サンクタス川崎タワー（サキコレ）ってどうですか？

[匿名さん]

サンクタス川崎タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市幸区中幸町3-16-4他（地番）
交通：
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩6分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩6分
南武線 「川崎」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.22平米～103.88平米
売主：オリックス不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル

施工会社：（株）錢高組
管理会社：未定

[851: 物件比較中さん]

10年後なら5千万円の部屋なら4千万円以上は残るでしょう。
ここは駅からそこまで近くもないことや、ラゾーナが今の人気を10年間保つのは難しいので
ある程度は下がるでしょうけど、10年なら大きくは下がらないと思います。
その値段だと売る人いないと思いますよ。住み替えたら損ですからね。

安く出すのは住み替えを急ぐか、ランニングコストが増大した場合ですが、
10年くらいだとそういうことは起こりにくいです。
もし1000戸くらいの規模の物件が川崎駅直結とかでできたら暴落するでしょうけど…。

基本的に価値が大きく下がるのは、ランニングコストが増大する20年後くらいだと思います。
ランニングコストがかさむので売り急ぐ人も出てくるでしょうから。

[852: 物件比較中さん]

市民優先は、物件のうち何戸かを川崎市民の方向けに優先的に販売することです。
どの間取りでも選べるわけじゃなくて、あくまで市民優先向けの戸数だけで、
一般販売用もちゃんと残すので大丈夫ですよ。

実質１期ってことですが、川崎市民限定なので抽選になりそうな部屋は買いやすくなるのがメリットです。
ただ優先販売が何戸くらい出されるか全くわからないので、
条件のいい部屋は残らないかもしれないという不安はありますね。

[853: 匿名さん]

全く初心者の方なんでしょうか？
そもそも新築としても割高感はあまりない物件ですが、
仮に５％高かったとすれば、本来４７５０万円というこ
とになります。
それが正常価格だとみて、そこから通常の経済状況であ
ればに年１．５％ずつ減価させるので、１０年で最大マ
イナス１５％、約４０００万円です。
大恐慌にでもならない限り、どう考えても３０００万円
はないと思いますが？
「１０年で７掛け」というのは、何の特徴も無いその他
大勢物件の話ですので、駅近、商業施設、共用施設充実
のハイグレードマンションが、そんな羽目におちいるこ
とはあり得ません。

[854: 匿名]

ありがとうございました。無知で申し訳ありません。
逆に5000万の部屋が10年後も5000万で売れるという可能性はあるのでしょうか？

[855: 匿名]

当方東京都民ですが、購入を検討しています。川崎駅周辺の利便性はよくわかったのですが、ズバリ川崎の今後の発展可能性はどのようにお考えですか？
また、昔は川崎のイメージはあまり良くなかったのですが、今ではそれは払拭されているのでしょうか？

[856: 匿名さん]

クレッセントの時と同じで、あっという間に完売しそうな予感。

[857: 匿名さん]

>>854さん
中古になれば安くなるのは当たり前ですよね？
もしその価格が維持されるとすれば、新築時よりも立地自体の価値が上がる場合に限られます。
川崎については、残念ながらこの先の完成形がほぼ見えましたので、ラゾーナ前とラゾーナ後の
ような 劇的な変化は期待できないでしょう。
ただ、まだまだ発展途上ですので、かなり中古価格は高めに維持されるんじゃないでしょうか。
個人的には、正直、１０年後であれば８５％ぐらいは固いところだと思っています。
ちなみに、クレッセントは、ラゾーナに比べれば３割高でしたので、さすがに羽が生えたように
売れたわけではありませんでした。
たまに中古が出ても、売買手数料を上乗せした程度ですね。
サンクタスも、上限でクレッセントと同じレベルと考えておいた方が無難です。
商業施設と一体化され敷地計画も優れたラゾーナレジデンスと同じように考えてはいけないと
思います。駅からの距離も少しありますし。
ラゾーナは仕様はたいしたこと無いんですけどね。やっぱりマンションは立地ですね。

[858: 匿名さん]

イメージの誤解ですかね。別にラゾーナレジデンス(マンション)とラゾーナプラザ(商業施設)は一体でも何でもないです。デッキで繋がって便利とかでもないし。デザインも共通性は特にないし。。検討するなら、背後の低層は配置が悪く日影が多そうです。やはりメインのタワーでしょうね。

