですね。

ところで、地名的には六万体の少し北の西側のエリアが「夕陽丘町」なので、谷町筋の西側が夕陽ヶ丘の由来の原点だと思っていました。

また、谷町線の駅は（四天王寺「夕陽ヶ丘」）、谷町筋の交差点は「夕陽丘」、地名は「夕陽丘町」、周辺のマンションの名前は「...夕陽丘」と「...夕陽ヶ丘」と二通りの表記がありますが、どちらが正統な表記でしょうか？
ちなみにルネグランは「...夕陽ヶ丘」の表記ですね。

[952: マンション検討中さん]

>>950

ヴィークコート天王寺真田山も検討したのですが、谷町６丁目の駅から上町筋の長〜い信号待ちを含めて実質１０分強かかるのと８０㎡以上の部屋が無かったので見送った経緯があります。

ルネグランは勝山通から入る道が狭いこと、ディスポーザーが無い（誠に残念！）こと、立体駐車場が雨ざらし仕様でプアーなこと、を除いては非常にバランスの取れた物件ですが、高層階角部屋は８０００万円以上なのでいまだに躊躇しています。

それとこの価格帯ならば、バルコニーの内側の壁は吹付け仕様ではなく最上階の壁面と同様にタイル貼りにしてほしかったですね。

[953: マンション検討中さん]

>>951

六万体より北側の住所は、大阪府大阪市天王寺区生玉寺町～　ですね

住居地は　谷町筋東側から上町筋の間、六万体より南側が立地はあくまでイメージですが良いですね！

さて、将来の候補地はあるでしょうか？
スナダ建設のようにペンシルマンションは建設できても、広さのある分譲マンションは難しいのかな？

ディスポーザーの有無ですが、タワーマンションは100％ついていますよね。
切り分けは、住戸数100戸以上であれば　付属しているように思います。

50戸前後だと、除外されるのかな？　近隣のグランドメゾンMARKSもないですよね？
ルネグラン北側の　グランドメゾン夕陽丘タワーは　ディスポーザー付属していないのでしょうか？
最近のグランドメゾンは、ディスポーザー　付いていなかったように　今思いました。

[954: マンション検討中さん]

>>952

>>立体駐車場が雨ざらし仕様でプアーなこと、

雨ざらしは残念ですが、上面だけでも　劣化しにくいポリカーボネイト波板カバーで覆うだけでもコストはかからないと思いますが、美観面で設置しないのでしょうか？

タワーマンションだと駐輪場は、平面もありますが　合わせて２段ラックですが　ルネグランは全て平面ラックで１家族　何台も駐輪できそうですね。

[955: マンション掲示板さん]

>>952 マンション検討中さん

ディスポーザーの利便性を教えてください。

今のマンション ディスポーザー付いていますが、仕事から帰るのが遅いため、簡単料理で自宅料理を殆どしない関係で食洗機も、使ったことありません。
ディスポーザーは、10日に1回 氷を入れて空回しします。
半年ほど ディスポーザーの内枠を取り外して見た所、ヘドロの汚れが 絡まっていました。
水道の温水シャワーホースとキッチンハイターで洗浄と歯ブラシで汚れとりました。

あるのと無いのと、どちらが良いかですね⁉︎

食洗器も専用の洗剤ですが、便利なのでしょうか？

[956: 通りがかりさん]

確かにこの物件の規模とグレードを考えるとディスポーザーは欲しかったですね。
恐らく金額が上がることと、管理費が上がることを考慮して省いたと思いますが６１戸なら金額的にはなんとかなったかなーと思わんでもないです。
ただ設置費用が約5000万円～6000万円かかるという話ですので、例えば１００万円アップで付けられますがどうしましょう？って言われたら「うーん」となりますけどね。

[957: マンション検討中]

>>952 マンション検討中さん

南東の角部屋高層階10階以上は早々完売だったかと思いますよ。
南西はまだあったかも。

[958: 通りがかりさん]

