プラウド浦和東仲町ガーデン [(仮称)浦和東仲町Ⅱ計画]

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/p-urawa2/index.html
事業者：野村不動産株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
設計者:INA新建築研究所

所在地：埼玉県さいたま市浦和区東仲町105番1他(地番)
交通情報：京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩4分 （※北口改札(7：00～24：15、ICカード専用)より徒歩2分）

本日確認しました。場所は、さいたま市浦和区東仲町105ｰ1他9筆。地上14階、地下1階。住戸数 92戸。松江精機工業(株)の跡地です。プライド浦和東仲町、パークホームズ浦和東仲町のすぐ東に位置します。
恐らく「プラウド浦和東仲町Ⅱ」 とかになるのでしょうか。駅からは北口徒歩3分圏内に入ると思われます。

【スレッド本文を一部修正致しました。H28.7.18 管理担当】
【スレッドタイトルを修正致しました。H28.7.20 管理担当】

[2192: 匿名さん]

>>2191 匿名さん

坪単価にして50万程は違いますが…
いい加減な書き込みにも程がありますね。

[2193: マンション検討中さん]

資産価値を考えたら検討対象外、との意見が多いですが、5年後、10年後、20年後には実際どれくらいの下落率になるんでしょうね。
私は浦和駅から徒歩2分ならそこまで酷いことにならないのでは、と思って前向きに検討しています。

[2194: 匿名さん]

北西角部屋は坪単価311だよ。
東仲町ガーデンは坪単価250なの？
まぁそれくらいが適正価格だよね

[2195: 匿名さん]

でも共有施設ある高砂マークスより管理費高いですよ。
管理人の待機時間も短く、何が高いのかわかりません。
ガーデンが内廊下+エレベーター+キッズルーム+スポーツジムくらい管理費かけてるのかしら。
聞いた人いますか？
100戸近くでエレベーター１つの分譲は初めて聞きました。

[2196: マンション検討中さん]

2186さん

ありがとうございます。

よく検討して、早めに動くようにしてみますね！

[2197: 匿名さん]

資産価値の下落は購入時の市況が大きな要素だから駅距離だけでは、、、

[2198: 匿名さん]

ここ外廊下だよね？

[2199: 口コミ知りたいさん]

>>2195 匿名さん
私も管理費の謎がきになってます！誰かご存知ないですか？

[2200: 匿名さん]

だよね。エレベーター二基や共有施設や管理体制が充実してるマークスよりだいぶ高い。

[2201: 匿名さん]

外廊下です。管理費安いのがメリットです。

[2202: 匿名さん]

ガーデンには虫湧きますからね。そこの手入れが高いんですよ。

[2203: マンション検討中さん]

>>2195 匿名さん
都心の大手デベ物件でも100戸前後に対して1基の物件は結構多いですよ

[2204: マンション掲示板さん]

1基はおしまい。
駅近のメリットない。

[2205: マンション検討中さん]

過去の物件と比べても仕方ない。あれはよかったと思ってももう遅い。きっとここもそうなるでしょう。ほとんど一期で販売のようです。

[2206: 匿名さん]

なぜ外廊下にするんだろう？費用かな？
浦和タワーも外廊下だったけど内廊下の方がいいよね？

[2207: マンション掲示板さん]

マンションギャラリーのあとが決まっておりますからね。すぐに売らなければならない事情があります。ここ、いつから販売開始？予定より遅れてるよね。

[2208: 匿名さん]

一期で販売するのは、それなりの手ごたえがあってのこと。とやかくけなす人がいますが、駅近は東口だろうが原山中だろうが需要が一定数あったということ。

[2209: 匿名さん]

予定より遅れてるのは反応が悪いから
駅2分で反応悪いんだからよっぽどだよ

[2210: 匿名さん]

バブル絶頂時でただでさえ残債割れリスク高いのに浦和のマーケットで人気ない西口+人気ない学区でリビイングインでエレベーター一基で管理費修繕費が高いのに徒歩2分しかも北口で資産価値維持できると思える方が不思議

[2211: 匿名さん]

それで浦和タワーと同じ坪単価ですよ。管理費はむしろ高い。むりむり

[2212: マンション検討中さん]

