ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

[マンション比較中さん]

ルネグラン四天王寺夕陽丘についての情報を希望しています。
モデルルームはまだのようですが、いかがでしょうか。
南向きでいい場所だなと思いました。

公式：http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/

所在地：大阪府大阪市天王寺区夕陽丘町四天王寺1丁目30番8
交通：大阪市営地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ケ丘」駅徒歩4分
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上14階
売主： 総合地所株式会社
施工会社：松本組
管理会社：総合ハウジングサービス


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[大阪の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2018.6.4 管理担当]

[401: マンション検討中さん]

>>399　マンション比較中さん

全く同感です。
タイル貼りと吹き付け塗装ではグレード感が全く違いますもの。

[402: マンション検討中さん]

>>398　マンション比較中さん

この写真は、マンションの1階部分に機械式駐車場を設置したケースだと思いますが、マンション本体から独立した機械式駐車場をRCの建屋で覆うと外見的にはこんな感じになります。

396さんが書かれているように、夕陽ヶ丘（松ヶ鼻町）のリバーの物件でさえ、機械式駐車場は屋根付きでした。

雨ざらしだと、今後の修繕費用にも影響しますし、何よりコストカットマンションというイメージになってしまいます。

[403: マンション比較中さん]

>>402

リバー夕陽丘は駐車場、鉄筋で囲われています。

この程度は可能かはわかりませんが、戸建のカーポートの軽量鉄骨の屋根付きも
普通にありますので、見栄えはどうか？ですが　出来そうにも思います。

[404: 評判気になるさん]

>>391 周辺住民さん

写真のアップありがとうございます(^^)
中はこうなってるんですね。

地上からだと、ほとんどわからないので嬉しいです。

他の建設現場よりも、クレーンが小さいような気がするんですが大丈夫なんですかね。

これからも定期的にアップして頂けると嬉しく思います。
これからもよろしくお願いします。

[405: 周辺住民さん]

>>404　評判気になるさん

これからも定期的にアップするようにします。

[406: 匿名さん]

夕陽ヶ丘のリバーは、駅から遠い、バルコニーの向きが悪い、無名のリバー産業で、
仕様に不足あれば誰も購入しなかったでしょうね。
最終分譲も長いこと残っていましたし。

ルネグランは立地が良く駅近且つ静寂、全戸南向きなので、売れ行きも好調なのでしょう。
とは言え、吹きさらしの機械式駐車場や、吹き付け塗装部分、ゴミ出しについて等出来れば改善して欲しいですね。
要望等出せないのでしょうか？

[407: 周辺住民さん]

>>406

建物着工前の早期に意見集まれば　無茶でない改善できそうな箇所は聞いてくれそうに思います。

[408: 匿名さん]

此処は売れ行き好調ですか？始めだけのような気がします。

[409: 匿名さん]

>>408 匿名さん

安い住戸は、先に分譲済みになっていました。
ぼちぼちのマイペースではないでしょうか？

裏のシティータワーも竣工後残っていたのかなあ？
同じ近隣の 野村のプラウド四天王寺夕陽ヶ丘も
竣工後、角住戸残っていましたよね？
四天王寺さん南向きで80平米 5000万円だったでしょうか？
小規模22戸なので 修繕積立金は気になりますが。

[410: マンション比較中さん]

>>409　匿名さん

野村のプラウド四天王寺夕陽ヶ丘は80㎡で5000万円だったんですか。
それと比較すると、これから新築分譲される物件はルネグラン含めて80㎡クラスで2000〜2500万円が上乗せされたバブル価格ですね。

まあ、1000万円位は建設資材や人件費の高騰が要因かもしれませんが、それ以外は便乗値上げかもしれませんね。

[411: 匿名さん]

>>410　マンション比較中さん

野村のプラウド四天王寺夕陽ヶ丘　（26戸　14階建て　築年 2011年7月）

狭い間取りが4000万円代～　広い間取り5000万円代～　広い4LDKだと6000万円前後～
ではなかったでしょうか？　それなりに高いのでしばらく売れ残っていたような。　

間取：3LDK＋N～4LDK
面積：76.75平米～88.95平米

狭い立地のペンシル状建物で特筆点はありませんが、立体駐車場は雨に守られ建物内にあります。

歩道の外から通行しても　表向き　ゴミも見えない、自転車も見えない　住戸扉ありです。



説明文
---------------------------
プラウド四天王寺夕陽ヶ丘は、2011年7月竣工の14階建て総戸数26戸のマンションです。専有面積は77.52㎡～90.09㎡、分譲時の間取りは3LDK+N～4LDK+WICで幅広い家族構成に対応しています。外壁は茶系の上品なタイル貼りで、正面アプローチには植栽がきれいに整えられています。エントランスはオートロックで、各戸にはカラーモニター付きインターホンが付いています。1階は駐車場になっており、2階～14階の各フロアは2戸の配置で、エレベーターが1基あり独立性が高く、住戸はすべて南向きですので、日当たりも良好です。設備は、リビングダイニングにガス温水式床暖房、キッチンにはビルトインIHヒーターと食器洗い乾燥機が設置されています。

[412: マンション検討中さん]

>>406 匿名さん

現場の兵隊さんに要望を出しても糠に釘でしょう。
幹部にその気が無ければ現行の仕様で続行することになるんでしょうね。

パンフを見る限りでは躯体の基本仕様はしっかりしていて敷地内の導入路は高級感がありますし、エントランスホールは和のテイストを加えた高級感があって素敵なだけに、他の部分の詰めの甘さが残念です。

本物件の事業主は総合地所ですが、実質的な事業主は黒子の富士エンジニアリングですから、2社間の調整も必要で建設スタート後の仕様変更なんてかなりハードルが高いはずです。

不人気でまったく販売のメドが立たない状況だったら少しは考えるかもしれませんが、第1期即日完売らしいですし......

8000万円のマンションをﾎﾟﾝと買えるなんて、資産家の方が多いんですね。

[413: 匿名さん]

駅に近いマンションというのもありますが、
玄関が広く、間取りも使いやすいということも魅力を感じました。
南向きなので、陽あたりもよく、家に光が入りやすいだろうと思います。
ライフや阪急オアシスも近いので食料の買い物も便利そうです。

[414: 匿名さん]

間取りはどのタイプも魅力的で風通しも良さそうです。
何千万の買い物で、ゴミ出しやディスポーザーの有無など小さなことで購入をやめる方もいらっしゃるのですね。
あまり詳しくありませんが、どうしても欲しければディスポーザーは後付けできるのでは…と思ってしまいます。

[415: 通りがかりさん]

>>414 匿名さん


本当なのですよね！
ディスポーザー 後付けできるのですね！
目からウロコです。

[416: 通りがかりさん]

これまでの住居には、ディスポーザー 付いていました。
あるのと無いのとで、どの程度 不便になるかわからないのです。

個人的には、一週間に1回は、ディスポーザー回しています。
毎日回している方は、おられるのか わかりませんが。

食洗機も 付属していますが、一度も使ったことありません。 手洗いです。

専用洗剤のようですが、きれいに洗えるのか？
使った事ないので良さが体感できていません。
どうも、家電製品は使えても、台所用品は 疎いです。

ディスポーザー、食洗機は 便利なのかな？
これから売りだしの積水グランドメゾンなどは
オプション見たいですし、標準で付いてなくても
いいのかなあ？
よくわからない 悩みどころです！

[417: 通りがかりさん]

先日、聞くこと 忘れたのですが 1階ロビーは 夏場と冬場はビルドインエアコン 日中は作動しているのですよね？

[418: マンション検討中さん]

ディスポーザーは後付けできないのでは？

[419: 匿名さん]

>>418 マンション検討中さん

http://www.good-disposer.com/archives/3199

[420: 大阪市]

ディスポーザ排水処理システム等の設置並びに公共下水道への接続に係る事務取扱要綱


（目的）

第1条 この要綱はディスポーザ排水処理システム等の設置並びに公共下水道への接続に係る排水設備計画確認申請手続きの基準を定め、もって環境衛生の向上に寄与することを目的とする。

（適用）

第2条 この要綱で対象とするディスポーザ排水処理システム等は、一般家庭で発生する生ゴミや飲食店等の厨房ゴミを想定したものとする。よって、ゴミ処分自体を目的とする事業の用途に供されるものは対象としない。

（用語の定義）

第3条　この要綱に言うディスポーザ排水処理システム等（以下「本システム」と言う）とは、戸建住宅・集合住宅・飲食店等の厨房流し台の下部に組み込んだディスポーザから発生する厨房ごみを粉砕し、厨房排水とともにトラップを介し排水処理部へ搬送して生物処理や機械処理にて分解・浄化し、浄化水を公共下水道に放流するシステムの総体を言い、下水道法第10条で定める「排水設備」に適合するものとする。

