ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

[マンション比較中さん]

ルネグラン四天王寺夕陽丘についての情報を希望しています。
モデルルームはまだのようですが、いかがでしょうか。
南向きでいい場所だなと思いました。

公式：http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/

所在地：大阪府大阪市天王寺区夕陽丘町四天王寺1丁目30番8
交通：大阪市営地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ケ丘」駅徒歩4分
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上14階
売主： 総合地所株式会社
施工会社：松本組
管理会社：総合ハウジングサービス


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[大阪の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2018.6.4 管理担当]

[782: マンション比較中さん]

>>781

正しく市内本命物件！
超レア物件!

[783: 購入者さん]

ここは建ぺい率も容積率も低いので１住戸
あたりの敷地面積も広く取られおり市内中心部で
ありながら余裕のある作りになっています。
平面駐車場１２台あり、エントランスに車寄せ
ありで駐輪場も屋内と屋根付きでほぼ平面です。
私も経験がありますが２段ラックばかりの
駐輪場は非常に不便で危険です。
金額は高くなりますので、永住志向の方に
最適な物件と思いますが、駅近・南向き永久眺望
確約ですから資産価値が落ちる可能性も低いと
思われます。
南側に遮るものは永久に何も出来ませんから
きっと年中さんさんと日が入りますよ。
来年の２月の入居が楽しみです。

[784: マンション掲示板さん]

確かに魅力的な立地ですよね。
小学校徒歩2分、駅近、スーパー近く、天王寺、難波徒歩圏内でありながら静寂もありときますから。
寺町なんでお祭りなどが多いのも子供達には
楽しそうです。
ただ予算の問題もあるんですが角部屋はいくら
くらいなんでしょうか？
スーモなどで見ても第３期は未定のままでしたので。

[785: マンション検討中さん]

第3期の金額はわかりませんが、以前の価格でしたら
南西85㎡で約6500万-7500万円・南東91㎡が
約7300万円-8300万程度だったと思います。
坪単価的には中部屋の方がお安くなりますので
中部屋から埋まっていっているようです。
角部屋は高層階の方が売れていたような記憶です。

[786: マンション掲示板さん]

>>785 マンション検討中さん

ありがとうございました。
先ほどスーモを確認したら第３期の
金額が更新されてました。
第３期の売り出しは２戸のみのようですね。
他の間取りは売れてしまったんでしょうか…。
それとも次の期に値上げ予定で売り出し戸数を絞ってるんでしょうか？

[787: マンション検討中さん]

>>786

第3期は２戸のみの販売のようですね。
他の間取りが完売したわけではないと
思いますが、デベの想定以上に早いペースで
売れているのは間違いないでしょうね。
でないと売り惜しみせずにすべての部屋を
少しでも早く売りたいと考えるのが普通ですから。
考えられるのは人気の間取りが全部なくなると注目度が
下がって最終的に不人気間取りが残って売れないパターンが
あるので少なくなった人気の間取りは今回は売らずに次の期
に残しておいたか。
もしくは競合物件（グランドメゾンかな？）の金額など動向
を見極めた上で第４期に値上げを検討しているかどちらかですかね。
いずれにしても購入できる機会は２期までより限られてきているのか
もしれません。

[788: マンション検討中さん]

公式HPからもAタイプとDタイプ以外の
間取りが消えちゃいましたね。
一気に全部売れたってことはないと
思いますが次の期にいよいよ金額の見直しが
入るのかもしれないですね。

[789: 検討板ユーザーさん]

スマホのサイトはまだ間取り見れますね。
AとD以外は完売の目処がたったんでしょうか。
マンションは立地が全てと言いますが
良い立地だと売れるのも早いんですね。

[790: 評判気になるさん]

第3期の2戸はあっという間に売れてしまったようです。あと何割ぐらい残っているのでしょうね。

[791: 購入経験者さん]

＞＞７９０

1期の売れ行きを見ると　上層部の高い価格の部屋は残っているとして　一桁戸数では？

広告の関係あるから、売り出さずに、残している部屋もあるのでは？？

[792: 口コミ知りたいさん]

>>791 購入経験者さん

南東角部屋の高層階はもう売り切れです。
南西の角部屋は高層階はまだ残っていたはずですが、比較的余裕のあった角部屋も残り少ないと思います。
第4期はまだ販売が先のようですが、金額が値上げなしなら本当に最後の早い者勝ちになりそうです。
このご時世に高額物件で竣工まで１年以上残して売り惜しみしないといけないくらいの人気ですから、この立地の価値のわかる人が多いということですね。

