ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

[マンション比較中さん]

ルネグラン四天王寺夕陽丘についての情報を希望しています。
モデルルームはまだのようですが、いかがでしょうか。
南向きでいい場所だなと思いました。

公式：http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/

所在地：大阪府大阪市天王寺区夕陽丘町四天王寺1丁目30番8
交通：大阪市営地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ケ丘」駅徒歩4分
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上14階
売主： 総合地所株式会社
施工会社：松本組
管理会社：総合ハウジングサービス


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[大阪の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2018.6.4 管理担当]

[181: 検討板ユーザーさん]

>>180 マンション検討中さん

私は、グランドメゾン信者です。
積水ハウスのモデムルームは好きでよく伺います。
中央区 グランドメゾン大手前タワーは、エントランス、外構、バルコニーのタイル貼りやバルコニーの奥行き含めて
大阪一のマンションと誰彼にも伝えてます。
グランドメゾン 法円坂さくら路も小規模ですが
ここ1年で竣工したマンションでは、価格は除いて エントランスから各階邸宅風で素晴らしいと思います。
天王寺区マークスは 価格面と相対して比較し完成物件を見たとき 更にがっかりさせられました。
バルコニーの出幅が1m少々しかありません(>_<)
設計上 建築法の 関係で 大きく取ることが出来ないので 致し方ないですが もう少し グランドメゾンの名に恥じないように 頑張って貰いたかったです。
あの物件は、青田買いしなくて 良かったと内心思う反面 これからの物件は、ファンを裏切らないようにしていただければと 切に願います。

[182: マンション検討中さん]

>>179 マンション検討中さん

お墓ビューが嫌な人には対象外の物件

[183: 匿名さん]

>>182

グランドメゾン夕陽丘町、ウェリス上本町タワー、積水の上町台テラス　も　天王寺界隈は　殆ど　どこへ行っても　ビューです！

[184: 匿名さん]

ビューなら、Googleのストリートビューでも良いかなぁ。(^^;
先ずはGoogleストリートビューで簡単にチェックをしてから、現地へ行って確認して、気に入ったら見学の申し込みをやってとか考えてみたけど、
「ルネグラン四天王寺夕陽丘」のところまでストリートビューが行ってませんね。（汗）

[185: 匿名さん]

現地の裏通りを歩いてお墓の多さにビックリしました。
Googleストリートビューだけではなく、是非裏通りを歩いて見てください！

[186: マンション検討中さん]

マンションは立地が命。ルネグランはいかがでしょうか。

[187: マンション検討中さん]

マンションとしての立地はよいとはいえない。現地にいけば、わかります。
道が狭すぎやわ。車出しにくそう。
地価は、夕陽ヶ丘の中ではまだ安い方やな。このマンションの最大の欠点やな。立地がイマイチやな。

[188: 匿名さん]

>>187

あなたの推奨立地は、主要幹線道路や大通りに面するか、大通りに出入りしやすい立地なのでしょうか？

[189: マンション検討中さん]

188
ご質問ありがとう。
いやいや、せめて車の対向しやすい道幅がほしかっただけやで。
車の運転苦手なもんで・・・笑
立地はさておき、写真でみる建物は豪華な感じやし、楽しみやわ。

[190: ご近所さん]

>>189　　マンション検討中さん

近隣の野村不動産　プラウド四天王寺夕陽ヶ丘　も狭い土地を有効利用してペンシルですが建ってますね
四天王寺さんを望む眺望で小規模戸数26戸で　80㎡超え5000万円の物件だったでしょうか
特に、エントランスも敷地がないのでありませんが

上町筋沿いで通りに面していますが、昼間の車の音はどうなのでしょうか？
結構往来が多いです。夜は少ないです。

正し、思うんですよ　救急車のサイレンは　この通り五月蠅いかもしれません。消防署近くではありませんが、
昼間ですがセントポリアの周辺はサイレンの音が　頻度、多かったです。

排気ガスやマフラーからのチリは　奥まったところと比較して　上がってこないのでしょうか？
色々考えると　一長一短あるように思います。
どこに付加価値を見出すか？でしょうか。　立地もそうですが第一は建物を優先で考えたいと思います。

[191: ご近所さん]