>>953

谷町筋の西側の住所は南側から北側に向かって
伶人町→下寺町→「夕陽丘町」→生玉寺町 ですね。
西側では伶人町の一部（清水寺から東のエリア）も落ち着いていて良さそうですがマンションが建設できるような土地は見当たりませんね。
一時は、天神坂の途中に建設されたル・パルトネール四天王寺夕陽ヶ丘に対する建設反対運動の横断幕や幟のオンパレードで雰囲気を阻害していましたが、今は撤去されて以前の雰囲気を取り戻しているようです。

ディスポーザーですがブランズ夕陽丘は４０戸ながら、ディスポーザー完備ですね。戸数の大小（５０戸以上、以下）もファクターだと思いますが、要はエリアと物件のグレード、それにデベのポリシーでしょうね。

最近のグランドメゾンはコストカット優先主義なので、最上階が１億オーバーのグランドメゾン夕陽丘タワーですらディスポーザーはカットされています。

[959: マンション比較中さん]

>>956

シンクの下部に設置するディスポーザー本体は仕入れ価格５万円（カタログ価格は１５万円位）位の設備です。
地下に設置するディスポーザー専用の浄化槽も一般的には5000万円～6000万円かかるといわれていますが、ルネグランのように６１戸程度の規模であれば工事費込みでも3000万円位で設置できるようです。
これを単純に６１戸で割ると５０万円弱/戸ですね。
これ位のアップなら今の販売価格であればデベで十分吸収できそうですね。

専用浄化槽のメンテに４０万円/年くらい必要ですが、これも単純に６１戸で割り戻すと５４６円/月程度の管理費負担増ですから、本物件のグレードと入居者の利便性を考慮するとやはり設置すべきだったと思いますが如何でしょうか。

[960: eマンションさん]

>>959 マンション比較中さん

阪神間 他のルネグランは、ディスポーザー完備でしたね？
何か理由がありそうですが。

[961: マンション検討中さん]

クレヴィアはここより小規模だけれど、ディスポーザーありますね。
クレヴィアももう半分近く分譲中になってました。
施設面で悩んでますが、やはり私は結局ルネグランを選ぶかな。
お墓ビューが気にならないならルネグランだと思います。

ただ、ルネグランは一階あがるごとの幅が大きすぎな気が…。
ディスポーザーは、あるとかなり便利なのはタワーマンションに、すんでいたので便利なのはよくわかっててなぜつけなかったんだろうと不思議です。

[962: 匿名さん]

ディスポーザーの浄化槽は後工事できないですからね。

生ごみの関係でディスポーザーはファミリー向けにはあった方がいいのでしょうが

施工会社は、24時間毎日ゴミ出しできるので、必要ないと判断したのかな？

タワーマンションも24時間毎日ゴミだしできるから同じフロアで回収だと苦にはならないですが、
エレベータで収集場所まで持参するのが億劫ですね。

[963: 匿名さん]

シンプルヒューマン simplehuman　みたいな　仕訳の出来る大きなゴミ箱を設置するしかないですね。

[964: マンション検討中さん]

>>962 匿名さん

ディスポーザーあるのとないのとでは、ごみだしの頻度がかなり変わりますよね…。

いまの住居はディスポーザーがなくて正直不便を感じています。

せっかくキッチン回りが広く贅沢なのにディスポーザーがないのは、やはり残念です。

庶民の感覚なのかもしれませんが、ファミリー層だからこそ生ごみって多いと思うんですよね。この価格帯ならつけてくれたらよかったのに…と、ルネグランがいいとおもいつつウジウジ考えてしまいます。

[965: 通りがかりさん]