[793: マンションマニアさん]

>>792 口コミ知りたいさん

この立地の価値が理解できて、資金がある方々は、即MRに直行するのが吉。
梅田や北浜のように海抜0メートル地帯で、長周期地震動が襲ってくるOS2エリアなんかは住まずに必要な時だけ利用するのが吉。
当地は梅田まで僅か15分！
価値を理解できるエリートは海抜20メートル超の高台（上町台地）に居を構える。
正に、それがルネグラン！ 急げ！
完売までに残された時間は少ない。

[794: マンション検討中さん]

あの巨大なお墓群が自分にはだめだった。ただ立地や仕様などお墓大丈夫な人にはいいマンションだと思う。
あと子供いる人に文句言われそうだけどDINKSなので幼稚園や小学校近すぎるのもマイナスポイントだったかな
大阪は万博やIRもあるしまだマンション上がりそうな気はするのでそのあたり大丈夫な人には買いかな

[795: マンションマニアさん]

供養された四天王寺の巨大なお墓群はパワースポットで吉。
MRへ急げ！！

[796: マンションマニアさん]

幼稚園や小学校は将来の日本を背負う活力の源であり吉。
MRへ急げ！！

[797: 購入者]

お墓がまったく気にならないと言えば嘘になりますが、それと引き換えに南向きの眺望と日差しが永久に手に入りますのでここに決めました。
覗き込まなければリビングからはお墓は見えないかなと思います。
結構はじめの方に買ったんですが、その期に販売予定のない部屋もその時は売ってくれたんですよ。
第4期は３月の発売のようですが、もしかしたら早めに交渉すれば残りの部屋を先に売ってくれる可能性もあるかもしれないので希望する方は早めにモデルルームへ行かれた方が良いかもしれませんよ。
来年の入居が楽しみです。

[798: マンション検討中さん]

>>794

その決断はおそらく正解だと思いますよ。
ここはファミリー向けのマンションですので
DINKSや単身者はいてもごくわずかだと
思います。
私のように子供がいると多少上や横の部屋から
騒音が出てもこちらも迷惑をかけているからと
寛容になれますが、DINKSや単身者だと「なんで
こっちだけ迷惑かけられるの？」
と思うと我慢出来ずに他の住民とぎくしゃくして
しまいますからお互い不幸ですよね。
お墓が気になる人は対象外でしょうから
天王寺というより西区や中央区・北区
あたりがDINKSには便利で良いかもしれませんね。

[799: マンション検討中]

今回のルネグランって、西宮市昭和園にあるものと一緒であれば、出来上がりはかなりチープのイメージなんですが、いかがでしょうか。

[800: マンション検討中]

西宮昭和園の販売金額が6,000万円台だったかと思いますので、実際はどうなんですか。今回はこんな感じではないですよね？

[801: 購入者]

>>800 マンション検討中さん

外観の予定CGとは全然違いますけどどうなんでしょうね。
エントランス付近含めて仕様も違うのでまったく別物と考えて良いのかなと思いますが。

[802: タイル貼りマニアさん]

>>799

ルネグラン四天王寺夕陽丘の完成後の建物が万が一にも西宮市昭和園のようなチープなものだったら、それはまさしくCG詐欺ですよね！！

[803: 評判気になるさん]

＞＞８０２

シテイタワー梅田東が　まさしくそれでした。
黒のタイル貼りかと　思えば　総吹き付け　とは。。。。。


CGと実物の違い。

[804: タイル貼りマニアさん]

>>803

シティタワー梅田東に関してですが正しく 御意！
私も完成後の現物を現地で確認してびっくり仰天。
想像の域を超えていました。

パンフレットのCGをよりどころとした青田買いはリスクが大きすぎますよね。

ルネグラン四天王寺夕陽丘もエントランス方向やロビーはCG詐欺でなければそれなりの質感になることを期待しますが、バルコニー内壁面と共通廊下（玄関周りを除く）が吹付けなのが懸念材料です。

バルコニー内壁面がタイル施工されているのは最上階の坪単価400万円超！の億ション２戸のみです。

リバーガーデン夕陽ヶ丘もCG詐欺でしたし、やはり現物が確認できる質の良い中古物件を購入するのが唯一のリスク回避手段でしょうか。
中古物件であれば総会議事録や修繕記録を閲覧すれば、欠陥の有無や管理状態も確認できますからね。

