ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

[マンション比較中さん]

ルネグラン四天王寺夕陽丘についての情報を希望しています。
モデルルームはまだのようですが、いかがでしょうか。
南向きでいい場所だなと思いました。

公式：http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/

所在地：大阪府大阪市天王寺区夕陽丘町四天王寺1丁目30番8
交通：大阪市営地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ケ丘」駅徒歩4分
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上14階
売主： 総合地所株式会社
施工会社：松本組
管理会社：総合ハウジングサービス


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[大阪の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2018.6.4 管理担当]

[801: 購入者]

>>800 マンション検討中さん

外観の予定CGとは全然違いますけどどうなんでしょうね。
エントランス付近含めて仕様も違うのでまったく別物と考えて良いのかなと思いますが。

[802: タイル貼りマニアさん]

>>799

ルネグラン四天王寺夕陽丘の完成後の建物が万が一にも西宮市昭和園のようなチープなものだったら、それはまさしくCG詐欺ですよね！！

[803: 評判気になるさん]

＞＞８０２

シテイタワー梅田東が　まさしくそれでした。
黒のタイル貼りかと　思えば　総吹き付け　とは。。。。。


CGと実物の違い。

[804: タイル貼りマニアさん]

>>803

シティタワー梅田東に関してですが正しく 御意！
私も完成後の現物を現地で確認してびっくり仰天。
想像の域を超えていました。

パンフレットのCGをよりどころとした青田買いはリスクが大きすぎますよね。

ルネグラン四天王寺夕陽丘もエントランス方向やロビーはCG詐欺でなければそれなりの質感になることを期待しますが、バルコニー内壁面と共通廊下（玄関周りを除く）が吹付けなのが懸念材料です。

バルコニー内壁面がタイル施工されているのは最上階の坪単価400万円超！の億ション２戸のみです。

リバーガーデン夕陽ヶ丘もCG詐欺でしたし、やはり現物が確認できる質の良い中古物件を購入するのが唯一のリスク回避手段でしょうか。
中古物件であれば総会議事録や修繕記録を閲覧すれば、欠陥の有無や管理状態も確認できますからね。

[805: マンション検討中さん]

>> 804

そうお考えならもうこの掲示板を読まれることも
書き込むことも不要かと。
中古物件で良質の掘り出し物をぜひ探して
くださいませ。

[806: マンション検討中さん]

＞＞８０５


中古物件では、掘り出し物がないから

立地重視ですが

青田買いで、ギャンブルとまではいきませんが

博打覚悟で　新築でないと竣工時にはほぼ完売の為、パンフレットと図面と材質を事細かく信用して　下記の資料で　６０００万円の物件を買う

そうと違いますか？

[807: 職人さん]

>> 805

クロス職人です！
中古で良質物件なんて　ないでしょ　大阪市内で　具体的にありますか？
新築時の価格に２、３割り増し価格オンしている物件は除外ですよ！

[808: 検討者さん]

>>806

そうなんですよね。
どの部分がタイルでどの部分が吹き付けかなんてパンフレット
や図面に全部書いてるんですよね。
さすがにそれをごまかしてたというなら問題ですが
そこを見落としてCGでタイルに見えたとか言っても
確認しないあんたが悪いで終わりですから。

新築というのは竣工まで年単位の青田買いだからこそ
竣工時に損することもあれば、逆に竣工時に相場が上がって
資産価値も急上昇なんてこともあるわけで。
ギャンブルではありますが、中古より新築の方が
素人には判断しやすいかなと思いますが。

[809: マンション検討中さん]

>>807

タイル貼りマニアに皮肉で言ってるんでマジレスせんといて
くださいね（笑）
もうちょっというと中古の良質の掘り出し物っていうのも
あるんですよ。
訳アリですぐに現金化したいからって相場より１，２割安くても
売りたいという人が一定数いるんです。
ただね、そういうのは専門の不動産屋が先に押さえてしまって
一般の目に触れることはないんですわ。
そういう意味では中古の良質の掘り出し物なんてないと言うのは
正しいんですけどね。
SUUMOとかに中古で掲載されてるのはプロがこの値段じゃ
あかんわってスルーした物件が載ってるってことですな。

[810: タイル貼りマニアさん]

貸付貼りの新築物件です。

残念ながら大阪市内ではありませんが.........
西宮北口、徒歩７分で我慢できる方はこちらを見学されては

http://www.geohankyu.com/grace/?utm_source=yahoo&utm_medium=banner&utm...

[811: タイル貼りマニアさん]

タイル貼りの新築物件です。

残念ながら大阪市内ではありませんが.........
西宮北口、徒歩７分で我慢できる方はこちらを見学されては

こちらの物件はCG詐欺にならない予感がします。

http://www.geohankyu.com/grace/?utm_source=yahoo&utm_medium=banner&utm...

[812: タイル貼りマニアさん]

>>807

パークコート北畠なんぞはいかがでしょうか？

立地は残念ながら環状線外の郊外ですが、一応大阪市内です。
最寄り駅がチン電の北畠駅徒歩５分というのがイマイチですが、周辺環境と物件はマル。

加えて、コンビニとスーパーが至近距離に無いので、買い物はちょっと不便ですが全てがパーフェクトな物件は難しいのでそこはガマンするとして

http://www.mansion-review.jp/mansion/534181.html?view=sale_history

[813: マンコミュファン]

マニアさんが以前から推奨されてますね！
良いと思います！

[814: マンション検討中さん]

自分はタイル貼りのために立地を我慢
するような愚かなことはしたくありません。
まあマンションを選ぶ基準は人それぞれなんで
タイル貼りマニアさんの志向を全否定する
つもりはありませんが。

[815: 検討比較]