2　前項で言う排水処理部が付設されていない単体ディスポーザについては、この要綱の対象外とする。

3　設置者とは、本システムの所有者または使用者であって、その維持管理に責任を負うべき者を言う。

4　メーカーとは、本システムについて建設大臣の認定を受けた者、または第三者による適合評価を受けた者を言う。

（本システムの確認条件）

第4条　市長が本システムを排水設備として確認できる条件は、次の各号に定めるとおりとする。

（1） 旧建築基準法第38条の規定に基づき、同法施行令第129条の2の2第3項の規定によるものと同等以上の性能を有し、かつ安全上および衛生上支障がない構造の配管設備として、建設大臣により認可されたものまたは第三者による適合評価を受けたものであること。

（2） 本システムの定期点検、処理槽からの汚泥引抜き等の維持管理が適切に行われることと認められ、その旨を確認できる書類（維持管理業務委託契約書など）が整備されていること。

（3） その他、市長が公共下水道の管理上必要と認める条件。

（申請手続）

第5条 本システムの設置並びに公共下水道への接続を行おうとする者は、大阪市下水道条例（以下「条例」という）第4条第1項に基づき、排水設備計画確認申請書（第1号様式）に次に掲げる書類を添付して申請しなければならない（提出部数は5部とする）。

　※第5条に係わるディスポーザ排水処理システム等の申請の添付書類

　1．一般事項に関する書類

　（1）認定書（写し）

　（2）設置場所案内図

　（3）建物配置図

　（4）施行業者名

　（5）維持管理業者名

　（6）排水設備設計図

　　① 建築平面図

　　② 排水設備図

　 ③ 給排水設備図

　2．仕様書

　（1）ディスポーザ

　（2）排水処理部

　（3）計画下水量集計表

　3．維持管理計画

　（1）処理水質設計条件

　（2）維持管理体制計画書

　（3）点検項目（維持管理、清掃、汚泥処理、水質等）および頻度

　4．その他

　（1）誓約書（別紙様式1）

　（2）維持管理業務委託契約書の写し

　（3）その他、建設大臣または第三者の認定内容との適合性を判断するため市長が必要と認める書類

（確認事項）

第6条　市長は、前条の申請書を受理した後、申請物件が第4条に定める条件を満たしているか検査を行い、適合する場合は申請者あて確認手続きを行う。

（しゅん工検査）

第7条　申請者は、申請物件を設置した後速やかに市長に届け出て、条例第4条第2項に基づくしゅん工検査を受けなければならない。

（維持管理）

第8条　本システムの設置者は、その所定の性能を保持するように維持管理に努めるとともに、市長が行う維持管理に関する指導等に協力しなければならない。

2　本システムの設置者は、維持管理に関する資料を適切に保管しなければならない。

3　市長は、本システムの維持管理が適切に行われている事を確認するため、設置者に対し、必要に応じて専門の維持管理業者が実施する本システムの点検に関する資料の提出を求めることができる。

4　市長は、本システムの設置後、設置者の責任により適切な維持管理の確保ができなくなった場合、またはそのおそれがあると認められる場合は、設置者に対して、本システムの構造または使用方法の変更や改善の措置を行うように指導することができる。

5　メーカーは、本システムの販売にあたり、設置者に対して本システムの維持管理については専門の維持管理業者との契約が必要であること並びに市長が行う維持管理に関する指導等に協力する必要がある旨を教示し、設置者の理解を得なければならない。

（その他）

第9条　この要綱の実施について必要な事項は、市長が別に定める。



附則

この要綱は平成17年6月1日から施行する。

[421: 買い替え検討中さん]

ディスポーザーは　大阪市に申請して認可が合格すれば　取り付けできるということでしたか。

[422: 購入検討さん]

私は、ディスポーザーは停電時に使用出来なくなったりするので、あれば便利だがなくても生活は出来るものだと思います。基礎工事も始まってますし…
ただ、機械式駐車場の屋根部分の設置、共用廊下は基本吹き付け仕様、玄関周りの吹き付け仕様、壁面の吹き付け塗装部分、廊下やバルコニーのタイル貼り、ゴミ出しについて等は、今からでも要望が多ければ多いほど総合地所さんや、販売の長谷工アーベストなら動いてくれると思います。
こちらの掲示板も日々チェックされると思いますし。
一期でこれほど注目の高い新築マンションですから、他のマンションの見本となるべく施工しないとせっかくルネグランとした名前が泣きますしね。
要望等を出すとすれば、長谷工アーベストの販売員の方々と、郵送で総合地所さんに提出すればいいですかね。
また、提出するとすればどのような書面にしたらいいでしょうか。
私もこのマンションに注目してる一人なので、せっかくなら注目されてる方々と協力をして、より質のいい他の見本となる建物になって貰い、購入検討から気持ちよく購入となりたいです。
皆さんの英知をお貸し下さい。

[423: マンション検討中さん]

私も同意です。
立地、環境など素晴らしいマンションになると思いますので、
吹き付け仕様を減らし、タイル貼りにする等文句のつけようがないものにして頂きたいです。

[424: マンション検討中さん]

私もまったく同感です。

滅多に出ない立地、それに建物の構造はしっかり作りこまれていそうなのでこの地にふさわしい外観のマンションにしてほしいです。
勝山通からの入口にあるキングマンションはバルコニーと外廊下壁面も全てタイル貼りで仕上げられています。

立体駐車場を覆う建屋含めて、今の段階であれば仕様変更可能だと思います。

[425: 周辺住民さん]

現場報告です。

工程は基礎工事の段階に進んでいます。
基礎に組み込む鉄筋も徐々に搬入され、作業用足場が組み立てられました。

今日の現場-08/17

[426: 周辺住民さん]

現場報告

今日の現場-08/24

[427: 周辺住民さん]

現場報告

今日の現場-08/25-1

[428: 周辺住民さん]

現場報告

今日の現場-08/25-2

[429: 評判気になるさん]

周辺住民さん
現場報告ありがとうございます(^^)
基礎工事着実に進んでいるんですね。

購入検討さん
私も同感です。
立地が立地なだけに、周りの他のマンションに引きを取らない外観や、内容にして貰いたいですね。

[430: 匿名さん]

第２期の事前案内会の予約が開始されましたね。
今度、予約して皆さんが仰られていることを販売員の方に聞いてみようと思います。
吹付け仕様を減らして、タイル張りへの変更して欲しいです。

[431: 周辺住民さん]

現場報告

杭基礎に主要構造柱の鉄筋が組み込まれた来ました。

今日の現場 08/28-1

[432: 周辺住民さん]

今日の現場 08/28-2

[433: 周辺住民さん]

今日の現場 08/28-3

[434: 匿名さん]

>416さん
食洗機は一度使ってみると、その便利さにもう手放せなくなる家電らしいです。
特に共稼ぎ世帯に家事の負担を減らすことで人気が高いとか。
汚れも、お湯と専用洗剤を使うことでピカピカになりますし、
手洗いするよりも水道代金が安くなるというデータがあります。

[435: マンション検討中さん]

>>430 匿名さん

是非お願いします。
また行かれた結果を教えて頂きたいです。

[436: 匿名さん]

はい。
案内会に行ったら結果をお伝えします。

[437: マンション比較中さん]

グラメが天王寺区に出してきましたね

http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uenomiya/index.html

http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/ishigatsuji/index.html

[438: マンション検討中さん]

>>437　マンション比較中さん　

グランドメゾンは、インポールで実質有効面積に対して　狭いのではないでしょうか？
写真は、今売り出し中のグランドメゾンMARKSです！　２LDK７５㎡６２８０万円でSUMOに出ています。

ルネグラン四天王寺夕陽丘 は　モデルルーム拝見して　階高含め、アウトポールなので柱が部屋に入っていなくて広い感じでしたよ。

新しい上本町夕陽丘の物件も　金山工務店でつくるとなれば　インポールではないでしょうか？

[439: マンション検討中さん]

>>438 マンション検討中さん

恐らくグランドメゾンは間取りなども同じ作りでしょう。
間取りやインポール設計、階高などを考えると、グランドメゾン信者でなければ、ルネグランに軍配が上がるでしょうね。

[440: マンション検討中さん]

この掲示板ってIDとかでないから自演し放題なのかな
ルネグランでそのよさを語るためにグランドメゾンを引き合いに出すのはわかるけど、わざわざまだ間取りもわからないグランドメゾンのマンションのスレッドにまで出張してここと同じ内容を書き込むのって業者にでも依頼されてるのかと勘繰ってしまうわ

[441: 439]

>>440 マンション検討中さん

439ですが、438さんの自演ではないですよ。
名前を変えなかったので、自演に見えたのではないでしょうか。
440さんはグランドメゾン信者なのですか？何故このスレッドをご覧になっているのでしょうか？
私はグランドメゾンmarksを検討していましたが、その時に問い合わせた時には『間取りや設計は後々建設予定のグランドメゾンと大きく変わらないので、一度見学に来てください』と言われたので、書き込んだまでです。
今はこちらのマンションを検討しています。

