プラウド浦和東仲町ガーデン [(仮称)浦和東仲町Ⅱ計画]

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/p-urawa2/index.html
事業者：野村不動産株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
設計者:INA新建築研究所

所在地：埼玉県さいたま市浦和区東仲町105番1他(地番)
交通情報：京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩4分 （※北口改札(7：00～24：15、ICカード専用)より徒歩2分）

本日確認しました。場所は、さいたま市浦和区東仲町105ｰ1他9筆。地上14階、地下1階。住戸数 92戸。松江精機工業(株)の跡地です。プライド浦和東仲町、パークホームズ浦和東仲町のすぐ東に位置します。
恐らく「プラウド浦和東仲町Ⅱ」 とかになるのでしょうか。駅からは北口徒歩3分圏内に入ると思われます。

【スレッド本文を一部修正致しました。H28.7.18 管理担当】
【スレッドタイトルを修正致しました。H28.7.20 管理担当】

[2261: 匿名さん]

トイレのリビングインは不人気ですよね。この物件のリビングインはバス洗面所だけなので資産価値には影響ないと思います。

[2262: 匿名さん]

前の建物が立て替えのさい、音がすごそうですね

[2263: 匿名さん]

そりゃどこでもすごいでしょ。

[2264: 匿名さん]

洗面リビングインに住んでいます。

現在、小さい子供が２人なので、とても動きやすい導線です。
扉を開けておけば、脱衣所の気温差が無くなるので、本当にお風呂が入れやすいです。
後追いの期間でもストレスがありません。

子供が成長すると、(特に女の子は)嫌がる時期がくるかもしれないですね。

[2265: 匿名さん]

前の建物はまだ新しくありません？比較的新しい建物多いですよね、南側は。

[2266: マンション検討中さん]

要望書出された方にお伺いします。出した後、次は登録開始まで何も無くただ待っている状態ですか？

[2267: マンション検討中さん]

担当者に寄って、進め方は違うのでしょうか？

先日モデルルームでチラッと周りを見たら、ある購入検討者は何か沢山数字が羅列した表のようなものの説明を熱心に受けていましたが、うちは担当者から殆どマンションの説明も無く、こちらが聞けば何とか答えてくれる感じで、何とも頼りない感じです。正直マンションの魅力を感じることができずに終わってしまいました。

皆さんの担当者はどのような感じですか？

[2268: 匿名さん]

プラウド浦和東仲町
2010年築　浦和駅徒歩4分
坪単価 約220万円

パークホームズ浦和東仲町　
2012年築　浦和駅徒歩5分　
坪単価約220万円

いやぁバブルはすごいね
いずれ落ち着くんだろうけど
資産価値としては維持が難しそう

[2269: 匿名さん]

>>2268 匿名さん
その２つは湘南新宿ラインができる前だから、そもそも浦和自体の価値が今とは違うから比較しずらい。
バブルはじけてもそこまでは下がらないよ。

[2270: 匿名さん]

悪意を感じますね

[2271: 匿名さん]

比較するなら最近できた財閥系のパークハウスがちょうどいいかと。あそこが平均坪265で徒歩6分、ここが平均300で徒歩2分。
今の市場なら妥当かと。

[2272: マンション掲示板さん]

みんな買った？

[2273: 匿名さん]

湘南新宿ラインできることは当時からわかってるはずだけど、、、
楽観的なことは良いことだね
あと東仲町パークハウスは北口徒歩4分ね

[2274: 匿名さん]

パークハウスと比較すると悲しいばかりですよ。
これも多少バブル受けた価格ですが。

徒歩2分短縮するのに坪単価約40、つまり800万以上UPですか。
低層階は単価240台でしたよ。
しかも東仲町パークハウスは角部屋だからなぁ。
全戸三面開口で。
管理費も東仲町ガーデンより安いし、57戸ディスポーザーとエレベーター一基で。
妥当かなぁ。

[2275: マンション検討中さん]

パークハウスも当時は過去の財閥系と比較すると全く割りに合わない！バブル価格！残債割れだ！買うなら資産価値や教育環境考えて浦和タワーの高層階以外を買え、という意見が多かった。

あとは皆さんが北口4分を2分にするために1000万近く払うかどうかが資産価値を維持できるかの目安なのではないでしょうか
収入レベルや考え方も同じような方が基本的に中古の検討者になると思うので