>>180　マンション検討中さん

>>なぜか、積水のマークス(外観のみ)批判が多いのが気になります。

直近文書　ご拝読させていただきました
元々こちらも積水のファンです　グランドメゾンは木々と石積みの風格あって落ち着いて年数が経過すればするほど風合いが出てくるような構造物だと思っていました。

MARKSについては、事前のカタログで詳細分かれば納得していたでしょうし、完成した物件を拝見させて頂き、正直、これでは・・・というのが感想です。
積水にはエールを送るつもりで　頑張っていただきたいです。
会社組織なので、部下の立場から　こうした方が良いというのが上層部へはあげにくいのでしょうか。全体面でコスト優先になっているように思います。　
一言でいうなら　仕上がりとして　美人を期待していたけども、そうではなかった　という現実を見ました。

[192: マンション検討中さん]

>>187 マンション検討中さん

車の運転が苦手な人には、対象外の物件。
確かにマンションへの導入路が狭く、途中にキングレジデンスの駐車場もあるので出入りには神経を使いそう。
メルセデスSクラス、BM７シリーズ、マセラッティ、ベントレー、レクサスLS等のオーナーの方は敬遠したほ
うがよさそう。
建設地は８０台位可能な大型駐車場だったけど、通行に関して周辺住民の方とのトラブルはなかったのかなあ？

[193: 検討板ユーザーさん]

マンションの隣の分譲地は、同じ富士グループの住宅地
近隣住民とトラブルなければ良いです。

[194: マンション検討中さん]

>>186 マンション検討中さん

１）長所
①地盤最高（上町台地のトップヒル）
推古天皇元年（593年）に四天王寺が建立された安定地盤、標高２０ｍ（ちなみに大阪駅周辺は標高４０ｃｍ、水没危険エリア！）　
②水害の可能性　皆無に近い
③通学区最高　大江保育園、大江小学校いずれも徒歩２分　大阪星光学院、四天王寺学園徒歩５分（合格できれば......の話だけど）
④悠久の四天王寺が散策エリア（隣接）
⑤都心にありながら静謐（ただし保育園、小学校から聞こえる子供の声アレルギーの方にとってはマイナスポイント）
⑥スーパー近し　ライフ迄徒歩２分
⑦駅近　谷町線四天王寺夕陽ヶ丘駅迄徒歩４分（地下鉄のため電車の騒音無し、駅にエスカレーター有）
⑧天王寺、上本町、難波、黒門市場等が徒歩圏。心斎橋へも徒歩３０分程度で到達
⑨天王寺警察、天王寺郵便局（基幹局）、天王寺区役所、交通安全協会、国際交流センター、クレオ、上汐公園（桜の名所）
天王寺公園、天王寺動物園、市立美術館、安居神社（真田幸村終焉の地）、玉手の滝（市内唯一の滝）全て徒歩圏
⑩絶景の夕陽ビュー　その名も四天王寺夕陽丘
⑪バルコニーからは四天王寺、ハルカス＆通天閣ビュー
⑫通風最高
⑬複数の大型総合病院、複数の開業医全て徒歩圏

２）短所
①天王寺区最大の壮大なお墓ビュー（お墓ビューアレルギーの方は絶対NG！）
②勝山通からマンションへの道が狭い（車の運転は大変そう、近隣住民とのトラブル？？）
③保育園、小学校から聞こえる子供の声（子供の声を騒音と感じる方は絶対NG！）

といったところでしょうか。
おしなべて長所が多い立地と思われますが、短所が我慢できない方にとっては.........??????
全てがパーフェクトな立地は稀有なので、要は何を優先させるかでしょうね。

[195: マンション比較中さん]

散策コース
http://www.shitennoji.or.jp/history.html

[196: マンション検討中さん]

>>194さん
冷静な考察ありがとうごさいました！

[197: マンション検討中さん]

>>192　マンション検討中さん

現地見て来ました。
確かに、勝山通りにつながる道路は超！狭いですね。（この道しかない）
キングレジデンスの歩道的な感じの敷地を使えば何とか交互通行できそうですが、
勝山通りに出る向きで信号待ち停車しているクルマ（小型車でも）が既にあれば、
クルマでは勝山通りから入ることすらできない狭さです。
この道が歩行者、自転車の通行路でもあり、体すれすれにクルマが通過するわけで、
検討は引き続きしますが、正直な話、一気に萎えてしまいました。
ご検討の皆さま、現地確認おすすめします。

[198: 匿名さん]