[859: 匿名]

ラゾーナレジデンス、クレッセント、ブリリア、サンクタスの中で一番設備や仕様のレベルが高いのはどちらでしょうか？
中古を買うか新築で買うか迷っております。

[860: 匿名さん]

>>858
設計、コンセプトは、元々両者完全に一体化した計画の一部ですよ。
別に建物が一体化していないのは、誰でも判ってるでしょ。

[861: 匿名さん]

>>859さん
クレッセント、サンクタス、ブリリア、ラゾーナ(タワー)、ラゾーナ(ウィング棟)の順です。
但し、ブリリアは外廊下なので、その点をマイナスにみる人もいるかもしれません。
あと、クレッセントは、見えない部分は実は安作りなので、トータルでは、新しい分も含め、
サンクタスの方がいいかもしれません。

[862: 匿名さん]

>>861
値段の順に並べただけなんじゃないのｗ

[863: 匿名さん]

>>859さん

ラゾーナは耐震、クレセントは免震、ブリリアは制震構造です。サンクタスはどうなんでしょう？

あと、ラゾーナ、クレセント、サンクタスはオール電化ですが、ブリリアはガスも通っていますね。

[864: 匿名さん]

>>831
下がり天井についてですが、私も図面を見て気になりました。
下がり天井が多いのは構造的に何か問題があるのでしょうか。
ただ、コスト面が抑えられるとかその辺りの事でしょうか。

あと駐車場50％も気になるところです。
実際、周りのマンションも駐車場が空いてるマンションが殆どなんでしょうか。

[865: 匿名]

富裕層や子育て層が住むエリアじゃないんだからそれで十分なんじゃない

[866: クレッセント住民]

クレッセントはピピットコンロが標準仕様、ガス床暖でオール電化ではありません。

駐車場契約率は５５％前後です。

[867: 匿名さん]

ナイスの営業があれほど言っていた「川崎の方が高くなる」は何だったんだろうか。
鶴見が高すぎるのか川崎が安すぎるのか、どっちかということになるけど
ここがこの値段でも高いのなら鶴見はアホだな。

[868: 匿名さん]

クレッセント住民さんへ

駐車場１００％はクレッセントさんだったかなと記憶しているのですが、
そのうち５５％しか駐車場利用がないんですね。

他もそれくらいが現状でしょうか。

[869: 匿名さん]

>>862様
ぜ～んぶ、なめまわすように見学いたしております。はい。
結果的には、後から出るものは、先のものよりも優れた点を多く出しませんと、なか
なかご満足いただけないということに他ならないのではないでしょうか。

なお私は、サンクタスは、是非購入したいと思っております。
ちなみに、共にプレミアム住戸を除くと、サンクタスの方が、平均はクレッセントより
若干高うございます。

[870: 匿名さん]

クレの駐車場契約率５５％前後はちょっと心配なのでは。
機械式の場合は管理費や修繕費に回す分を考えて１００％は望めないとしても７０～８０％は欲しいですね、駅前なので機械式になるのはしかたないとしても。（駅前で自走式はシンカがありますが、あそこは用途地域が準工業地域という特殊事情のためでしょう。）
もっとも、サンクタスが５０％しか用意していないのはそれはそれで心細い。
あふれたとしたら、その住民さんは馬鹿高い駅前駐車場を借りねばなりませんから。

[871: 863]

>>866様

失礼しました。クレッセントもガスなんですね。
どちらも三井住友建設の設計だからかな？

[872: 匿名さん]

843さん
>駐車場は50％もあれば十分でしょう。
>駐車場代にもよりますが、25000円以上になると
>車無しでも便利な立地故に手放す方が多くなるでしょう。
50％で十分ならいいですが、中には上記の方のように車8台所有者とか現れたら…うちも多くはないですが2台所有しておりますので気になるところではあります。確かに川崎駅から6分と立地としては申し分なく、駐車場代に月25000円以上かかると思うと車なしでも生活は可能かと考えてはおりますが、我が家的にはあった方が何かと便利な為、手放すことについては正直悩みますね。

[873: 物件比較中さん]

サンクタスは制震でした。仕様はクレッセントより少しいいくらいですが、
天井高はサンクタスのほうがあったと思います。

[874: 匿名]

