サンクタス川崎タワー（サキコレ）ってどうですか？

[匿名さん]

サンクタス川崎タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市幸区中幸町3-16-4他（地番）
交通：
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩6分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩6分
南武線 「川崎」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.22平米～103.88平米
売主：オリックス不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル

施工会社：（株）錢高組
管理会社：未定

[181: ご近所さん]

>>175さん

162です。
178さんの指摘がありましたので補足します。
クレッセントの35Fや屋上からの眺望は見たことがありませんので、
堅めに、中層階のビューで言っています。

ニコタマの花火は、
川崎会場の花火は小杉に引っ掛かります（外縁が見える程度）が、
世田谷会場の花火は奥の方に小さく見えます。

クレッセント東側から羽田方向を見ますと、
駅東口にあるタワーリバークというビルがありそれが視野に入ります。
無関係とは言い切れないまでも、妨げて何も見えない、ということはなく、
それはこのタワーでも同様ではないかと思います。

六郷の花火は、窓から見ていないので何とも言えませんが、
打ち上げ場所が近いので、相応の大きさには見えると思います。
しかしあの花火は打ち上げ高度が低く設定されているので、
高層階過ぎますと、見上げる楽しみは余り無いかも知れません。

北は、ブリリアの角部屋ではない北側の部屋の話ですが、
直接日が差し込まないものの、真っ暗ではなかったです。
但し読書など、目を使う場合は、
位置によっては少しばかりの照明があった方が良いと思いました。

いずれにしましてもこのタワーのビューは、
なかなか良いんじゃないでしょうか。

[182: 購入検討中さん]

「クレ住人さん」の「子供の学校含め周辺環境がわるい。」は、
「クレッセントを買って後悔している」実感が込められていますが、
具体的にどう悪いと感じておられるのかが分かると有難いです。
近所（中幸町）でアパート殺人事件があったことからの印象論でしょうか。

[183: 匿名さん]

しかし、本当に坪２５０前後ということであれば、三井さんは「川崎西口」エリア
に関しては、あまり販売が上手ではないですね。
ラゾーナも安値設定で高倍率の即日完売でしたし、２５０ならこちらもすぐに売れ
てしまうでしょう。竣工までだいぶ時間もあるのですから、価格設定に疑問を感じ
ますね。
オリックスさんもその設定ならかなりの赤字を抱えると思うのですが、そんなんで
良いんでしょうかね。

[184: 購入検討中さん]

ラゾーナの中古（３３Ｆと最上階３４Ｆ）が、坪２８０、坪３００で全く売れていないので、
立地上、平均２５０以下じゃないと売れないと思いますよ。

>>183
あなたは何でそんなに相場を上げたがる？周辺住民ですか？

[185: 匿名さん]

殺人事件は東京の方がいっぱいあるでしょうがね(苦笑)
子供のための環境が悪いというのは、止むを得ないのでは。繁華街に近いし(競輪開催日はやっぱ凄い)、前に書かれたように学校は川崎全般、偏差値的にみれば低下傾向にあります。川崎市もそのせいか、市立川崎高校を中高一貫校にするようですね。横浜市立サイエンスフロンティア高校みたいに人気になるかも…

[186: マンション診断士]

ラゾーナは駅から徒歩3分とここより駅近で京急川崎駅にも近いが、
①線路際
②仕様チープ
③ミューザ方面の商業街からやや距離ある
④幸町小学校や南河原中学校に遠い
⑤中古物件である（通常は入居した段階で2割落ち）
⑥販売時の平均坪単価が180万円程度でいくらなんでも・・・・・
というマイナス要素がある。
ここは新築なので、4年落ちのラゾーナレジデンスの中古価格よりも坪単価が高くて当然。

[187: ご近所さん]

186さんに同感です。自分の場合会社が東口で6年ほど、住居を西口で経験した
ことから、西口の優位性を徐々にかつ自然に感じています。
子供なしなので教育点などでの比較はしていませんが。
またラゾーナは新築時に当選したけど見送りまして、それで大正解だったと
思います。つまりオリックスの坪単価をラゾーナの現在の販売状況における
坪単価への反響と比べてどうこうとは一概に言えず、オリックスがどの程度の
内容の建物と仕様で仕上げるか次第と思います。そんなに豪華な内容でなく
ともこの立地というだけで、坪300ならグッドです。

[188: 匿名さん]