道狭いです

[199: マンション比較中さん]

何度か現地を見に行きましたが、マンション手前でよく子供がボール遊びを
されているので、この道が狭い奥まった場所に何度も見に行くと魅了を
感じななりました、天王寺公園から近いこともあるので検討から外します。

[200: 匿名さん]

>>199　マンション比較中さん

>>マンション手前でよく子供がボール遊びを されている

私も現地を見に行きました。

あの狭い路地で　お父さんらしき人と　子供さんが　ボール遊びしていました。
当マンションからは、遠いですが、住宅街の中にある　もっと広い公園でキャッチボールして遊べばいいのにと内心思いました。

狭い道に立っている　野田住建のキングレジデンスの　親子さんだと思います。

[201: マンション検討中さん]

車寄せもありそうだし素敵やと思いましたが、たどり着く前にストレスかかりますね。勝山通りも交通量が多いですし、近隣マンション、戸建からのクルマの出入りが頻回だと大変そうです。
子供の通学路でもあるようなので、安全対策は万全でお願いしたいです。

[202: マンション検討中さん]

勝山通からの入口はこんな感じです。
狭い！

[203: 周辺住民さん]

マンションへの進入路１

[204: 周辺住民さん]

マンションへの進入路２

[205: 周辺住民さん]

マンションへの進入路３

[206: 周辺住民さん]

マンションへの進入路４

[207: マンション検討中さん]

モデルルームに採用されているEタイプの間取り見れるようになりました→http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/plan/etype.html

[208: 匿名さん]

優先案内会予約状況
AM 10:00 PM 14:00 PM 16:30
7/2（土） 満席 満席 満席
7/3（日） 満席 満席 満席
7/9（土） 残りわずか 残りわずか ○
7/10（日） 残りわずか 残りわずか ○
7/16（土） ○ ○ ○
7/17（日） ○ ○ ○
※上記予約表は6月27日現在の予約状況です。既にご希望の日時が満席となって いる場合がございますのでご了承ください。

[209: マンション検討中さん]

この口コミサイトで営業案内。
素晴らしいと思う。斬新！
さあ、四天王寺夕陽ヶ丘へ 笑

[210: マンション比較中さん]

現地見ましたが、細い路地の奥の奥て感じがしました。周辺もマンションが乱立していて、
閑静な四天王寺の時代は過ぎたような感じでした。
高い買い物なので悩みます。最近の中では広さも広くて良いのですが。
清水谷辺りの中古マンションにしょうか悩んでいます。
皆さんは、何を決め手に探されていますか？
希望広さは、永住するつもりなので90㎡以上　予算7000万まで
住宅ロ－ン4500万借入予定で考えています。
広さ・地域は気に入っています。

[211: 匿名さん]

>>210

清水谷は、徒歩で行くにしても　近鉄上本町の駅までは遠いですよ。
最寄駅がありません。

お子さんいればなおさらです。

車があっても、自転車があっても　　雨降りの　交通の便を考えてみてください。

[212: 匿名さん]

ヴィークコート天王寺真田山　がありましたね。

[213: 匿名さん]

清水谷ハウスもありますが、こちらのルネと比較すると　いかがでしょうか。

価格の推移
http://satei.com/man/m000001303/

[214: 匿名さん]

今日が優先案内会初日ですね
参加された方、どうでしたか？

[215: 物件比較中さん]

>>148 ご近所さん

圧巻のお墓ビューですね。ちなみにこれは、何階相当からの景色なのでしょうか。低層階だと目の前がモロにお墓！って感じになるのでしょうかね。上層階だと、お墓よりもさらに先の景色のほうが目立って、お墓ビューそんなに気にならないのかな？とも思ったのですが。
目の前はお墓やけど上層階に住んでて特に気にならない…っていう人がいたら教えて欲しいです。

[216: ご近所さん]

>>215

ベランダが　スケルトンの透明でなければ　気にならないです！！！！！
ベランダから顔を外へ出して　斜め下を見ればべつですが！！！

[217: マンション検討中さん]

東の角部屋
中層階くらいで検討しているのですが
いくらぐらいですか？
説明会行かれた方 いらっしゃったらご教示お願いします
予算は6500万位までに抑えておきたいと思ってます

[218: 匿名さん]

価格
未定 （7月下旬販売開始予定）

[219: マンション比較中さん]

こちらと競合ですかね？
http://yuhigaoka48.jp/?utm_source=AD&utm_medium=IPD_sumai&utm_campaign...

