プラウド浦和東仲町ガーデン [(仮称)浦和東仲町Ⅱ計画]

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/p-urawa2/index.html
事業者：野村不動産株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
設計者:INA新建築研究所

所在地：埼玉県さいたま市浦和区東仲町105番1他(地番)
交通情報：京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩4分 （※北口改札(7：00～24：15、ICカード専用)より徒歩2分）

本日確認しました。場所は、さいたま市浦和区東仲町105ｰ1他9筆。地上14階、地下1階。住戸数 92戸。松江精機工業(株)の跡地です。プライド浦和東仲町、パークホームズ浦和東仲町のすぐ東に位置します。
恐らく「プラウド浦和東仲町Ⅱ」 とかになるのでしょうか。駅からは北口徒歩3分圏内に入ると思われます。

【スレッド本文を一部修正致しました。H28.7.18 管理担当】
【スレッドタイトルを修正致しました。H28.7.20 管理担当】

[2401: マンション検討中さん]

口コミ信じてたらどこも買えない。どちらにしても、このマンションギャラリーはいつも混んでる。

[2402: 匿名さん]

物件概要
物件名
プラウド浦和東仲町ガーデン ( 第1期 )
販売時期
第1期 平成29年10月28日～平成29年11月5日
所在地
埼玉県さいたま市浦和区東仲町105番1(地番)
交通情報
京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩2分 （アトレ北口改札利用時、ICカード専用、利用時間7:00～24:15)・徒歩4分(東口利用時）
種別
マンション
敷地面積
2,035.60m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第H28普及協会01158号
用途地域
商業地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上14階 地下1階建て
建物竣工時期
平成30年10月上旬 (予定)
入居時期
平成30年10月下旬 (予定)
分譲後の権利形態
敷地は、専有面積割合による所有権の共有
総戸数
92戸 (非分譲8戸含む)
販売戸数
70 戸
販売価格
52,490,000円 (1戸) ～126,990,000円 (1戸)
最多価格帯(万円)
6,300万円台
(8戸)
間取り
2LDK ～4LDK
専有面積
57.15m2 ～ 95.67m2
バルコニー
9.38m2 ～ 12.02m2
ルーフバルコニー
29.52m2 ・ 29.87m2（月額使用料:1,180円 ・1190 円）
管理費(円)/月額
12,900円～21,600円
修繕積立金(円)/月額
8,050円～13,470円
管理準備金(円)/引渡時一括払
18,300円～30,700円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
685,800円～1,148,000円
enecoQシステム料金
1,934円
（※消費税8%を含みます。）
駐車場
35台（※機械式35台）（月額使用料16,750円 ～ 19,750円）
駐輪場
165台（大型スライド式10台、スライド式81台、2段式74台）（月額使用料200円 ～ 800円）
ミニバイク置場
3台（月額使用料 2000円）
管理形態
区分所有者全員で管理組合結成後、運営・管理業務は野村不動産パートナーズ株式会社に委託（予定）
売主
野村不動産株式会社
施工
東洋建設株式会社

[2403: 匿名さん]

ご丁寧に長々どうも

[2404: 匿名さん]

遠ざけたい書き込みでもあるのかな笑

[2405: ご近所さん]

第１期で７０戸は多いね。

[2406: マンション検討中]

>>2405 ご近所さん
マジポンでー！

[2407: 検討板ユーザーさん]

>>2405 ご近所さん
マークスは100戸に対して一期で40ちょいでしたね。そう考えるとこの数はすごいね。野村一人勝ちですね。

[2408: 匿名さん]

思ったより早く完売するみたいですね。

[2409: 口コミ知りたいさん]

まさにバブルだ。
ローン組んだ購入者で、資産がはじけて消える人がいないことを願うのみ。

[2410: マンション検討中さん]

>>2359 匿名さん
おっしゃる通りでしたね

[2411: 匿名さん]

2359=2410だね

[2412: 匿名さん]

まぁバブルに買いたくないけど、ここまでの駅近はなかなか土地がないから、今買っておきたいと思う人がいるのもわかる。
ここ買う人は収入ある層だから、頭金2千〜はあるだろうから他人がとやかく心配する必要ない気するがな。

[2413: 匿名さん]

確かに1200万だとそれなりにリスク。全般的にごもっともな内容でした。ありがとう。

[2414: 口コミ知りたいさん]

30年後の管理費と修繕積立金、他社に任せますって説明あったんですけど、どう思いますか？だいぶ上がるようです。他の分譲マンションもそうなのかな…

[2415: 匿名さん]

ガーデンは抜くに抜けないからドンドン負担がでかくてやばいね

[2416: マンション検討中さん]

あの植栽は本当にネックね
過去により高仕様（ディスポーザーとかじゃないよ）で財閥マンションが
坪220、つまり低層階なら4000万代で供給されていた以上、バブル後の資産価値
維持は難しいだろうね

[2417: 匿名さん]

築年数が新しいのは強みになるんじゃない？
それらの中古、今75平米5500万とかで売買されてるし。1000万くらいの損はでるかもだけど、ここ10年の浦和駅周辺の中古価格をみても変動少ない。

[2418: 匿名さん]

>>2416 マンション検討中さん
ここより高仕様の坪単価220の財閥系マンションって、浦和にあったっけ?
ディスポーザーとかじゃないって、具体的に何を指して高仕様って言っているんですか？

[2419: 匿名さん]

>>2414 口コミ知りたいさん

他社に任せます？
どういう意味ですか？

修繕積立金はどういう上がり具合なんですかね？

1万→1.5万→2万→2.5万、、、とか？

[2420: マンション検討中さん]

修繕は20年後くらいに、上がっても3万までと説明受けましたよ。
ローン払い終われば、年間70万あれば維持できます。

[2421: マンション検討中さん]