>>808 検討者さん

確かに、新築は 様々なファクターや条件を
照らし合わせて考慮すれば パンフレットではありますがわかりやすいですね。

新築保証やアフターもあります。

新築 西区の積水グランドメゾンは、最近
モデルハウスもなくCGのシュミレーターもなく、簡単なフローリングとキッチンの見本で
今年竣工グランドメゾン立売堀は、即完売でした。
価格は、3800万から6000万からでした。
南向きですが眺望は、皆無です。

[816: タイル貼りマニアさん]

>>815

グランドメゾン信者さん達はチョット変わっていて、「グランドメゾン」というブランドに惚れこまれているようで、他の条件はあまり気にされないようですね。

だから、眺望が皆無でも、戸境壁が石膏ボートのコストカット物件（立売堀）でも完売してしまうんですね。
グランドメゾン大手前タワーの素晴らしい印象が頭に焼き付いているのでしょうか。

デベにとってはまさに親衛隊ですから、今後も大切にしなければなりません。

セキスイさんはコストカットに傾斜して消費者を裏切ってばかりいると、いつかはしっぺ返しを食らうことになるので要注意です。

長い目で見た時に最も大切なのは顧客満足度の向上です。
マンションは屋台の一時的な逃げ売り商品ではありませんから。

[817: マンション検討中さん]

>>816

>>グランドメゾン信者さん達はチョット変わっていて、
>>「グランドメゾン」というブランドに惚れこまれているようで、
>>他の条件はあまり気にされないようですね。

そっくりそのまま返すわ。
あんたはタイルに惚れ込んでほかの条件はあまり気にしてないんやろ。
ちょっとどころかだいぶ変わってるで。

[818: 買い替え検討中さん]

>>817

あなたは何？

http://www.r-lounge.jp/blogs/40


タイルが良いことにこしたことはありませんが、全体の構造も視野に入れているのでは？

[819: マンション検討中さん]

発売当初高すぎると叩かれていたルネグランですが
竣工1年前でこれだけ売れているということは、値付けが安かったと
いうことでしょうか？
２０１６年になって東京の不動産は陰りが見えてきているようですが
大阪はまだ堅調のようですね。
２０１７年価格はさらに高くなりそうな予感ですがどうなんでしょう。
万博とIR誘致が成功すれば建築費と人件費の落ち込みも
少なくなりそうですし、ホテルとの土地の争奪戦も激しくなりそうです。

[820: 匿名さん]

>>819 マンション検討中さん

値付けは安くはないでしょう。
当初は好きな場所を選べたそうですし、適正物件だと思えば即完売だったのでは？
まあ、順調に売れているらしいので、ケチのつけられない、いい物件が出来ることを願ってます。

[821: 通りがかりさん]

>>820
第一期・第二期・第三期連続で完売の
ようなのでどっちにしても即完売は
なかったんじゃないですかね？
第三期も売り渋りなのか２戸しか販売
なかったけど、数日後には売れてました
もんね。
ルネも他の物件は苦戦してるみたいや
けどここだけは別格みたいですね。

[822: 評判気になるさん]

週刊ダイヤモンドの記事でこのマンションのすぐ裏の
シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の騰落率がマイナス２３．８％で
住友不動産のワースト7位になっていました。
すぐ近くの物件なので気になりますが、理由はなんなんでしょうね。
ルネグランの資産価値も将来どうなんでしょうか？

[823: マンション比較中さん]

シティタワー四天王寺夕陽丘は新築時の単価が約230万円／坪（当時の周辺相場は170〜180万円／坪）と20%以上高かったのが影響しているのでしょう。特に18階から21階はプレミアム住戸で400万円以上しました。ダイヤモンドの資料は不動産価格推定システム（GEEO）を使用しているので、プレミアム住戸の影響（高すぎた）もあるのでしょう。
そういった意味ではルネグランもシティタワーと瓜二つの物件です。高層角部屋の価格は300万円／坪レベルですし、14階のプレミアム住戸は400万円／坪以上と、シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘をお手本にしたような値付けです。従って将来の勝落率ランキングではワーストの常連組当確物件でしょう。と言っても、北浜のバブル価格低仕様タワーよりはマシなのでは。はっきり申し上げて、投資物件にはなり得ません。ただ、お墓ビューが気にならなければ、立地は抜群なので、その価値が理解できる永住思考の方にはいい物件かもしれません。
それでも400万円／坪以上の部屋は、趣味で購入する富裕層向けですね。

[824: マンション検討中さん]

>>823

同じ道なりにござます、野村不動産　プラウド四天王寺夕陽ヶ丘　も　竣工前5000万円以上？　だったかと思います。

こちらも　坪単価280-300万円～　だったのでしょうか？

こちらは、戸数が少ないためか、シティタワー四天王寺夕陽丘と比較し売り物件でませんですね？

野村不動産なので、この当時の野村不動産は現在と比べて　よかったのでしょうか？

100％角住戸、タイル貼りのような外観です。　エントランスは小規模なので面積無くて何もないかな？

ルネグラン四天王寺夕陽丘と比較すると　駐車場は、屋内屋根つきです。

[825: 評判気になるさん]

>>823
シティタワーは発売価格が当時高すぎたんですね。
ただああいう計算式って全部屋の坪単価の平均価格で出すんですか？
それならグランフロントとか３億の部屋とかあったし、その辺が考慮されていないような気もするんですが。
ルネグランは中部屋だと坪単価２００万円くらいからですので、周りの相場と比較して突出して
高いというわけではないと思いますがいかがでしょうか？
確かに最上階の１０５㎡１億３５００万は驚きですが。
しかも即売れという・・・。

[826: マンション検討中さん]

おっしゃられるように　坪単価２００万円ですと　お安いイメージがあります。

[827: 評判気になるさん]

失礼。最安が約19坪で４２００万くらいからでしたので
２２０万円くらいからでした。
坪単価は２２０万円くらいから４３０万円くらいまで相当幅広いです。

[828: 検討者さん]

