ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

[マンション比較中さん]

ルネグラン四天王寺夕陽丘についての情報を希望しています。
モデルルームはまだのようですが、いかがでしょうか。
南向きでいい場所だなと思いました。

公式：http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/

所在地：大阪府大阪市天王寺区夕陽丘町四天王寺1丁目30番8
交通：大阪市営地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ケ丘」駅徒歩4分
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上14階
売主： 総合地所株式会社
施工会社：松本組
管理会社：総合ハウジングサービス


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[大阪の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2018.6.4 管理担当]

[21: マンション検討中さん]

下に記載ありますが、ルネグラン四天王寺夕陽丘のモデルルーム（Eタイプ）みたいですね。
↓
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/abeno24/quality/equipment.php

[22: マンション比較中さん]

>>21

はい　ようやく更新されました。
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/plan/

[23: マンション比較中さん]

Gタイプの　バルコニー面積が90㎡越え　というのが　想像を絶し広すぎます。

[24: マンション比較中さん]

グランドメゾンの石積みと違って嫌味なく、エントランスが　天王寺区役所のような大人の高級感です。　

[25: 買い替え検討中さん]

更新されたＨＰのデザインを確認しました。
ＣＧからの判断ですが、かなり高級感がありそうですね。
ただ、このＣＧでは分かりませんがバルコニーと外廊下壁面、それにエレベータ部分の外壁の仕上げがどのような仕様になるのか気になります。昨今の建築費の高騰からか、夕陽丘エリアでも新築されるマンションのバルコニー、外廊下、エレベータ部分の外壁の仕上げはそのほとんどがタイル貼りではなく、吹き付け塗装のコストダウン仕様となっていてがっかりしてしまいます。数年前に売り出された「ブランズ四天王寺夕陽丘」、新年？に完成した「グランドメゾン夕陽丘タワー」２月？に完成した「ブランズ夕陽丘」、そして最近外壁の足場が撤去された「グランドメゾン夕陽丘マークス」もことごとく吹き付け仕様で、これが本当に坪単価２００万円以上の分譲マンションなのか？と完全にトーンダウンしてしまいます。特に最近外観が見れるようになった「グランドメゾン夕陽丘マークス」のエレベータ、非常階段部分の吹き付け仕上げは特に安っぽくこれが６０００万円のマンション？ってな感じです。野村のプラウドなんかも５年くらい前に完成した物件はバルコニーや外廊下の壁面はきっちりとタイル貼り仕様になっていましたが、最近は吹き付け仕様でお茶を濁している物件が増えてきました。四天王寺界隈にある１０年くらい前に完成した「キングレジデンス」等は細部まできっちりとタイル貼りで施工されており、ぜひ見習って欲しいものです。
この物件が吹き付け仕様だったら、購入意欲がガクッと下がってしまいます。
それと施工会社が住吉区にある（株）松本組という資本金８０００万円の弱小企業なのも気になります。マンションコミュニティに「大阪市住吉区の松本組ってどう？」というスレがありますが、評判は芳しくありません。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47731/

[26: マンション比較中さん]

>>25 買い替え検討中さん
モデルルーム(Eタイプ)は吹き付けですね。
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/abeno24/quality/equipment.php

[27: マンション検討中さん]

>>26 マンション比較中さん

これって、夕陽丘の物件ではなくルネグラン松崎町のモデルルームですよ。

[28: マンション比較中さん]

グランドメゾンMARKS　廊下がすべて吹付なのですね！
タイルを全く使っていないなんて、見てみます。

グランドメゾンですが、
新築　グランドメゾン立売堀一丁目　は　74.25㎡　3780万円代は　かなり　安いですね。

と思ったら、道路　目の前にマンションがあります。　１階から４階までが事務所はいります。
やはり、前が抜けているほうが　解放感ありますね。

[29: マンション比較中さん]

四天王寺はこちらですね

http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/index.html

[30: マンション検討中さん]

>>27 マンション検討中さん
下のほうに記載ありますよ！

[31: マンション検討中さん]

>>29 マンション比較中さん
ルネグラン四天王寺夕陽丘のモデルルーム（Eタイプ）ですよ！

[32: ご近所さん]

↑　サイトは阿倍野松崎町のサイトなので　ノートパソコンでは　わかりにくいですね（笑）

スクロールも　

デスクトップだとわかるかもしれませんが。

[33: 検討板ユーザーさん]

参考までに タイル貼りのマークスは ごんな感じです。

[34: 買い替え検討中さん]