>>184
落胆する結果で終わる可能性が大ですね。
ここが周辺タワーの中古より安くでてくることはまずないでしょう。
周辺タワーより明らかに高コスト(土地買収や資源高騰等)で建設されている以上。
当然原価にもそれは反映されてくると思います。
第一、ラゾーナの中古2件がまだ売れていないことを根拠に
坪250万以下が周辺相場になるなら、武蔵小杉やみなとみらいのタワーは
とっくに坪250万以下になってますよ。
高いと思うなら他を探せば良いだけです。

[189: 匿名さん]

業者は最初は高く価格設定し、売れなければ徐々に値を下げるだけ。
それが商売というものだよ。
売れるものを最初からわざわざ安く売る必要はない。
全ては需要と供給の問題なんだから。
むしろ即日完売になるな値付けは業者サイドからすると大失敗。
一番大失敗だったのはラゾーナを安く分譲した三井不動産だね。
パークシティー武蔵小杉のMRに行った時に三井の販売員が
ラゾーナの分譲価格は社内でも反省していると言ってた。

[190: 匿名さん]

販売当時の値付けが妥当であったかどうかはともかく、現在ラゾーナで出ている２件の中古物件は、１０００万円単位で値下しなければ絶対売れないというのが、不動産関係者の共通意見のようです。大手数社の営業に確認しました。あくまで、熱狂的なブームになった時点の錯覚価格と思っておいた方がいいでしょう。現状では、新築時価格＋１５％迄が上限とのことです。
先日新築時６４００万円の価格で４００万円だけ上乗せした物件はさすがにすぐ売れてしまいましたけどね。これはさすがに７２００万円程度でも売れたと思われます。
そうしますと、ラゾーナは新築時＠１９０万円程度でしたので、現在の妥当な中古坪単価＠２２０万円ということになります。再調達価格で考える場合、手数料や余分にかかる諸費用を引き年平均約１．５％減価で計算しますので、もし現在売り出されたらということで考えると、妥当な新築価格は平均＠２４５万円程度になります。（ざっくり手数料その他費用相当分５％、３年間の減価分５％という計算です）。
（なお、中古になったとたん２割減などと言う評論家がいますが、あくまで業者間の論理でありわれわれがその価格で入手できるわけではありませんので誤解無く。）
そこをベースにしてサンクタスの有利不利を足し引きして行けばいいわけです。

私の予想では、ブームはすでに去っている状況からして、＠２８０が上限と考えますが、皆さんはいかがでしょうか？
ちなみに、武蔵小杉で売れる新築は、＠２７０ぐらいまでが上限のようですね。
交通利便性をとるか、それとも生活の利便性をとるか・・・

[191: ﾌﾞﾘﾘｱ住人]

坪300？ないない。

坪300も出して川崎にマンションを買う人がいるなら、その人はよほど金銭感覚がおかしいわね。

坪236が妥当。

[192: 匿名さん]

坪250万以下で買いたい人が大勢いることだけはわかりますね(笑)

[193: 匿名さん]

>>191
ブリリアの中古ですら坪236万なんてみたことないですよね。

[194: 賃貸住まいさん]

賃貸だとボカスカ物件価格があがるのは迷惑以外のなにものでもない。

[195: ご近所さん]

>クレッセント東側から羽田方向を見ますと、
>駅東口にあるタワーリバークというビルがありそれが視野に入ります。

確かに高度の違いで景観は違いますが、少なくともクレ35Fからだと
羽田空港はタワーリパーク（東南東ぐらい）越しにではなく、ソリッド
スクエアの奥に見えており、飛行機の発着陸までわかります。オリックス
はクレからすると更に北なので。。。

[196: 購入経験者さん]

いいスレが続いてますね。
適当な批判でもなく、安易な予想でもなく、ガセでもなく、単なる自慢等でもなく、
どの意見もそれなりに理屈が通っていて説得力があります。
最終的には、オリックスがどのように金額を決めてくるかまで、
誰にもわからないことですが、
ここを検討またご興味のある方の熱意を感じます。

[197: 購入検討中]

私は坪320までなら最上階を購入させていただきます。

[198: ビギナーさん]

同じ川崎駅近くでも東口だと安くなりますね。
こことか、タワーじゃないけど坪単価１７９万円。
http://bit.ly/74WjFn

[199: 匿名さん]

>>198
前からあちこちの板に宣伝してますね

[200: 匿名さん]

ロイヤルタワー鶴見とブリリア武蔵小杉が販売同時期の競合になりそうですが、
坪単価も同じレベルだとするとここが1番良さそうに思えますがどうなんでしょうか？

[201: 匿名さん]