近くのクレヴィアで坪単価２２５万円－２７５万円なので、最近の四天王寺近辺の価格を勘案すると
ルネグランが突出して高いわけではないですね。
ここは角部屋でも低層階なら坪単価２５０万円くらいだったんですよね。
資産価値の騰落率は当時の相場の影響が大きいのでともかくとしても、２０１６－２０１７年価格としては
悪くなかったと思いますよ。
たぶんお得な部屋はもう売れちゃってますけど。

[829: マンション比較中さん]

>>825

グランフロントの３億円の部屋は４億５０００万円で転売され、さらに６億８０００万円（確か１０ヶ月くらい前）でネットに転売情報が出ていました。
さすがに６億８０００万円では買い手が無く、いくらで売買されたのかは分かりませんが........
いずれにしても大阪市内は今後３年から４年で２０棟以上の新築タワマンが乱立するので供給過剰状態に突入するのは明らかでしょう。
流石のスミフも供給過剰へのリスクヘッジとして梅田駅前近くの曾根崎リンクシティの基本計画をホテル併設に変更し、さらに着工も様子見で無期限延期？状態です。
梅田東や東梅田パークフロントが低調な中で備後町もはたして本当に着工するのか怪しくなってきました。

皆さんは最近のミニバブルで２５０万円から３００万円/坪という価格に明らかにマヒしておられるようですが、実際大阪の建築コストは巷でいわれるほど上昇していません。
マンションなんて、ほんの一部の富裕層向けの物件を除くとせいぜい２００万円/坪でも高いくらいです。それが証拠に住友、三菱、三井等の大手デベはそろって過去最高益を更新する勢いです。
高値掴みのババを引くことの無いように注意が必要です。
セカンド需要として購入される金融資産１０億円以上の富裕層は趣味での購入なので、３００万でも４００万円/坪でも気にされないでしょうが...................

[830: マンション検討中さん]

>>829

マンション単一よりも、ホテルや事務所併設の流れなのですね。

谷町２丁目法務局前の　近鉄ビルも建て壊しをスタートしていますが、こちらもその流れを組み込む方向性のように思います。

坪３００万円以上は、お金持ちが　買われて　　庶民は静観ですね。

それでも、新築　坪１８０万円以下には、５年、10年経過しても　ならないようには思います。
いくらグランドメゾンがコストダウンといっても企業努力しても無理では。

[831: 検討者さん]

>>823

こういった規模の小さめのマンションって
大っぴらに売りに出すと他の入居者に
あそこの人がいくらで売りに出してるって
すぐに知れ渡ってしまうので、あまりネットに
出したりチラシにしたりしないんですよね。
基本的には不動産屋さんに大々的に宣伝しないように
売ってもらうので、人知れず売りに出されて
人知れず買われていくってパターンが多いです。
こういうマンションが欲しい場合は信頼できる
不動産屋さんにここのマンションが売りに出たら
連絡ほしいと指名買いしておけば連絡くれる場合も
ありますよ。
ちなみにプラウド四天王寺夕陽ヶ丘は１８０－２１０万
くらいの坪単価だったと思います。
今となっては非常に安いんですが、当時は高すぎるだの
高値掴みだのって掲示板でもやいのやいの言ってましたが
結局は買った人が正解でした。
今なら買値より高く売れるのは間違いないでしょう。

[832: マンション検討中さん]

>>831

>>ちなみにプラウド四天王寺夕陽ヶ丘は１８０－２１０万
>>くらいの坪単価だったと思います。

適正坪単価かはわかりませんが、かなりお手ごろ感あります。

森が広がる四天王寺ビューでありながら、バルコニーから遮るものはなくて角立地、昼間の車両の騒音はありますが、夜は車少なくて静かです。

戸数２０戸前後ですと
今後、１０年経過していくと、グランドメゾン夕陽丘町のように　　
管理費修繕積立金で毎月５万円？になっていきそうにも思います。

[833: 検討者さん]

>>832

それでも当時は野村といえども高すぎる、
こんな高値で買ったら10年後には資産価値が
かなり減る、とかかなりの言われようでしたが
本当の価値を理解をしている人だけが勝ち組と
なりました。
829あたりの人も同じように今は高すぎると
騒いでいますが、いつの時代も
同じように騒いでる人がいるんです。
スルー専門の人がいまして、高い時には今は
買い時でないと言い、安値の時はまだ安くなる
と言いで結局買えない人たちなんです。
将来の資産価値なんてプロでも読めないんですから
本当に欲しい物件を探して、自身で買えるなら
買ってみる勇気が必要なわけです。

[834: 検討者さん]

>>829

まとめると今は買い時ではなく
坪２００万を切った時が買い時と
お考えということでよろしいですか？

[835: マンション比較中さん]

＞＞８３４


目先１０年のスパンで見た場合、景気動向指数もありますが、企業の動向、建築材料費、職人の人件費、職人の人数から見て

環状線の内側かつ、この四天王寺エリア、谷町筋周辺で見た場合　土地がほとんど出物供給が分譲の立地がないことを見て

坪単価２００万円を割ることは、ないと思います！

いかがでしょうか？

[836: 職人さん]

>>829


資産家で　手元、預貯金が９億円あれば、１億、２億は自由に使えるお金で　坪４００万円であってもどうてことないですよね？

最近は、若い２０代　フリーターの方でもドクターのようにごく一部　ユーチューバーとして年収１億円プレイヤー　納税４０００万円以上　支払う方も
出現していますので　世の中どうなるかわからないです。

[837: 通りがかりさん]

>>834
>>835

そうですね、万博がパリに決定しIR構想が消滅、さらにトランプ大統領の暴走により世界経済が混乱、日経平均が１２,０００を割るあたりが仕入れ時でしょうか。
さらにオリンピック後の景気後退による反動が押し寄せれば盤石のタイミングですね。

ただ、この四天王寺、夕陽丘界隈はOS3エリアとはいえ市内では高台で最も安全と評価の高い上町台地であることに加えて、市内有数の文教地区、環状線内、交通の利便性等を考慮すると２００万円から２２０万円レベルが下値の限界かもしれませんね。

