ルネグラン四天王寺夕陽丘ってどう？

[マンション比較中さん]

ルネグラン四天王寺夕陽丘についての情報を希望しています。
モデルルームはまだのようですが、いかがでしょうか。
南向きでいい場所だなと思いました。

公式：http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/

所在地：大阪府大阪市天王寺区夕陽丘町四天王寺1丁目30番8
交通：大阪市営地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ケ丘」駅徒歩4分
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上14階
売主： 総合地所株式会社
施工会社：松本組
管理会社：総合ハウジングサービス


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[大阪の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2018.6.4 管理担当]

[922: 検討者さん]

>>921

ただ中部屋は坪単価が角部屋より安かったことも
あってほぼ完売だそうですね。
あとは４期販売分を若干数残すのみみたいです。
残るは角部屋と１億３千万の最上階ですが
モデルルームの角部屋は確かに素晴らしいですね。
坪単価は高いですが日当たり抜群の17．7畳のLD
は贅沢仕様でした。

[923: 通りがかりさん]

販売当初はふざけた値段で売れるわけないと思ったが
近隣の物件も似たり寄ったりの値段で出してるから
実はさほど高くないのかもと思ってしまうのが不思議だな。
この金額で完売近いんだから四天王寺・駅近南向きの
威力はすさまじい。
２０１７年さらに相場上がってしまったらもう手が出ない・・・。

[924: マンション検討中さん]

こんなに早く売れていくと思わなくて
ようやくみにいって、すごく気に入りました。
立地がほんとうによいのはわかっていたけれど、文句のつけようがないですね。自分は墓とかまったく気にならないので。
１０階より下はもう内装の色がきまっていて
１０階より上は色々まだ選べると聞いて低層希望だったけれど気に入った内装がいいなとどうせ買うなら高層階…に、心動いています。
しかし、本当に残り少ない…悩んでいる間に決まりそうな気もします。
まぁ、その時は縁がなかったってことかなぁ。

クレヴィアよりこっちがいい。

[925: 通りがかりさん]

都会の真ん中で駅から近くでありながら南側の眺望が５００メートル近く開けてる土地は大阪市内でも
ないと思います。
墓地に隣接していますが、それも含めて南側には購入者が生きている間に建物が建つ可能性は
皆無のはずです。もちろん保証はありませんが、事実上の永久保証と考えて良いでしょう。
マンションは駅から近くて日当たりが良く眺望が良いと言うのは資産価値の維持に重要な要素に
なりますので、将来売却の際にも近隣物件よりは有利なのかなと思います。

[926: マンション比較中さん]

一度モデルルームへいき　価格はチラッと見せていただきましたが　うる覚えのため正確には控えていません。
その他パンフレットは　頂戴いたしました。

こちらのそれぞれの住居専有面積　で　　3階　と　10階では　　どのくらいの　価格差の開きがあるのでしょうか？

2LDK　63.05㎡　　3階　→　10階

3LDK　71.36㎡　　3階　→　10階

3LDK　75.46㎡　　3階　→　10階

ご存知の方　おられましたら　教えてください。


一般的には、1階　上に上がるごとに　50～100万円＋　と　みると　700万円ほど開きあるのでしょうか？


2LDK　63.05㎡　　3階　4500万円　→　10階　5200万円

3LDK　71.36㎡　　3階　5300万円　→　10階　6000万円

3LDK　75.46㎡　　3階　5600万円　→　10階　6300万円


※　↓このモデルルームの間取りは、7000～8000万円だったかと思います。

85.40㎡、91.03㎡


こんな感じでしたでしょうか？

[927: 検討者さん]

私も価格を全部記載したわけではありませんし
すでに分譲済みになっていた分もあったのでおおむねです。

2LDK　63.05㎡　　3階4300万　→　10階4800万

3LDK　71.36㎡　　3階5100万　→　10階 5700万

3LDK　75.46㎡　　3階5500万　→　10階6100万

くらいだったと思いますよ。

モデルルームの91㎡の角部屋は7300万ー8300万の間あたりでした。
ただ中部屋は第４期の若干数を残すのみでほぼ完売らしいので
抽選か先着かわかりませんが、早めの決断が必要みたいです。

[928: マンション検討中さん]

低層階、押さえました。
高層階捨てがたかったのですが約1000万差になるので。
まだあと一年近くあるのにオプションとかもつけれないのはかなり残念ですが、やはりこの立地がほんとうに欲しいので…妥協大事ですよね。追々どうしても気に入らないところは改築するつもりです。
低層階は立地重視の方が多いのか、もうほぼ空きはないですね。まだ販売に出していないものくらいでは？

静寂を求めて、えきちかで、見晴らしは低層でも抜けてるのって本当にみたことないです。

近隣住民なので、この辺りの良さは十分わかってます。

だけど、グランドメゾン上之宮町もかなり捨てがたいとは思いつつ…

[929: 評判気になるさん]

>>928

ここは低層階でも南側が抜けているので全然問題ないですよね。
上下階の金額差が大きいのでリセールを考えると間違いなく低層階のほうが有利に働きますし。
マンションなんて内装はあとでお金を出せばなんとでもなりますが立地や眺望・日当たり、階高、天井高などはどうしようもないのでそういう点を重視すると、ここは良い物件だなと思います。
グランドメゾン上之宮も気にはなりますが、五条小学校に絶対に入れたいという人以外は、立地的にこちらのがもろもろ便利かなと思います。