駐車場55パーセントで駐車場収入を当てにきた100よりいいですや。

[875: 匿名]

当方最上階を会社の事務所にするつもりです。営業車が20台あるので20台分の駐車場を借りる予定です。

[876: 匿名さん]

>875
笑
入居までに潰れないように祈ってます！

[877: 物件比較中さん]

プレミア仕様は無理ですが、最上階でもうちでもぎりぎり買えそうな安い部屋ありました。
ラゾーナの最上階の中古価格より安かったので欲しいのですが、
あともうちょっとお金が足りなくてあきらめるしかなさそう…。

中途半端な部屋よりは最上階のほうがいいですが、
安い最上階の部屋はきっと抽選になるか川崎市民優先販売で売れてしまいそうですね。

[878: 匿名]

クレは全然中古出てないようですが、何故でしょうか？

[879: 匿名さん]

サンクタス新発売で中古出しても売れません。
損切りなら別ですが。。。

[880: 物件比較中さん]

築1～2年で中古で出す人はなかなかいないですよ。
価値が上がって利益が出るなら別ですが、普通に売れば手数料分くらい損します。
いちおう1件出てますが、かなり割高なのでそのうち引っ込めると思います。

売って住み替えるような物件があるわけでもないので、
クレもここも中古狙うなら5年くらいはかかりますよ。

[881: 匿名]

マンションは買った途端に資産価値は2割ダウンです。新築が「中古」になるわけだからね。

[882: 匿名]

でもラゾーナやブリリアは中古けっこう出てますよね？しかも分譲時価格より遥かに高い価格で成約してますよ。

[883: 匿名さん]

>>887

そうなんだけど、不動産は株と同じで投機対象になったりして相場が変動するから、ミニバブル期に引渡市の物件だと、引渡直後に中古で数割上がって売りに出てたりもした。ラゾーナがちょうど、ミニバブル前に販売で、引渡しがミニバブル期だった。ちなみに、新築プレミアは一般的には１割と言われてると思う。

[884: 匿名さん]

＞８８１
こと川崎駅周辺の物件に関していえば、ラゾーナはもちろん、新価格と言われたブリリアもクレッセントもそうはなってないでしょ？

2割下げずにトントンでも買いたい人が多い訳だから。

[885: 匿名さん]

>>870

駅近なのにクレッセントの駐車場１００％は多すぎる。機械式だから、維持費の赤字分は管理費持ち出しでしょう。逆に駐車場が少なくて、空きがないと中古で転売するときに不利になる。駐車場は多くても少なくても問題。駅徒歩圏だと、駐車場設置率７割で、管理計画での想定駐車場稼働率を８割くらいに設定してるのが目安だと思ってたんだんだけど、ここはカーシェアがある。マンションのカーシェアって実績がまだ少ないんで読みが難しい。

[886: 匿名]

中古のラゾーナ・ブリリア・クレッセント買うのと新築のサンクタス買うのはどちらが値落ちしないと考えられますか？広さや方角、価格は同じと仮定します。

[887: 匿名さん]

>>886

サンクタスの資料を持って近隣の仲介業者に査定してもらえば、プロによる客観的な評価が分かると思うよ。当然近隣物件の情報も持ってるし。

[888: 匿名さん]

過去にブリリアを検討していましたが、全室に柱が張り出していて、
部屋がテトリスのブロックみたいなので、ないないｗと思ってやめました。

[889: 物件比較中さん]

基本的に築浅マンションは住み替えか、利益が出る場合にしか売りに出ないですよ。
ラゾーナレジは元が安いですから、売れば確実に利益出るので、
元の分譲価格が高かったクレとは売りやすさが違いますしね。

クレはラゾーナが目の前で、駅からもそれなりに近く、デザインや仕様もいいので、
クレを売って住み替えるとなると選択肢がないのでなかなか売りに出てこないのは仕方ないかと。
出てきてもかなり高くでしか出さないでしょう。

経験上、駅近マンションは築浅なら5年くらいはそんなに下がらないです。
以前住んでた八王子のマンションですら駅近だったのでほとんど値段下げずに売れましたから。

[890: 匿名さん]

川崎で免震ってあまりないですよね。クレはうらやましいです。

[891: 土地勘無しさん]

サキコレって何ですか？サキコレ

[892: 匿名さん]