[805: マンション検討中さん]

>> 804

そうお考えならもうこの掲示板を読まれることも
書き込むことも不要かと。
中古物件で良質の掘り出し物をぜひ探して
くださいませ。

[806: マンション検討中さん]

＞＞８０５


中古物件では、掘り出し物がないから

立地重視ですが

青田買いで、ギャンブルとまではいきませんが

博打覚悟で　新築でないと竣工時にはほぼ完売の為、パンフレットと図面と材質を事細かく信用して　下記の資料で　６０００万円の物件を買う

そうと違いますか？

[807: 職人さん]

>> 805

クロス職人です！
中古で良質物件なんて　ないでしょ　大阪市内で　具体的にありますか？
新築時の価格に２、３割り増し価格オンしている物件は除外ですよ！

[808: 検討者さん]

>>806

そうなんですよね。
どの部分がタイルでどの部分が吹き付けかなんてパンフレット
や図面に全部書いてるんですよね。
さすがにそれをごまかしてたというなら問題ですが
そこを見落としてCGでタイルに見えたとか言っても
確認しないあんたが悪いで終わりですから。

新築というのは竣工まで年単位の青田買いだからこそ
竣工時に損することもあれば、逆に竣工時に相場が上がって
資産価値も急上昇なんてこともあるわけで。
ギャンブルではありますが、中古より新築の方が
素人には判断しやすいかなと思いますが。

[809: マンション検討中さん]

>>807

タイル貼りマニアに皮肉で言ってるんでマジレスせんといて
くださいね（笑）
もうちょっというと中古の良質の掘り出し物っていうのも
あるんですよ。
訳アリですぐに現金化したいからって相場より１，２割安くても
売りたいという人が一定数いるんです。
ただね、そういうのは専門の不動産屋が先に押さえてしまって
一般の目に触れることはないんですわ。
そういう意味では中古の良質の掘り出し物なんてないと言うのは
正しいんですけどね。
SUUMOとかに中古で掲載されてるのはプロがこの値段じゃ
あかんわってスルーした物件が載ってるってことですな。

[810: タイル貼りマニアさん]

貸付貼りの新築物件です。

残念ながら大阪市内ではありませんが.........
西宮北口、徒歩７分で我慢できる方はこちらを見学されては

http://www.geohankyu.com/grace/?utm_source=yahoo&utm_medium=banner&utm...

[811: タイル貼りマニアさん]

タイル貼りの新築物件です。

残念ながら大阪市内ではありませんが.........
西宮北口、徒歩７分で我慢できる方はこちらを見学されては

こちらの物件はCG詐欺にならない予感がします。

http://www.geohankyu.com/grace/?utm_source=yahoo&utm_medium=banner&utm...

[812: タイル貼りマニアさん]

>>807

パークコート北畠なんぞはいかがでしょうか？

立地は残念ながら環状線外の郊外ですが、一応大阪市内です。
最寄り駅がチン電の北畠駅徒歩５分というのがイマイチですが、周辺環境と物件はマル。

加えて、コンビニとスーパーが至近距離に無いので、買い物はちょっと不便ですが全てがパーフェクトな物件は難しいのでそこはガマンするとして

http://www.mansion-review.jp/mansion/534181.html?view=sale_history

[813: マンコミュファン]

マニアさんが以前から推奨されてますね！
良いと思います！

[814: マンション検討中さん]

自分はタイル貼りのために立地を我慢
するような愚かなことはしたくありません。
まあマンションを選ぶ基準は人それぞれなんで
タイル貼りマニアさんの志向を全否定する
つもりはありませんが。

[815: 検討比較]

>>808 検討者さん

確かに、新築は 様々なファクターや条件を
照らし合わせて考慮すれば パンフレットではありますがわかりやすいですね。

新築保証やアフターもあります。

新築 西区の積水グランドメゾンは、最近
モデルハウスもなくCGのシュミレーターもなく、簡単なフローリングとキッチンの見本で
今年竣工グランドメゾン立売堀は、即完売でした。
価格は、3800万から6000万からでした。
南向きですが眺望は、皆無です。

[816: タイル貼りマニアさん]