抽選の部屋多そうですか

[2422: 匿名さん]

廊下幅やスラブ厚や使用建材など筐体部分じゃないかな
最近の新築は数年前と比べかなり見劣りする

[2423: 匿名さん]

ディスポーザーは取り扱い企業激変でランニングコスト考えたらリスクでしかないからなぁ。

[2424: 匿名さん]

>>2420 マンション検討中さん

３０年まではそうだけど、31年目からさらに上がるよ。営業は、それは将来の管理組合が試算することだから今は示せないとか言うけど、四万は軽く越えるはず。
すぐに大規模修繕あるし

[2425: 匿名さん]

6000万のマンションは8000万の戸建と同じ総コスト

[2426: 匿名さん]

廊下幅減少は車椅子改良によるもので、居室面積増加というメリットにつながるし、スラブ厚は一部物件以外は差はないでしょう。天井高は最近の物件でもピンキリなので何とも言えませんよね（最近の物件でも岸町三菱は天井高いが、高額だった浦和タワーは低い）。
一部屋の専有面積が減ったと言うのは言えるかもしれません。
使用建材は公表されているわけではないのでよく分かりませんが。

[2427: 匿名さん]

浦和の財閥系マンションで坪単価220ってどこのことよ？パンダ部屋の最低坪単価の話？

[2428: 匿名さん]

管理費はともかく修繕費はガンガン上げてくよ
それに耐えられない、不満いうほど余裕をなくす額のマンションを買ってはいけない

[2429: 匿名さん]

マンション名、すでに書き込みあるからそれくらい自分で確認して

[2430: 匿名さん]

パークホームズとか
平均だから低層はさらに安いよ
ショックかもしれませんが坪189ありました

[2431: 匿名さん]

パークホームズって駅徒歩８分くらいよね。妥当じゃない。

[2432: 匿名さん]

パークホームズって東岸町の方？
駅徒歩１３分くらい？

[2433: 匿名さん]

パークホームズは仕様良くてガーデンより広く75で4000万と少し程度の部屋もそれなりにありましたね。ディスポーザーにこだわりなければ中古市場で選ばれるのはガーデンよりパークホームズでしょう。
当時はそれでも高い！や販売スケジュールの変更などが話題でした。

数年前のマンションから2000万以上上積みなので残債割れは仕方ないですね。
今はバブルで1500万以上上積みは珍しくないですが。
上積だけなら良いんですが仕様も下がるとね。

[2434: 匿名さん]

パークホームズ東仲町の話ですよ。当時西口徒歩5分でした。北口からは知りません。

[2435: 匿名さん]

コスタも80平米4000万円とかあったからねぇ。
当時と比べてもどうしようもないよ。

[2436: 匿名さん]

東仲町なのに西口表記なのｗ

[2437: 匿名さん]

パークホームズって直床でしょ。

[2438: 匿名さん]

パークホームズ東仲町、ガーデンと同じく北口2、3分ですね。これでも東仲町では高過ぎるくらいのマンションだったのですが。
もちろん当時から湘南新宿ラインは確定でした

[2439: 匿名さん]

あー東口から徒歩5分ですね。素晴らしいご指摘ありがとうございます。お忙しい中お手数をおかけしました。

[2440: 匿名さん]

そうだね。湘南通るまでは3000万台だった。いまバブルだから数年である程度戻るだろうけど

[2441: 匿名さん]

そう、パークホームズ東仲町は東口5分で坪単価190程度4000万弱。学区の弱みから当時の西口や東高砂と比べやすかった

[2442: 匿名さん]

パークホームズは坪単価220でしょ。どさくさに紛れてデタラメ書くなｗ
最近の浦和の上昇は上野東京ライン効果かね。

[2443: 匿名さん]

2438〜2441さん、ここはツイッターじゃないので、投稿を複数に分ける必要はありませんよ。

[2444: 口コミ知りたいさん]

明日登録日ですね。午前中から凄い人数登録に行くとか。各部屋、倍率どのくらいなんだろう〜
人気だから気になりますね。

[2445: マンション検討中さん]

浦和のマンションを検討している金持ちはどんだけいるんだ？
浦和タワーで枯渇したと思ったけど、底なしだな。
駅徒歩5分以内じゃないと姿を現さないとこを見ると、高齢者世帯が多いのかな。
浦和駅遠の邸宅に住んでいる高齢者の住み替えとか。

[2446: マンション検討中さん]

私は営業から要望書通りで確定と言われているので、
明日は安心して登録できます！

[2447: 匿名さん]

>>2420 マンション検討中さん

平均的な広さだと

管理費 1.5万
修繕費 1万→1.5万→2万→2.5万→3万(21年目)
固定資産税 1.5万(6年目から)

ってとこですか。それで年間70万程度。
同レベルの賃貸借りるよりは維持費安いかもね。

21年目～30年目までは月6万でその計算。

31年目以降は修繕費が4万以上として月7万
車を手放さなければさらに月+1.8万程度で月100万の維持費か。

車を手放す人が多ければ利用料を管理費に繰り込めないので管理費がどこかで値上がりするでしょう。確か駐車場の8割～9割が永遠に埋まるとの想定で収支計算してるけど、駅ちかのここは子供が大きくなったら車を手放す人が増えそうだし。

まっ、大手の駅近ブランドマンションはどこもそんなもんだと思うので、気にしてもしょうがないかもしらんけど、結構出費はありそうだね。

[2448: 匿名さん]

数年分の新築マンションの相場情報、役立ちます
冷静な判断ができそうです

[2449: 匿名さん]

皆が車手放したら修繕費値上がりは凄いよ

[2450: 匿名さん]

>>2448 匿名さん
2441さん、自己レスお疲れ様です!