あと修繕費はともかく管理費は僅差で東仲町ガーデンのが安いです
単価10円も変わりませんが
200切っても不思議じゃないのに229もかかるのは、やはり植栽なんでしょうかね

[2276: 匿名さん]

機械式の駐車場ですかね。機数が多いような。

[2277: 匿名さん]

古い方のプラウドとパークホームズって、北口だと徒歩何分くらいですかね？

[2278: 匿名さん]

プラウドは1.2分？
パークホームズはほぼ変わらないから2分じゃないかな。
プラウドは路線横でホームの音うるさいし、築年数古いから中古は嫌だな。パークホームズは良いけど36？戸とかで少ないから将来修繕費とか諸々の負担が不安なのと、中古が75平米5700万とかしているよ。今の中古市場高いから。
ちなみにどちらもディスポーザーなし。

[2279: 匿名さん]

今は新築も中古も高いデスね、、

[2280: 匿名さん]

>>2273 匿名さん
パークホームズ分譲時は湘南新宿ラインが止まるってわかる前ですよ。

[2281: 匿名さん]

バブルだかね！高値掴みは仕方ない
駅近だからバブルはじけても資産価値下がらない、わけないから！
現実見て冷静に。

[2282: 匿名さん]

>>2280 匿名さん
パークホームズの住民ですが、湘南新宿ラインの停車はパンフレットにも載っていましたし、上野東京ラインのこともぼんやりとわかってましたよ。
高架化工事進んでましたし、ヨーカドー前の連絡通路の工事の予定もわかってました。
ちなみに北口の計画は、本当ぼんやりと聞いていましたが、こちらはあまり現実的な話ではなく、本当にできたら良いな〜くらいのレベルでしたので、その後話が進み、ラッキーという感じです。

[2283: 匿名さん]

>>2282 匿名さん
さらに言えば、当時から西口再開発の話はありましたが、全く進みませんね。

[2284: 匿名さん]

数年後には65平米4,898万のパークハウスと同じ土俵で価格査定される訳だから厳しいよね。徒歩2分と4分じゃない大きな差は出にくいし。

[2285: 匿名さん]

結局パークハウスもバブル影響受けてるから湘南新宿ラインがわかっていたパークホームズあたりが浦和の実価格値上げ後の適正価格なわけで、東仲町ガーデンの場合は約坪単価80万、グロス1700万くらいはバブル後に反動受ける可能性は十分ある。

[2286: マンション掲示板さん]

そりゃ数年前は坪300で都内のそれなりのマンション買えたからね。浦和は唯一無二と思っている一部の方以外はでかい反動があることは理解してるよ

[2287: 匿名さん]

逆に都内は6000が8000。恐ろしいわ。

[2288: 匿名さん]

今は新築が高いだけでなく、数年前のが建材の質も良かったから品質面も劣る。ある程度目が肥えた人は2017-2020竣工の物件は避けるのでは？
うちみたく相続対策で売る気もない場合は資産価値が暴落しても関係ないけどね。

[2289: 検討板ユーザーさん]

>>2284 匿名さん
それは2.3階とか低層階です。
平均65平米5500くらいしてました。70平米は約6千万前後。

[2290: 匿名さん]

バブルはじけても75平米4500万前後だったパークホームズまでデベロッパーが下げないよ。アトレに北口、アトレビルも入って色々当時と違うから。75平米5千万でも充分みんな買うでしょ？笑需要があれば、価格は下がりにくいし下がらないよ。

[2291: 匿名さん]

>>2290 匿名さん
パークホームズは、70で4500前後
75は東南角だから5200からでしたよ。

[2292: 匿名さん]

アトレがあるから資産価値大丈夫！なんて始めて聞いた

[2293: 匿名さん]

アトレに限らず、数年前の浦和は古くさくて住民以外はあまり良さがわからないくらい駅もぼろくて街も古い伊勢丹がドーンと駅前にあるくらい魅力なかった。今は学区とか関係なくパルコにアトレに綺麗な駅構内に、魅力度増したのは事実。
今は遊びに来る友人も、駅降りた街並み見て都会だね！と言ってる。

[2294: 匿名さん]

昔の何にもなかった東口と今とは印象も違うから駅近は高いことに納得できる？

[2295: 匿名さん]