少子化により大学全入時代といわれる昨今でも、東大や京大の難易度が不変なのと同じで、このエリアの人気度は保持されるでしょう。
さらに国交省からハザード的により危険度の高いOS1やOS2エリアに指定された湾岸や北浜エリアのリスクが高まり、上町台地の注目度がさらにアップするかもしれません。

[838: 通りがかりさん]

OS1、 OS2、 OS3エリア図


http://www.mlit.go.jp/common/001139262.pdf

[839: 検討者さん]

>>837

ほとんど妄想のレベルですね。
四天王寺界隈の駅近で大きめの土地なんて
もうないでしょ。
今後はもう駅の近くにマンションを建てる
余地はないんです。
仮に景気が悪くなってマンションの値段が下落傾向に
なっても、結局は駅から遠いとか立地に難がある
マンションばかりなんですよ。
東京も現にそうなように、好立地のマンションなんて
結局早い者勝ちなんです。
あなたみたいな人は買い時探してる間にお迎え来る方が
先になりますよ。
マンション買うにはみんな理由があるので、そんな悠長に
１０年も１５年も待ってる余裕はないわけです。

[840: マンション検討中さん]

>>839

>>結局は駅から遠いとか立地に難がある
>>マンションばかりなんですよ。
>>東京も現にそうなように、好立地のマンションなんて
>>結局早い者勝ちなんです。
>>マンション買うにはみんな理由があるので、そんな悠長に
>>１０年も１５年も待ってる余裕はないわけです。

確かに　そうなのです。
高いから買わないではなく、買う理由が個々あります。

待って　仮に下落したとしても　良い物件が出てくるとは限らないです。
不動産は、中古の場合　１０００物件につき1桁いい物件あれば？

[841: 通りがかりさん]

>>839

１０年も１５年も待つ必要はありません。
たぶん、５年以内に仕込みタイミングが到来するでしょう。

でも、５年は待てないけどお金に余裕があり且永住志向という方はルネグランの１４階西の角部屋（１億３５００万円？）が良いでしょう。
ただ、何かの理由で売却となると１億円以下でないと転売は難しいでしょうからその点は納得して購入する必要があります。
基本的に１３階と１４階は直床と２重床の差しかありません。
さらに１４階の戸境壁はコンクリートではなく石膏ボートの乾式耐火壁仕様なので、２階から１３階と比較して防音性や耐震性に劣ることも認識しておく必要がありますね。

もう少し待てるという方向けには、四天王寺夕陽ヶ丘駅から徒歩２分弱のヴィークコート四天王寺夕陽ヶ丘（推測仮称）がオススメかもしれません。
これは天王寺郵便局の西向い側の角地のオフィスビルを解体して建設が予定されている物件です。
谷町筋から２本東に入った南西の角地の静かな環境で、夕陽ヶ丘界隈では最後の聖域ともいえる物件でしょう。
現在この土地を入手した清水都市開発が既存ビルの解体工事中ですが、今後夕陽丘地区ではこの立地に勝る土地は入手不可能でしょう。
現在、公な情報は何もありませんが後１ヶ月もすれば既存ビルの解体が終了するとおもわれます。
清水都市開発がバブルピークの今、この土地を遊ばせておく理由はなく、半年以内にはヴィークコート四天王寺夕陽ヶ丘として発表するでしょう。

ただ、既存ビルの解体にお金がかかっているのでルネグランの上をいく値付けで角部屋は３５０万円/坪なんてことにも......

概要や仕様は今のところ不明ですが、バブル価格でも夕陽丘の一等地ならという方には超オススメ物件になるかもしれません。

[842: マンション検討中さん]

>>841

>>もう少し待てるという方向けには、四天王寺夕陽ヶ丘駅から徒歩２分弱のヴィークコート四天王寺夕陽ヶ丘（推>>測仮称）がオススメかもしれません。

郵便局前のこちらは

ヴィークコート清水谷公園の売り出し価格から、年次推移算出すると７０㎡以上で
２階　中住戸　低層階　ミニマム５５００万円以上で

値付けは、大体６０００万円以上　からの物件になるのではないでしょうか？

[843: 通りがかりさん]

>>841

5年なんてスパンで大阪市内の環状線内の立地が坪単価２００万まで下がるわけがありません。
妄想にもほどがありますね。
人口は減っても都心に住みたい人は多いですし、今後団塊の世代の建設職人の数が激減し
ていきますから人件費が下がる要素もありません。
大阪は観光需要も旺盛なので大阪市内はホテルとマンションで土地が取り合いになってるんです。
土地の値段と人件費が下がらない以上多少建築材料費が多少下がっても中心６区の金額は下がりません。
待って相場が大幅に下がるのは環状線外側含めてですが郊外だけです。
東京の状況見ればわかりますよね、郊外は下がっても都心は下がるどころか坪６００万超えても
まだ上がっています。もう仕込む土地がないから希少な都心の新築マンションには殺到するんですよ。
金利が大幅に上がって円高が８０円くらいまで再度進行して外国人観光客が激減すれば、
可能性はなくもないですが５年以内にそこまでの不況がやってくる可能性は限りなく低いですね。

あと天王寺郵便局の向かいの土地を昼夜観察したことありますか？
あそこは谷町筋からの抜け道であり、比較的交通量も多く
ちょうど信号の正面にあたりますので静かとは言えませんよね？
しかも周辺は郵便局の客の路駐も多いですし、郵便局には２４時間トラックが頻繁に
出入りするんですよ？
さらにあんな小さな土地に相応の物件が建つとは思えませんね。
ルネグランの３分の１くらいの土地しかないんじゃないですか？

まあずいぶん昔からお見送り、スルー専門の方とお見受けしますので
逃した好物件に後悔しきりで、もう一度あれくらいの不況が来ないかと
心から願っている方なんでしょうね。