グランドメゾン立売堀一丁目 の角部屋は　目の前、建物人工壁の景色が見えない場所で　軽く６０００万円オーバーです。
全部が全部　吹付ではないんだけどね　（笑）タイルがあって一部吹付とかだから、賃貸マンションでも全部タイル貼りもあったりで。

[35: マンション比較中さん]

ベランダ　吹付ではなく　タイル貼り？

この程度は、ありなのでしょうか？

グランドメゾン法円坂さくら路　27年竣工　70㎡6000万円2LDK物件

ベランダ内　全部タイル貼りも　天井やエアコン設置部の箇所など難しいのかと思います。

[36: マンション検討中さん]

27年竣工のグランドメゾンで、一部は吹き付けにしてもバルコニーが基本的にタイル貼りになっているのは良いほうでしょう。
これは70㎡で6,000万円の高価格帯販売価格だからでしょうね。
それとバブル以前に仕入れた土地か？、敷地がパーキングのように更地に近い土地なのか、既存の建物（オフィスビルや古いマンション）を解体して建設したのかもコスト面で影響するでしょうね。
グランドメゾン夕日丘マークスは購入を検討していたのですが、価格の割にバルコニーは吹き付け、ディスポーザー無しと仕様で劣るためスルーした経緯があります。
でも、外廊下もドア周り含めて吹き付け仕様とは思ってもいませんでした。
スルーして大正解でした。

[37: マンション検討中さん]

私はディスポーザー無しと外壁のタイル色が気に入らなかったのでグランドメゾン夕陽丘Marksはスルーしました。
結果良かったと思っています。

[38: 買い替え検討中さん]

ホームページに掲載されている連絡先（０１２０－４１０－６１４）に電話すると準備室とかいう部署に繋がり、女性の方が対応されました。

以下、質問に対する準備室の回答です。

１）資料を請求したのですが、いつ届きますか？
　　→　６月２０日の発送を目標に現在作成中です。

２）ホームページに”今夏モデルルームオープン”と掲載されていますが、具体的日程と場所は？
　　→　現在、具体的な日程は未定です。７月中のオープンを目指しています。
　　→　モデルルームの場所は天王寺になります。

３）ディスポーザーの有無とか、バルコニーや玄関周りの仕様とか開示できる情報はありますか？
　　→　現在、開示できる情報はありません。

[39: マンション検討中さん]

ディスポーザー仕様にするためには、建設時、地下に専用の浄化槽の設置が必要です。
建設後に追加することが不可能な設備なので、その有無は重要なポイントですね！！
浄化槽を設置するには５０００〜６０００万円程度のコストがかかるらしいです。
夕陽丘Marksのような５０戸以下の小規模マンションでは、昨今の建設費高騰を受けて販売価格に影響するので設置しないんでしょうね。

[40: マンション比較中さん]

>>36

今どき、平成28年竣工　6000万円のマンションで　グランドメゾン夕陽丘Marksのように、玄関ドア周りも、吹付塗装の物件があるのですね。驚きです。それではURみたいです。

ディスポーザーをつけるには、設備がかかるから、小規模住宅では難しかったということでしょうか。
想像では資材費用と人件費を削っているのがわかります。

ベランダも、壁芯を除いても、実質奥行きが120cm-130cmぐらいの感じに見えます。
これは、敷地の建ぺい率から、庭をつくり、センドバックになってもこうすることしかなかったのでしょうか？
部屋の間取り図面を見ても　インポール気味なので狭い感じは受けます。

[41: マンション比較中さん]

>>39　マンション検討中さん

ディスポーザーについて
パソコン開いたまま、書き込みが分からず、投稿しましたら
後追いで同じようなコメントされてました。

そうですね。

[42: 匿名さん]

最近は、建築費や人件費が高騰しており、全てが満足いくマンションはないと思います。どこかで、仕様をおとさないと利益でません。それが、内装や外観や構造(階高など)かはそれぞれのマンションによるでしょう。もちろん、ルネグランもどこかで必ずおとしてきます。
マンションの質は、景気が悪いほど上がるので、2020年以降のマンションに期待するしかないですかね。
あとは、築7〜10年くらいの中古マンションは質が良いのが多いですね。

[43: 匿名さん]

すごく、マークスたたかれてますね。笑
やっぱり、夕陽ヶ丘は積水物件が指標になりますかね。
長谷工グループも最近頑張ってるみたいだし、ルネグラン楽しみ。

[44: マンション検討中さん]

