プラウド浦和東仲町ガーデン [(仮称)浦和東仲町Ⅱ計画]

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/p-urawa2/index.html
事業者：野村不動産株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
設計者:INA新建築研究所

所在地：埼玉県さいたま市浦和区東仲町105番1他(地番)
交通情報：京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩4分 （※北口改札(7：00～24：15、ICカード専用)より徒歩2分）

本日確認しました。場所は、さいたま市浦和区東仲町105ｰ1他9筆。地上14階、地下1階。住戸数 92戸。松江精機工業(株)の跡地です。プライド浦和東仲町、パークホームズ浦和東仲町のすぐ東に位置します。
恐らく「プラウド浦和東仲町Ⅱ」 とかになるのでしょうか。駅からは北口徒歩3分圏内に入ると思われます。

【スレッド本文を一部修正致しました。H28.7.18 管理担当】
【スレッドタイトルを修正致しました。H28.7.20 管理担当】

[2372: マンション検討中さん]

要望書って確かもう締め切られてますよね？今週末から登録開始です!

[2373: 匿名さん]

ニュースみました
浦和の公立、、、

[2374: マンション検討中さん]

>>2373 匿名さん

やめましょーよ！学校ネタは、、

また、荒れますから、、

[2375: マンション掲示板さん]

荒れてもいいじゃないですか。このマンション買って正解かどうかは、数年後、数十年後、リセールに出す時にわかることです。今なにを言ってもはじまらないですし。見守りますよう〜。数年後迄の楽しみができました。

[2376: 匿名さん]

数十年後は死んでるだろｗ

[2377: 匿名さん]

みなさん、マンションを買って正解かどうかはリセールでどうだったかですか？違うでしょう。家族が幸せに暮らせたか、楽しい日々だったかでしょう。リセールのために買うんじゃないんですよ、投資ならさておき。リセール重視なら割安や低層階とかエントランス付近の部屋とか東向きとか安い部屋が良いけど、そんな観点でマンション選びしてたら本末転倒な時もありますよ。

[2378: 匿名さん]

そもそも投資目的なら、新築の区分物件なんて絶対買わないと思います
ファミリーが居住目的として買うのに割高割安なんて関係あるんですか？

[2379: マンション検討中さん]

>>2377 匿名さん
同意

[2380: マンション検討中さん]

>>2378 匿名さん
同意できない。割安は大事です。

[2381: 匿名さん]

関係あるでしょ。
家族が増えたり、家庭の事情が変わって、住み替えが必要になったらどうすんの?

[2382: 匿名さん]

関係あるけど、リセールを一番重視して買うのはどうなのって意味でしょ

[2383: 匿名さん]

割安考えたら中部屋だけど、住むなら角部屋がいいんだよなぁ

[2384: 匿名さん]

>>2382 匿名さん

少しでも住み替えの可能性があるなら、リセールは居住性と並ぶ再重視要素でしょ。

[2385: 匿名さん]

基本資産性イコール駅近。浦和はプラス要因学区。

[2386: 匿名さん]

>>2385 匿名さん
駅近になればなるほど、価格の上下の振れ幅は大きくなりますよね。上昇トレンドのときはいいですが、下降トレンドでは目も当てられないですね。ハイリスクハイリターンですね。

[2387: 匿名さん]

一方で駅遠物件はハイリスクノーリターンですが。

[2388: 名無しさん]

プロの方に相談した結果も含めて下記の内容でした。
最終的に、上層階を狙うか撤退するかは週末までの判断ですが、皆様の御意見伺いたく。

●物件の資産価値について
・2012年前後の物件や浦和タワー等と比較すると割高な物件であることは否めない。
・管理費も高い。資産価値を左右する程ではないかもしれないが好ましくはない。
・他エリアと比較すると、浦和は学区の資産価値に与える影響が大きい。その点で本物件は浦和タワー等と比較すると大分不利になる。
・教育に力を入れるのであれば私立に行かざるを得ない。
　その費用も含めて物件の購入を検討すること。
・むしろ教育に力を入れるのであれば、とサンクアージュや北浦和のいくつかのマンションも検討することを薦められる。
・地価で比較すれば浦和高砂マークスよりかなり安く仕上がるはず。この高価格の要因は不明。
・マンションの価格表を見る限り、階数での価格差が少ないので極力高層階を購入する事はリスクヘッジになる。特に狭いプランはそれが顕著なので、極力高層階にすること
・居住空間や建物の仕様は高いとは言えない。
・エレベーター一基はこの規模では間違いなくマイナス要素
・待てるのであれば資産価値が安定しているブリリアを待つのも選択肢ではある。
・しかし、市況がどうなるのかわからないので、リスクはある。