県外から検討しているファミリー世帯です。原山中の評判は如何でしょうか。
学区に住まれている方に聞いたところ、わざわざ敬遠する必要もなく、
良いところも悪いところも特筆することがない普通の中学校と教えられました。
住宅街は少し暗いところもあり夜道を考慮して明るい通学ルートだけ気にすればいいとも。
ご存知の方がいらっしゃればご教示ください。

[2213: 匿名さん]

優秀層は私立に行く中、良くも悪くもないと言われる今の公立は、避ける人は避けます。

[2214: 名無しさん]

今の公立の『普通』はヤバイからねぇ。

[2215: 匿名さん]

原山は学力より運動重視です。保護者は色々と手伝いなどあり大変です。

[2216: マンション検討中さん]

駅近は魅力ですね。
しかし、コストパフォーマンスとしてはどうでしょうか。

営業さんが西口再開発あるし、徒歩2分だから資産価値は安全といっていたが、、、
こんな誠意のない説明があるのだろうか。
上にもあったが資産価値は十数年先以降が重要なわけで市況の影響をもろに受ける

浦和駅周辺物件の資産価値が上がったのは新しい沿線が「施工」された前後から
であって、パルコなど簡単な商業施設では残念ながら上がっていない。
それはある程度浦和が成熟した街ということもありますが。

・それ以前のプラウド・パークハウス　坪単価220程度
・東中町パークハウス　坪単価250前後、高層階270※浦和タワー低中層階相当
・浦和タワー　坪単価270~300が低中層階、高層階が単価高いため平均330程度
・東仲町ガーデン　坪単価300以上(低中層階でも）

見てもらえばわかるとおり、バブル崩壊後は一気に資産価値が
激減する可能性が高い。
・東口ではない
・不人気学区である
※白幡は同じ学区の武蔵浦和にタワーが増え高所得が増え前よりマシになったと聞きました
※原山は緑区が広くて、軍隊行進が名物のため、高所得者層にはあまり
・仕様が低い
・エレベーターが一基
・リビングインなど資産価値や流動性を低下させる間取り
・管理費が比較的高い
※ガーデンは近隣住民が喜ぶだけで所有者はランニングコストが高いお荷物です。
・エレベーターなど仕様面で弱みがある

タワーマンションとちょっとした商業・行政機能では資産価値はあがりません。
仲町一丁目付近の再開発もマンションばかりで北口改札がさらに混んで嬉しくない
ことが増えるだけです。

とはいえ、買わざるを得ない人たちもいるでしょうから
私は撤退しますが、

1階など低層階や、
異臭や虫などトラブルが多いごみ収集場近く
寒さや騒音がひどすぎるエントランス付近や、
建て替えが近そうな近隣のビルに影響を受けそうなとこ
あとは坪単価が傾斜を受けている住戸（この物件では無さそうですね）

など一部著しく資産価値が低下しやすい住戸を避けて
購入されることをお勧めいたします。

[2217: マンション検討中さん]

失礼しました。
東口ではない→（訂正）西口ではない
またエレベーターの記述も2回してしまいましたね。
お恥ずかしい限りです。

[2218: マンション比較中さん]

2216さん
営業さんの説明は、一般的な普通の意見でおかしなことは言ってないと思ういますが。
そもそも十数年先なんて市況がどうなるかなんて誰にも分らないよ。
あなたの意見のほうが大嘘だったってことになる可能性も十分あるよ。
このマンションだけが著しく資産価値が落ちるなんてことはありえない。その時の市況に連動するだけ。
大体、資産価値なんか販売価格に織り込み済みで、損得の物件差なんか誤差だよ。
損得は買う時と売る時の市況で決まっちゃうよ。買いたい人は買えばいいじゃん。
市況を理由にしてる人は、大体買いたくても買えない人。

[2219: 匿名さん]

学区目当てで浦和を検討してる人がこんなに多いのに驚きました。
地元の、親が高学歴家庭な家庭は、みんな小学校から南浦和の塾に行かせて、私立中学受験させてます。
所詮公立なので、私立に比べたら話にならないくらい教育内容に差がありますので。

[2220: マンション検討中さん]

・アクセスはいいがアドレスはよくない
・エレベーター1基で最寄りは北口改札
・現在のマンション市況
・管理費
・リビングイン

こういったリスク・デメリットを踏まえての検討かと思います。
マンション市況はどうしようもないですが、家事の動線がいいリビングインなので、所謂パワーカップル層狙いでは？
管理費はデメリットしか感じませんが。