>>961

クレヴィアは道を挟んだ目の前に賃貸マンションがドンとあるので、上の階も下の階も眺望が変わらないという理由で上下の差があまりないみたいですよ。
ルネグランはお墓もありますし、人気が上に集中しそうということで、上下階で差のつけ方が大きいのだと思います。
資産価値を考えるなら下の階、眺望を取るなら上の階という考え方で良いと思いますが、あとは懐具合と相談してでしょうか。
ディスポーザーはマンションの選択において優先順位は高くないと思いますが、あった方が良いですよね。
ましてやここのグレードと規模でしたら。なぜつけなかったのか判断の謎が深まります。

[966: ディスポーザーファン＆検討中さん]

>>965

ディスポーザーのある生活に慣れ切っているので踏ん切りがつきませんでした。
ディスポーザーは利便性だけではなくて、生ゴミが減ることによるゴミ置き場の悪臭の軽減効果もあり、メリットは計り知れないと思います。

[967: マンション検討中]

>>966 ディスポーザーファン＆検討中さん

ディスポーザーがマンション選びの中で最優先事項の方はここはスルーでやむなしですね。
何が重要なのかは人それぞれですので、高い買い物ですし納得のマンションを選ぶ事が大切ですね。

[968: マンション比較中さん]

施工会社の諸事情にて　費用というより設置まで　認可と申請がおりる期間など大変なので、省略したのでしょうか？


大阪市　ディスポーザ排水処理システム等の設置並びに公共下水道への接続について

http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/page/0000200574.html


大阪ではディスポーザー排水処理システムはOKとあります。

[969: 匿名さん]

重要なポイントは後から何とかなる仕様、設備かどうかです。
内装、キッチン、浴室、食洗器、便器等は資金の問題さえ解決すれば後から何とでもなるので、極論を言うとどうでもいい問題です。

ところが、階高、床スラブ厚、ディスポーザー等は後で変更や追加設置が不可能な仕様、設備です。
ディスポーザーは流石に２０〜３０戸の小規模マンションではコスト、管理費負担の観点からカットはやむおえないかもしれません。

ルネグランは当初の１５階建から同一高さで１４階に設計変更して階高やスラブ厚を確保したハイグレード仕様に変更しただけに、なぜ後で設置不可能なディスポーザーをカットしたのかほんとうに理解に苦しみます。

ましてや、お墓ビューを除けば駅から徒歩４分、夕陽丘エリア、全戸南向き、永久眺望保証、都心でありながら静寂を有するすばらしい立地だけに悔やまれます。

[970: 通りがかりさん]

>>969


おっしゃる通りだと思います。
ただ今から変更することは不可能ですし、現実的に残り販売戸数もわずかという状況ですので、ありなしにこれ以上こだわっても仕方ないのかなと思います。
マンションに完璧はありませんので、ディスポーザーにかかわらずですが、妥協出来るなら買う妥協出来ないなら買わない。それ以上でも以下でもないと思います。

[971: マンション検討中さん]

ディスポーザーの件ですが、なぜ設置しなかったのか聞いてきました。
一点は設備費用がかかることに関して設置をしないことは否めないとのこと。
ごみ置き場がドラムではないが、実質24時間捨てられる。
毎日民間の業者が回収に来るのでディスポーザーはカットしたとのことでした。

ごみ置き場に関してお金をかけているので設置をしないという選択にしたようです。

ごみ置き場も毎日回収でなくても足りるようなら回収間隔を減らして管理費を抑えることが後から可能である。ということでした。

後付けを各戸してもかまわないのかどうかという質問は回答待ちです。

これ以上話しても仕方のないことと書き込みがありましたが、設置しなかった明確な理由を教えてもらえたのでかきこみしておきます。

[972: 買い替え検討中さん]

＞＞９７１

ありがとうございます。
こちらは、デイスポーザー、食洗機　付属しても　ほとんど使わないから　こだわりないかな？

屋根に、太陽光つけて、省エネにしていただきたかったです。
グランドメゾンは、太陽光つけています。マークスもつけています。

ゴミ収集は、年間３０万円以上
デイスポーザー保守費用　年間３０万円以上
AEDレンタルも　５年間　３０万円以上
インターネットも　年間７０万〜１２０万円

かかりますから　費用のかけるところですね。

[973: 買い替え検討中さん]

