サンクタス川崎タワー（サキコレ）ってどうですか？

[匿名さん]

サンクタス川崎タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市幸区中幸町3-16-4他（地番）
交通：
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩6分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩6分
南武線 「川崎」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.22平米～103.88平米
売主：オリックス不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル

施工会社：（株）錢高組
管理会社：未定

[750: 匿名]

高いね。
川崎よりは不便だけど小杉のブリリア買っといてよかった。

[751: 匿名さん]

>>744

マンション経営の電話勧誘の説明と一緒だな。そんなに利益が出るおいしい話なら飛ぶように売れてるはずで、しつこく電話勧誘することは無いと思うんだけど。

それに個人でやる場合は、未入居リスクとかもある。

[752: 匿名さん]

>>751
要するにタイミングと物件次第でしょう。いまどき電話勧誘されるようなマンション買っちゃ
初めからダメですよ。昔の大京じゃないんだから。
投資目的でなく、価格も含めて自分が本当に惚れて欲しいと思うマンションが買えれば、後々
色々な展開が広がるという意味で読ませてもらえばいいんじゃないですか。

[753: 匿名さん]

都心ならともかく、川崎だとPERも高くはないから、例えば転勤とかで賃貸に出すにしても利益
を出すというよりは、収支トントン程度と考えておいたたほうが無難なんじゃない。

まあ、永住目的で購入するにしても将来どうなるかは分からないから、転売とか賃貸に出すこと
を想定して、中古とか賃貸の相場を調べておくのは必要だけどね。

[754: 匿名さん]

>>752

昔の大京ってあるけど、今でも電話勧誘すごくない。

[755: 匿名さん]

>>751
ここ１０年マンオタやっていて、今また物色しているってことは、
前回の購入は２００４～２００５頃で、入居してしばらくはミニバ
ブルを様子見していた人たちでしょう？
だったら、確かに含み益は結構乗ってるだろうし、利回りいいと思う。
郊外のマンション買っちゃった人だったら、今ごろここで検討できる
はずないし。
でも、今回平均＠２９０だったら投資向きじゃないね。
ここでつまずくことになりそう。

[756: 匿名さん]

80A-78.57
20階南東門
6350万が気に入った。
多分、抽選だな。

[757: 匿名さん]

>>742

今のマンションで住宅ローンに残債があると借り換えとなる場合があるので、賃貸については銀行に
相談ですね。銀行に連絡しないと、ローン残高通知が届かないことで居住していないことがわかって
しまって、一括返済を求められることもあるようです。

あと今のマンションが売れにくいようだと、買換えは敬遠されることもあります。

[758: 匿名さん]

一括返済求められたことある人いますか？
あっても公庫とかフラットの話じゃないですか？
普通の銀行は、返済が滞りさえしなければ一括返済なんて求めませんよ。
だって、貸すのが商売なんですから。
要は、正しく連絡して住所変更してもいいし、ばれたとしても「いずれまた
戻って住むつもりです。」とでも言っておけば、そこは大人同士のあうんの
呼吸です。

[759: 匿名さん]

住宅ローンの契約書に居住用と書いてるあるのを承知で、賃貸に出しちゃう人がここを検討してるんだ。
賃貸に出す場合、区分所有者が賃貸住人に管理規約を守らせる義務があるって管理規約で決まってるのが
普通なんだけど、貸し出した住人が管理規約守らなくても放置なんだろうな。怖っ。

[760: 匿名さん]

最上階のプレミアは坪340するが、5千、6千万台の物件は坪260〜270で値ごろ感を感じました。
川崎市民優先も一部有るらしいですよ。

[761: 匿名さん]

ここだと予算が厳しい人は今年着工予定の大宮町公社物件待ちですね。
あちらは抽選多数の人気物件になりそうですが…。

[762: 匿名さん]

>>759
ほとんどいいがかり。怖っ。

[763: 匿名さん]

>>760さん
そうですよね。平均したら２６０前後じゃないですか。
クレッセントより値上がりした感じは受けませんでしたね。
景色の抜けない下の方だと２１０台ってのもあったし、
こういうのは投資用になっちゃうのかな。

[764: 匿名さん]

きっと>>759よりは、>>758の方が、規則を守りそうな気がする。

[765: 匿名]

ただ、あくまでも今は予定価格ですから、変わる可能性もあると思います。

[766: 匿名]

やはり土地の形がかなりいびつで、ひょろながい建物になるから、控えめな価格設定なのでしょうか？

土地の形は本当に悔やまれますね。

[767: 物件比較中さん]

MR行って来ました。価格は控え目でした。
平均すると坪260万円前後だと思います。想定してた通りの価格設定で安心したのですが、
完全に想定外だったのはエレベーターが2基(非常用入れて3基)しかないこと。
今もタワー住んでるのですがここと同じ総戸数で低層階用2基、高層階用2基、非常用1基で計5基あります。
それでも下の階だと上の階でいっぱいになってしまいなかなか乗れないことがあるので
ここはさらに低層・上層階と兼用で川崎ということは世帯当たりの人数も確実に多いので、
朝のラッシュ時は5分～10分増しになりますね。

