サンクタス川崎タワー（サキコレ）ってどうですか？

[匿名さん]

サンクタス川崎タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市幸区中幸町3-16-4他（地番）
交通：
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩6分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩6分
南武線 「川崎」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.22平米～103.88平米
売主：オリックス不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル

施工会社：（株）錢高組
管理会社：未定

[176: 周辺住民さん]

マンション購入に、まったく素人なのですが、
希望の部屋に、何人か希望が集中した場合、抽選になるのですか？

それとも先着順になるのでしょうか？

それとも、購入の確率が高そうな人優先なのでしょうか？

必ず手に入れたい場合は、あえて、希望者が居なさそうな部屋を狙った方がよろしいのでしょうか？

[177: ご近所さん]

勿論、抽選でしょう。

[178: ご近所さん]

>162

これも参考までですが、ニコタマの花火はクレッセント屋上から
よく見えました。たあし距離は遠いですが。
また羽田空港はクレの35Fからの場合、じゃまするものがなく見え
ました。川崎駅東口ビルなどは角度的にクレやオリックス物件の
位置と羽田の位置にとっては無関係です。

[179: 地元不動産業者さん]

３５０とか話が出ておりますが、
全くここはそうではなく、
一気に完売を狙っているらしく、２５０位になるそうです（三井さん筋）
以前も書いたけど、また、３５０とかスレの中で値が釣りあがっていますね。

[180: ｸﾚ住人]

240くらいが妥当。
ｸﾚよりは設備が悪く、駅からも微妙に遠い。

子供の学校含め周辺環境がわるい。

[181: ご近所さん]

>>175さん

162です。
178さんの指摘がありましたので補足します。
クレッセントの35Fや屋上からの眺望は見たことがありませんので、
堅めに、中層階のビューで言っています。

ニコタマの花火は、
川崎会場の花火は小杉に引っ掛かります（外縁が見える程度）が、
世田谷会場の花火は奥の方に小さく見えます。

クレッセント東側から羽田方向を見ますと、
駅東口にあるタワーリバークというビルがありそれが視野に入ります。
無関係とは言い切れないまでも、妨げて何も見えない、ということはなく、
それはこのタワーでも同様ではないかと思います。

六郷の花火は、窓から見ていないので何とも言えませんが、
打ち上げ場所が近いので、相応の大きさには見えると思います。
しかしあの花火は打ち上げ高度が低く設定されているので、
高層階過ぎますと、見上げる楽しみは余り無いかも知れません。

北は、ブリリアの角部屋ではない北側の部屋の話ですが、
直接日が差し込まないものの、真っ暗ではなかったです。
但し読書など、目を使う場合は、
位置によっては少しばかりの照明があった方が良いと思いました。

いずれにしましてもこのタワーのビューは、
なかなか良いんじゃないでしょうか。

[182: 購入検討中さん]

「クレ住人さん」の「子供の学校含め周辺環境がわるい。」は、
「クレッセントを買って後悔している」実感が込められていますが、
具体的にどう悪いと感じておられるのかが分かると有難いです。
近所（中幸町）でアパート殺人事件があったことからの印象論でしょうか。

[183: 匿名さん]

しかし、本当に坪２５０前後ということであれば、三井さんは「川崎西口」エリア
に関しては、あまり販売が上手ではないですね。
ラゾーナも安値設定で高倍率の即日完売でしたし、２５０ならこちらもすぐに売れ
てしまうでしょう。竣工までだいぶ時間もあるのですから、価格設定に疑問を感じ
ますね。
オリックスさんもその設定ならかなりの赤字を抱えると思うのですが、そんなんで
良いんでしょうかね。

[184: 購入検討中さん]

ラゾーナの中古（３３Ｆと最上階３４Ｆ）が、坪２８０、坪３００で全く売れていないので、
立地上、平均２５０以下じゃないと売れないと思いますよ。

>>183
あなたは何でそんなに相場を上げたがる？周辺住民ですか？

[185: 匿名さん]

殺人事件は東京の方がいっぱいあるでしょうがね(苦笑)
子供のための環境が悪いというのは、止むを得ないのでは。繁華街に近いし(競輪開催日はやっぱ凄い)、前に書かれたように学校は川崎全般、偏差値的にみれば低下傾向にあります。川崎市もそのせいか、市立川崎高校を中高一貫校にするようですね。横浜市立サイエンスフロンティア高校みたいに人気になるかも…

[186: マンション診断士]