>>972

確かに屋上に太陽電池を設置し、共用部分の照明等の電源として活用することで省エネを実現してほしかったです。

ゴミの回収に関してですが、今住んでいるマンションは各戸のポーチ内にゴミを収納するゴミ専用ロッカーがあり、毎日各戸まで個別回収していただけるので非常に助かっています。
24時間何時でも各戸のポーチ内のゴミ専用ロッカーへ入れるだけなので、わざわざ1階のゴミ置き場まで通う必要がありません。
ゴミ出しはほとんど毎日のことなので、このメリットは絶大です。
ルネグランクラスのグレードのマンションで、毎日エレベータ内でゴミ袋を提げてお見合いするなんてなんか物件に対するイメージと乖離してますよね。
ルネグランには各戸のポーチ内に防災備蓄倉庫のスペースがあるので、備蓄倉庫を上下に2分割して下部をゴミ専用ロッカーにすればゴミの個別回収が実現できただけにこの点も一工夫してほしかったですね。
こちらの方はディスポーザーと違って今あるスペースの分割なので、設計の部分変更だけで実現できてコストもほとんど増加しないのに...と考えてしまいます。

[974: マンション検討中さん]

>>972 買い替え検討中さん
インターネット、そんなにかからないでしょ❗

[975: プロバイダー職人さん]

>>974

>>インターネット、そんなにかからないでしょ❗

年間の金額でしょうね。
UCOMにしろ、他のマンションケーブルにしろ　かかるでしょ
JCOMはもっと高いですよ。
1千円代は　ないでしょうし
タワマンはeo関西で　1ヶ月3000円超えていますからね。

およそ概算

１戸1,500円*60戸*12ケ月=108万円

１戸2,000円*60戸*12ケ月=144万円

１戸3,000円*60戸*12ケ月=216万円

[976: マンション検討中さん]

ここは、NTT光が入ってるのは私にとってプラス要素でした。
J-COMは正直要らないですが…。

[977: 通りがかりさん]

第４期は抽選販売なんですね。
中部屋はこれでほぼ売り切りでしょうか。

[978: 匿名性]

>>977 通りがかりさん

いくらの価格の部屋が残っているのでしょうか？

6500万円以上のみですか？

[979: 匿名さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170316-00000096-san-soci

知らなかった、全てがそうじゃないと思うけど、こんな問題があるなんて。

[980: 通りがかりさん]

>>978

4,830万円 ～ 12,980万円のようです。
4期のために中部屋も若干数残していたようですが、坪単価の高くなる高層階しか残ってないみたいですね。

[981: 匿名性]

>>979 匿名さん

最近のマンションですね
タワーマンションは、こんなことないような。

[982: 匿名性]

>>980 通りがかりさん

ありがとうございます！
4,830万円は、62平米2LDKですね⁉︎

[983: 通りがかりさん]

確認は出来ませんが価格から考えて63平米2LDKの高層階の部屋だと思いますよ。
低層階で坪単価が220万程度でありましたが、4830万だと坪単価250万を超えますので、やはり低層階～中層階が人気だったようです。

[984: 通りがかりさん]

>>979 匿名さん

ここはディスポーザーが無いから関係ないけど、ディスポーザー設備に排気口があるなんて全然知らなかった。それも屋上に！
でも、他のスレの住民版でもこんな話は聞いたことがないなあ。やはり設計に欠陥があるマンション？！
坪単価の一番高い最上階で悲劇だね。

[985: 匿名さん]

>>979

最上階は問題ありますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3403/res/1-2000/

[986: マンション検討中さん]

>>985 匿名さん

URLを添付いただきありがとうございました。
このようなディスポーザーが抱える問題に特化したスレがマンコミにあるのなんて全く知りませんでした。
ルネグランはディスポーザー設備が無いので、この点は安心できることが分かりました。
最上階は坪単価が一番高いのに、暑さだけでなくいろいろと問題があるので避けたほうが賢明ですね。
もっとも、この物件の最上階は高すぎて手が出ませんが.....