かなり上の高層階買えば問題ないですが、予算上中低層階検討者なのでどうしたものか迷います…。

[768: 物件比較中さん]

ちなみに、15人乗×2基、17人乗×1基（非常用）です。

[769: 匿名さん]

２６０前後ですか！ここのレスで３２０とか２４０とかあったけど、安い方になって良かったです。
私が買えるような中低層なら２６０も切りそうですね。
一般オープンに行くつもりです！情報ありがとうございます！

[770: 匿名さん]

一般的傾向だけど、掲示板の事前予想は高値ってことが多い。思ったより安いからお買い得って印象を与える、
営業の工作かと疑ってるんだけど。

[771: 匿名さん]

３００戸に対して、エレベーターが２基とは、かなり少なく感じますね。
６０戸に対してエレベーター１基が理想なんて聞いたことがありますが。。
１５０戸に１基の割合ですね。
まぁ、エレベーターがたくさんあると、メンテナンス代がかかって大変だと思いますが、少なすぎるのもどうかと。。。
朝は、エレベーターラッシュを想定して、早めに家を出ないといけないかも？

[772: 匿名さん]

>>771さん

タワマンみたいにエレベーターホールに集中してる場合は、複数のエレベーターが協調するように制御するんで、
それよりも少なくてもいいらしい。それでも、少ないかな。

[773: 匿名]

エレベーター３基+非常用１基だったと思いますが…

[774: 物件比較中さん]

>773さん
資料ではエレベーター4基(うち1基は管理用）となっています。
管理用はごみ捨て専用みたいで住民は使えない配置です。
平面図でも普通のエレベーターが2基しかないです。

[775: 物件比較中さん]

ごめんなさい。訂正します。
よく平面図見てみたら管理用EVはごみステーション脇にあるので、住民でも使えそうでした。
平面図では通常EV2基の近くに非常用1基となってるので、
実際の運用上は普通EVと同一の扱いで非常用EVがあるのかも。
だとしたら3基なのでそんなに少なくないかも。

[776: 匿名さん]

非常用って火災のときに消防隊が使用するもので、通常のエレベータと設計が違うけど、必ずしも非・常
用って訳じゃないんだよね。非常用エレベータを管理用（ゴミステーションに設置）としていて、非・常
用としてるタワマンもあるけど。

[777: 匿名さん]

鶴見のタワーが坪300と狂った価格で分譲してますから、
ここはお買い得と思ってしまいます。

が、冷静に考えてここは川崎ですからね。
豊洲あたりを買うよりいいとは思いますが・・・

[778: 773です]

４基あるようでよかったです。３００戸で４基あれば十分ですよ。

[779: 匿名さん]

>>770
極端な事前の高値あおりは、ラゾーナの一部住人の方だと思いますけどね。
にわか投資家気分の。
これで当分は、不相応な高値の中古売り出し価格も是正されるとは思うんですけど。

[780: 匿名]

>>777
ちなみに豊洲のどこが良いの？
川崎駅&ラゾーナよりも良いと思えなくて…

☆☆７７７☆☆おめでとー

[782: 匿名さん]

やはりお見合いの部屋は将来的な資産価値としても低いでしょうか？中古として手放す際、敬遠されますか？
あまりの安さに惹かれています。皆さんのご意見をお願いします。

[783: 匿名]

住んでしまえば眺望など…ですが、タワー買う人はそれなりに考えるのでは？
お年寄りで低層側を求める人はいるけど

[784: 匿名さん]

予定価格って客が高い！と言えば下がるし、安い！と言えば上がる訳でしょう。とにかく、私は下がって欲しい。買える間取りはちょっと狭い！欲しい広さの部屋はちょっと高いのです。

[785: 匿名さん]

>>784

多分これから要望書とると思うんだけど、その集まり具合で価格調整をする。だから、今の段階では予定価格。

ただ、三井の営業は安い予算提示すると見込み客からはずす。そうなると全く相手にされない。

[786: 匿名さん]

なんか、まだどうしても高いことにしたい人がいるみたいですね。
倍率下げようとしてるのかな？

[787: 物件比較中さん]

予定価格だとクレッセントとお見合いの南向きが坪280万円で
眺望の抜ける西向きが坪260万円くらいになってました。
南向きって完全にお見合い状態だと思ってたけどこの価格っておかしくないですか？
間取りもイマイチだし、南向きってだけであの値段だとしたら下げないと売れないような気がします。
逆に、西向きは間取りもワイドスパンでよく眺望もいいので、
南向きの値段を今のままにするなら値段上がりそうですね。
上がっちゃうと買えないのであげないでほしいけど…。

[788: 匿名さん]