[844: 通りがかりさん]

>>843

経済は小説より奇なりといって、.....なんか有るはずがない！と思っていることが現実化するところが興味深いんですね。
まあ、５年後のことは誰も分かりませんが興味深く見守っていきましょう。

ヴィークコートに話を戻しますが、確かに郵便局の南側の道路は堺筋方面から谷町、上町筋への抜け道になっていますが、西から東への一方通行であり昼間でも大した交通量ではありません。
夜ともなると静寂が支配しています。
上町筋に面して消防署の手前に建設される排ガス来襲マンションのクレヴィアと比較しても天と地の立地差があります。

郵便局の北側ではスナダ建設が、あんな狭い土地に１５階建の投資物件？を建設中ですが、ヴィークコートがルネグランのように４５ｍ規制の制限の中で１５階建ではなく、階高が確保された１４階建の物件を建てるのであれば、四天王寺夕陽ヶ丘駅徒歩２分弱の静寂の地という立地重視でターゲットとしてはよろしいのでは。

[845: 通りがかりさん]

>>844

今からもう一回天王寺郵便局前に行って確認してきたら？
交通量どうのこうのの前に一方通行じゃないから。
いかにこの人の情報が未確認で胡散臭いかよくわかるわ。
妄想でどこかの土地と間違えてるんやろうな。

[846: マンション検討中さん]

>>843

>>あと天王寺郵便局の向かいの土地を昼夜観察したことありますか？
>>あそこは谷町筋からの抜け道であり、比較的交通量も多く
>>ちょうど信号の正面にあたりますので静かとは言えませんよね？
>>しかも周辺は郵便局の客の路駐も多いですし、郵便局には２４時間トラックが頻繁に
>>出入りするんですよ？
>>さらにあんな小さな土地に相応の物件が建つとは思えませんね。
>>ルネグランの３分の１くらいの土地しかないんじゃないですか？


確かに　昼間は、谷町筋から上町筋への　抜け道？のようで車両の往来が多いです。
天王寺郵便局が、天王寺区の主要郵便局のようで、夕方以降、夜等　遠方からマイカーで来て
工事中のマンション立地の場所へ止められる方多いです。
郵便局の駐車場はありますが、なぜか入れられない方もおられます。

暗くなった夜以降は、何か道が暗いです。
正面に酒店はありますが、斜め向かいは　出張の八百屋さん？でしょうか？
夜も営業されてます。
子供が、南北の道路を渡るのも、信号ありますが　怖い感じします。

1フロア、２戸～３戸のマンションですね。

[847: 通りがかりさん]

>>845

訂正です。
堺筋から谷町筋までの学園坂が西から東方向の一方通行です。

谷町筋ー上町筋間は対面通行ですが、交通量は大したことありませんね。

[848: マンション検討中さん]

>>847

六万体の学園坂は一通ですが、谷町筋線へ左右　車両の流れが分散されますね。
直進の車は、幹線道路へ流れるのでやや少ないでしょうか？

[849: マンション検討中さん]

>>844

>>郵便局の北側ではスナダ建設が、あんな狭い土地に１５階建の投資物件？を建設中ですが、ヴィークコートがル>>ネグランのように４５ｍ規制の制限の中で１５階建ではなく、階高が確保された１４階建の物件を建てるのであ>>れば、四天王寺夕陽ヶ丘駅徒歩２分弱の静寂の地という立地重視でターゲットとしてはよろしいのでは。

スナダ物件は、ワンルーム26㎡前後のデザイナーズ賃貸物件ですね。セレニテ夕陽丘ESTです。

ペンシル状の建物に、1フロア４邸でしょうか。

[850: 通りがかりさん]

>>847

訂正するならちゃんと調べてから訂正しなさい。
一方通行は松屋町筋から谷町筋への学園坂が
一方通行です。
堺筋からは一方通行でもないし関係ありません。

天王寺郵便局前のマンション計画地の
信号は歩車分離なので、信号が結構長く
抜け道の車がいつも目の前に信号待ちする位置です。
小さな土地ですので発車の際の排ガスと音が
気になるしょう。
郵便局へのトラックの入庫も２４時間頻繁で
駐車場も少ないので路駐も多いです。
郵便局は２１時までなので、意外に落ち着きません。
交通量の感じ方には個人差があるでしょうが
絶賛するほど静かで良い立地ではありません。
検討する人は、少なくとも平日、休日の昼、夕方、夜
の周りの状況を確認することをお勧めします。

訂正だらけの無責任な情報を流す人の事を
鵜呑みにしてはいけません。
お墓さえ気にならなければ間違いなくルネグランの方が
良い立地です。間違いありません。

[851: マンション検討中さん]

>>850 通りがかりさん

ルネグランは導入路がプアーな雰囲気でどうしても好きになれません。

[852: マンション検討中さん]

>>850

確かに、19時～19時30分ごろ　車両が少ないのか確認しました。

西から東方面へ向かう車両が連続して5.6台以上あり、オマケに信号待ちでストップします。
谷町筋の幹線道路のように車両が流れて、歩道も広くとってあれば納得ですが、ストップゴーで
排気ガスでこれでは、セットバックしたとしても、気になりますね。
夜は、テールランプの赤いランプが高輝度して気になります。

逆方向は、少ないですが、　近辺の場所でいえば　グランドメゾン夕陽ヶ丘の上汐が１日中静かですね。
ちなみに上汐5丁目　グランドメゾン夕陽ヶ丘は、10年前　高層階　坪単価200-220万円で　高くて買えないといわれた方が多かったようです。

[853: 通りがかりさん]

>>851

進入路は確かに狭いですね。
ただ逆に言うと細い道を入っていくため車通りの少ない
静かな環境が保証されています。
駅近と静かな環境を両立している立地は市内ではレアだと思います。
好みですので大通りからドンと入っていくマンションが良い人は
谷町筋か上町筋沿いのマンションを探せば良いと思います。
ルネグランは道路の突き当りですし、付近は近隣住民以外の車は
皆無ですのでお子さんのいる家庭も安心です。