[442: マンション検討中さん]

業者でもなく自作自演ではないです。

マンション検討中です。

MARKSは実際にモデルハウス行きました。モデルームはありませんでしたが（笑）
部屋の構造と価格と設備が釣り合わなく　パスした口です。

ルネグラン四天王寺夕陽丘は、実際に、阿倍野のモデルハウスへ行きました。
天井の高さと言い、バルコニーの広さと言い、貫け感半端なく、モデルルームは素晴らしかったです。

決断の価格が　高いんですよね^^

MARKSはこの時期に　キャンセル住戸が出たようですね。
記事を見て検索すると、ネットにも　今頃、新古の物件出ていますが、積水直５１５０万円の価格がなんでどこかの不動産屋？６２８０万円の表記なのか　ルネグランに挑戦する価格ですね＾＾

[443: マンション検討中さん]

別にグランメゾン信者でもなんでもないけど市内物件のスレッドを見てるともう売れてしまって全く興味もないグランメゾンの話題を出されたり、反対に立地が良いと思って開いたグランメゾンのスレッドではこれから情報が出てくるのに急に物件下げの書き込みが始まったりして違和感を覚えただけですよ

[444: 439]

>>442 マンション検討中さん

本当ですね。2LDK、8階、75m2、西向きで6280万円で出ています。
ルネグランだとDタイプと広さが同じですね。確かDタイプは高層階(11〜13階)で6200万円ぐらいだったかと記憶しています。
強気な金額設定だなぁと思っていましたが、南向きも考慮すると適正価格に思えてきました(笑)

[445: 匿名さん]

世間一般では、積水ハウス＞総合地所（長谷工子会社）です。
新古（未入居・所有権移転済）の価格は、売主の売希望価格ですので相場ではありません。
マンション名は、伏せておきますが最近近隣で5700万で売りに出ていた物件の成約価格は5300万です。
成約価格＝広告掲載価格＝近隣相場ではありません。

[446: マンション検討中さん]

>>445

間取りは　100㎡超と　広い方が　購入世帯が多いので　それなりに値段が見合えば中古でも売りやすいのかな？
1LDKとかの中古物件は、買っても売りにくいのでしょうね。

[447: 評判気になるさん]

メジャー7や、積水、長谷工、近鉄が　良いとは限りませんが

阪神電鉄の関連会社？　阪神住建のような世間では一般的に２流３流と呼ばれている　ディベが高値で売れたのは　土地力？なのか　ある意味勇気をもらいます。

[448: マンション比較中]

>>445 匿名さん

仰っていることは皆さん当然ご存知かと。
ただ最近完売になったばかりで、新古1000万円以上の上乗せは、いくら希望価格とはいえ不自然ですよね。

私はブランドだけで決めるのではなく、実際の建物の造りと値段が見合うと判断できれば購入に至るまでです。

[449: 名無しさん]

第二期販売はいつ頃なんでしょうか？

[450: 通りがかりさん]

>>449 名無しさん

もう始まってます。
1週間位前に案内がとどきました。

[451: 評判気になるさん]

>>431 周辺住民さん
遅くなりましたが、いつも投稿ありがとうございます。
基礎工事の状態を拝見出来て嬉しいです。現在はどのようになっているんでしょうか？

[452: 名無しさん]

>>450 通りがかりさん

ありがとうございます。HPも更新されてましたね。
詳細を見るとEタイプまでの広さになっていますが、最上階(F,G)はもう契約済になったんでしょうか。

[453: 匿名さん]

駅に近いからかもしれませんが
駐車場が、総戸数の半数くらいなのでもう少し確保してほいかったなと感じました。
子供が急に熱を出して・・・とか、何かあった際にはマイカーがあると便利です。
まだ駐車場残っているとよいのですが・・・・。

[454: 評判気になるさん]

>>453

大病院　徒歩圏内にいくつもあるでしょ。

[455: 匿名さん]

駐車場の32台は駅からの距離を考えれば妥当な数だと思いますが
こちらのマンションを購入する層としては車の所有率が高いでしょうか？
少し気にかかるのは駐車場のタイプが平置と機械式が混在しているようです。
それぞれ料金設定も異なるでしょうが、駐車場の位置決めは抽選になりますか？

[456: 名無しさん]

>>455 匿名さん

最上階2戸と11〜13階の南東角部屋(Eタイプ)は、平面駐車場の優先権があります。
他は平面か機械の希望を出して、抽選になると思います。

[457: 買い替え検討中さん]

＞＞456
金持ち優先

[458: 通りがかりさん]

リバーもそうだったし、上層階に優先権がついてるところは少なくないと思います

[459: 匿名さん]

誰でも出し入れが容易な平面駐車場を希望すると思いますが、お高い部屋の住人さんが優先されるとは知りませんでした。
もし駐車場にあぶれてしまったら、自分で外の駐車場を探して借りなければいけませんか？
売主側の配慮で確保していただけるのでしょうか。

[460: 匿名さん]

そんな配慮あるわけないやろw
俺の月極駐車場貸したるわ

[461: マンション検討中さん]

>>459

3.5万円出せばありまする

[462: マンション比較中さん]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]

[463: 匿名さん]

以前検討していたマンションも駐車場台数が圧倒的に不足していましたが、
不足分は売主さんが外の駐車場を確保してくれていました。
ただし、契約後は駐車場のオーナーとの個人間契約になり、継続は
保証するものではないと但し書きされていました。

[464: 周辺住民さん]

今日の現場　9/6〜10/3

工程スケジュール通りに基礎工事が進んでいるようです。

9月6日

[465: 周辺住民さん]

9月22日

[466: 周辺住民さん]

10月3日ー１

[467: 周辺住民さん]

10月3日ー２

[468: 評判気になるさん]

>>>467 周辺住民さん
現場の写真ありがとうございます。
しっかりとした基礎ですね。
各間取りに合わせた基礎区画になっているんですかね。
また、これからどうなるか楽しみです。周辺住民さんこれからもよろしくお願いします。

[469: 検討]

近隣のシティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の売り物件が 中住戸、FIX窓住戸と 続々 売り出し準備に入ってます。
こちらのルネグランへ転居される方もおられる？ようですね。
完成まで期間ありますが、楽しみですね。

[470: 匿名さん]

このように　被ってくる？

階層によっては　建つ前に　売却して　ルネグランへ転居が理想かも。

[471: ご近所さん]

先日オープンハウスをやってた部屋なんかは、12階の南西角部屋なので、ルネグランが建っても眺望は一切影響を
受けないのにね。
昨今の新築物件のバブルピーク価格に連動して、中古も立地の良い物件は価格が上昇していて新築当時の売り出し価格より
高値で売却される物件も散見されるようになってきた。

不動産バブルもオリンピックまでには崩壊するだろうから、ここ1年が売り時と考えて現金化するのかなあ？

[472: マンション検討中さん]

>>471 ご近所さん

この物件（１２階南西角部屋）の新築時の売り出し価格は５９４０万円レベルでした。

[473: マンション比較中さん]

１２階からの景色はこんな感じ　ハルカスが障害物なく見えます。西側だからルネグランと関係なく大丈夫ですね。


今だと、5000万円代では　値交渉してこちらの物件 売却できますね。
新築ルネグランの頭金には、十分です。

[474: マンション比較中さん]

>>472

82㎡　4LDK　売り出しは　どのくらいの価格だったのでしょうか？　4LDKは価値あるなと思ったりして。

4300万円だったら　買い手はいるかも　いや　このチラシよく見ると３階だから　安くしないと売れないですね。

眺望を考慮して高層階だとよかったです。

[475: マンション検討中さん]

>>474 マンション比較中さん

チラシはちゃんと確認したほうがいいですよ。
よく見なくても、3階ではなく「15階部分」と記載されています。

この15階の物件の新築時の売り出し価格は5400万円位でした。
14階は5320万円

90㎡の12階南西の角部屋が新築時価格より高い6030万円で掲載され
ていますから、同じロジックで算出すると5480万円になり、4890万円
はむしろ割安な価格といえるでしよう。
部屋を見ていないので推測でしかありませんが、部屋の痛みが進んでいて
購入後のリフォームに500万円くらい必要なので割安価格になっているのかも
しれません。

それに82㎡の部屋は売り出し時には2Lと3Lのみで4LDKの部屋は有りませんでした。
チラシを見ると6畳部分を3畳2部屋にリフォームしたようですが、バルコニーに面して
いない洋室は窓無しの3畳ですから納戸として使用されているのかもしれませんね。

一方ルネグランの12階85㎡の部屋は坪295万円で7600万円ですから、これと比較すると
割安感が際立ちますね。
リフォームに500万円かけて自分好みにアレンジしてもルネグラン比較で2200万円以上
お安くなります。