ラゾーナは駅から徒歩3分とここより駅近で京急川崎駅にも近いが、
①線路際
②仕様チープ
③ミューザ方面の商業街からやや距離ある
④幸町小学校や南河原中学校に遠い
⑤中古物件である（通常は入居した段階で2割落ち）
⑥販売時の平均坪単価が180万円程度でいくらなんでも・・・・・
というマイナス要素がある。
ここは新築なので、4年落ちのラゾーナレジデンスの中古価格よりも坪単価が高くて当然。

[187: ご近所さん]

186さんに同感です。自分の場合会社が東口で6年ほど、住居を西口で経験した
ことから、西口の優位性を徐々にかつ自然に感じています。
子供なしなので教育点などでの比較はしていませんが。
またラゾーナは新築時に当選したけど見送りまして、それで大正解だったと
思います。つまりオリックスの坪単価をラゾーナの現在の販売状況における
坪単価への反響と比べてどうこうとは一概に言えず、オリックスがどの程度の
内容の建物と仕様で仕上げるか次第と思います。そんなに豪華な内容でなく
ともこの立地というだけで、坪300ならグッドです。

[188: 匿名さん]

>>184
落胆する結果で終わる可能性が大ですね。
ここが周辺タワーの中古より安くでてくることはまずないでしょう。
周辺タワーより明らかに高コスト(土地買収や資源高騰等)で建設されている以上。
当然原価にもそれは反映されてくると思います。
第一、ラゾーナの中古2件がまだ売れていないことを根拠に
坪250万以下が周辺相場になるなら、武蔵小杉やみなとみらいのタワーは
とっくに坪250万以下になってますよ。
高いと思うなら他を探せば良いだけです。

[189: 匿名さん]

業者は最初は高く価格設定し、売れなければ徐々に値を下げるだけ。
それが商売というものだよ。
売れるものを最初からわざわざ安く売る必要はない。
全ては需要と供給の問題なんだから。
むしろ即日完売になるな値付けは業者サイドからすると大失敗。
一番大失敗だったのはラゾーナを安く分譲した三井不動産だね。
パークシティー武蔵小杉のMRに行った時に三井の販売員が
ラゾーナの分譲価格は社内でも反省していると言ってた。

[190: 匿名さん]

販売当時の値付けが妥当であったかどうかはともかく、現在ラゾーナで出ている２件の中古物件は、１０００万円単位で値下しなければ絶対売れないというのが、不動産関係者の共通意見のようです。大手数社の営業に確認しました。あくまで、熱狂的なブームになった時点の錯覚価格と思っておいた方がいいでしょう。現状では、新築時価格＋１５％迄が上限とのことです。
先日新築時６４００万円の価格で４００万円だけ上乗せした物件はさすがにすぐ売れてしまいましたけどね。これはさすがに７２００万円程度でも売れたと思われます。
そうしますと、ラゾーナは新築時＠１９０万円程度でしたので、現在の妥当な中古坪単価＠２２０万円ということになります。再調達価格で考える場合、手数料や余分にかかる諸費用を引き年平均約１．５％減価で計算しますので、もし現在売り出されたらということで考えると、妥当な新築価格は平均＠２４５万円程度になります。（ざっくり手数料その他費用相当分５％、３年間の減価分５％という計算です）。
（なお、中古になったとたん２割減などと言う評論家がいますが、あくまで業者間の論理でありわれわれがその価格で入手できるわけではありませんので誤解無く。）
そこをベースにしてサンクタスの有利不利を足し引きして行けばいいわけです。

私の予想では、ブームはすでに去っている状況からして、＠２８０が上限と考えますが、皆さんはいかがでしょうか？
ちなみに、武蔵小杉で売れる新築は、＠２７０ぐらいまでが上限のようですね。
交通利便性をとるか、それとも生活の利便性をとるか・・・

[191: ﾌﾞﾘﾘｱ住人]

坪300？ないない。

坪300も出して川崎にマンションを買う人がいるなら、その人はよほど金銭感覚がおかしいわね。

坪236が妥当。

[192: 匿名さん]

坪250万以下で買いたい人が大勢いることだけはわかりますね(笑)

[193: 匿名さん]

>>191
ブリリアの中古ですら坪236万なんてみたことないですよね。

[194: 賃貸住まいさん]

賃貸だとボカスカ物件価格があがるのは迷惑以外のなにものでもない。

[195: ご近所さん]

>クレッセント東側から羽田方向を見ますと、
>駅東口にあるタワーリバークというビルがありそれが視野に入ります。

確かに高度の違いで景観は違いますが、少なくともクレ35Fからだと
羽田空港はタワーリパーク（東南東ぐらい）越しにではなく、ソリッド
スクエアの奥に見えており、飛行機の発着陸までわかります。オリックス
はクレからすると更に北なので。。。