やっぱり立地ですよね

[45: マンション検討中さん]

>>20 匿名さん

この画像を見ると中之島や新町、阿波座辺りの西部エリアはもちろんのこと、梅田や京橋あたりのマンションも購入する気になりませんね。大阪駅周辺もたしか海抜わずか40cm程度だとか。北浜の物件のパンフには地下60mに安定地盤が確認され、そこまで杭を打ち込んで支えるとか書いてありましたが恐ろしいことですね！そこまで掘らないと安定地盤が無いなんて。やはり、大阪で購入を検討する、ならファザード的にも立地は上町台地がベストですね。

[46: 匿名さん]

>>45
検討専門お見送り枠の方？
そこまで言うなら大阪府内はやめたほうがいいし、
むしろ賃貸で転々としたほうがいいよ

[47: マンション検討中さん]

総合地所ってデベロッパーはどうなんですか？
メジャーセブンではないようですが
口コミでは散々な描かれ方されてますが

[48: マンション検討中さん]

>>47 マンション検討中さん

総合地所ですが、過去の10大商社といわれた時代の安宅産業の不動産部門が独立して出来た会社だと聞いています。今は長谷工グループのデベですね。私も口コミを確認しましたが評判良く無いですね。同じ総合地所がやっているルネ帝塚山のスレも散々な内容ですね。帝塚山の物件では建設中にゼネコンが倒産して一時工事が中断していたとか.......?
今回の物件も松本組とかいう弱小土建屋なので心配ですね。

[49: マンション検討中さん]

>>46 匿名さん

リスク回避にはおっしゃるように賃貸を渡り歩くのがベストですね。ただ、賃貸も独身時代は身軽だから転居も気にならないんですが、家族を持つと家具が増えるし、子供の転校の件もあったりしておっくうになってきます。
それに、本当に安定地盤を求めるとなるとマンハッタンや香港あたりの物件が候補になりますが、実行するにはかなりハードルが高いですね。

[50: 検討板ユーザーさん]

メジャー7の話題がでましたので、上町台地のプラウド野村の物件です。

外は 吹き付けですね！

[51: 検討板ユーザーさん]

こちらも、上町台地のメジャー7 大京の物件です
外壁はタイル貼りですが、ベランダの中は吹き付けですね！

[52: マンション検討中さん]

相当数の方が注目しているようですね
ほんとに素晴らしい利便性と静けさとが調和していますね
後はデベロッパーと広大なお墓をどう前向きに考えるか…
グーグルマップでみるとぎょっとする程の墓の数ですね、上だけを見ていられればいいのですが…

[53: マンション検討中さん]

外観の議論が多いようですが、外観（吹きつきかタイル）だけでマンションは決まらないと思います。
勿論、外観も一つの要素ですが、デベの信頼度や周辺の立地、構造（二重床・二重天井・階高＞3000）、間どり、仕様、アフターケアなど総合的な判断が必要ですね。
まだルネグランの内容が分からないだけに、楽しみでもあり不安ですね。

[54: マンション検討中さん]

その通りですね！

[55: マンション比較中さん]

小中規模物件にもかかわらず　この周辺は、全戸完売する速度が他の地域より早いですね。
地味ですが　竣工後、半年以内には完売しているような。

谷町線 四天王寺夕陽丘の駅は、南出入口ですが　唯一　梅田、天王寺と同じくエスカレータがありますね。

[56: マンション検討中さん]

>>51 検討板ユーザーさん

投稿写真のようなタワーマンションは構造上、軽くする必要があり、バルコニーの壁面をタイル貼りにするのはハードルが高いようです。30〜50階建てのマンションのバルコニー壁面を全てタイル貼りにすると建物全体では相当の重量増となるため、柱を太くするなど構造体の設計変更が必要で大幅なコストアップ要因になります。同じ理由で、タワマンの戸境壁はコンクリート壁ではなく乾式耐火壁という石膏ボードの壁になっておりコンクリートと比較して防音性能が良くありません。友人の高級タワマンと言われる物件でも隣室のピアノの音や子供の声が壁越しに聞こえ、驚いた経験があります。

[57: 匿名さん]