[476: マンション比較中さん]

>>475

あっ！　本当ですね　指摘　ありがとうございます　地下３階を３階と勘違いしていました。

全面リフォームかな？

クロス貼り換え…50万円、システムキッチン、風呂、トイレ、フローリング・・・・。玄関タイル貼り換え…。

やはりレクサス１台分ですね。


ルネグランの価格が　眺望権含む、新価格で　高いなァ。　

[477: 匿名さん]

直接部屋からの展望に影響がなくても、やはり南側にマンションが建つと価値は下がるものなんですかね。

[478: 坪単価比較中さん]

>>477

バルコニーから建物間の距離がどのくらいあるかですね。幅員15ｍなのか20m以上あるのか？

高層階は良しとしまして
低層階3階から6階ぐらいの　東側の場所は　眺望が　あるか？ないか？ですね。
谷町線ほどの幅員あればよいでしょうが、それはムリですから。
住んでいる方がどんな印象かですね。

[479: 匿名さん]

駅に近くて便利だから良いな～と思いましたが、
それ以外にも設備の充実しているところがともて良いと思えるマンションです。
玄関のポーチ、水回りの充実さ、そしてバルコニーに防水コンセントがあること。
ありそうでなかなかない好条件だと思いました。

[480: マンコミュファンさん]

>>479 匿名さん

防水コンセント何処にもあるかと思えば、
少ないのですね。

[481: 匿名さん]

バルコニーに防水コンセントがありますが、どういうことで使うのですか？あまりバルコニーで電気を使うものって思いつかないので有り難みがわからなくて…
電飾とかじゃないですよね？
掃除機みたいなものとかですか？
あとはライトを点けるとかぐらいしか思いつかなくって

[482: 買い替え検討中さん]

マンションやアパートなどの集合住宅でも隣近所に気兼ねなく使える、水冷式静音タイプの高圧洗浄機です。当社同等モデルと比べた体感音は約半分になりました。また、水冷式になったことで耐久性が向上したため、メーカー保証も3年の長期保証を実現。広い範囲もしっかり洗える10mの高圧ホース付き。テラスクリーナーと洗浄剤がついたホームキットのセット品。

＜水冷式静音タイプ＞
世界初の水冷式モーター採用により体感音は約半分（当社同等モデルとの比較）になりました。これからは、住宅街でも気兼ねなく高圧洗浄できます。

＜2つの標準装備ノズル＞
バリオスプレーランス…圧力の調整ができるので、網戸や洗車などいろいろな場所の洗浄に適しています。
サイクロンジェットノズル…高圧の水を回転させながら噴射するので、外壁などの頑固な汚れも落とせます。

＜簡単接続＞
高圧ホースを接続する際はワンタッチで接続できるので準備が素早く簡単にできます。

＜安心長持ち＞
水冷式モーター採用により耐久性がアップし、より長くご使用いただけます。（当社同等モデルとの比較） そのため、メーカー保証は3年の長期保証です。

＜ホームキット＞
テラスクリーナー T 350、洗浄剤（ユニバーサルクリーナー）のセット。テラスクリーナーが水ハネを防ぎ、玄関先やテラス等の掃除に便利です。延長ランスを使えば、高い場所の掃除の高圧洗浄もできます。

※水道ホースは付属しておりません。ご自宅／市販のホースか、アクセサリーページより「3m水道ホースセット」をご購入ください。
※ハンドルとタイヤは組み立て後、取り外しできません。

[483: 匿名さん]

ご無沙汰しています。
遅くなりましたが、以前見学会に行ってきた報告します。
担当の方は、気さくで説明もしっかりして下さいました。
そこで、以前話に上がっていた。バルコニーや外廊下壁面も全てタイル貼りで仕上げと、立体駐車場を覆う建屋の設置などの要望を伝えました。

販売員の方からは、日頃からそのような意見は多く頂戴しているとのこと。ただ、私達は販売をやっているので、判断は売主にある。お客様からこのような要望があったことは伝えおきます。と仰っていました。

また、価格についても、私達も高いと思うが売主の判断なので…ただ、戸数は着実に売れています。と仰っていました。

売主に直接会うことは購入にならないとないと思うので、購入された方からも要望を伝えて貰ったらと思います。

ということで、価値はあると思いますが、やはり高いなと言う印象でした。
売主さんが多く要望を聞き入れて、少しでも改善されれば、また話を聞きにいきたいと思ってます。

[484: 匿名さん]

>>483

北浜ミッドタワーは　60㎡　7000万円～ですよ。

低層で　坪単価370万円　以上(異常）です。

高いか安いかは　現実を見てください。

[485: マンション検討中]

>>483 匿名さん

報告ありがとうございます。
売主さんがこちらの掲示板や来客者の声を真摯に受け止めて、改善してくださるといいのですが…。

それでも順調に売れているとのことで、やはり立地、南向きというのは強いのですね。

[486: 匿名さん]

もう既に走りだしてしまっている以上、方向転換と言うのは難しくなってくるのかなぁとは思います
現状で行ってしまいそうだなというふうに感じてしまいました。
でもみんなで声を上げていくことで、何かしら改善されることもあるようですから、
みんなでコツコツ販売側に上げていって、売り主に伝えてもらうようにしていくの恐らくベストなのでしょうね！

[487: マンション検討中さん]

>>484 匿名さん

北浜ミッドタワーは大阪タワマンバブル頂点に悪乗りした、価格と仕様が完全にミスマッチした代表的な例で、比較すること事態が全くばかげた物件。

7000万円（60㎡）で売られている物件だが、あの低たらくな仕様ではせいぜい4000万が適正価格だろう。

ルネグランも5年前なら坪単価はせいぜい180万円位が適正な物件。
大阪市は今後3〜4年で高価格且つ低仕様のタワマンが20棟以上建設され過去前例のない完全な供給過剰状態に突入する。
（バブル崩壊で建設中止に追い込まれる物件も.....）

今の住居で我慢できる層は5年くらい高みの見物をしていればよい。
完成在庫の山でデベの尻に火が付き、投げ売り状態が到来してから、さらに値下げ交渉をして購入するのが鉄則と言える。

北浜は半値になっても痛くもかゆくもない富裕層がお遊びで買う物件だろう。

ルネグランも相続税対策のセカンドハウス需要等でキャッシュで購入できる層は別として、ローンを組んで買うような物件ではない。

今の価格では、5年後には30％以上値下がりするだろう。

流石の東京もオリンピックではしゃぎすぎた反動で、既に値下がりに転じ、中国系の投資マネーは既に引き始めている。

[488: マンション検討中さん]

周りに色々話を聞くと、気にしなかったですが墓が一生見えて暮らすのは如何なものかという
意見が多かった。

[489: 通りすがり]

>>488 マンション検討中さん

何度も話題に出ていますが、お墓ビューが無理な方は最初から対象外の物件でしょう。
貴方が周りから言われて気になるようであれば、検討から外せばいいだけです。

[490: マンション比較中さん]

以前　OPEN初期にモデルルームへ行きましたが、

パラパラとした価格表は机で拝見しました。価格の記憶が薄れてきました。

今は、 4,330万円～7,440万円ありますが　　低層～高層

中部屋 タイプB　63.05m2　　が　4,330万円～4,800万円
中部屋 タイプC　71.36m2　　が　4,980万円～5,800万円
中部屋 タイプD　75.46m2　　が　5,500万円～6,800万円
角部屋 タイプA　85.40m2　　が　6,500万円～7,800万円

ぐらいだったでしょうか？

[491: 匿名さん]

大阪市内で100点満点は無理ですよ
南側の景色と日照が将来にわたり確保される事の方が
重要かな

[492: 匿名さん]

中之島6丁目 パークハウス中之島タワーのように　30階ー40階でも　周辺大きな建物やマンションに囲まれて
お見合いのように

こちらの立地は、低層階の抜け感は　半端ないです！

大阪市内中心部では　最高立地です。

[493: マンション検討中さん]

以前はむちゃくちゃ高いなと思ってたこのマンションだが
他のマンションや中古価格見てると、こんなもんなのかなと
思ってしまうから不思議なもんだ。

[494: マンション掲示板さん]

>>493 マンション検討中さん

築10年以上〜
中古物件にフルリフォーム500万円
仲介手数料200万円
と思えば

[495: 匿名さん]

>483さん
通りすがりの者ですが、質問させていただいてよろしいでしょうか。
モデルルームの販売員さんに要望をお伝えになった際、
判断は売り主に…という答えが返ってきたとの事で少し違和感を感じました。
販売員さんは総合地所の営業ではなく雇われなのですか？

[496: 匿名さん]

>>495

あの男性は、委託された方ということなのかな？

[497: 匿名]

販売は長谷工アーベスト、売主は総合地所と都合のいいようにわけてるのでは？
一緒の長谷工グループなんですがね。

[498: 匿名さん]