[220: 周辺住民さん]

>>219 マンション比較中さん

同じ四天王寺夕陽ヶ丘でも立地条件が全く異なり、比較の対象にはならないでしょう。
①「静謐＋超お墓ビュー＋駅近」対②「アーバン＋排ガス＋喧騒＋駅遠」ってなとこでしょうか。
たぶんこの２物件の比較で迷う人は皆無で、好みははっきりと分かれるでしょう。

[221: ご近所さん]

クレヴィア四天王寺前夕陽ヶ丘　音メッチャ　五月蠅いですよ！

昼夜24時間です。　近隣病院多いですから。


住めばわかります。

[222: マンション比較中さん]

>>219
情報有難うございます。早速資料請求します。
高層階なら良さそうです。
案内会ではもったいぶった感じがバカバカしいと思いました。
場所もイマイチだだったし　
>>213
場所は、清水谷ハウス近辺は一番良いと思います。
地下鉄玉造から徒歩５分位で行けました。
高い、ヤフ－で出ていた中古で7000万以上で売却済とのことでした

色々検討するつもりです。

[223: マンション検討中さん]

で、どうなんだよ？

[224: 周辺住民さん]

>>217 マンション検討中さん

>>214 匿名さん

８日（金）の優先案内会に行ってきました。
長短有りで迷うところですが、なんといっても価格設定が高すぎます。

最終的な決定価格は連休明けの１９日の週に発表の予定とのことでした。
下記は８日時点での参考価格です。
検討対象の角部屋と最上階の価格のみ書き留めました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　価格　　　　　　　　坪単価
最上階（東南 １０５㎡）　　１億３５００万円　　　　　４２４万円

東南角部屋（９１㎡）　　　　　 価格　　　　　　　　坪単価
１２階　　　　　　　　　　 ８５００万円　　　　　３０８万円
　９階　　　　　　　 ８３００万円　　　　 ３０１万円
　６階　　　　　　　 ８１００万円　　　　 ２９４万円
　３階　　　　　　　 ７８００万円　　　　 ２８３万円

西南角部屋（８５㎡）　　　　　 価格　　　　　　　　坪単価
１２階　　　　　　　　　　 ７６００万円　　　　　２９５万円
　９階　　　　　　　 ７４００万円　　　　 ２８７万円
　６階　　　　　　　 ７２００万円　　　　 ２８０万円
　３階　　　　　　　 ６８００万円　　　　 ２６４万円

想定外だったのはこの価格設定でディスポーザー無しということ。
６１戸の規模なら、浄化槽に４５００万円程度かかるとしてもディスポーザーは設置すべきと
感じた。後で追加できない基本設備なので。
最上階の坪単価４２４万円！はべらぼうに高い印象。（まるで東京のオリンピック価格のよう）
他フロアーとの違いは階高が３２１０ｍｍありこの階のみ２重床仕様になっている。
他の階も階高は３０１０ｍｍ、天井高２５５０ｍｍ（居室）、２４００ｍｍ（キッチン）、２１５０ｍｍ（廊下）
確保されている。
高さ４５ｍ規制に１５階を詰め込んでいるコストカット物件がほとんどの中で、１４階にして基本階高３０１０ｍｍ
を確保しているのは評価できるが、この価格設定なので当然かな。
最上階を除いて戸境壁も１８０ｍｍのコンクリート製で備後町やどこかのグラメのような乾式耐火壁ではない。
スラブは２００ｍｍ前後の物件が多い中で、２５５〜２８０ｍｍ（ボイド仕様）確保されており、階下への遮音性は期待
できそう。
各戸の入口がある外廊下部分はアルコープ部分を除いて吹付け塗装仕様で落胆大！
アルコープも一部吹付け塗装部分がある。
門扉はアルミ鋳物仕様？で結構高級感があっていいかな。
ただし、各戸のアルコープにはゴミステーションが無く、各自で１階のゴミ置き場にもっていく必要あり。
面倒！！
居住中のマンションは各戸のアルコープにゴミ保管スペースが確保されており、３６５日回収してくれる
のに慣れ切っているのでマイナスポイント。
この物件は、各戸のアルコープに結構大きな防災備蓄庫が設置されており、其の下部分の1/3位をゴミ保管庫
に仕様変更すれば対応できるのに......
また、この価格設定なら、最上階だけではなく、バルコニーサイド含めて全面タイル貼り仕様にすべきだと思う。
エントランス（壁面含む）やロビーが格調高く洗練されたデザインになっているだけに誠に残念！
駐車場はリングシャッターでセキュリティが確保されているので、建物１階の平面駐車場なら、高級車の所有者も
ひとまずは安心かな。
ただ、いただけないのが、敷地北面にある機械式立体駐車場で、屋根が無く雨ざらし駐車場！！
１０年も経過すれば機械式駐車場の随所に錆が浮いて、マンション全体の品位が著しくそこなわれそう。
外部にある機械式立体駐車場は、RCの建屋を建設し、その中に収納すべき。
建設地は元平面駐車場、バブル期以前の安価な時期に取得しているハズ（大阪市からの払い下げ？）であり、
既存建造物の解体費用も発生しておらず、この価格設定なら十二分にできるはずなのにと感じた。
自転車置き場への入口はオートロック仕様とのことで、グラメのように第三者が自由に入れないのはマル。
これなら数十万円の高級チャリでも駐輪できそう。