>>51
ここの　大手前タワー住んでいた時期があり　二重床二重天井でしたが　上からの音が結構階下へ夜中聞こえます。
一時、理事会でも　不特定多数の人が出入りするヨガスクールみたいなのがあって階下の住人さんがクレームを言っていたような気がします。
夏場、隣家から窓を開放しているため網戸越しに犬の吠える声も普通にするので　こんなものかと納得していました。
隣を仕切る防火用の仕切り版が大きすぎますね。
大手前タワーでも、隣の積水のグランドメゾンのタワーは別格です。
大理石貼りのかなり重厚な作りです。もちろんタイル貼りで、これまで掲載されている　吹付はないです！！
今は、スラブ工法とかあるので　少しはマシなのかな？

[58: 匿名さん]

タワーマンションも考え物で、見かけは豪華そうに見えますが、内廊下は夏場　クーラーがなかったら蒸し風呂状態です。
クーラー有のマンションは、管理費にランニングコストとして乗っかってきます。
エレベータも３基、５基とあれば毎月の点検費用も20階程度のマンションと違い馬鹿になりません。
廊下の絨毯も5年すれば傷んできます。

[59: 匿名さん]

>>56
乾式耐火壁とはこんなイメージですね。
最近の分譲マンションも乾式耐火壁が増えているようなイメージ？

[60: 周辺住民の買い替え検討中さん]

地元住民への説明会の資料では大きな仕様変更がありました。
マンションでは非常に重要な要素である階数と階高が変更になりました。（好ましい方向への変更です。）
さらに最近になって事業主が変更になりました。（もともと変更を想定していた可能性があります。）
初回案では４５ｍ規制に１５階を詰め込むという典型的なコスト最優先エコノミークラスのマンション仕様でしたが、新案では同一の高さで１４階に変更されました。
４５ｍ以上になると建築基準がさらに厳しくなるので、利益最優先のデベ側としては４５ｍ規制の中に階高を低くして１５階を押し込めようとします。
世の中に４５ｍ以下で１５階建てのマンションが数多く存在するのはこのような理由からです。

１）Ｈ２７．４月吉日の資料
①全高４４、３５０ｍｍ（４４．３５ｍ）
②１５階建て
③階高　
１階　３，３６０
２階〜６階　２，９１０
７階〜１５階　２，８６０
④各フロアーの戸数　全て５戸
⑤事業主　富士エンジニアリング（株）
⑥設計者　（株）松尾建築設計事務所
⑦施工者　松本組

２）Ｈ２７．５．１５付け資料
①全高４４、３５０ｍｍ（４４．３５ｍ）
②１４階建　→　変更！
③階高　
１階　３，４１０　→　変更！
２階〜５階　３，１６０　→　変更！
７階〜１４階　３，０６０　→　変更！
④各フロアーの戸数　全て５戸
⑤事業主　富士エンジニアリング（株）
⑥設計者（株）松尾建築設計事務所
⑦施工者　松本組

３）Ｈ２８．４月吉日の資料（ご近所の皆様への案内文）
①内容　「（仮称）四天王寺１丁目新築マンション計画」建築工事着工のご案内
②事業主　　　総合地所（株）→　変更！
③事業主代理　富士エンジニアリング（株）→　変更！
④設計者　　　記載無し　→　変更！？
⑤施工会社　（株）松本組

４）ホームページに掲載されている情報
①１４階建
②フロアーの戸数　２～１３階　５戸
最上階（１４階のみ３戸　１０５.６９㎡）←　ＣＧから判断　→　変更！
③事業主　　　　　総合地所（売主）
④販売提携（代理）長谷工 アーベスト →　変更！

５）推測
①当初は知名度の無い富士エンジニアリングが事業主となって、ローコスト仕様のマンションをそれなりの価格で販売する計画だった。
４５ｍ規制に１５階を詰め込む階高２，８６０〜２，９１０ｍｍに圧縮した３，０００ｍｍ以下のエコノミーマンション仕様
②大阪市内のマンション価格のバブル化に乗じてこれからが売時との判断から高級仕様に変更した。
③ただ知名度のない富士エンジニアリングでは高級物件の販売に不安があったのでヘッドを総合地所にして富士エンジは黒子に徹することを選択した。
④ホームページでは 事業主：総合地所（売主）、販売提携（代理）長谷工 アーベスト と記載されており富士エンジニアリングの名前は一斉出てきません。
⑤最上階はプレミアムフロアーとなる可能性もあるので１４階の階高を高くして、２〜１３階は３，０００ｍｍ程度にさらに設計変更した可能性がありますね。
当初の昨年１１月の着工予定が今年の５月にずれ込んだことから考えても、総合地所によりさらなる設計変更があったのではないでしょうか。