前に売り出していた、
最上階南東角住戸のルーフバルコニー付き
105平米1億3500万円は売れたみたいですね。

今は南西角住戸のルーフバルコニー付きが
売り出されます。
セキスイや他物件が高くなる中
いくらになるのでしょうね。

[499: マンション検討中さん]

最上階は南西も金額は同じじゃないですかね。
１億３５００万円で。
91㎡が低層階７５００万高層階が８５００万程度だったでしょうか。
それでも売れるんだから持ってる人は多いんだなと思いますね。
この物件がその金額に見合うのかどうかは別にしてですが。

[500: 匿名さん]

大阪市内で南面が四天王寺に面してて、
眺望、陽当たりが将来にわたり確保さている。

歴史的な四天王寺隣接にに魅力を感じる方には、
価値ある立地のマンションですね。

[501: 匿名さん]

眺望、日当たりが確保されているという事は将来性もあることから魅力的なマンションと言えそうですね。
価格帯としては高額になってくると思いますが、高い物件が売れているという事はやはり立地が良いからなんでしょうね
日当たりが良いならルーバル付は人気がさらに出そうなかんじでしょうか。

[502: 通りがかりさん]

バルコニーが広いのはいいですね

[503: eマンションさん]

>>502 通りがかりさん

何か？

[505: 通りがかりさん]

このマンションいいですね（╹◡╹）お買い得だとおもいます（╹◡╹）皆さんはいかがですか

[No.502から本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[506: 検討板ユーザーさん]

相場観からしてこの物件の価格は適正なんでしょうか？こんな高額なマンションを買える方が世の中沢山いるんですねぇ
羨ましい

[507: マンション検討中さん]

現在の近隣の相場から考えるとここが決して高すぎるということはないと思います。
ただあと２－３年後には大阪市内も高価格帯のマンションが供給過剰になりますし
オリンピック需要もひと段落したころには、相場全体が下がっている可能性が高いです。
ただみんなそう思っていると逆に行くのが景気というものなので、数年後には
このあたりのマンションが高騰して庶民には手が出ないという状態になる可能性もあるわけです。
５年前に大阪の今のタワーマンションバブル状態を予測できた人がほとんどいなかったように
５年後の経済状況を見極めるのは不可能ですから、欲しいマンションがあって買えるなら
買うで良いんじゃないでしょうか。

[508: マンション比較中さん]

10年前は、新築タワーマンションも　安かったですよ！
今振り返ればです。
その当時は、微塵も感じませんでしたが。１０年でこのありさまです。
高層階　３LDKが4000万円前後でしたから。

グランドメゾン大手前タワーも　3000万円台からあったような。


西日本一の黒いザキタハマタワーも　２５階以上高層階72㎡～で　4千万円後台でしたから
当時は高いと思っても、つられて　希少性？今では7000万円前後で売買されている状況です。



野村のプラウド四天王寺夕陽丘　は小規模　ですが、こちらは　新築売出しで5000万円以上？高かったのかな？
中古売出し　出てこないですね。（汗）

[509: 匿名さん]

皆さんの意見とても参考になります。相場的には高くない、高いは人それぞれ違ってくるとは思いますが、このあたりの価値も大分上がってきてはいるのかな
マンションも過剰になってしまえば将来値が下がってしまう場合もありますし、
考えれば考えるほどマンションを買うのって難しいですよね
周辺の環境にあった生活ができる場所が一番いいのかなと思います。

[510: マンション検討中さん]

大阪市内の中心６区の駅近マンションはおおむね５年で２－３割
１０年で３－４割程度値上がりしています。
今後の５－１０年で同程度の値下がりがあると思えば当然今は待てば良いですし
逆にさらに同程度の値上がりがあると予測するなら当然いま買わないといけないわけです。
ただ子育て世代なんかだと子供は日に日に大きくなるわけで待ったなしの状況に
なりますから、読めない相場を深く考えても仕方ないという面はありますよね。
ああでもないこうでもないと頭でっかちになって結局は購入できないという人もたくさん
いるわけですから。
ただ購入せずに一生賃貸の選択肢が決して悪いわけでないと思いますけどね。
それも一つのリスク管理ということで。

[511: 評判気になるさん]

>>510 マンション検討中さん



賃貸生活 15年続けるとして

三人家族 2LDK 市内駅近物件
65平米 家賃14万円

14万円×12ケ月×15年= 2,520万円！

家賃だけで 分譲マンションが購入できる
支払いをしています。

田舎の賃貸物件でも 大きくは、下がらないですよね？

中古の一戸建てを 田舎に買った方がマシですか？

四天王寺夕陽ヶ丘 近隣は、大阪市でも 高い地区なのでしょうか？
分譲、賃貸物件 です。
文教地区の影響かな？

[512: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[513: 匿名さん]

関東 大阪圏外の 者です
四天王寺夕陽ヶ丘は、大阪生まれの部署の人 都島区の方に 聞くと 人気エリアと 聞きます？
そうなのでしょうか。

分譲マンションも、他のエリアと比較して
高めの設定ですか？

[514: マンション検討中さん]

>>511

計算上はそうですが、分譲を購入すると管理費・修繕積立金・固定資産税etc
で結構な金額が毎月飛んでいきます。
賃貸の場合はそれらの費用が基本的に含まれていますから単純に１５年でという
計算は成り立ちません。
また分譲だと隣上下におかしな人がいても簡単に引っ越しが出来ませんし
可能性は低いですが大きな地震がきてマンションの資産が激減する可能性など
様々なリスクもありますので、分譲と賃貸どちらが良いのかは一概に答えが出ないところです。
結局のところそれぞれの経済状況と生活スタイルによって決めるしかないということですね。

ちなみに四天王寺地区のマンションは大阪市内の中でも非常に高い地区です。
今ならファミリータイプの８０㎡程度なら６０００万は軽く超えるでしょう。

[515: 口コミ知りたいさん]

>>514

四天王寺地区は物件価格は高いのですね。普通に考えれば上町台地の高台でもあり、東成区の玉造や
中之島、西区より西側と違い　昔は海の中や埋立地、沼の中にあった場所と違い、地盤は強固ですものね。

他の地区が物件価格±0として2割以上増しても当たり前といえば当たり前ですね。

[516: マンション比較中さん]

>>514

土地の評価額や持ち分にもよりますが

こちらの物件で　70㎡以上　　毎年の　固定資産税は　38万円以上でしょうか？

新築減税で当初は19万円ぐらいなのでしょうか？　

[517: マンション検討中さん]

>>517
具体的にはマンションサロンに問い合わせれば良いと思いますが、
大きな道に面していないので、固定資産税はもう少し安いのかなと思いますがどうなんでしょう。
中部屋はかなり売れてるみたいですね。
さすがに高い角部屋は残っているようですが。

[518: 匿名さん]

中部屋で　５０００万円～６０００万円でしたでしょうか

この秋になって、近隣の　物件が　続々と売れていますね。

倒産した、アリスト四天王寺夕陽丘の近鉄不動産の管理物件も　部屋は、ヤニでボロボロでしたが　売れましたし

シティタワー四天王寺夕陽丘のＦＩＸ窓の５０００万円オーバーの物件も売れました　

三角△部屋の　夕陽丘イクス、近鉄ローレルタワー夕陽丘イーストレジデンス、ＯＳＡＫＡフォレストスクエアも

この秋の短期間で売れました。


ボロボロでも中古物件が続々売れるところを見れば、　夕陽丘は、実住では　いいところですね。
　

[519: 口コミ知りたいさん]

四天王寺夕陽ヶ丘～上本町　界隈は　中古の古い物件が4000万円超えで　売れていくところをみれば
土地力が　他の地域と比較して　高いことを裏付けているのだと考察できます。

[520: 通りがかりさん]

大阪の地元の方が 四天王寺夕陽ヶ丘は、高級住宅街と言われていますが、1人ではなく何人にも確認しました。
そうなのですか？
関西人ではないもので。

[521: 通りがかりさん]

地価は高いですが、四天王寺夕陽ヶ丘は高級住宅街ではありません。

[522: マンション検討中さん]

このあたりの高級住宅街は四天王寺前夕陽ヶ丘から桃谷の間付近の
真法院町や北山町近辺をさします。
ただそのあたりはマンションより一戸建てが多く、駅近くではありませんし
コンビニなどの商店もありません。
それと引き換えに静かな環境が整ったいわゆる高級住宅街です。
四天王寺夕陽丘駅近辺は一戸建てはあまりなく近年はマンションが乱立しています。
駅に近くて幹線道路にも近いので、静かな高級住宅街ではありませんが
市内の中でも地価が高くファミリーにも人気の地区です。
なんば、天王寺には徒歩圏内で梅田にも地下鉄で１５分程度で着きますし
近辺に有名進学校も多いので、教育熱心な富裕層が多いと言われています。

[523: 評判気になるさん]