>>815

グランドメゾン信者さん達はチョット変わっていて、「グランドメゾン」というブランドに惚れこまれているようで、他の条件はあまり気にされないようですね。

だから、眺望が皆無でも、戸境壁が石膏ボートのコストカット物件（立売堀）でも完売してしまうんですね。
グランドメゾン大手前タワーの素晴らしい印象が頭に焼き付いているのでしょうか。

デベにとってはまさに親衛隊ですから、今後も大切にしなければなりません。

セキスイさんはコストカットに傾斜して消費者を裏切ってばかりいると、いつかはしっぺ返しを食らうことになるので要注意です。

長い目で見た時に最も大切なのは顧客満足度の向上です。
マンションは屋台の一時的な逃げ売り商品ではありませんから。

[817: マンション検討中さん]

>>816

>>グランドメゾン信者さん達はチョット変わっていて、
>>「グランドメゾン」というブランドに惚れこまれているようで、
>>他の条件はあまり気にされないようですね。

そっくりそのまま返すわ。
あんたはタイルに惚れ込んでほかの条件はあまり気にしてないんやろ。
ちょっとどころかだいぶ変わってるで。

[818: 買い替え検討中さん]

>>817

あなたは何？

http://www.r-lounge.jp/blogs/40


タイルが良いことにこしたことはありませんが、全体の構造も視野に入れているのでは？

[819: マンション検討中さん]

発売当初高すぎると叩かれていたルネグランですが
竣工1年前でこれだけ売れているということは、値付けが安かったと
いうことでしょうか？
２０１６年になって東京の不動産は陰りが見えてきているようですが
大阪はまだ堅調のようですね。
２０１７年価格はさらに高くなりそうな予感ですがどうなんでしょう。
万博とIR誘致が成功すれば建築費と人件費の落ち込みも
少なくなりそうですし、ホテルとの土地の争奪戦も激しくなりそうです。

[820: 匿名さん]

>>819 マンション検討中さん

値付けは安くはないでしょう。
当初は好きな場所を選べたそうですし、適正物件だと思えば即完売だったのでは？
まあ、順調に売れているらしいので、ケチのつけられない、いい物件が出来ることを願ってます。

[821: 通りがかりさん]

>>820
第一期・第二期・第三期連続で完売の
ようなのでどっちにしても即完売は
なかったんじゃないですかね？
第三期も売り渋りなのか２戸しか販売
なかったけど、数日後には売れてました
もんね。
ルネも他の物件は苦戦してるみたいや
けどここだけは別格みたいですね。

[822: 評判気になるさん]

週刊ダイヤモンドの記事でこのマンションのすぐ裏の
シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の騰落率がマイナス２３．８％で
住友不動産のワースト7位になっていました。
すぐ近くの物件なので気になりますが、理由はなんなんでしょうね。
ルネグランの資産価値も将来どうなんでしょうか？

[823: マンション比較中さん]

シティタワー四天王寺夕陽丘は新築時の単価が約230万円／坪（当時の周辺相場は170〜180万円／坪）と20%以上高かったのが影響しているのでしょう。特に18階から21階はプレミアム住戸で400万円以上しました。ダイヤモンドの資料は不動産価格推定システム（GEEO）を使用しているので、プレミアム住戸の影響（高すぎた）もあるのでしょう。
そういった意味ではルネグランもシティタワーと瓜二つの物件です。高層角部屋の価格は300万円／坪レベルですし、14階のプレミアム住戸は400万円／坪以上と、シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘をお手本にしたような値付けです。従って将来の勝落率ランキングではワーストの常連組当確物件でしょう。と言っても、北浜のバブル価格低仕様タワーよりはマシなのでは。はっきり申し上げて、投資物件にはなり得ません。ただ、お墓ビューが気にならなければ、立地は抜群なので、その価値が理解できる永住思考の方にはいい物件かもしれません。
それでも400万円／坪以上の部屋は、趣味で購入する富裕層向けですね。

[824: マンション検討中さん]

>>823

同じ道なりにござます、野村不動産　プラウド四天王寺夕陽ヶ丘　も　竣工前5000万円以上？　だったかと思います。

こちらも　坪単価280-300万円～　だったのでしょうか？

こちらは、戸数が少ないためか、シティタワー四天王寺夕陽丘と比較し売り物件でませんですね？

野村不動産なので、この当時の野村不動産は現在と比べて　よかったのでしょうか？

100％角住戸、タイル貼りのような外観です。　エントランスは小規模なので面積無くて何もないかな？

ルネグラン四天王寺夕陽丘と比較すると　駐車場は、屋内屋根つきです。

[825: 評判気になるさん]