[2221: マンション検討中さん]

2212です。ご回答ありがとうございました。
浦和人の皆さんが絶対やめときなさいと言わないので、逆説的に悪くはないのかなと感じました。
浦和に馴染みのない私にとって、浦和地区の公立学校についての話題は、ネット上で誇張や歪曲した情報が多く、真実がわからないにしても不安を煽られる部分があったので試しに質問させて頂きました。
面白くない真面目な回答ですいません。

回答して頂ける素敵？な掲示板なので、もう一つ質問させてください。
本マンション基礎杭が63メートルとありますが、深いなと感じました。大宮台地なのでもっと浅いところの20ー30メートルに支持層があると勝手に思い込んでいました。
1.63メートルの深さというのは一般的な範囲で気にする必要ないでしょうか。
2.地盤がいいのと支持層の深さはあまり関係ないのでしょうか。

[2222: 匿名さん]

>>2221 マンション検討中さん

地盤カルテを見るかぎり、あまり強そうな地盤ではないようです。
どこまであてになるかは分かりませんが。

[2223: 匿名さん]

2212さん

浦和の黄金学区といわれる常盤中・岸中も、上位層は私立中学受験失敗組です
上野・東京ラインか湘南新宿ラインを使いたいという理由がなく、教育重視なら、南浦和のマンションも選択肢になるかと思います

[2224: マンション検討中さん]

2218さん
感情論じゃなく2216さんのように数字出して

[2225: 匿名さん]

市況に連動して6000万で買ったのが10年後3500万でしか売れなかったら売却損凄まじいのだけど。
2218はそれを、資産価値の暴落とは考えないらしい笑

[2226: 匿名さん]

10年後に人口半減するような天変地異でも起こったらそこまで落ちるだろうね。

[2227: 匿名さん]

バブル前に戻るだけで近しいとこまでいくよ。
天変地異なんて必要ありませんよー笑笑

[2228: 匿名さん]

妄想お疲れ様です。

[2229: 匿名さん]

しかしこの物件のスレだけ、書き込みがすさまじいですね。抽選回避を狙うようなネガコメントばかりですが。
皆注目する人気物件ということの証明で、資産価値は安泰ですね。

[2230: 匿名さん]

確かにこの掲示板でネガコメントの多い物件ほど早期完売しているような気がします。高砂マークスだったり、浦和タワーだったり。数年前だとプラウド浦和高砂やシティハウス浦和高砂もそうだったような。
仲町すみふのような例外もありますが。

[2231: 匿名さん]

2230さんベテランですね笑っ
そんな長く徘徊してるなんてプロみたいですね

[2232: 匿名さん]

そして連投お疲れ様です笑

[2233: 匿名さん]

何度も中身のない書き込みお疲れ様です笑

[2234: 匿名さん]

文末の笑がトレードマークです笑

[2235: マンション掲示板さん]

みんな暇ですね。笑

[2236: 匿名さん]

ぶっちゃけると、一番大事なのは立地、駅距離。
学区や地歴は付加価値。設備充実や維持費の安さもも付加価値。あまりにひどくなければ問題ない。
それらはあるにこしたことはないけど、駅距離＋ブランドだけで当面の資産価値は維持できるよ。
10年20年後は不明だけど。

[2237: 匿名さん]

ぶっちゃけると、一番大事なのは立地、駅距離。
学区や地歴は付加価値。設備充実や維持費の安さもも付加価値。あまりにひどくなければ問題ない。
それらはあるにこしたことはないけど、駅距離＋ブランドだけで当面の資産価値は維持できるよ。
10年20年後は不明だけど。

[2238: 匿名さん]

ネガネガいうけど皆さんの言うデメリットもなるほどと思うのが多く参考になりますよ。
デメリット情報に神経質になる方は本物件の利害関係者ですか？

[2239: 匿名さん]

上の書き込みにある、過去の浦和マンション坪単価の比較等は希望的観測ではなく、客観的な事実だから参考になる。
やはり今は高いから高値掴みリスクは避けられないねぇ。。。

[2240: 匿名さん]

2012年前後の財閥系と坪単価80つまりグロスで1500万以上差がある中でバブル弾けたら資産価値維持できるの？

[2241: 匿名さん]