調べてみました。

偏差値70～75以上　大阪では上からトップレベルですね

大阪星光学院高校
四天王寺高校
大阪教育大学附属高校天王寺校舎
があります。
遠くから　通学している生徒も多いのでしょうが。

天王寺区、四天王寺のこの三校は
必然的に　京都大学、大阪大学、東京大学、医科大学
の合格者も多いですね。

周辺は　学習塾も含めて　地域的に　進学校が多いですね

周辺圏外から　住まいを探しに来られる方も多いのかと

[524: マンション掲示板さん]

勉学に励むには 特別な地区ですなぁ

大阪の割には、ごみごみ感も 少なく 開けている感じがしますなぁ〜

上町台地の上にあり、夕陽ヶ丘の西に 夕日が沈む お寺 石畳と合わせて 昔の風情も 発見できますなぁ。

[525: マンコミュファンさん]

大阪星光中学校に 受験で合格できれば 良いですが 小学校の成績が学年上位は必須ですね。
星光からは、私立の関関同立なんて 合格しても 恥ずかしくていけないだろうし。

[526: マンション掲示板さん]

富裕層って どんな職業なのですかね？

勤務医のドクター、イソ弁 弁護士や
司法書士でもないし

[527: マンション検討中さん]

>>526

基本親が金持ちで郊外に住むより市内に住みたいって事で
相続税対策も兼ねてマンションを市内に買ってもらうってパターンが多いんじゃないですかね。
一代（？）で金持ちになる人もいるでしょうが、親が普通のサラリーマンで子供が
１億円近くのマンションを若くして買えるような職業についてる人の割合はそう多くはないと想像しますが
どうなんでしょう。
医者にしても親が医者の割合がかなり高いでしょうしね。

[528: マンション検討中さん]

知り合いがこの近くのマンションを買いましたが全額親に出してもらってます。
もともと近くに別のマンション買ってもらってましたが、子供が出来たのでもっと広いマンションが
欲しいとおねだりして２件目を買ってもらったようです。
私の実家は貧乏なので絶対にありえないことですが、そういう世界もあるのだなーと。
けど不思議とうらやましいとか妬みとかは特にありません。
うちは夫婦二人で稼いでなんとか手の届きそうなところに来たので真剣検討中です。

[529: マンション検討中さん]

>>527

確かに　ドクターでも勤務医でしょうか。
サラリーマン　ドクターの場合は、すぐ緊急かけつけできるように病院近隣っぽい感じはします。
上本町界隈のタワーマンションとかです。


>>528
>>マンションを買いましたが全額親に出してもらってます。

全額って　ビックリですが　どうなのでしょうね？　　現金があったとしても、　贈与税がかなり発生するような
相続税より　安くなるから　贈与なのかな？
住宅取得等資金の枠は決まっていますし、非課税枠＋贈与　税率50％でしょうか


子育て　環境　含め　文句ない立地であることは　疑う余地はありません。
中央区、北区のタワーマンションにはない　学業の至近環境であることでしょうか。

[530: 529]

確かに　ドクターでも開業医でしょうか。

[531: 坪単価比較中さん]

ここは眺望がいいです

[532: 坪単価比較中さん]

上町台地

[533: マンション検討中さん]

>>529

買ってもらったという話を聞いただけで、私自身に全く縁のない話なので
詳しくは聞いてないんですよね。
それが親名義で購入して借りていることになっているのか、贈与されたものなのか。
まあ親の名義で借りているにしても、将来は自分のものになるわけですから
買ってもらったという意識なのかもしれません。
いずれにしても相続税対策の意味も含まれていると思いますので、そのあたりはお金持ちは
知識が豊富なんでしょうが、具体的にはどうするんでしょうね。
幸か不幸か私にはもらう相続も子供への相続も心配する必要はなさそうです。

[534: 匿名さん]

>>525
>>526
興味深く読ませていただきました。

富裕層ってサラリーマン家庭ではないですよね。この富裕層ってお金があればいいのかというと違うだろうし。パチンコ屋サッカー選手や野球選手、競輪選手や競艇選手、コンビニ経営とかは富裕層と言えるのでしょうか。儲かっていれば富裕層？

私の中では一部上場企業の役職者を指すのですが、それも一部です。公務員はお給料安いですから、共働きでも富裕層ではないですもんね。

お金持ちって何されてるんでしょうね。資産管理もしっかりされているんでしょうね。

[535: 匿名さん]

>>534

単なる上場企業のお金持ちもあるかもしれませんが、高々しれていると思います。

小学校の同級生で、一橋大学卒ですが　全国ＣＭに出る大手企業のＣＥＯいますが、成り上りでＣＥＯまでなっています。

大阪星光学院のような中学校に入りレールに乗れば　上場企業に入社できる近道であるファクターは有るかと思います。


私が知る限りでは　富裕層は、江戸時代以前の古代の豪族の末裔です。　
自社ビル経営や、会社を何社も運営しているなど。

具体的に言うと
世襲制ではありますが、大阪府下には　郵便局を引き継いでいる　特定郵便局などです。
地方豪族です。　響きは良さそうに聞こえますが、当時の時代背景は小規模な農場地主です。

先祖から引き継いだ土地で、GoogleMapで航空写真で見れば、都会の中にでも皇居のように広い森の中の御屋敷に居住されています。末裔から直接お話を聞いています。


和歌山に最近工場をつくりましたが、ミノモンタもそうですね。
息子は、コネで入社して日テレの社員でしたが、クビになって、和歌山で働かせていました。

[536: マンション検討中さん]

もう半分ほど売れたみたいですね。
お値段はもちろん張りますが、静寂南向きの永久眺望and駅徒歩４分は強いですか。
最後はお墓ビューの下層階をどう売るかですかね。

[537: 検討板ユーザーさん]

低層階でも、眺望は確保されます！
約束されています。

大阪市内では、タワマン20階ではビル群に囲まれ抜けていなくて、35階〜です。
上町台地で15階相当から眺望ですが、ルネの立地は、2階から抜けています。

[538: マンション検討中さん]

元々は市営住宅だったということですが、ずいぶん便利な立地に市営住宅が建っていたんですね。
確か夕陽ケ丘リバーも元は市営住宅だったはずですので、時代は変わったということでしょうか。
ここは駅から４分と近いのに通りから奥まっている分静かでさらに小学校まで裏道を抜けて２分で行けますので
購入するのはファミリー層でもお金持ちの方々ですね。
タワーよりはこじんまりしていても富裕層の集まるマンションの方がもめ事が少なそうですね。

[539: 周辺住民さん]

久しぶりのアップです。
今日の現場　10/6 〜 11/27
まずは10/6

[540: 周辺住民さん]

今日の現場　10/8

[541: 周辺住民さん]

今日の現場　10/14

[542: 周辺住民さん]

今日の現場　10/18

[543: 周辺住民さん]

今日の現場　10/31

[544: 周辺住民さん]

今日の現場　11/4

[545: 周辺住民さん]

今日の現場　11/6

[546: 周辺住民さん]

今日の現場　11/11

[547: 周辺住民さん]

今日の現場　11/17

[548: 周辺住民さん]

今日の現場　11/25

[549: 周辺住民さん]

今日の現場　11/27

[550: 周辺住民さん]

★コンクリートスラブはボイドスラブこうほうです。

ボイドスラブ工法
マンションなどの集合住宅において、厚さ250mm〜300mmのコンクリートスラブに鋼管(ボイド管)を通し、スラブ自体で床や天井支える工法・構造のこと。従来のコンクリートスラブ(厚さ150mm程度)に比べて、剛性や強度、遮音性に優れた工法だといわれている。また部屋の中に小梁が突き出したりしないため、すっきりとした居住空間を楽しむことができる。

[551: 周辺住民さん]

ボイドスラブ工法 2

[552: 周辺住民さん]

ボイドスラブ工法 3

[553: 匿名さん]

おー、ずいぶん工事進んでますねー。
それでも竣工まで１年以上あるんですよね。
我が家も購入検討中なので画像で確認できるとなんだか
安心できます。
建築のことはまったくわかりませんが（汗）

[554: 通りすがりさん]

>>536 マンション検討中さん

下層階は結構売れていると聞きましたよ。お墓ビューが気になる方は最初から検討外でしょうから、低層階でも抜けた展望が確保されるのは魅力です。
半分売れたとのことで、順調ですね。

[555: マンション検討中さん]

>>554

先日話を聞きに行きましたが、一番売れているのは５階－８階あたりの
感じでした。そのあたりはすでにほとんど選択肢がないかも。
下層階も売れているようですが、階数を選ばなければまだ余ってます。
上は金額が上がりますし下はお墓ビューが気になる人がやはり多いのかなという印象です。
５階以上ならまったく気にならないでしょうし、南東の角部屋ならお墓から少し
外れているので真下には見えません。
元々お墓が気になる方は対象外ではあるのでしょうが、私はベランダから
覗き込んで下を見ることはまあまれだと思いますので、ほとんど気にしていません。
半分ほど分譲済みになっていましたが、中部屋はかなり選択肢がなくなってきているみたいです。
まだ１年２か月ありますから完売はしそうな勢いですね。
ネックはただ一つ、高いんです（笑）