[930: 坪単価比較中さん]

朝日新聞に掲載されていましたが　ハルカスがオープンしてから天王寺区周辺マンション坪単価は60万円UPして
坪単価248万円と記載ありました。

2017年、2018年と年次推移　260万円～280万円　の坪単価で　最終は落ち着くのでしょうか！？

[931: 検討者さん]

大阪市内の場合中心６区とそれ以外に分けて考えないといけないと思いますが、天王寺区に限らず中心６区は
２０１７年はまだもう少し上がっていきそうですね。
２０１８年は消費税含めて情勢がまだわからないのではっきりしませんが、２０２０年東京五輪の建設がひと段落するころには不動産の相場も下落と予想されています。
ただ建築資材が下落したとしても、次には現場の職人大量退職問題が待っています。
団塊の世代の６５歳前後の職人さんはまだ頑張って働いていますが２０２０年以降、多くの離職者が出て強烈な人手不足になると予測されています。
宅配便の問題なんかもそうですが、若い働き手が限られると当然人件費が上がります。
中心６区ではまとまったマンションに適正な大きな土地も減ってきますし、人件費が高騰して２０２０年以降も大きな下落はないんではないかなと予測します。
天王寺区も大きめのマンションの土地はほとんど出てこなくなってきていますので、供給不足になり坪単価３００万を超えるようになってもおかしくないかもしれないですね。
東京と大阪は同列に語れませんが、東京では坪単価９００万なんて物件も出ていますから、大阪はまだ値上がりの余地ありと外国人が判断しても不思議ではないかもです。

[932: 周辺住民さん]

>>931

需要と供給のバランスで仕入れる土地がないならば

中央区、天王寺区は2020年-2025年　観測相場　新築坪単価　最大300～350万円までにしてほしいです。

となると賃貸価格も他のエリアと比較すると高くなりそうな予感します。

[933: 検討者さん]

大阪市も中心６区以外は人口が減少していますから、今後は立地によって上がるところ下がるところが
はっきり分かれてくるでしょうね。
中心６区の駅近物件は上昇、大阪市内でも郊外の駅から遠い物件は資産価値維持が厳しくなってくると思います。
高齢化社会においてマンションで駅から遠いというのは致命的になりかねませんので、より駅に近い物件に人気が集中していくことになるでしょう。

[934: 検討者さん]

ここはタワマンのように投資目的で買う人はいないでしょうし、ほとんど実住の人ばかりでしょうね。
経済的には比較的余裕のある人が集まったマンションになりそうなので、住みやすそうにイメージします。
富裕層のファミリーが住む感じでしょうか。

[935: 評判気になるさん]

良いのか悪いのかわかりませんが
三井健太氏の「名作間取り選」にも珍しく大阪から紹介されています。

https://mituimadori.blogspot.jp/2017/02/no168.html#!/2017/02/no168.html

◆専有面積：91.03㎡
　東南の角住戸だけに通風と採光に優れ、かつプライバシーも保護された良い間取りです。
　キッチンのパントリーや玄関のシューズインクロークなど、収納も充実。

確かにここの角部屋は高いけど間取りは秀逸だと思います。
大阪は東京より坪単価が安いのでどうしてもコストカットに走りがちですが坪単価が上がってくると良い物件も増えてきますね。

[936: マンション比較中さん]

>>935

素晴らしい！！！

[937: 職人さん]

何れにしましても、今は消費税8%　翌年からは消費税10%

職人さんの離職、世代交代で激減　　建築資材単価の高騰となり

物件価格は　上昇気運で上がることはあっても、リーマン級の事故がない限り　下がりにくい傾向であることは
言えると思います。

ここが最後の買い時、物件の土地も中々買占めは難しいでしょうし。
坪単価280万円が一般相場になるでしょうか？

[938: ご近所さん]

全貌が明らかになりました。
ヴィークコート 四天王寺夕陽丘の土地も更地になりましたが、やや狭いですね。
南側の通り　夕方前後は、車の往来多いですね。20時ぐらいは静かになりますが、21時までは、車の停車も多そうです。
真横に郵便物を受け取にこられる市民の方も多そうです。

変わってルネグラン四天王寺夕陽丘は小鳥のさえずりが聞こえてきそうです。

[939: e戸建てファンさん]

>>937

職人の人手不足は宅配便より深刻そうですね。
宅配便なら近所の主婦でもパートで出来るし、若い見習いも数か月もすれば1人前になるでしょうが、建築業界の職人は１人前になるまで下積みから時間がかかるし、主婦がパートでと言うわけにもいかないのでより人手不足は根深そうです。
今後人件費がさらに上がることと消費税が上がることを考えると、坪単価の上昇は避けられないでしょう。
ルネグランの角部屋で坪単価２５０万－３００万あたりですが、新たに四天王寺の駅近物件が出ると金額はさらに上がりそうです。
そもそも四天王寺前夕陽ヶ丘の駅近くはもう土地なさそうですが。

[940: 通りがかりさん]

>>939 e戸建てファンさん

御意！

[941: 周辺住民さん]

>>939
>>新たに四天王寺の駅近物件が出ると金額はさらに上がりそうです。

谷町筋から西側の　シュテルンベンツ周辺は、良くないのでしょうか？
地名が、違うとイメージ変わりますか？

もう少し、六万体から南側～星光学院までの西側はマンション立地あるでしょうか？

古いマンションを建て直すとか？　難しいのかな？