●個人的な事情
・単独年収1200万では、変動金利で契約した場合、ローン破産の可能性もある。
（特に、子供がいますが大学入学時前後にキャッシュが枯渇するリスクがある）
・最悪、売却することも視野に入れて欲しい。そのために資産価値はある程度考慮する必要がある。
・このマンション価格の市場が永続するとは思えない。現在の価格であればローンの残債が残る可能性があり、ある程度預貯金を蓄える必要がある。

[2389: 匿名さん]

>>2384 匿名さん
住み替えの可能性あるなら最初から分譲賃貸でしょう・・・
新築は買った瞬間から20年間は負債が資産価値を上回る状態がずっと続きますよ

[2390: 匿名]

>>2388 名無しさん

ここまでマイナス面ばかり言われてるのに、判断に迷ってるの？逆に、上層階を狙いたい理由は？

それともディスりたくて書いてるだけ？

[2391: マンション検討中さん]

>>2390 匿名さん

理由、書いてあると思いますよ、

[2392: マンション検討中さん]

そのプロの方はローンの残債をおいくらぐらいでみてるのですか？それ次第ではと思います。
私なら買いますが。。

[2393: マンション検討中さん]

>>2388 名無しさん
建築関係の仕事してますが、これはプロの発言とは思えません。つり？建築費は18年、19年、20年まで間違いなく上がり続けます。人夫いないですから。大手ゼネコンがタワマン以外興味ないのはそれ以上においしい土木建築が溜まってるからですよ。

・地価で比較すれば浦和高砂マークスよりかなり安く仕上がるはず。この高価格の要因は不明。

[2394: 匿名]

>>2391 マンション検討中さん

わかりづらくてすいません。どうして上層階を狙いたいのかではなくどうして購入したいのか、が知りたいのです。

[2395: マンション検討中さん]

2393です。RCに使う鉄筋やコンクリートの相場を調べてみてください。S造に使う鉄骨の値段も調べてみてください。大工の就業者数も調べてください。躯体に使う材料及び人件費は軒並み上がり続けてますよ。今後も毎年10パーセントは上がっていくでしょう。
2020年以降は暴落ではなく緩やかに緩和されていきます。建築は落ちていきますが土木がありますので都市部での暴落はまだまだ先です。

[2396: 匿名さん]

まぁ、ごもっとも。

[2397: 匿名さん]

あ、2388に対してね

[2398: 匿名さん]

数年で暴落なんて書いてないよ。
ブリリア待つのもリスクと書いてある。
読解力ない人が鼻息荒く熱弁してもねぇ笑

[2399: 匿名さん]

損得だけ考えれば、リーマンショックの直後にでも買わない限り、中古か賃貸という選択になると思いますが
あえて新築を買う人がそんな細かい相場を気にしますかね？

[2400: 匿名さん]

荒れてますねぇ、、、
建築関係の方、勉強になりました。ありがとうございます。既にマイホーム購入済みですが、暇でこちらをたまに見ていました。

[2401: マンション検討中さん]

口コミ信じてたらどこも買えない。どちらにしても、このマンションギャラリーはいつも混んでる。

[2402: 匿名さん]

物件概要
物件名
プラウド浦和東仲町ガーデン ( 第1期 )
販売時期
第1期 平成29年10月28日～平成29年11月5日
所在地
埼玉県さいたま市浦和区東仲町105番1(地番)
交通情報
京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩2分 （アトレ北口改札利用時、ICカード専用、利用時間7:00～24:15)・徒歩4分(東口利用時）
種別
マンション
敷地面積
2,035.60m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第H28普及協会01158号
用途地域
商業地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上14階 地下1階建て
建物竣工時期
平成30年10月上旬 (予定)
入居時期
平成30年10月下旬 (予定)
分譲後の権利形態
敷地は、専有面積割合による所有権の共有
総戸数
92戸 (非分譲8戸含む)
販売戸数
70 戸
販売価格
52,490,000円 (1戸) ～126,990,000円 (1戸)
最多価格帯(万円)
6,300万円台
(8戸)
間取り
2LDK ～4LDK
専有面積
57.15m2 ～ 95.67m2
バルコニー
9.38m2 ～ 12.02m2
ルーフバルコニー
29.52m2 ・ 29.87m2（月額使用料:1,180円 ・1190 円）
管理費(円)/月額
12,900円～21,600円
修繕積立金(円)/月額
8,050円～13,470円
管理準備金(円)/引渡時一括払
18,300円～30,700円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
685,800円～1,148,000円
enecoQシステム料金
1,934円
（※消費税8%を含みます。）
駐車場
35台（※機械式35台）（月額使用料16,750円 ～ 19,750円）
駐輪場
165台（大型スライド式10台、スライド式81台、2段式74台）（月額使用料200円 ～ 800円）
ミニバイク置場
3台（月額使用料 2000円）
管理形態
区分所有者全員で管理組合結成後、運営・管理業務は野村不動産パートナーズ株式会社に委託（予定）
売主
野村不動産株式会社
施工
東洋建設株式会社