>>200
さぁー、住まいなんて各人の事情によるから、あなたがここが一番と思うなら、あなたにとっては一番じゃないの。
住まい選びは他人に同意求めるもんじゃないよ。

[202: 匿名さん]

やっぱ平均単価なら坪250前後だろうなあ
免震装置はないようだし、ラウンジのような豪華共用設備もあるわけではないから。
上層階の眺めのいい部屋でも坪３００はいかないんじゃないかな。
プレミアムフロアだったら坪３００越えもあるかもしれないけど。

[203: 物件比較中さん]

ここは制震にはなるのでしょうか。

[204: 近所をよく知る人]

現実的な予想：

平均単価：２７０（７０㎡　５７００万円）

最低単価：北低層中住戸　２４０（５０㎡　　３６００万円）
最高単価：上層プレミア　３２０（１００㎡　９７００万円）

予想販売期間：８ヶ月

こんなものでしょう。

[205: 匿名さん]

なかなかいい線だと思う。
業界の人？

[206: 匿名さん]

203さん

確か耐震だったと思いますよ。

[207: 匿名さん]

＞２０２
スカイラウンジとゲストルームはあるようですよ。HPの物件概要に記載あり。

[208: 周辺住民さん]

目の前のナイスの物件で、低層階の東南部屋は視界ゼロですね。窓越しに隣の玄関が丸見えでしょう。
幾ら立地とは言え分譲は難しそうだから、賃貸とかになるのかな？

[209: 購入検討中さん]

No.208＞
私も同じ事が気になってましたが、ＨＰの建物を見た感じ低層階の東南は、窓がありませんね。これって駐車場？？

[210: 周辺住民さん]

素人ですが、販売期間８ヶ月って、長いのですか、短いですか？

即日完売、というのも聞きますから、長いんですかね。

しかし、人気のある部屋だと、抽選になりますか？

[211: 近所をよく知る人]

＞２１０さん、

３００戸という販売戸数を考えると８カ月はそれほど長くなく、やや短めと考えます。
ちなみに８カ月には登録前のプレセールス期間も含みます。
これは坪２７０程度の単価の想定ですが・・。

また、２０８さんや２０９さんの記述されてますとおり、南側は前建（ナイスやクレッセントタワー）
の影響で基本的にお見合い住戸となることから、南側住戸に単価を寄せてくるのは難しいでしょう。
よって、方位による坪単価格差はあまりないのではないか、と思います。

最後に、仮に、よく言われている坪単価２５０程度であれば、良いプランの住戸は抽選必至と
考えます。あまり安くなりすぎると、良い住戸を確保するのは難しくなるでしょうね。

[212: ご近所さん]

そうなんですよね。安すぎて倍率高くなると困るのはうちだけでないはずです。
当方しろうとですが、マンション販売では誰にでも買える価格まで低めの価格設定
にする必要は無くて、戸数X2倍～3倍（？）程度の集客が出来れば十分成り立つの
では。２～3倍というのはキャンセルとかそういうためのバックアップの意味です。
それからもし抽選にはずれて住人にならないとしても、これからの西口にとって
安っぽいものは作って欲しくないですね。

[213: 周辺住民さん]

>211さん

そうすると、５月から販売開始で、３ヶ月くらいで売り切れるという予測ですか？
最後の1ヶ月くらいは、値引きもありですか？

>212さん

「抽選に外れて、住人にならない」って、外れた段階で、他の部屋を押さえることはできないのですか？

すみません、全くの素人でして・・・。

[214: 匿名さん]

そもそもこのご時世でマンションが抽選になるのって
よほど安すぎるか、戸数が少なすぎる物件しか有り得ないような。

竣工済みで売れ残ってるのも当たり前ですし。

[215: 周辺住民さん]

あくまでも1部屋に2名以上の希望があれば
抽選でしょう。
また落選の場合は再度他の部屋をエントリーして
他の方の希望が無ければ、見事契約に進める事に
なると思います。
ただ、何次かに分けて販売されますから
希望の部屋があるかどうか？

[216: 周辺住民さん]

パンフレットが来るのは１月下旬とありましたが、
もうすぐでしょうか？
来週には来るかな。
間取り等載っているんですかね？楽しみですね。

[217: 物件比較中さん]

安すぎて困るのはプチバブル時に購入してしまった近隣住民くらいでしょう。

[218: 匿名さん]