ここ数年の値上がりはバブルの影響で、それ以上でもそれ以下でもないよ。
バブル終わったら浦和はまた学区重要視の市場に戻るだけでは。

[2296: 匿名さん]

今日出ていたスーモに上半期最も人気があったマンションランキングで1位がプラウド浦和東仲町ガーデンになっていました。そんな人気あるの？

[2297: マンション検討中さん]

＞2296
URLを教えてください。

[2298: 匿名さん]

>>2296 匿名さん

資料請求の数とかでない？
駅徒歩2分のプラウドなら気になるじゃん。

[2299: 匿名さん]

>>2295 匿名さん

ここが売れたら学区重視じゃないよ

[2300: 通りがかりさん]

モデルルーム、商談席が外から見えますが、週末はかなり人が一杯来ている様子です。人気があるみたいですね。

[2301: マンション検討中さん]

要望書出し終わってからギャラリーに出向く方、皆さん何されてるんですかね？
うちは要望書、他のマンションと迷っていて決断しきれず出してませんが、もしかしたら登録には行くかもしれないです。その時急にかぶってしまっても、抽選の権利ってもらえますよね？

1度モデルルーム行ったんですが担当者が気に入らず、行くのが億劫なまま今日まで来てしまいました…

[2302: 匿名さん]

できるけど、よくそんなんで申し込めるね。
リスク高い部屋とか選んじゃいそうだな笑

[2303: マンション検討中さん]

急に抽選に申し込むとか迷惑ですね

[2304: マンション検討中さん]

マンションギャラリーいつも混んでて担当さんの接客はかなり適当な感じですね。要望書出すならさっさと出してってオーラがすごいです。

[2305: 匿名さん]

>>2297
埼玉県内の駅とかコンビニのラックにいつも大量に置いてありますね。

[2306: 匿名さん]

>>2304 マンション検討中さん

そうですか？
毎回２時間半くらいじっくりお話頂いていますけれども。

[2307: マンション検討中さん]

>>2306 匿名さん

すみません。何回も行って、そんなに購入できるかもわからないのに、話すことってあるんですか？

[2308: 口コミ知りたいさん]

>>2303 マンション検討中さん

迷惑って、誰に？営業？

[2309: 口コミ知りたいさん]

実際若い人たち、そして子供が小さい人が目立つ気がする。大きくなったら狭くなって出ていくんだろうか…実際モデルルーム見たけどなぜか狭く感じるんだよね。今まで色々みたけど、ここ特にそう感じる。天井低いって書き込みあったけど、他のマンションのパンフレット見て調べたら別に特別低くもなさそうだし…謎だ。

[2310: 匿名さん]

>>2307 マンション検討中さん
普通のモデルルームってそうじゃないですか？
２回買い替えていますが、１回の訪問で要望書提出まで行ったことはないですね。

[2311: 匿名さん]

>>2308 口コミ知りたいさん

営業にも迷惑でしょうねぇ。
要望書提出した方には、ローン審査や今後のスケジュール説明まで既にしているでしょうし。

[2312: マンション検討中さん]

まあ営業は別にいいとして、自分が買えると思ってた部屋が急に買えなくなる人もいるかもしれないからね。でもまあそれぞれ事情あるわけだし、そこまで気にしなくてもいいんじゃないの？高い買い物なんだから自分が納得するのが1番。

[2313: 名無しさん]

>>2304 マンション検討中さん

同感です。うちはここのマンション、営業のせいで買う気なくしました。

[2314: 匿名さん]

抽選が発生しそうだから、属性の悪い人や買う気がなさそうな人は軽くあしらっているんでしょう。

[2315: マンコミュファンさん]

縦の幅？が狭いのでは？
取得の時、そこまで、大きな土地を取ることができず、そのせいでリビング以外はアウトフレームに出来なかったそうです。だから廊下も短く、他の部屋がゴツゴツしてるんです。
ちなみに野村の別のマンションギャラリーの営業さんのお話です。
私も実際見て非常に狭く感じました。買うつもりでしたが、この狭い空間に6000万以上出すのが妥当かどうか悩みました。結果、別のマンションに決めました。

[2316: マンション検討中さん]

ここって世帯年収どれくらいの人が要望書出してるんですかね？

[2317: マンション検討中さん]