[2403: 匿名さん]

ご丁寧に長々どうも

[2404: 匿名さん]

遠ざけたい書き込みでもあるのかな笑

[2405: ご近所さん]

第１期で７０戸は多いね。

[2406: マンション検討中]

>>2405 ご近所さん
マジポンでー！

[2407: 検討板ユーザーさん]

>>2405 ご近所さん
マークスは100戸に対して一期で40ちょいでしたね。そう考えるとこの数はすごいね。野村一人勝ちですね。

[2408: 匿名さん]

思ったより早く完売するみたいですね。

[2409: 口コミ知りたいさん]

まさにバブルだ。
ローン組んだ購入者で、資産がはじけて消える人がいないことを願うのみ。

[2410: マンション検討中さん]

>>2359 匿名さん
おっしゃる通りでしたね

[2411: 匿名さん]

2359=2410だね

[2412: 匿名さん]

まぁバブルに買いたくないけど、ここまでの駅近はなかなか土地がないから、今買っておきたいと思う人がいるのもわかる。
ここ買う人は収入ある層だから、頭金2千〜はあるだろうから他人がとやかく心配する必要ない気するがな。

[2413: 匿名さん]

確かに1200万だとそれなりにリスク。全般的にごもっともな内容でした。ありがとう。

[2414: 口コミ知りたいさん]

30年後の管理費と修繕積立金、他社に任せますって説明あったんですけど、どう思いますか？だいぶ上がるようです。他の分譲マンションもそうなのかな…

[2415: 匿名さん]

ガーデンは抜くに抜けないからドンドン負担がでかくてやばいね

[2416: マンション検討中さん]

あの植栽は本当にネックね
過去により高仕様（ディスポーザーとかじゃないよ）で財閥マンションが
坪220、つまり低層階なら4000万代で供給されていた以上、バブル後の資産価値
維持は難しいだろうね

[2417: 匿名さん]

築年数が新しいのは強みになるんじゃない？
それらの中古、今75平米5500万とかで売買されてるし。1000万くらいの損はでるかもだけど、ここ10年の浦和駅周辺の中古価格をみても変動少ない。

[2418: 匿名さん]

>>2416 マンション検討中さん
ここより高仕様の坪単価220の財閥系マンションって、浦和にあったっけ?
ディスポーザーとかじゃないって、具体的に何を指して高仕様って言っているんですか？

[2419: 匿名さん]

>>2414 口コミ知りたいさん

他社に任せます？
どういう意味ですか？

修繕積立金はどういう上がり具合なんですかね？

1万→1.5万→2万→2.5万、、、とか？

[2420: マンション検討中さん]

修繕は20年後くらいに、上がっても3万までと説明受けましたよ。
ローン払い終われば、年間70万あれば維持できます。

[2421: マンション検討中さん]

抽選の部屋多そうですか

[2422: 匿名さん]

廊下幅やスラブ厚や使用建材など筐体部分じゃないかな
最近の新築は数年前と比べかなり見劣りする

[2423: 匿名さん]

ディスポーザーは取り扱い企業激変でランニングコスト考えたらリスクでしかないからなぁ。

[2424: 匿名さん]

>>2420 マンション検討中さん

３０年まではそうだけど、31年目からさらに上がるよ。営業は、それは将来の管理組合が試算することだから今は示せないとか言うけど、四万は軽く越えるはず。
すぐに大規模修繕あるし

[2425: 匿名さん]

6000万のマンションは8000万の戸建と同じ総コスト

[2426: 匿名さん]

廊下幅減少は車椅子改良によるもので、居室面積増加というメリットにつながるし、スラブ厚は一部物件以外は差はないでしょう。天井高は最近の物件でもピンキリなので何とも言えませんよね（最近の物件でも岸町三菱は天井高いが、高額だった浦和タワーは低い）。
一部屋の専有面積が減ったと言うのは言えるかもしれません。
使用建材は公表されているわけではないのでよく分かりませんが。