[987: マンション検討中さん]

中住戸の共用廊下に面した窓ですが、どんなものでしょうか。ルーバー面格子は部屋が暗くなるのでしょうか。窓を開けて寝ることようなことはできないのでしょう。どんな感じか教えてください。

[988: マンション検討中さん]

抽選は最上階だけだったんですかね？
私が見に行ったときは中部屋低層もちらほらあいていたので…。

[989: 通りがかりさん]

抽選の対象住戸は5戸になっていました。金額的に中部屋も入っていますね。
最上階も抽選対象にはなっていましたが、たぶんここは最後に残るのが最上階じゃないかなと想像します。
南東側は1億3500万で早々購入済みとなりましたが。

[990: マンション検討中さん]

>>989 通りがかりさん

ありがとうございます。
残ってるほうの最上階は緑のマンションとややかぶりますもんね。
緑のマンションとかぶる角部屋は売れ行きが悪いと聞きました。

[991: 通りがかりさん]

>>990

南西角部屋が一番残っているみたいですね。
南東角部屋は東向き採光の方が人気があるのに加えて、下がお墓からも外れてるんでやはり南東角部屋の方が先に売れていくのかなと思います。
間取り的には南西角部屋もバランス良く配置されていると思いますので、低層階の坪単価250万は2017年価格としては悪くないかなと思ったんですがどうなんでしょうね。

[992: 検討者さん]

南西の角部屋はトイレはタンクレスでお風呂も１６２０サイズ、キッチン横にバルコニーもあるし良い間取りかなと思いますけど。
西側の窓もそれほど大きく開いているわけでもないので、西日も気にならなそうですか。
高層階なら西側の窓から難波方面の景色が高台から見下ろす感じで良く見えるでしょうね。
景色は東側より西側の方が良いんじゃないでしょうか。
坪単価２５０万～はやや高い感じもしますが、ここ数年の強い上げ相場の中では仕方ないかもしれません。

[993: 検討者さん]

南西の方の１億３０００万の最上階売れたんですかね。
坪単価４００万越えで売れるってすごい・・・。
大阪のタワマンでも坪単価４００万越えの物件は限られるのに。

[994: 匿名さん]

時期近隣物件　天王寺郵便局　隣は　アスファルトで舗装されて　駐車場になりそうです。

[995: 評判気になるさん]

ルネグランは、坪単価400万円超えだったのですか？

85平米以上は、坪単価300万円超えですか？

[996: 通りがかりさん]

>>995 評判気になるさん

最上階の二戸は坪単価400万円越えです。
90平米以上の南東角部屋の高層階は300万円以上です。

[997: 評判気になるさん]

>>996 通りがかりさん

早々ご回答ありがとうございます。

[998: 周辺住民さん]

>>994 匿名さん

駐車場は想定外でしたね。
東京の状況を見て、不動産バブルはピークを過ぎたと判断したのでょう。万博とIRの状況をみながら様子見ですかね。万博は、ほぼパリで決まりでしょうから、今後の都心のタワマンの供給過剰を視野に入れると着工は無期延期かもしれませんね。

[999: 検討者さん]

>>998

万博はパリで決まりはどこからの情報ですか？
先日の地価公示では大阪全体、ましてや中心６区はかなりの上昇率でした。
大阪は観光客も増えており、土地不足ホテル不足でまだピークを過ぎたとは思えませんが。

[1000: 匿名さん]

>>998

>>駐車場は想定外でしたね。

敷地内は綺麗に舗装されています。道路側も綺麗に舗装されています。

>>万博はパリで決まりはどこからの情報ですか？

誘致には、多額のお金が掛かるので　財政的には現実として難しくないですか？
200億円、300億円とかのレベルの話ではないようですし。