>>782さん
絶対的な価格が安ければ必ず買う人はいますから、その点は心配する必要はないですよ。
ただ、値上がりは期待しないでください。
そうは言っても、東側のグリフィンマンション(11階建)方向の部屋(50Ｂ)は、間が数メートル
しかありませんので、さすがに賃貸用以外の価値は少ないと思います。
それ以外は、下の方でもそんなに支障はなさそうですし、良い選択だと思いますが。
もし安全をみるのであれば、周辺の高さ制限である３１メートルを越える高さの部屋の方が良い
と思いますけどね。すなわち、当マンションでは９階以上。
さらに塔屋部分の安全を加えれば、１１階以上で。

[789: 匿名さん]

>>787さん
超高層階の角住戸のことですよね。
でも、東南角は実質東向き、南西角は実質西向きとして考えればおかしくないように
思います。必要なときの陽射しがプラスされたと考えれば。
実際、完全に南方向だけの中住戸は２０階前後で坪２５０万ちょっとでしたし、一応
計算は合っているような・・・

[790: 匿名さん]

クレッセントのとき、チョット勇気が出ず見送って後悔したのですが、
そのときの価格表を眺めてみると、見事に同じぐらいの印象です。
まあ、思ったより安かったとはいっても中層より上は＠２６０以上は
するわけで、それなりの価格ですよね。
６０００万円は、サラリーマンとしてはぎりぎりの値段です。
悩ましい、痛いところを突いてきてます。

[791: 付近住民]

790さん
マンションにこだわらず戸建てを考えてはどうですか。
中幸町3-4丁目だと駅徒歩5-10分程度の立地で土地70㎡・床面積120㎡程度の駐車場付3階建てが
6000万円程度で手に入ります。（165万円/坪）
75㎡で6000万円（260万円）出してこの物件を買っても、物件価格以外に管理費+修繕積立金+駐車場代
が5万円/月程度かかります。固定資産税も戸建てに比べてマンションはかなり割高ですし、将来的に
タワマンは管理費+修繕積立金が高騰する可能性が大きいです。これらの費用は20年間で金利も入れると
約2000万円になります。つまり8000万円（350万円/坪）。
戸建ての6000万円といっても土地代4000万円+建物2000万円なので、デベの子会社に払う家賃（管理費+
修繕積立金+駐車場代）を20年間プールして運用すれば、20年毎に建物を建て替えることが可能です。

[792: サラリーマンさん]

確かに微妙な価格…中古で出ているブリリアとほぼ同価格といったところでしょうか。
皆さん、率直にどうお考えなのでしょうか？抽選までには至らないと思っていますがいかがでしょうか？

[793: 物件比較中さん]

坪260万円前後といっても80平米の部屋が少なくてほとんどが5千万円台なので売行きはいいと思います。
西向は眺望いいし、低層階で値頃感のある部屋は一部抽選になるんじゃないでしょうか？
個人的には資産価値を考えればクレよりは安くあってほしいって思うんですけど、
実際はほぼ同じかちょっと高いくらいですよね…。
川崎駅最後のタワーで今後検討できる物件となると、
武蔵小杉にしかできそうもないので今回買うしかないような気もしています。

[794: 匿名]

中幸町の所狭しとゴチャゴチャ並んだ戸建てに住むくらいなら郊外の広々とした庭付き一戸建ての方がいいね。戸建ての場合20年後の建物価値はゼロです。要するにマンションの管理費や修繕積立と一緒ですよ。

[795: 付近住民]

794
薄い壁一枚しか隔てられていない「現代の長屋」であるマンションより、きちんと隣との間に空間がある
戸建ての方が隣とモメないし、「一国一城の主」的な満足感あるよ。
郊外の広々とした庭付き一戸建ては通勤通学に不便だよ。
マンションの管理費や修繕積立は本当の「捨て金」だが、戸建ての場合、（マンションに住んでいたら払って
いたであろう）そのカネを20年間貯めて運用すれば、建物を建て替えられる。

[796: 匿名]

マンションを検討する方は戸建にないセキュリティに対する対価を払っているのでは？

[797: 匿名]

中幸町の戸建てもあれだけ隣とくっついていれば長屋みたいなもんですよ。むしろ戸建ての方が隣の生活音が良く聞こえますね。セキュリティもなることながらマンションは快適ですよ。ごみはいつでも出せるし、宅配ボックスもあるし。車や自転車もいたずらされることは無いとは言えないが戸建てに比べたら…。光熱費やネット使用料なんかも安いですよ。

[798: 匿名]

うーん迷います。凸凹した土地が資産価値に悪影響を与える可能性はありますか？詳しい方、ご教示下さい。

[799: 周辺住民さん]

>795
一戸建てで隣ともめないなんて保証はないよ。
お隣さんがどんな人かとかで、随分違うし、
その土地柄になじめないと悲惨だし。
隣地境界とか、植木の枯れ葉とか、枝の侵入とか、生活のタイムテーブルの違いによる騒音とか
もめるとマンション住民のもめ事の比較にならないほどこじれたりもする。
子孫の代までもめることもあるよ。