勝山通りからの導入路が狭いのが気になるところだけど、超お墓ビューとはいえ駅近、静寂、学区良し、買い物便利、
さらに絶景眺望永久保証と都心ではなかなか得られない立地だけに悩むところ。
というわけで、買い替え検討中だけど、今日の印象では無条件で「さあ、四天王寺へ！！」とはなりそうにない。

対応いただいた鈴江さん（女性）は誠実な対応で好印象だった。
即答できない質問に対しては知ったかぶりをせず、ちゃんと確認してから回答をいただいた。

PS:
ご参考までに、確認してもらった追加情報を下記に

固定資産税算出の評価額（相続税対策での購入者には参考になるかも）

　　　　　　　　　　家屋　　　　　　　　土地　　　　　単位（円）
８５㎡　　　　　12,719,000 4,955,000
９１㎡　　　　　13,558,000 5,282,000
１０５㎡ 15,741,000 6,132,000

ちなみに８５㎡の固定資産税は約174,000円/年（家屋＋土地）
書き留めなかったけど上記８５㎡の管理費と修繕積立金の合計額は23,400円くらいだったかな。
管理費13,800円？＋修繕積立金9600円？　
また、長期修繕計画プランは昨日時点では資料が無く、これも連休明けまでに準備するらしい。

以上、優先案内会体験記でした。

[225: 購入経験者さん]

224さんへ

立売堀のグランドメゾンは4階までの入口もエレベーター（土地のもと所有会社）と5階から上の階のアプローチやエレベーターはまったく別です。行き来は不可能です。

セキュリティは3重です。まったく問題ありません。

リビングとバルコニーの関係性を考えて斬新な設計です。プランを良くみてください。

だから3か月でモデルルームもなくても早期完売したのです。

価格とプラン・本町駅3分・大通りからある程度入り現地に行けば解りますが日当たりが真南で良くて11時から16時まで全面
日があたっつてますよ。

[226: マンション検討中さん]

こんなお値段なら、リバーとかマークスの方が勝ちですね。

[227: 周辺住民さん]

>>225 購入経験者さん

私は本来グラメのファンだったのですが、最近の物件はどんどん劣化が進んでいます。
谷町４丁目のグラメ大手前タワーが素晴らしかっただけに誠に残念。
夕陽丘マークスなんか最悪。
どうした、グラメ！
というわけで、グラメ上町台テラスも期待外れに終わりそうです。

[228: マンション検討中さん]

確かにマークス劣化は否めない。が、場所はマークスに軍配。

[229: マンション検討中さん]

うわ〜そんなに高いんですかぁ
6500万までの予算だったので
全く歯が立ちませんね
ある意味 縁がなかったということですっとし
ました
体験記有難う御座いました
少し値段が高ぶれしてる気がしますね
完売するのかなぁ？

[230: 匿名さん]

>>225 san

西区のグラメは　南向きとはいえ　眺望皆無の　お向かいは　マンションお見合いの壁です。
こちらのように　半永久的な眺望はありません。

だから　積水が　居住を楽しめるように　屋内リビングと　ベランダに　すだれのようなものを設置できるようにしています。