[556: 通りがかりさん]

五条なんて大した事ないですよね？
ここは大江校区の最強小学校です！

[557: 匿名さん]

>>556

リバーから　こちらへようこそ

[558: 買い替え検討中さん]

モデルルームに行きましたがよくあるオプション満載の
モデルルームでないところに好感を持ちました。
オプションなしのベーシックでも十分良い品質の仕様になっていると感じました。
階高・天井高が十分確保されているのも魅力でしたが、長谷工×松本組の施工と
言うのが少々心配なところでもあります。
そのあたりを懸念する必要はないでしょうか？

[559: 匿名さん]

天井高255cmがいいですね！　二重床、二十天井であればいいですが、二重天井のみ。
ベランダのシンクがついていればよかったですが。

写真も随時掲載頂いて、設計図通り　監督責任において図面チェックし　構築されるなら　建設会社はどこを使っても同じなのかな？

[560: 匿名さん]

>>539
by 周辺住民さん　2016-11-27 15:44:15
久しぶりのアップです。
今日の現場　10/6 〜 11/27

[561: 買い替え検討中さん]

>>559

２重床の代わりに床のコンクリートスラブ厚を約255㎜～280㎜
として通常より厚くしているという考えで良いんでしょうか？
うちは子供が小さいので遮音性がありそうなのもありがたいなと
話していたんで気になります。

[562: 検討板ユーザーさん]

二重床の方が太鼓効果で遮音性は悪いですよ！

[563: 匿名さん]

>>562

はい、二重床の　タワーマンションに暮らしていましたが、上からの音が気になっていました。
バスケットのボールをドンドンとしているかのような音です。

そんなに　大きなドンドンする音ではなかったので　クレームは入れませんでした・・・・我慢。

[564: マンション検討中さん]

>>563

おっしゃる通りで、二重床が万能なわけではありません。

二重床の太皷現象を体験するには、パウダールームの床をどしんどしんと歩くとよくわかります。
床が直貼仕様でも、バリアフリー仕様のマンションであれば通常、パウダールームだけは二重床仕様に
なっています。

これは浴室と洗面台の配管を通す必要があるので、フローリングやクッションフロアーの下に空洞が必要
でこの部分は必然的に二重床となるのです。

パウダールームの床の上をどんどんと歩いてみると、563さんの記述にあるようにバスケットのボールを
ドンドンとしているかのような音がします。
二重床とスラブ間にある空洞が共鳴して太鼓のようにドンドンと響くのです。
これが太鼓現象として階下に響きます。

[565: 検討者さん]

なるほど色々勉強になりました。
こちらのマンションは２重床でないということですし
スラブ厚もかなりありそうですので、下への音はかなり遮断が期待されますね。
子供がいるとそこが一番気を使うところですので、前向きに検討するようにします。

[566: マンション検討中さん]

フローリングは、木目シールが最近多いですね！
突板を貼ってある方が本物って感じはするのですが、耐久性やメンテナンスが良いからでしょうか？
無垢は傷がつきやすいから　値段高くて向いていないのは分かりますが。

[567: マンション比較中さん]

>>566

最近の新築マンションのフローリングですが、そのほとんどが木目シート仕様を採用しているのには
理由があります。

耐久性やメンテナンスが良いわけではありません。
所詮シート（表面は合成樹脂）なので、ハードコートはしてあっても先の細い金属等で引掻くと
白い引掻き傷が目立ちます。（ブラックウォルナットのような色の濃い木目シートは特に目立ちます。）

採用される理由はシートだと「ナチュナルマーク」に関するクレームが皆無となるからです。
突板仕様のフローリングは天然素材であるがゆえに必ずナチュナルマークが存在ます。このナチュナルマーク
こそが天然素材の特徴で独特の味や風合いを生むのですが、人によっては「傷がある」といったクレームになるのです。

木目シートであれば、「印刷」なので部屋ごとに木目の違いが発生せず、木目や色調に関するクレームはなく
なります。

しかし、突板を貼ってある方が本物って感じがするのは言うまでもありません。

ナチュラルマークには下記のような種類があります。（一例）

①パークポケット
樹皮が傷ついたとき（キツツキや虫などにつけられた傷口など）にその痕跡として生じる筋やカスレたような
色変わり。樹皮痕とも呼ぶ

②ビスフレック
虫によって形成層が害を受け、その痕跡が濃色の斑点として散在しているもの。

③オレンジストローク
樹液の中に鉱物などの異物が混入した痕跡

などなど。

[568: マンション検討中さん]

木目シートの分かりやすい　解説ありがとうございます。

そうなのですね、クレームに対応するということもあったのですね。品質が均一になる。


これまでの住居は、エントランスは　木目シートだったので、ディベに意見を言って　恩加島木材工業（株）を参考に　シートを天然木に変えたことあります。


外壁もタイルが多いですよね。　自然石の方が、風合い出ますが　一つ一つが形状や色合いが違うので、見本を並べて　皆さんに見ていただいて意見を伺ってからではないと　おっしゃるように「傷がある」と言われかねません。

ジオ釣鐘町のように、エントランスをいかにも　全体テカテカのシートにするのも、昨今の材料費の高騰なのでしょうか？
ルネグランは、リッツカールトン大阪のような無垢の木材にこだわるのも　材料費高騰であれば難しいとも思います。

[569: マンション比較中さん]

建物ではなく　外構部なので　どうでもいいという方もおられるかもしれませんが

石積の仕上げは大丈夫なのでしょうか？

グランドメゾン夕陽丘MARKSの　グランドメゾンの特徴である石積をよくみると　積み上げの際に石と石を接着するセメントが　だらりと石の隙間から顔を出しているのですが、タイルとは違うので当然隙間はできるでしょうし
こんなものなのかな？　と　首をかしげてしまいます。

仕上げが微妙ですね。
写真の右下辺りは、かなり隙間があるので　どうするのだろう？と思いますが　ディベの腕の見せ所でしょうか。
国立美術館などは、キッチリ仕上げるのだとは思います。

[570: マンション検討中さん]

車寄せからエントランス付近の予想図は素敵ですよね。
四天王寺にお参りされる方からもベランダ側はよく見えますので、そちらにも力入れて欲しいですところです。
マンションは資産価値維持のためには見た目も大切ですから。

[571: 検討者さん]

順調に売れていくと値上げの可能性も出てくるんでしょうか？
第３期の販売開始が来年１月になっていますので、競合物件の価格次第では
早めに検討しないといけないんですが、グランドメゾンの上之宮あたりも
金額の発表は４月ごろになりそうですので。
他の物件の金額を待っているとこちらの物件がなくなる、もしくは値上げの可能性もあるかなと心配するところです。

[572: マンション検討中さん]

>>571

前にモデルルームに行ったときには値下げは絶対にないけど
値上げは他物件の価格と売れ行きによっては３期以降でありえるみたいな話でしたよ。
まあマンションの担当者なら当然そう言うんでしょうが、競合はグランドメゾン上之宮を
意識してるようでした。
そういう意味では４月のグランドメゾンの価格が注目されますね。
ルネやルネグランも他物件では苦戦しているようですが、ここは別格のようで。
やはりマンションは立地ですか。

[573: マンション検討中さん]

以前、MRいきましたが　価格表頂かなかったので


こちらの　63㎡　と　71㎡　は大体いくらぐらいでしたでしょうか？

ご存知なかたおられましたら　教えてください。

[574: 検討者さん]

だいたいですが63㎡で4300万ー5000万
71㎡で5000万ー6000万くらいだったと思います。
ただ中住戸はかなり売れてきてるみたいなので、上下の価格帯は
すでに売り切れている可能性が高いと思います。

[575: マンション検討中さん]

>>574

早々ありがとうございます。　中住戸　坪単価250～280万円でしょうか？

今売り出しの　大和プレミスト靭本町は、玄関まわりすべて廊下も含めてタイルはナシで
吹付のみでしたので　ルネグランの方が、玄関廻りタイル貼りでしたので　比較していました。

[576: 検討者さん]

中住戸はおおむね坪単価２３０万前後じゃないでしょうか。
角住戸で２５０－３００万くらいかなと思います。
ここのマイナス点はディスポーザーがないのとベランダ周りが一部吹き付けに
なっていることとお墓ビューくらいでしょうか。
進入路は狭いですが私は気にするほどでもないと思っています。その分静かで固定資産税が安くなりますので。

それ以外は他のコストカットマンションより基本仕様が高スペックですし駅まで徒歩４分ですので、今のご時世では特段高値ではないのかもと思い検討中です。

[577: 周辺住民さん]