[854: マンション検討中さん]

>>851

確かに、主要道路からマイカーを使い、入るには狭くてＬ字に入り組んでますね。

[855: 購入者]

ルネグランは突き当たりにあって車寄せがあるくらい
エントランス前のスペースが広くありますし
駐車場からの車はリングシャッターで急には出てこないので、子供がエントランスから走って飛び出しても交通事故の心配がなくて良いですね。
学校までも車通りのない道で行かせられるので安心して購入しました。

[856: マンション比較中]

四天王寺前夕陽ヶ丘の駅から徒歩５分以内で
敷地２０００㎡級のマンションが建つことは
もう今後ないやろうね。
２０００㎡あったら商業地やったらタワマン建つレベルやもんな。

[857: マンション検討中さん]

ここ本当にいいんだけど、リビングとバルコニー超えたところに人の骨がたくさんと
想像するだけでだめだった
管理できているお墓でマシだとは思うけどやはり無理
そういうの抵抗ない人はいい物件だよね

[858: 通りがかりさん]

>>857

たしかにお墓ビューが気になる方は避けたほうが無難ですね。
ルネグランを避けるというよりも、夕陽丘エリアの物件を避けたほうが無難かもしれません。

この辺りというか大阪城から四天王寺地区にかけては、まさに歴史の舞台。
上空から見ると、無数のお寺に多くの墓地が点在しています。

特に四天王寺のお墓は広大なお墓ビューを演出していますが、立地は申し分なくてもお墓が見えるという物件が数多く存在します。

それに、お墓でなくとも大坂冬の陣、夏の陣の合戦で戦死した兵の亡骸がそこかしこの道路下に埋もれているのでは？

歴史をもっと巻き戻すと、５世紀の蘇我氏と物部氏の権力闘争の舞台ですね。

お墓を避けたい方には寺町から外れる谷町４丁目あたりが狙い目でしょう。

[859: マンション検討中さん]

>>857

>>ここ本当にいいんだけど、リビングとバルコニー超えたところに人の骨がたくさんと
>>想像するだけでだめだった
>>管理できているお墓でマシだとは思うけどやはり無理
>>そういうの抵抗ない人はいい物件だよね

確かに、天王寺区は　お墓ビューは多いですね。
エリアは寺町だけあって、そんな方は谷町6丁目より北を
選択するしかないですね。


総戸数　　61戸
敷地面積　1999.99㎡　
建築面積　653.62㎡
延床面積　5765.69㎡
構造・規模　鉄筋コンクリート造地上14階

敷地に　ゆとりありますね。

[860: 購入者]

>>857

確かにお墓がまったく気にならないと言えばうそになりますよね。
なのでうちは多少無理して高層階にしました。
うちの家族のマンション購入の条件が
①駅から近いこと②南向きなこと、
③日当たりが良いこと④大通りから少し入って静かなこと
が上位の条件だったので、環状線内で条件に合致する物件って
ほとんどなかったんですよね。
ここは真下のお墓と引き換えに、南向きのリビング側に高い建物が
建つ可能性は絶対にないということで購入することにしました。
なにせ四天王寺はマンション南側に５００メートル以上広がって
いますので静かさと眺望まで手に入るのが気にいりました。
高層階なら真下のお墓は気にならないかなーと思いまして。

いくつかマンションも見学行きましたが、市内だとどうしても
別のマンションとお見合いで南向きでも日当たりが悪かったり、
大通りや高速道路や線路がバルコニーから近く騒音が気になったり
でなかなか購入には至らなかったんです。
リビング側が古い戸建てや駐車場でもいつマンションが目の前に建つか
怖くて購入の決断が出来ませんでした。

お墓が全く気にならないという方は低層階で十分だと思いますよ。
ここは高層階と低層階に価格差が結構大きいので逆に低層階が
お買い得かもしれません。

[861: マンション検討中さん]

>>860

>>いくつかマンションも見学行きましたが、市内だとどうしても
>>別のマンションとお見合いで南向きでも日当たりが悪かったり、
>>大通りや高速道路や線路がバルコニーから近く騒音が気になったり
>>でなかなか購入には至らなかったんです。

確かに､大阪市内エリアはどこも、ごちゃついてお見合い、車の騒音は必須条件ですね。
色々、見学いきましたが　

一例でグランドメゾン立売堀に至っては、正面高層マンションで　眺望皆無。
設備を含めて　良いマンションがないですね。



こちらは、一期の段階で　この住戸の中でもお手頃価格　低層階はほとんど契約済な感じでした。

プレミア層を除く、中層階から高層階については、２ＬＤＫの62㎡を除き、5000万円以下はなかったような？

価格は6000万円～7000万円代が主流でしょうか？

[862: マンション検討中さん]

>>859
ここと比較してブランズ上町を買った。
お墓なければさらに1割から2割高くてもこっち買ったとは思う。
それぐらいここは魅力的だった。残念。
しかしルネグランの松崎とここがほぼおなじ価格なのにはやや驚いた
それ考えるとお墓やお盆などのお寺独特の線香の臭いが気にならない人はここはお買い得かもしれない
（ここが線香のにおいするかは知りません）

[863: マンション検討中さん]

>>860

価格面との相談でしたので
販売価格がプレミア層を除き、中層階　５階以上で　5000万円前後か5000万円以下であれば
買いたいと思う物件でした。

[864: 匿名さん]

>>860

価格は高めですが、この物件は夕陽丘エリアで購入に値する最良の物件かもしれませんね。
市内で860さんが列挙された条件を満たすマンションを探すのは、ルネグランを除いて絶対とは言いませんが、ほぼ不可能でしょう。
先立つものがあれば、ここに住み替えたい。

[865: 購入者]