>>217
そう言う話はブリリアやクレが出来る時にも散々聞いたよ。

[219: 周辺住民さん]

安い分、仕様もそれなりに合わせて来るでしょう。

[220: 匿名さん]

対抗馬のブリリア武蔵小杉の価格でましたね。
坪260〜300万のようです。
なのでここもブリリア武蔵小杉、ロイヤルタワー鶴見並みの価格でほぼ決まりじゃないでしょうか。

[221: 買い換え検討中]

戸建から買い替えを検討しているものです。
今幼稚園の子供がいますが、川崎西口近隣の小中学校は空きがあるのでしょうか？もし近隣の方で御存知の人が居たら教えてください。
あと、かなりの高さになるので廻りの住人の方の反応はいかがなのでしょうか。たまにマンション建設現場の近くで建設反対ののぼりを見かける事があります。
私としては出来たらそういう所は避けたいと思っています。

[222: 匿名さん]

なんかどこも想定されてたより安い値段で落ち着いちゃいましたね。
それだけ不況ということなのかな。
ここは転売益が見込めそうで、投資としては悪く無さそうに思うけど。

[223: 購入検討中さん]

そんなに安かったら転売益以前の問題として、抽選に当たる可能性がすごく低い。

[224: 匿名さん]

Yahoo不動産の県内新築マンションではここが1番アクセス数が多いようですね。
最近100m超の駅近タワーがめっきり減ったので注目度は高そうです。

[225: 匿名さん]

ここ買えたら坪350ぐらいでは売れそうだから、申し込みが殺到するかもね
ラゾーナ川崎レジデンス並みの倍率になるかも

[226: 買い換え検討中]

ちなみにラゾーナは最初、そんなに倍率高くなかったです。高かった所は積み立てくん。空きもあった。平均3〜5倍か。。。シティタワー品川やポートサイドプレイスとは違う。当時はまだマンション価格が下がると思ってた人が結構いた。

[227: 購入検討中さん]

ラゾーナ含めすぐ転売益を出せるような値付けをするデベは業界から笑われてるね。

[228: 匿名さん]

転売益がすぐ出た時期なんて例外中の例外。ラゾーナだって売ってからできるまでに１年半以上かかってるんですから、その間に世の中の情勢が変わっただけのこと。当初価格設定時は、ラゾーナに限らず皆割安になっていました。
そのときに買って転売益が出た人はたまたま時期が良かっただけで、デベロッパーが間抜けだったわけでもなんでもありません。
私は、その時期に色々検討して、ラゾーナではなくナビューレ横浜を購入しましたが、含み益が非常に大きくなったおかげで、今２戸目を検討することができています。ただ、目利き云々ではなく、たまたま買おうと思った時期が良かったことと、転売云々を考えずに本当にいいと思ったものを購入したことがすべてです。
それと、三井や三菱は、期分けして販売した物件の販売期間中に市場環境が変わっても、絶対に初めに決めた価格を値上げしたりしないというのにも助けられました。こういうことは良心的と誉められることはあっても恥じるべきことではないでしょう。その点、住友やゴクレとは違います。

これだけ川崎の発展が明らかになった時点で、今から買って転売益が期待できるなどとはゆめゆめ思わないことです。当時のラゾーナは坪＠１９０万、ナビューレで＠２２０万ですよ。それでも多くの人が、私を含め将来の価格維持に不安を感じていました。それがそれぞれ中古で＠２４０万、＠３００万になってから出てくる新築で、転売益が出るはずないじゃないですか。いくら街が発展するといっても検討者の購買力には限度があります。
ここは、おそらく＠２７０～２８０万でしょう。なかなか値段は下がりにくいと思いますので、本当に川崎に魅力を感じ長く暮らしたいと思う人は購入しても後悔しないと思います。でも「すぐ＠３５０万になる」などという煽りには絶対乗らないように。熱狂はじきに冷めます。

[229: デベにお勤めさん]

228さんの読みどおりになると思われます。
260万と聞いてます。

[230: 匿名さん]

>>228
坪350が「熱狂」とは全然思わないですけどね。
前が立地や条件の割りに、異常な低評価だっただけかと。

川崎も武蔵小杉も、近いうちに坪350が駅近タワーマンションの基本坪単価になると思いますよ。
大崎だって今は坪単価それぐらいですけど、昔は山手線内にしては冴えない駅でした。
武蔵小杉は350ですら安く、駅直結で予定されているマンションは坪400も有り得ない話ではない。