2012の財閥系平均が220ってありえない。
過去の物件価格、しっかり調査しな。

[2242: 匿名さん]

2012年前後って、具体的な物件名は？

[2243: 匿名さん]

2216の数字、実際より低く書かれているのはなぜでしょうね。

[2244: マンション検討中さん]

目の前の古いビル、ボロボロでいつ立て直しあってと仕方ない気がするのですが、あまり皆さんお考えではないでしょうか…？うちはネックは実はそこです。嫌な予感ばかりして、なかなか購入に踏み切れません…

[2245: 匿名さん]

2216はパークハウスは高層階抜き表示、ここは高層階入り表示で、恣意的なものを感じますね。
パークハウスは正確には坪単価265です。浦和タワーはプレミアム層を除くと320程度ですね。

[2246: 匿名さん]

ここの坪単価は平均300ですね。ブリリアは320くらいでしょうか。

[2247: 匿名さん]

なんか必死な人がいますね

://mansion-madori.com/blog-entry-3781.html
検索したら坪単価情報すぐでるよ笑

[2248: 匿名さん]

マンションエンジンやらサイトでみれば？
東仲町パークハウスは平均坪260だよ

[2249: 匿名さん]

東仲町ガーデンは平均坪単価300越えなのか
すげーな

[2250: マンション掲示板さん]

そりゃいつかは建て替えるでしょ
商業地域だから土地狭くてもかなり高い建物が建てられますし日照に配慮する義務もありません。
あのあたりの日照環境はリスク高すぎです。
買うなら反対側の角部屋ですね。

[2251: 匿名さん]

リビングイン使ったことある人、感想を聞きたいです。

[2252: 匿名さん]

笑をやたらとつける人、必死すぎて面白い。
今日は大活躍ですね。

[2253: 匿名さん]

東仲町パークハウスは坪単価265ですか。
ここよりだいぶ安かったんですね。立地はかなり劣りますけど。

[2254: 匿名さん]

笑さん、３連投お疲れ様です笑

[2255: 通りがかりさん]

リビングインは子育て世帯には人気ですが、浦和の新築マンションにはほとんどないのでレアな間取りです。リビングインのせいで資産価値が下がるとの書き込みがありますが、影響ないか逆に上がると思います。

[2256: 匿名さん]

笑をつけると同一人物になるのか笑
感情的な人が居るみたいですね。暇な女性かな

[2257: 匿名さん]

リビングインで上がることはないだろ。
そういう適当な書き込みがあるから荒れるんだよ

[2258: マンション検討中さん]

リビングインはリビングインでも、洗面所トイレのリビングインは不人気だしコストカット目的なので資産価値への影響は言わずもがなです。

[2259: 通りがかりさん]

トイレと風呂が別のリビングインは人気です。資産価値も問題ないですね。

[2260: 匿名さん]

ちなみに、シティハウス浦和高砂もリビングイン洗面だった気が…スミフはよく採用するみたいですね。

[2261: 匿名さん]

トイレのリビングインは不人気ですよね。この物件のリビングインはバス洗面所だけなので資産価値には影響ないと思います。

[2262: 匿名さん]

前の建物が立て替えのさい、音がすごそうですね

[2263: 匿名さん]

そりゃどこでもすごいでしょ。

[2264: 匿名さん]

洗面リビングインに住んでいます。

現在、小さい子供が２人なので、とても動きやすい導線です。
扉を開けておけば、脱衣所の気温差が無くなるので、本当にお風呂が入れやすいです。
後追いの期間でもストレスがありません。

子供が成長すると、(特に女の子は)嫌がる時期がくるかもしれないですね。

[2265: 匿名さん]

前の建物はまだ新しくありません？比較的新しい建物多いですよね、南側は。

[2266: マンション検討中さん]

要望書出された方にお伺いします。出した後、次は登録開始まで何も無くただ待っている状態ですか？

[2267: マンション検討中さん]

担当者に寄って、進め方は違うのでしょうか？

先日モデルルームでチラッと周りを見たら、ある購入検討者は何か沢山数字が羅列した表のようなものの説明を熱心に受けていましたが、うちは担当者から殆どマンションの説明も無く、こちらが聞けば何とか答えてくれる感じで、何とも頼りない感じです。正直マンションの魅力を感じることができずに終わってしまいました。