>>861

私が見たときは低層階もまだ空きがありましたけど
中層階の中部屋中心に売れている感じでしたね。
金額的にはざっくり中部屋で４２００万ー６０００万
くらいで角部屋で６５００万ー８０００万って感じでした。
坪単価的には２２０万ー３００万くらいになるので
四天王寺近辺では飛びぬけて高いわけではないですが、
広めのファミリータイプが多いので金額は高く感じますね。
間取りから考えて単身やDINKSの方は少ないと思いますので
６．７割がファミリー層になるのかなと思います。
大阪は都会ですので、大通りやお見合いでも良しと
するか、我が家のようにお墓ありでも眺望と日当たりを
選ぶのか、もうほんと好みですよね。
都会に満点の立地ってないですから納得しています。

[866: 購入者]

>>864

購入後になんですが、もしここを買ってなかったら
気になるのは上本町の石ケ辻公園北側に出来る
予定のローレルタワーですかね。
南側が石ケ辻公園で開けていますし、南側に高層の建物が
建つ可能性はほぼないかなと思いました。
上本町からたぶん5分くらいですし、南向きの日当たり良好な感じでした。
ただ敷地はルネグランの３分の１くらいしかないので、間取り
と維持費含めて金額がどうなるのかなーという感じですかね。
私が購入することはありませんが、ちょっと注目しています。
変更がなければ五条小校区なので仕様によっては相当な
お値段になるかもしれません。

[867: マンション検討中さん]

>>865

>>金額的にはざっくり中部屋で４２００万ー６０００万
>>くらいで角部屋で６５００万ー８０００万って感じでした。
>>坪単価的には２２０万ー３００万くらいになるので
>>四天王寺近辺では飛びぬけて高いわけではないですが、
>>広めのファミリータイプが多いので金額は高く感じますね

確かに、価格表を見たときは、２階、３階　低層中住戸に商談以降の印がついていて

ぱっと見た価格が、５千万円半ばから、６千万、７千万円代の数字が目立ちましたので
インパクトが高かったかもしれません。

６０㎡　２ＬＤＫですと、弁護士、税理士さんのように　事務所と在宅業もしながら　
セカンドハウスとして一人で住むには　十分ですが
二人で住むには、広さは　狭いのかな？？？　と思ったりいます。

７０㎡以上であれば、二人で十分な広さ感でしょうが。

[868: マンション検討中さん]

>>867

二人で住むには、広さは　狭いのかな？？？　と思ったりいます。

訂正です。

二人で住むには、広さは　狭いのかな？？？　と思ったりします。

[869: マンション検討中さん]

>>866

こちらは、実住では　立地含めて　良いと思いました。

場所と利便性が検討外ですが、参考のために　坪単価250万円／三菱のパーク中之島、坪単価400万円／三井の北浜ＭＩＤタワーも拝見しましたが　こちらは内装設備含めて左記と比較しても良いと思いました。

[870: マンション検討中さん]

>>867
静かに暮らしたいDINKSやリタイアした夫婦とかも多いと思うけど

ここは事務所だめなんじゃないの？
特に不特定多数が来るような弁護士とか税理士事務所なんて
論外だろ

[871: マンション検討中さん]

>>870

>>ここは事務所だめなんじゃないの？

事務所占有というではないですよ。
管理組合の規約上、規約違反になりますし部外者の不特定多数が出入りするなんて想定していないです。
記載の意味合いは、事務所は、別にあり　個人的な書類整理の意味でした。

[872: 購入者]

>>867

ここのマンションは民泊含めて営利活動は禁止ですよ
（最近の分譲はどこでもそうかな？）。
話によるとリタイヤされた四天王寺の檀家さんもいるとか。
お墓が近いのでいつでもお墓詣りが出来るようにと。
DINKSなら６３㎡でも十分かなと思いますけどね。
お子さん2人まで３LDKの７１㎡か７５㎡でも大丈夫だと
思いますよ。
最近のマンションは価格を抑えるために３LDKの３人～４人
家族ターゲットで８０㎡以下が主流になってますから。
個人的には駅から遠くなって少し広い間取りを買うくらいなら
少し狭くなっても駅から近い物件を選んだ方が
将来の資産価値も維持されやすいかなと思います。

[873: 購入者]

>>871

すいません追記入ってましたね。
もちろん個人的な書類整理などなら問題ないですよね。
屋号などをつけて営利活動はダメと言うことですから。

[874: 匿名さん]

立地や仕様、それに敷地に余裕がある点は非常に良い物件だと思いますが、ディスポーザーが無いのが誠に残念です。
条件的な優先順位としては低いですが、この規模と価格であればディスポーザー専用の地下浄化槽は十分設置可能だったはずですね。

[875: マンション検討中さん]

>>874

ディスポーザーの浄化槽と周辺設備と設置含めて　ざっくり5千万円かかるとお聞きしたことあります。

[876: マンション検討中さん]

>>874

関西の小規模戸数のルネグランは、ディスポーザー付属していますね。
何か、設置しないのは　ディべ側の理由があるとしか思えないですね。


ルネグラン夙川北名次　２８邸
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/r-kitanatsugi28/index.html
ルネ帝塚山
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/tezukayama21/index.html

[877: 匿名さん]

>>875
>>876

５千万円かかったとしても単純に６１戸で割れば８２万円/戸ですから、この規模と販売価格であれば十分吸収できそうですけどね。
昨今はディスポーザー装備の物件が多いので、浄化槽も３千万円以下で可能なようです。

もっとも積水のグランドメゾンなんかは徹底的なコストカットで１００戸以下の物件には付けてないようですからやっぱりデベ側の理由でしょうか。

夙川とか帝塚山のルネはエリア的に夕陽丘より高級なイメージがありますから、付けないと販売に影響するのでしょう。
そもそも購入検討者が付いててあたりまえ的な感覚。

[878: 立地検討中さん]