さあ、どれくらいの価格設定で出してくるのかが興味深いですね！！！
でも、施工会社が松本組でほんとうに大丈夫なのかなあ？
総合地所と付き合いのあるゼネコンを形式上は松本組の下請けとして使う可能性もありますね。
これからの展開が興味津々です。

[61: 検討板ユーザーさん]

これから 建つ 小規模14階以下80戸以下の 積水グランドメゾンの 壁です。
乾式耐火壁とあります。
ディベは、隣の音は問題ないと言ってました。
一定水準は、クリアしているから問題ない？のかもしれませんが。

[62: 検討板ユーザーさん]

>>60
このエリアは、実住ではプレミアエリアですから
予算の関係もありますが、コストを抑えつつ、それなりに 造り込みは 設備も含めて してくると思います。
注目立地ですから、スーパーは裏にありますが、道なりの阪急オアシスの方が生鮮食料品はいいですね！
偵察に行きましたが格が違います。
丁寧さを感じます。パッケージングです！

[63: 匿名さん]

乾式耐火壁

調べてみました。
コストダウンのようにも見えますが、タワーは全体重量の関係でこれにするしかないかもですね。
施工はコンクリートと違って早く仕上がりそうです。

[64: マンション検討中さん]

>>61 検討板ユーザーさん

14階以下のグランドメゾンで乾式耐火壁仕様のマンションがあるなんて驚きです！
グランドメゾンの大手町タワーはスーゼネ施工で建築賞を取っただけあって納得出来る出来栄えでしたが、これ以降に建設されるグラメは一部の物件を除いて、どんどん質が劣化しています。
ついにグラメの中層マンションにまで乾式耐火壁仕様の物件が......涙！
グラメさんよ、おまえもか！
デベが何と説明しようが、乾式耐火壁なんて所詮は吸音材を石膏ボードでサンドイッチしたに過ぎず、明らかに防音性能でコンクリート壁比較で劣ります。
こんなマンションは完全にスルーする物件ですね。他の部分でもコストカットのオンパレード物件かもしれませんよ。
ルネグラン四天王寺夕陽丘が真似をしないことを祈るばかりです。

[65: マンション比較中さん]

>>64
そのコストカットですが　グラメの場合、小規模戸数ですと　天王寺区は上本町のモデルルームを流用しますが
西区のグランドメゾンの場合は、賃料の安い古いビルを借りて、モデルルームは作りません。モデルルームありません。はい。
紙のパンフレットと床材見本、キッチン見本のみとCGで説明して　終わりです。
中住戸はお安く、外住戸は6000万円の価格設定です。

[66: 買い替え検討中さん]

グラメの件ですが、モデルルーム設置費用を節約して、そのコストを価格ダウンや仕様アップに貢献させてくれるのなら妥当性がありますが、価格はバブル価格で仕様は劣化の一途では辻褄があいませんね。
売り手市場が続く中で、グラメブランドなら仕様を落としても売れるという奢りがあるように感じます。
こんなことを続けているとブランド価値の毀損に繋がることをもっと認識すべきでしょう。
ただ、昨今の建設事情は、こんな姑息なことをしないと収益が上がらないほどゼネコンの言いなり価格を呑むしかないんでしょうか。
デベも所詮はサラリーマン社会。
エリアのマネージャーが本社からの事業計画必達命令に従って、仕様ダウンを命令すると良識ある社員が居ても異論を唱えられない雰囲気なんでしょうね。
反対意見を述べようものならその後の左遷がまっているとか......

[67: 検討板ユーザー]

これまで言われている吹付についてですが・・・。
ルネ四天王寺の場合、ベランダの中の壁面はタイル貼りです。
イメージ写真を見ると　見えている個所では吹付はないです。

[68: マンション検討中さん]

写真で見えてない部分をしっかり吟味する必要があります。見えない部分をしっかり見抜けて、納得いくかがポイントですね。
何事も表と裏があります。

[69: 検討板ユーザーさん]

こちらの 見る目のわかる方々が、要望書を出して よりよい建物になる事を願います。
一定水準を満たした物件である事が 最低条件です。

[70: マンション検討中さん]

>>67 検討板ユーザーさん

ホームページに掲載されているCG画像はこのマンションのメインエントランスがある正面、つまり西面になり当然タイル施工される部分です。もしこの部分が吹付け仕様なんかだとUR以下の物件ですね。
メインバルコニーのある南面と外廊下のある北面の仕様がどうなっているかが重要なポイントです。