2007年に不動産買った奴は高値づかみで大損

[匿名さん]

2007年秋のサブプライム問題以降、外資系金融マンのリストラがはじまり、さらに円高不景気で、日本のグローバル企業も急速に利益を減少させています。日経株価も最低限ラインのままで、財テク資金もさびしい限り。。。
2008年は、明らかに不動産の潮目は変わりました。
都心の不動産価格は暴落しているし、2007年にマンション買った人は、＊＊＊みになると思うのですが、いかがでしょうか？

[488: 匿名さん]

はい、何でもありです。前はスレ主のＳＭ趣味まで論じられていました。

[489: 匿名さん]

2007年〜2008年初頭に竣工した物件の売れ残りを買うのはひとつの手かも知れませんが、
これから計画される物件は安かろう悪かろうの物件が増えるでしょうね。コストアップを
吸収するためには細部にわたるコストダウンが必要ですから。

[490: 契約済みさん]

489さんの考え方に一つ付け加えさせていただくと、
「売れ残り」物件には売れ残る要因があるので、
完売物件のキャンセルを狙う方が面白そう。

自分が買ったマンション（２００戸弱）もほぼ完売
ではあるが、月1件くらいのキャンセルはでている
みたい。

[491: ビギナーさん]

虚偽や偽装ならともかく、安かろう悪かろうは選択肢の幅が増えて良い事だと思いますよ。
都心部は良い造りが高い利潤を招いているので無くなる事はないでしょうし。
郊外型の階高300cm、スラブ250mm、平米17〜22万(建物のみ)あたりの物件を都市部に持ってきても別に問題ないように思う。

[492: 489]

耐震関係の強度や根本の部分は先般の事件もあるので、崩してはこないと思いますが、その他の
さまざまな部分が安普請になるのではないかと・・・スチールなんて６５％、ステンレスもほぼ倍、コンクリートその他もろもろのコストアップ分を吸収をどうするのか？少し興味が
あります。
私はここの表題の2007年の高掴み組みですが、特に後悔はしてません。とはいっても今後どうな
るか？は非常に興味がありますので、見守って生きたいと思います。

[493: ビギナーさん]

影響が少ないわけじゃないけどそこまで大げさに見る事でもないでしょう。
例えば原油は10年前10ドルだったものが今は10倍ですがガソリン価格は２倍にすらとどくかどうかです。
マンションの中の材料費の中の原材料費の占める割合なんてたかが知れています。
地価下落をどう吸収(転嫁)するか策の打ち所ではありますが。

[494: 匿名さん]

>>493さん
では教えてください。マンションに一戸あたりに使用されている鉄筋はどのくらいなのですか？
マンションの中の原材料費って、たかが知れているのですか？割合はどのくらいですか？

あと地価下落を転嫁する？下落したら転嫁する必要ないではないですか・・・地価の実勢は
現在どの程度なのですか？

原油の価格を論じるのとマンションの原材料費の比率とどのようにつながるのかが、いまいち
不明なのですが。

[495: 匿名さん]

>>494
ビギナーさんの追い詰めるような質問あびせても回答きませんよ。

マンションにも大小さまざまありますから一概にはいえませんが、
大規模やタワーなどでは、土地は竣工基準で３〜５年以上前に収用してるでしょう。
鉄筋や原材料も、建設時の価格が適用されるとは思えません。
設計以降の比較的安い時期に手配してると思います。

但し、資材の加工や輸送などはガソリン高騰の直撃を受けますから、少なからず値上げ要素になりますね。

今は、一昨年のマンションブームと偽装問題の反動でマンション不況といえますが、今後も物件価格自体はたいして下がらないだろうと思います。

地下下落？？？地域差が目立ってきてるということでしょ？一律に下がってはいませんよ。

[496: ビギナーさん]

製鐵業の鋼材の売り上げに対する材料費はおよそ25％。
ゼネコンの売り上げに対する材料費の占める割合もそう多くないでしょう。

地価は知らないです。
このスレで下がっているという傾向らしいから、販社が持ってる地価が下落して損する所を今の資材高騰のイメージにのせてカバーしかねないのではという邪推です。

[497: 494]

返答がきたので質問します。素人なので教えてください。
製鉄業の鋼材に対する売り上げは２５％。それはＨ鋼ですか？山形鋼ですか。それとも薄板
鋼鈑ですか？あるいは全体？
建築鋼材のメイン商品のＨ鋼はどのくらいの割合ですか？主語がないので何の質問に
回答くださっているのかよくわからないのですが・・・

＞販社が持ってる地価が下落して損する所を今の資材高騰のイメージにのせてカバーしかねないの　ではという邪推です。

これってどう意味なんですか？地価が下落して損をしている？別に投機筋ではないのだから、
あくまで下落を肯定しても含み損にしかならないのでは？あくまでデベは完成品を売るのでしょう。

それと原油価格云々との相関はどうなりました。大変失礼ですが、いってることがあいまいで
主語がないため私のような人間には何が言いたいか難解です。

[498: 匿名さん]