[2427: 匿名さん]

浦和の財閥系マンションで坪単価220ってどこのことよ？パンダ部屋の最低坪単価の話？

[2428: 匿名さん]

管理費はともかく修繕費はガンガン上げてくよ
それに耐えられない、不満いうほど余裕をなくす額のマンションを買ってはいけない

[2429: 匿名さん]

マンション名、すでに書き込みあるからそれくらい自分で確認して

[2430: 匿名さん]

パークホームズとか
平均だから低層はさらに安いよ
ショックかもしれませんが坪189ありました

[2431: 匿名さん]

パークホームズって駅徒歩８分くらいよね。妥当じゃない。

[2432: 匿名さん]

パークホームズって東岸町の方？
駅徒歩１３分くらい？

[2433: 匿名さん]

パークホームズは仕様良くてガーデンより広く75で4000万と少し程度の部屋もそれなりにありましたね。ディスポーザーにこだわりなければ中古市場で選ばれるのはガーデンよりパークホームズでしょう。
当時はそれでも高い！や販売スケジュールの変更などが話題でした。

数年前のマンションから2000万以上上積みなので残債割れは仕方ないですね。
今はバブルで1500万以上上積みは珍しくないですが。
上積だけなら良いんですが仕様も下がるとね。

[2434: 匿名さん]

パークホームズ東仲町の話ですよ。当時西口徒歩5分でした。北口からは知りません。

[2435: 匿名さん]

コスタも80平米4000万円とかあったからねぇ。
当時と比べてもどうしようもないよ。

[2436: 匿名さん]

東仲町なのに西口表記なのｗ

[2437: 匿名さん]

パークホームズって直床でしょ。

[2438: 匿名さん]

パークホームズ東仲町、ガーデンと同じく北口2、3分ですね。これでも東仲町では高過ぎるくらいのマンションだったのですが。
もちろん当時から湘南新宿ラインは確定でした

[2439: 匿名さん]

あー東口から徒歩5分ですね。素晴らしいご指摘ありがとうございます。お忙しい中お手数をおかけしました。

[2440: 匿名さん]

そうだね。湘南通るまでは3000万台だった。いまバブルだから数年である程度戻るだろうけど

[2441: 匿名さん]

そう、パークホームズ東仲町は東口5分で坪単価190程度4000万弱。学区の弱みから当時の西口や東高砂と比べやすかった

[2442: 匿名さん]

パークホームズは坪単価220でしょ。どさくさに紛れてデタラメ書くなｗ
最近の浦和の上昇は上野東京ライン効果かね。

[2443: 匿名さん]

2438〜2441さん、ここはツイッターじゃないので、投稿を複数に分ける必要はありませんよ。

[2444: 口コミ知りたいさん]

明日登録日ですね。午前中から凄い人数登録に行くとか。各部屋、倍率どのくらいなんだろう〜
人気だから気になりますね。

[2445: マンション検討中さん]

浦和のマンションを検討している金持ちはどんだけいるんだ？
浦和タワーで枯渇したと思ったけど、底なしだな。
駅徒歩5分以内じゃないと姿を現さないとこを見ると、高齢者世帯が多いのかな。
浦和駅遠の邸宅に住んでいる高齢者の住み替えとか。

[2446: マンション検討中さん]

私は営業から要望書通りで確定と言われているので、
明日は安心して登録できます！

[2447: 匿名さん]

>>2420 マンション検討中さん

平均的な広さだと

管理費 1.5万
修繕費 1万→1.5万→2万→2.5万→3万(21年目)
固定資産税 1.5万(6年目から)

ってとこですか。それで年間70万程度。
同レベルの賃貸借りるよりは維持費安いかもね。

21年目～30年目までは月6万でその計算。

31年目以降は修繕費が4万以上として月7万
車を手放さなければさらに月+1.8万程度で月100万の維持費か。

車を手放す人が多ければ利用料を管理費に繰り込めないので管理費がどこかで値上がりするでしょう。確か駐車場の8割～9割が永遠に埋まるとの想定で収支計算してるけど、駅ちかのここは子供が大きくなったら車を手放す人が増えそうだし。

まっ、大手の駅近ブランドマンションはどこもそんなもんだと思うので、気にしてもしょうがないかもしらんけど、結構出費はありそうだね。

[2448: 匿名さん]

数年分の新築マンションの相場情報、役立ちます
冷静な判断ができそうです

[2449: 匿名さん]

皆が車手放したら修繕費値上がりは凄いよ

[2450: 匿名さん]

>>2448 匿名さん
2441さん、自己レスお疲れ様です!