すばらしいです。
大阪市内にこのような立地は唯一無為です。
低層から貫けた眺望。

都会のイルミネーションではなく、お盆には、ろうそく祭りで拡がる自然の光。

[879: CITY TOWER さん]

四天王寺の万灯供養は例年8月9日から16日まで実施されます。
都会のイルミネーションではなく、ろうそく祭りで拡がる自然の光。
すばらしいです。
大阪市内にこのような立地は唯一無為です。
低層から貫けた眺望。
１万本の蝋燭に照らし出される幻想的な正に都心のパワースポット！！！

[880: CITY TOWER さん]

広大なお墓ビューのパワースポット

[881: CITY TOWER さん]

パワースポット

[882: CITY TOWER さん]

パワースポット

[883: CITY TOWER さん]

幻想的なパワースポット

[884: マンション検討中さん]

>>879
自然の光ではないだろう

[885: CITY TOWER さん]

>>884

御意！
人工の和の光。

[886: マンション検討中さん]

>>884


>>自然の光ではないだろう

確かに、流して欲しいところでしたが、自然の光は、日中に降り注ぐ天然の太陽光でしたね。

[887: マンション検討中さん]

>>884
もしお墓からの自然の光だったらそれはかなりの恐怖だな。。。。

[888: マンション検討中さん]

>>887

>>もしお墓からの自然の光だったらそれはかなりの恐怖だな。。。。


確かに、子供の時は　そう感じましたが　　夜9時ごろ　散歩で　四天王寺周辺からお墓周辺を通って
見ましたが、特に　怖いとかはなかったです。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[889: マンション検討中さん]

>>887 マンション検討中さん

もしお墓からの自然の光だったらそれはかなりの恐怖だな。。。。

かなりおもしろいです。
住んでますが、良く散歩をしますが、
まだお会いすることがないです。

四天王寺は季節毎の行事があり、
楽しめますよ。

[890: 匿名さん]

ここは氏神さんは大江神社になるのですか？
他に近所で五条宮、愛染さん、生魂神社他
たくさんの祭りがあり楽しめますよ

[891: マンション検討中さん]

そうですね。　年中行事が目白押しです。

夏祭りの愛染さんは、若いお兄さんお姉さん祭り好きな方々も外部からこられますね。


マップを斜めの空中画像から見ると　貫け感がより一層わかります。

[892: ご近所さん]

>>887

>>もしお墓からの自然の光だったらそれはかなりの恐怖だな。。。。

私も未だ、お会いできていません。

[893: 購入者]

5階部分まで完成しているようです。
冬でも南向きからの光がサンサンと
注いで来て暖かそうですね。

[894: 検討者さん]

ここは２台分の平面の来客用駐車場まであるんですね。
駅から４分で６１戸という規模なのになんと贅沢な。
来客用駐車場って通常どういう風に運営するんでしょうか？
早い者勝ちですかね？それとも管理人さんに予約する感じでしょうか？

[895: マンション検討中さん]

２月７日の午後の様子です。

東西の小道前、石道路からのワンショットです。
自然光が燦々と差し込みます。
大阪で、ここまで貫けているエリアはないでしょう。

１階相当からは　大人の背丈の塀があるのでお墓は気になることはありません。
2.3階相当からは、リビングから墓地は見えるかもしれません。

[896: 通りがかりさん]

市内で唯一無二の素晴らしい立地ですね。

①南向き
②永久保証の貫け
③永久保証の自然光
④都心の静寂
⑤交通至便
⑥買い物便利（ライフ２分他）
⑦文教地区
⑧男女の私学トップ校至近（大阪星光学院、四天王寺学園）
⑨通学2分（小学校）
⑩天王寺郵便局（徒歩5分）
⑪天王寺区役所（徒歩6分）
⑫天王寺警察（徒歩2分）
⑬主要病院が全て徒歩圏（警察病院、NTT、日赤、大阪市大、鉄道病院、四天王寺病院）
⑭天王寺＆難波＆黒門市場＆上六全て徒歩圏
⓯充実のハルカスの医療フロアー
（日本最大級の医療モール：12科目の専門クリニックが集結
ハルカス21、22階→小児科・アレルギー科、リウマチ膠原病内科・循環器内科・糖尿病内科、呼吸器内科、心療内科・精神科、消化器内科（内視鏡）、泌尿器科、皮膚科、耳鼻咽喉科、眼科、リウマチ科・整形外科、心臓血管外科、歯科・口腔外科 http://www.ah-medicalplaza.com/）
⑯至近にイタリアン、寿司、蕎麦の名店
⑰梅田まで直通11分（谷町線 四天王寺前夕陽ヶ丘→東梅田）

[897: 購入者]

>>894 検討者さん

管理人さんが予約の管理をするとこが多いみたいですよ。
早い者勝ちにするとモラルのない人が占領したりしてもめたりするみたいですね。
最長使用時間を決めたり月の使用日数を制限したり
であればあったで決め事が多くなるらしいです。
ただいずれにしても環状線内で平面の来客用駐車場が2台はかなり贅沢な仕様だなーと思います。
敷地に余裕あるからでしょうね。

[898: 検討者さん]

>>895

南側の小道は公開空地で6メートルの道に広げられる
らしいですよ。
地域の人がこのマンションをどう思ってるのか
微妙ですが、多少は地域に貢献するようです。
ここは突き当りですから手前の一戸建ての住民以外
マンションへの道には人は入ってきませんし、
南側の小道も地元の人しか通らない道のうえに植栽も
植えられるようですので防犯やプライバシーの面でも
安心ですね。

[899: 通りがかりさん]

>>898

南側の小道はそのままでしょう。
６メートルの道というのは、マンション敷地内のリングシャッターを通ってマンションの１階の平面駐車場へと続く車の進入路のことですね。
いずれにしても公開空地ではなくてマンション専用敷地内のスペースです。

南側の小道に面して植栽されるのは緑が増えるので良いと思います。

ランドプラン
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/design/

[900: 通りがかりさん]

ランドプラン