>>494

都心マンションの２００７年までの流れでいうと、地価も高騰、原材料も高騰した（仕入れコストアップ）が、中古を含めたマンション全体の不動産価格の相場もミニバブルで上がっていたので、
売主は、仕入れコストUP分を価格に転嫁できたから、安普請マンションにならなくて済んだ。

ところがビギナーさんが心配しているのは、地価下落が引き金となり、不動産価格相場が下落して、マンション価格が大きく下落してしまったら、原材料費は高止まり、割高な時に仕入れた土地という最悪な条件化で、手抜き工事が多発しないかという話です。

不動産相場は、株式市場と同じく、心理的な要素で上下する性質がある金融商品そのものですから、特にミニバブルだった都心物件は一気に暴落うる恐れがあります。そうなったら売主はかなり建築仕様を落として（安普請にして）販売価格を抑えないといけません。

[499: 匿名さん]

>>494

地価が下落が継続するということは、恐ろしいこと。
急激なインフレは困るけど、土地が毎年５％づつ下落していったらどうなるか→８０年代のバブル崩壊後の経済状態がそういうことでしたが、金持ちだけではなく、庶民も含めてみんな苦労したことを忘れましたか？

土地が下がる→マンション価格下落という局面下では、１年前に仕入れたころのマンション販売価格より安い水準で売る羽目になるので、建築コストを下げないと利益がなくなる。
ところが建築コストを下げようにも、原材料コストは日本とは関係なく、グローバルで高騰しているから下げることは普通には困難→結局無理なコストダウンで手抜き工事でつじつまあわせをするか、さらに状況がわるくなるとそういったつじつまもあわなくなって、マンション業者がバタバタと倒産するという流れです。

[500: 匿名はん]

>>498,499
残念ながら、お二人の説明でも、物事を二次元的に考える494には通じないと思われる。
497=494の文を見る限り、「取引の時間差」が全く理解できていないようだ。

[501: 匿名さん]

懇切丁寧な説明ありがとうございます。
500がいうような取引の時間差は私のようなあほでもわかりますよ。ご心配ありがとう
ございます。
私の言いたいことは、まずは地価の実勢はどうなのか？下がっているのであれば、諸費用値上げは
心配ないですよね。ところが消費者側の収入が思うように上がらない、ということ。
諸資材の値上げも重々承知してますし、わたしも手抜き工事が頻発しないかというのは
本当に心配ですよ。
だから、ビギナーさんが書いたとおり、マンションに占める原材料費ってどのくらいですか？
って単純な質問を投げかけただけですよ。たいしたことないっていうからね。
物事は定量的にみるべきでしょう。500さんよどこらへんが二次元的なのぜひ無知な
私に教えて、そしてマンションの原材料費がどのような形かも教えてくださいよ。

[502: 匿名さん]

>>500
マンションの粗利益率は約２０％です。仕入れコストが８０％
土地、建物が半々だから、
土地代が４０％、建物代が４０％。
建物のうち半分が工賃だから、原材料費は約２０％。

＞地価の実勢はどうなのか？下がっているのであれば、諸費用値上げは
＞心配ないですよね。

地価が２０％下がっても、全体のコストの４割だから、８％分のコストダウン効果にしかならない。原材料費が、40％以上あがったら土地代の値下がり分を超えて、コストUPする。

＞消費者側の収入が思うように上がらない、

土地代が下がる局面では、マンション業者は価格転化しにくいから、コストUP分を解消するために、建築仕様を落とし、工事も手抜きするはず。

[503: 匿名さん]

＞地価の実勢はどうなのか？

土地代が下がっているのは問題。
株でいえば、将来下がるとわかっている株を買うやつはいないし、そういう恐れのある株は暴落するだろ。
土地も同じで、将来下がるとみんなが思ったら終わりなんだよ。みんなが下がりそうだと思う＝市場が弱気になった時点で暴落する。不動産ローンを抱えた人間はみんな担保割れになるだろ。
バブル崩壊の繰り返し。

[504: 匿名さん]

暴落するためには、その前に暴騰する必要があるが、
日本の場合、暴騰したのは一部の一等地だけだよ。

[505: 匿名さん]

暴落するためには、その前に暴騰する必要がある

→嘘だ。

[506: 匿名さん]

>暴落するためには、その前に暴騰する必要がある

永遠に下がり続ける相場はないので、どこかで底をつける。
どこが底なのかを見極めるために、過去の相場の推移を見て判断するしかない。
ファンダメンタルにしてもテクニカルにしても、過去のデータが基になる。
たいていは、暴騰した価格が元の水準に戻った辺りで底をつけている。
多くの人がその辺りを意識しているから、そんなものだ。

また、
なが〜い目で見れば、人口減少で地価は下がると言われているが、
なが〜い月日の間にはインフレも進む。

日本の人口は今後100年間で半分くらいなるとも言われているので、
実質の地価も100年後には半分になるのが妥当だとしても、
平均2%のインフレ率だと35年で2倍になる。3％だと24年で2倍。
インフレによる地価押し上げの方が強いと思う。

[507: 不動産購入勉強中さん]

確かに　過去から今現在を振り返ってみると、インフレが進めばそうなるのかもね・・・