[2451: 匿名さん]

？なんかわからないけど、何そんなピリピリしてるの？

[2452: マンション検討中さん]

パークホームズはプラウドの影が落ちるし、部屋がお見合い状態あるから、建物は良いけど日当たりとかは実際住むとちょっとね。。
直床だから、上の足音かなり響くよ。子供の足音がもろわかり。

[2453: 匿名さん]

必死にネガキャンしてる方、うるさい！何目的？笑

[2454: 匿名さん]

>>2452 マンション検討中さん

直床はクッションフロアなので、フカフカなんだけど遮音性高い、二重床の方が響くというのが通説だけど。

[2455: 匿名さん]

二重床の方がメンテナンス性良いし良いと思うよ。
だとしてもパークホームズや旧プラウドの4000万前半はコスパ良かったね
浦和タワーや東仲町の三菱も東仲町ガーデンよりはましだった。
でも新築は新築の魅力があるしね。

[2456: 匿名さん]

>>2454 匿名さん

>>2454 匿名さん
このマンションは直床なんですか？だとしたらサンクアージュと同じですね。

[2457: 匿名さん]

パークホームズの事実を伝える方と、昔の物件をなぜかネガキャン必死な方がいるね

[2458: 匿名さん]

この物件を必死にネガキャンする人もいるね。

[2459: 匿名さん]

感情的な書き込みが多いなあ。過去の物件が気になるなら事実だけ確認すればいいでしょうに。

●ワイズユウラク浦和　築13年
902号室　南66.53㎡　3990万円
東口徒歩4分（北口不明）

ーーーー湘南新宿ライン確定ーーーーー
●パークホームズ東中町　築2012年07月
301号室　南70.5㎡　4280万円
東口徒歩5分（北口不明）

●プラウド浦和東仲町　築2010年09月
303号室　南73.72㎡　4370万円
東口徒歩4分（北口不明）

ーーーーここからバブル始まりーーーー
●ザ・パークハウス浦和東仲町　
301号室　南70.02㎡　5200万円台
北口徒歩4分

※参考
●浦和タワー
306号室　南東72.35㎡　6100万円台
西口徒歩4分
高砂小・岸中・免振

[2460: マンション検討中さん]

プラウドもパークホームズもここの物件と同じ距離だから北口徒歩2分ですよ。

[2461: マンション検討中さん]

ここは二重床ですよ

[2462: 匿名さん]

しかもディスポーザー付き。
ここの仕様が低いと言われるけど、上に挙げられてるマンションよりは明らかに仕様は良い。

価格は過去の東口物件と比較して、仕様はタワーや都内の財閥系マンションと比べるから本当に都合良いと思う。

[2463: 匿名さん]

>>2462 匿名さん

>>2462 匿名さん
ディスポーザーは故障しやすく費用がかかるなど、メンテナンスが大変だと聞きました。それにすべての生ゴミを処理できるわけではなく、多少の生ゴミは発生しますよね。設備ランキングでもそこまで上位ではないですね。こんなページもありました。http://www.ctco-ua.net/entry4.html

[2464: 匿名さん]

ディスポーザーはいつかお荷物になるね。仕様もどうだろうね、建材の質やスラブ、本当に今の新築のが良質なのか

[2465: 匿名さん]

>>2459 匿名さん
やはり浦和タワーは高い。当時の東仲町パークハウスより800万程か。ただ資産価値は安定ですね。

[2466: 匿名さん]

>>2461 マンション検討中さん
周りも二重床です。

[2467: 匿名さん]

パークホームズは直床ですが。

[2468: 匿名さん]

>>2433 匿名さん
75じゃなくら70ですね。
75は東南角しかないので、もっと高かったです。

[2469: 匿名さん]

>>2467 匿名さん
住民ですが、違います。二重床です。
デタラメ言わないでください。

[2470: 匿名さん]

ディスポーザー、初めてある物件を買いましたが想像以上に便利ですよ。排水溝がいつもピカピカで気持ち良いです。主婦が一度使ったら、ディスポーザーなしのシンクには戻りたくなくなると思います。まぁ管理費が上がるのは嬉しくはないですが。

[2471: 匿名さん]

パークホームズの75平米はおいくらぐらいでしたか？
東南角以外はプラウドの影が落ちて日照的にも近距離すぎて窓が開けにくいなどで、東南角以外は正直魅力なしな感じがします。だから安めなのでは。