>>823
シティタワーは発売価格が当時高すぎたんですね。
ただああいう計算式って全部屋の坪単価の平均価格で出すんですか？
それならグランフロントとか３億の部屋とかあったし、その辺が考慮されていないような気もするんですが。
ルネグランは中部屋だと坪単価２００万円くらいからですので、周りの相場と比較して突出して
高いというわけではないと思いますがいかがでしょうか？
確かに最上階の１０５㎡１億３５００万は驚きですが。
しかも即売れという・・・。

[826: マンション検討中さん]

おっしゃられるように　坪単価２００万円ですと　お安いイメージがあります。

[827: 評判気になるさん]

失礼。最安が約19坪で４２００万くらいからでしたので
２２０万円くらいからでした。
坪単価は２２０万円くらいから４３０万円くらいまで相当幅広いです。

[828: 検討者さん]

近くのクレヴィアで坪単価２２５万円－２７５万円なので、最近の四天王寺近辺の価格を勘案すると
ルネグランが突出して高いわけではないですね。
ここは角部屋でも低層階なら坪単価２５０万円くらいだったんですよね。
資産価値の騰落率は当時の相場の影響が大きいのでともかくとしても、２０１６－２０１７年価格としては
悪くなかったと思いますよ。
たぶんお得な部屋はもう売れちゃってますけど。

[829: マンション比較中さん]

>>825

グランフロントの３億円の部屋は４億５０００万円で転売され、さらに６億８０００万円（確か１０ヶ月くらい前）でネットに転売情報が出ていました。
さすがに６億８０００万円では買い手が無く、いくらで売買されたのかは分かりませんが........
いずれにしても大阪市内は今後３年から４年で２０棟以上の新築タワマンが乱立するので供給過剰状態に突入するのは明らかでしょう。
流石のスミフも供給過剰へのリスクヘッジとして梅田駅前近くの曾根崎リンクシティの基本計画をホテル併設に変更し、さらに着工も様子見で無期限延期？状態です。
梅田東や東梅田パークフロントが低調な中で備後町もはたして本当に着工するのか怪しくなってきました。

皆さんは最近のミニバブルで２５０万円から３００万円/坪という価格に明らかにマヒしておられるようですが、実際大阪の建築コストは巷でいわれるほど上昇していません。
マンションなんて、ほんの一部の富裕層向けの物件を除くとせいぜい２００万円/坪でも高いくらいです。それが証拠に住友、三菱、三井等の大手デベはそろって過去最高益を更新する勢いです。
高値掴みのババを引くことの無いように注意が必要です。
セカンド需要として購入される金融資産１０億円以上の富裕層は趣味での購入なので、３００万でも４００万円/坪でも気にされないでしょうが...................

[830: マンション検討中さん]

>>829

マンション単一よりも、ホテルや事務所併設の流れなのですね。

谷町２丁目法務局前の　近鉄ビルも建て壊しをスタートしていますが、こちらもその流れを組み込む方向性のように思います。

坪３００万円以上は、お金持ちが　買われて　　庶民は静観ですね。

それでも、新築　坪１８０万円以下には、５年、10年経過しても　ならないようには思います。
いくらグランドメゾンがコストダウンといっても企業努力しても無理では。

[831: 検討者さん]

>>823

こういった規模の小さめのマンションって
大っぴらに売りに出すと他の入居者に
あそこの人がいくらで売りに出してるって
すぐに知れ渡ってしまうので、あまりネットに
出したりチラシにしたりしないんですよね。
基本的には不動産屋さんに大々的に宣伝しないように
売ってもらうので、人知れず売りに出されて
人知れず買われていくってパターンが多いです。
こういうマンションが欲しい場合は信頼できる
不動産屋さんにここのマンションが売りに出たら
連絡ほしいと指名買いしておけば連絡くれる場合も
ありますよ。
ちなみにプラウド四天王寺夕陽ヶ丘は１８０－２１０万
くらいの坪単価だったと思います。
今となっては非常に安いんですが、当時は高すぎるだの
高値掴みだのって掲示板でもやいのやいの言ってましたが
結局は買った人が正解でした。
今なら買値より高く売れるのは間違いないでしょう。