1200～1500位ですかね？

[2318: 匿名さん]

でしょうね。バブル価格で資産価値は冷静に読む必要がありますし、数年で完済しないかぎり金利変動リスクもありますから

[2319: 匿名さん]

2315さん

仰られるとおり、本物件のスペックは全体的に低いですよ

[2320: マンション検討中さん]

うーん、スペックというより何だろこの圧迫感。今まで行ったモデルルームで断トツに魅力感じなかったな。天井よりあの廊下の短さが敗因⁇
ちなみにマークス行った時オプションばかりの豪華絢爛のモデルルームでそれはそれでびっくりしたけど、3LDKの間取り見てみたらガーデンと似てるのね。

[2321: マンション検討中さん]

高層階は抽選必須みたいです。
なんだかんだ言っても駅近魅力的ですものね。

[2322: 匿名さん]

すごいね！西口至上主義の、東口けなしてる輩がくやしがる結果になるかもねw

[2323: 匿名さん]

>>2321 マンション検討中さん
低層の安めのところが抽選と聞きましたが、違いましたか

[2324: 名無しさん]

>>2315 マンコミュファンさん
別のマンションってどこですか？
参考までに教えてください。

[2325: マンション検討中さん]

角部屋は上から下まで結構埋まってきてるらしいとMRに行った人から聞きましたよ。角部屋は結構な金額なのにやはり要望書か出るのですね！
今のバブル期でも、この立地で上層階角部屋なら資産価値を維持できると考えているのでしょう。

そして、１期の売れ行きを見てから動こうと思っていた私は遅かったかも、と思い始めてます。

[2326: 匿名さん]

低層階も埋まっていましたよ。第一期で相当数捌けるようです。
とは言えやはり高いですから、マークスのようにスタートダッシュが凄くて、後半伸び悩むパターンかな？

[2327: 匿名さん]

みなさんお金持ち、、浦和ってスゴイ。
デベロッパーが浦和にボコボコ次から次へとマンション建てるわけだ。

[2328: マンション掲示板さん]

駅徒歩８分のマークスと徒歩２分のここでは、資産価値は雲泥の差。
そして野村のマーケティングは秀逸、だからここは高くマークスは安い値付け。

[2329: マンション検討中]

>>2328 マンション掲示板さん
みんな知っとるわい

[2330: 匿名さん]

まぁ5分以内の物件は売るには困らないよね。買値が高くても

[2331: 匿名さん]

価格が高いけど駅近で資産価値も見込めて、色んな層に魅力的なガーデン
少し駅から離れてラグジュアリーな感じのマークス
同じく少し駅から離れてお手頃感のある価格や学区等から子育てファミリー層狙いのサンクアージュ

どのマンションもなんだかんだと掲示板が盛り上がり、バブル価格なのになかなか好調な売れ行き（ガーデンはこれからだけど）。

連発でどうなるのか気になってたが、野村のマーケティングはなかなか秀逸でした。

[2332: 匿名さん]

どんだけ浦和に人流入するんだよ、

[2333: マンション検討中さん]

昨日の日経にも出てましたが、どんどん人口が減っていくなか、人が集まる地域というのが、資産価値を考える上では大事かなーと。
そういう意味でも、浦和はマンション買うには安心かなと思いますね。

[2334: 匿名さん]

売るのには困らないがバブル価格なので残債割れリスクは高いね

[2335: マンション掲示板さん]

バブルの時に買いたい人は、いやバブル終わってもこの立地なら大して影響はない！と言い張るものです。
これまでも毎回そうでした。
感情的な人にとって不動産価格は相対的なものではなく絶対的であり主観的なもののようです。

[2336: 匿名さん]

確かに金利変動や資産価値低下をリスクとして考えず、破綻して管理費滞納とか面倒だから当たり前だけど余裕をもって買ってほしい。

[2337: 匿名さん]

います。バブル時にマンションをギリギリで購入し、バブル崩壊後に残債割れでキャッシュを賄えず売却できず、管理費払えず身動きできない方。

[2338: 匿名さん]

なんのために必死に購買意欲をそいでるんですか？笑
他社の方？

[2339: 匿名さん]

なんでそんな必死なんですか笑 意見交換の場ですよ。販売会社の方？

[2340: 匿名さん]