>>886
マンションの中古価格は地域で相対的なものになります。
築年数や立地が近ければ、地域内のどこも同じような中古価格になります。
どこかが極端に値落ちするとかは、特別な事情がない限りあまりないですよ。

[893: 匿名さん]

>>890

免震が長周期地震動に対するリスクを指摘されるようになって、制震にシフトしてるように思う。５年くらい前
までは免震最強って感じで、タワマン＝免震だったんだけどね。飛びついた人は・・・て感じ。

[894: 匿名さん]

良い所は皆さんが書かれているので、
気がついたネガ部分を書いてみると、、、

柱は目立たない＆天井高は高めに設定されているけど、
間取図やモデルルームをみると天井低く感じます。
下がり天井部分が多いのと、キッチンの天井が低いので、
最近分譲された他の川崎駅近辺の物件の中でも圧迫感を感じました。

無料セレクトが設定されておりますが、
カラー、キッチンの高さ、間取りと範囲が狭いです。
浄水器が一体型、ディスポーザーも自動給水タイプで無い、
サニタリー周りやキッチンのパントリー等の収納が少ない、
仕様もオール電化と、所々にコストダウンの跡が散見されます。

粗を探せば色々ありますが、価格とのバランスも良く、人気物件になるでしょうね。

あと、駐車場は50％もあれば十分だと想います。
クレッセントのように駐車料金が安くても55％の契約率。
全戸分用意されないここは、クレッセントよりも高いでしょう。
むしろ80％の契約率を維持できるかの方が心配です。

[895: 匿名さん]

>>886さん
中古のラゾーナやクレッセント見ましたか？それらを比較してどれがいいと思いました？
もし全部が今同時に新築で売り出されたとして、どれを買いたいと思います？
またそれぞれいくらなら妥当と思います？
そうやって自分で考えてみることが重要です。

私の知る限り、不動産屋さんもしっかりとした時代を見る目を持っている人はほんの一握りです。
もしみんなが正しい目を持っているのであれば、不動産屋さえやっていれば億万長者のはずですが・・・
不動産だけ見ていても世の中の動きはわかりません。冷静になりましょう。

一つはっきりしているのは、あと２０年後だったらラゾーナタワーが一番高いだろうということだけです。
そのぐらい古くなれば、リフォーム前提ですから仕様や設備の差は問題にならず、立地だけが重視される
ようになっていると思われるからです。また三井の管理なら価値も大きくは毀損しないでしょう。

１、２年後だったら？
もし今の時点で同じ価格なのなら、新しい方が価格を維持するに決まってますよね。
言えるのはそこまでです。

[896: 匿名]

立地だけなら線路沿いのラゾーナよりはクレやサンの方が上ではないのですか？

[897: 匿名さん]

>>892
どちらかというと、よほどその物件の質が劣らない限りは個別の物件というよりも
地域の相場や地合ですしね。中古の値段は。

川崎はこの最悪の不動産市況下でもプチバブル期の値段を、ほとんど下げずに維持してますし
今後は鶴見の値段が間接的に中古の価値の維持を助けてくれると思いますね。
価値が鶴見駅前＞川崎駅前、になることは今後も永遠に無いでしょうから。

[898: 匿名さん]

>>864
下がり天井については構造的には何の問題もないでしょう。
間取り図見た限りでは、ここは逆梁工法を採用してないようですし、
アウトフレーム工法のようですが、あまり活かされていない間取りになっているようです。
恐らくコストの関係でしょうねぇ・・・梁や柱が室内に出張ってるのは見苦しいでしょうけど、
この価格では仕方ないのではと思います。

[899: 匿名さん]

まだ懐疑的な見方も多いけど、足元では景気は良くなりつつあると思います。
株価も急回復。不動産市況も好転しつつあるのでは。
ここもすぐ完売しそうですね。

首都圏マンション急回復　３月発売５４％増、契約率３年ぶり８０％
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100413-00000557-san-bus_all

[900: 匿名さん]

896
日本人は単純にイメージに左右される人が大部分でしょうから、やっぱ人気の商業施設と同じ名前のラゾーナレジデンスが川崎駅周辺のランドマークでしょうね。
強いていえば、大きめの地震が来た直後だと、ラゾーナレジデンスは最低限の基準の耐震構造だから、他のタワーに対してマイナスになるかな。