近隣マンション　

https://suumo.jp/ms/chuko/osaka/sc_osakashitennoji/nc_87048252/

[578: マンション比較中さん]

値下げですか？

[579: 検討者さん]

15階なんでギリギリ南側がルネグランにかぶる部屋なんでしょうね。
だいぶ建設中の階も上がってきたので、焦ってるんでしょうか。
完全にかぶると買う方もテンション下がりますもんね。
それでも安いような気がしますねがどうなんでしょう。

[580: マンション比較中さん]

１億３５００万の物件が速攻売れるって庶民からすると想像絶しますね。
タワーマンションの高層階より高い価値を見出せるほど、素晴らしい立地なんでしょうね。
西側が１億３０００万で残ってますが、もう一人お金持ちが現れるんでしょうか。
庶民ながら興味津々です。

[581: 近所]

>>580 マンション比較中さん

何億もの、戸建 昔は、お金持ちの別荘地 の 数少ない 大阪市内のエリア 文教地区、整備地区ですから
正面を見ていただければ ハルカスがそびえ、
聖徳太子の十七条憲法 四天王寺 と
道も 大阪市内まで 真っ直ぐに整備されています。

購入できる方々は、多々おられるのではないでしょうか？

[582: マンション比較中さん]

建物が被るので　今すぐにでも　売却したいようです。

[583: マンション比較中]

おっしゃる通り大阪市内でこの眺望・日当たり・学区がそろった地域は他にないですもんね。
さらに駅近なんで、リタイヤ夫婦やファミリー向けとしては最高立地ですが、お値段も
富裕層価格なんですよね。
さすがに１億３０００万は出せませんが、もう少し現実的なプランで検討してみたいと思います。

[584: マンション比較中]

ルネグランがかぶるのでシティタワーを売って
ルネグランの頭金にするつもりですかね。
シティタワーも良い物件とは聞きましたが、南を遮られると
売るのはきつそうですか。
南側となると眺望と日差しの両方を失いますからね。

[585: マンション比較中さん]

>>584 マンション比較中さん
ルネグランの建設地はシティタワーの南ではなく、東隣の南側になります。したがって南東方向の眺望が遮られますが、一番西の部屋でも正面の四天王寺の伽藍やハルカス方面の眺望は永久に保障されます。ハルカスの16階から見ると、シティタワーとルネグランの位置関係がよくわかります。したがって4300万円は超お買い得ですが、ネックは変なリフォームがされていて、使い勝手の悪い3畳の部屋2つの4LDKになっていることでしょうか。２Lや3Lにするには別途間取り変更の費用が発生します。

[586: ご近所さん]

ハルカス眺望

[587: ご近所さん]

>>584
拡大

[588: マンション検討中さん]

>>585
地図で見ると真ん前だけどな

[589: ご近所さん]

>>588
>>582

四天王寺からみた「シティタワー」と建設中の「ルネグラン」です。
ルネグランは敷地の東側に寄せて建設されるので、シティタワーの正面（南側）の眺望には影響しません。
位置的にはシティタワーの東隣の前になります。つまり南東方向。
低中層階の南東方向の日差しはルネグラン（14階）で遮られますが、10時頃になると太陽はルネグランの
南に移るので、以降は南面のバルコニーに陽光が降り注ぎます。
ただ、シティタワーの東に隣接するマツ六のオフィスビルは南側が完全にルネグランで塞がれてしまうので、
最悪の眺望となってしまうでしょうね。

[590: ご近所さん]

拡大

[591: マンション比較中]

中古でもまだ新しいし８０㎡越えで４３００万はお買い得かもしれませんね。
もしかしていつも画像載せていただいている方の物件ですかね？
いつも掲載いただいている画像が高さ的に近いかなと思ったもんで。
確かルネグランの購入を検討していると書いておられたと記憶していますので早めに売れると良いですね。
分譲済みもさらに増えていってるようですから、１年２か月あるようで時間はあまりないかもしれないですか。

[592: マンション検討中さん]

>>591
ルネグランの立地は魅力的ですが、どう考えても㎡単価はバブル価格ですよね。
ルネ手塚山が地元住民の大反対運動や施工していたゼネコンの倒産というハプニングもあって損失が拡大？したのでこのルネグランで取り返そうという目論見かも。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/440990/

デベ（事業主）の①総合地所と②富士エンジニアリングの2社に加えて販売代理の③長谷工アーベストと3社の経費が上乗せされていますから販売経費は３０％程度なのかな。
それに適正？利潤プラス手塚山の損失補填？を乗っけるとお高くなりますね。

事実上の事業主の富士エンジニアリングは10年くらい前にこの土地（もとは市営住宅）を大阪市から格安？で仕入れて駐車場を運営していましたから、土地の仕入れコストは相当安いはずです。

それでも販売好調ということですから、世の中には資産家が多いんですね。
私には高根の花でとても手が出せません。
せめて高層階角部屋の㎡単価が７０万円位だと真剣に検討するんですけどね。

[593: マンション比較中さん]

株式会社榎並工務店

https://www.constnews.com/?tag=%E6%A6%8E%E4%B8%A6%E5%B7%A5%E5%8B%99%E5...

オリンピック景気で仕事は世の中多そうですがそうでもないのですね？

資金がショートしたのでしょうか？　倒産ですか？

[594: マンション比較中さん]

>>593 マンション比較中さん

>>593 マンション比較中さん
ゼネの倒産により、ルネ帝塚山は工事がストップして、しばらく雨ざらし状態でした。
しかし、帝塚山西地区の住民はいつまで垂れ幕や竿旗を立てて嫌がらせをするのでしょうか。許容度の低い住民が多いんですね。斜陽の帝塚山ブランドにしがみつき、入居が始まっているにもかかわらず環境破壊とか言っていまだに騒いでいるんですから。こんな民度の低い住民がたむろする帝塚山西には住みたくありませんね。ルネ帝塚山も災難とはいえ、運に見放された物件はスルーですね。比較して夕陽丘の物件は反対運動もなく、良い選択かもしれません。高すぎるのがネックですか、資金に余裕があって永住思考の人にはマル。

[595: マンション比較中]

>>592

帝塚山の損失補てんうんぬん書かれていますが、単純に人件費と材料費が上がっているだけだと思いますよ。
この物件が他物件の穴埋め分まで金額を上げているなら、近隣の他社施工マンションはもっと安いはずですよね？
最近で他に安い新築マンションなんてありました？
近くなら２年前に販売開始したリバー夕陽ヶ丘は低層階８３㎡で６０００万です。マンション相場はここ２年で約２－３割上がってます。
同時期発売のクレヴィア四天王寺前夕陽ヶ丘が８３㎡で６８００万です。
ここのルネグランは低層階９１㎡が７３００万くらいからですから、むちゃくちゃ高いわけでもないと思いますが？
私も最初はなんじゃこの価格と思いましたが、順調に売れているということはこの立地の価値を理解している人が多いということなんでしょうか。

[596: マンション検討中さん]

烏ヶ辻に出来る三井のパークホームズ夕陽丘もグランドメゾン上之宮も
坪単価は３００万前後～が基準になるでしょうね。
どっちも駅までは実質１０分かかるのにすごいよね。
ルネグランがバブル価格というなら、ここから急落しないとおかしいけど環状線内は気配ないよね。
５年後にルネグラン安かったなーって未購入者が後悔するのか、逆に格安優良物件が続出して購入者が後悔するのか。
神のみぞ知るであります。

[597: 通りがかりさん]

>>596 マンション検討中さん

私も夕陽丘に住むまではこんなに便利だとは思っていませんでした。ここは地下鉄から徒歩4分弱に加えて幹線道路から南に入った静寂の地区。マンションから徒歩2分の大江小学校は五条小学校の次に評判が良いようですし、ファミリー層にも受け入れられる要素がそろってますね。夕陽丘地区の他の物件は300万円/坪コースなんですね！今の日経平均が天井なのか、はたまた20,000円越えもあるのか？みたいな話ですね。

[598: マンション検討中さん]

>>592

ルネグランの８５㎡の角部屋６５００万は今のご時世とこの立地＆仕様なら格安と思うけどなー。
バブルはこのマンションだけでなくて全体的にでしょ。

[599: マンション比較中さん]

バルコニーの室外壁面や外廊下のほとんどの壁面がタイル張りじゃなくて吹き付け塗装のチープな仕様なのに6,500万円！で格安って？
598さんはルネグランの営業マンの方ですか？
地域住民と揉めているルネ帝塚山の外壁は全てタイル張りと御影石でしたよね。

[600: 匿名さん]

大阪の物件色々見ているんですが、
どこの物件を見てもタイルかふきつけかで騒いでいる人がいるのですが、
そんなに重要なのでしょうか？
二重床や天井高、屋内設備などで言うのならわかるのですがタイル・・・