駅近徒歩２分ですから、それだけの理由で売れるでしょう。

[2341: 匿名さん]

売れる売れないではなく、
いくらで買ったものが、いくらで売れるのかが重要

[2342: マンション掲示板さん]

>>2341 匿名さん
同感です

[2343: 匿名さん]

購入意欲を削いでも売れるという意味です。

[2344: 匿名さん]

>>2341 匿名さん

その認識甘い人多いね

[2345: マンション検討中さん]

高いのに、思いの外、売れ行きがいいようなので驚きです。
浦和駅徒歩5分以内は、リセール時でも競合物件が少ないので、大きく値崩れはしないとの判断でしょうか。
そう考えると、浦和タワーはお買い得？

[2346: 匿名さん]

浦和タワー高層階以外とガーデンの坪単価が同じくらいで管理費修繕費は浦和タワーのが低い
浦和タワーは学区もランドマーク性も申し分なく免震なのでガーデンよりコスパはかなり良いでしょうね

[2347: 匿名さん]

浦和タワーも地盤問題ないのに某企業の要望で免震いれることになり思ったより高くなって社内でも竣工まで6割売れればという話を担当者から聞いた。だから思ったより売れて驚いてると。
浦和タワーはコスパ正直普通で東仲町ガーデン含めてここ数年ねマンションがコスパ悪すぎなだけ。

[2348: 匿名さん]

いまの時代、立地による資産価値が最優先事項なので、駅近は正義なんですよ。
それだけでバブル相場でも買う人、買える人はいる。

[2349: 匿名さん]

この掲示板見ると資産価値重視だけど、永住思考なら、いくらで買ったものが、いくらで売れるとか、コスパとか、あんま関係ない気にならないけどな。自分が気に入れば、良いと思うけどね。

[2350: 匿名さん]

駅近と学校なら、駅近だろうね。両者を満たした浦和タワーは、あの価格でも需要があったと。
ちなみに浦和タワーの価格をコスパ良いとは何事。笑
医者やら社長らが買ったマンションですよ。それだけで最低世帯年収1000以上、平均1500くらいの、買う層が限られた物件だったよ。
資産価値は良いけど、売価も高かったから売却時に利益はそんな出ないかと。もちろんここもね。ここは学区が不利な分損が出るかも？こればっかりは誰もわからないことだから議論してもしょうがないけどね。

[2351: eマンションさん]

>>2349 匿名さん
今の世の中、永住するつもりで買っても、何があるか分からないから、資産の維持を念頭にマンション買わないと後悔するよ。
ローンで買うなら尚更。
それにしても、このマンションの長所は立地だけだね。デベロッパーとして、良いもの作って提供したいって気概が無いんだね。
商売でも、商売人の矜持ってものを見せてほしかった。
天下の野村だからね。

[2352: 匿名さん]

>>2347 匿名さん

だから、外観がちょっとショボ目に仕上がったのかな！？免震でお金かかった分、材質コストカットして。出来上がり見たらMRのプロモーションとは裏腹に、外観の冴えなささにびっくりした。無機質なのっぺりした印象。たぶん住人も想像と違ったって人いただろうな。

[2353: 匿名さん]

>>2351 eマンションさん

東京じゃないんだから、埼玉物件では豪華な方でしょ。所詮埼玉。浦和タワーだって都内物件と比べたら頑張れてない。草加とかの新築マンション見てみ、ここは十分頑張ってる物件。

[2354: マンション掲示板さん]

>>2349 匿名さん
永住目的で買うならそれでよいが、生涯コスト計算しましょうね。

[2355: 匿名さん]

>>2354 マンション掲示板さん

どういうこと？

[2356: 名無しさん]

>>2355 匿名さん
シッタカさんは、放っておきましょう。

[2357: 匿名さん]

まぁ仕様もそこそこで浦和駅徒歩2分の物件が誰でも買える価格な訳無いわな…

[2358: マンション検討中さん]

モデルルーム行きましたが、殆どの部屋で要望書が出ている様子。動くのが遅かったです。
このマンションは掲示板といい大人気ですね！？

[2359: 匿名さん]

掲示板のネガキャン信じてたの？純粋な人だな
人気物件ほど、抽選を避ける目的でネガキャンも激しくなるものですよ

[2360: マンション掲示板さん]

>>2358 マンション検討中さん
そんなに人気なの？