皆さんの担当者はどのような感じですか？

[2268: 匿名さん]

プラウド浦和東仲町
2010年築　浦和駅徒歩4分
坪単価 約220万円

パークホームズ浦和東仲町　
2012年築　浦和駅徒歩5分　
坪単価約220万円

いやぁバブルはすごいね
いずれ落ち着くんだろうけど
資産価値としては維持が難しそう

[2269: 匿名さん]

>>2268 匿名さん
その２つは湘南新宿ラインができる前だから、そもそも浦和自体の価値が今とは違うから比較しずらい。
バブルはじけてもそこまでは下がらないよ。

[2270: 匿名さん]

悪意を感じますね

[2271: 匿名さん]

比較するなら最近できた財閥系のパークハウスがちょうどいいかと。あそこが平均坪265で徒歩6分、ここが平均300で徒歩2分。
今の市場なら妥当かと。

[2272: マンション掲示板さん]

みんな買った？

[2273: 匿名さん]

湘南新宿ラインできることは当時からわかってるはずだけど、、、
楽観的なことは良いことだね
あと東仲町パークハウスは北口徒歩4分ね

[2274: 匿名さん]

パークハウスと比較すると悲しいばかりですよ。
これも多少バブル受けた価格ですが。

徒歩2分短縮するのに坪単価約40、つまり800万以上UPですか。
低層階は単価240台でしたよ。
しかも東仲町パークハウスは角部屋だからなぁ。
全戸三面開口で。
管理費も東仲町ガーデンより安いし、57戸ディスポーザーとエレベーター一基で。
妥当かなぁ。

[2275: マンション検討中さん]

パークハウスも当時は過去の財閥系と比較すると全く割りに合わない！バブル価格！残債割れだ！買うなら資産価値や教育環境考えて浦和タワーの高層階以外を買え、という意見が多かった。

あとは皆さんが北口4分を2分にするために1000万近く払うかどうかが資産価値を維持できるかの目安なのではないでしょうか
収入レベルや考え方も同じような方が基本的に中古の検討者になると思うので

あと修繕費はともかく管理費は僅差で東仲町ガーデンのが安いです
単価10円も変わりませんが
200切っても不思議じゃないのに229もかかるのは、やはり植栽なんでしょうかね

[2276: 匿名さん]

機械式の駐車場ですかね。機数が多いような。

[2277: 匿名さん]

古い方のプラウドとパークホームズって、北口だと徒歩何分くらいですかね？

[2278: 匿名さん]

プラウドは1.2分？
パークホームズはほぼ変わらないから2分じゃないかな。
プラウドは路線横でホームの音うるさいし、築年数古いから中古は嫌だな。パークホームズは良いけど36？戸とかで少ないから将来修繕費とか諸々の負担が不安なのと、中古が75平米5700万とかしているよ。今の中古市場高いから。
ちなみにどちらもディスポーザーなし。

[2279: 匿名さん]

今は新築も中古も高いデスね、、

[2280: 匿名さん]

>>2273 匿名さん
パークホームズ分譲時は湘南新宿ラインが止まるってわかる前ですよ。

[2281: 匿名さん]

バブルだかね！高値掴みは仕方ない
駅近だからバブルはじけても資産価値下がらない、わけないから！
現実見て冷静に。

[2282: 匿名さん]

>>2280 匿名さん
パークホームズの住民ですが、湘南新宿ラインの停車はパンフレットにも載っていましたし、上野東京ラインのこともぼんやりとわかってましたよ。
高架化工事進んでましたし、ヨーカドー前の連絡通路の工事の予定もわかってました。
ちなみに北口の計画は、本当ぼんやりと聞いていましたが、こちらはあまり現実的な話ではなく、本当にできたら良いな〜くらいのレベルでしたので、その後話が進み、ラッキーという感じです。

[2283: 匿名さん]

>>2282 匿名さん
さらに言えば、当時から西口再開発の話はありましたが、全く進みませんね。

[2284: 匿名さん]

数年後には65平米4,898万のパークハウスと同じ土俵で価格査定される訳だから厳しいよね。徒歩2分と4分じゃない大きな差は出にくいし。

[2285: 匿名さん]

結局パークハウスもバブル影響受けてるから湘南新宿ラインがわかっていたパークホームズあたりが浦和の実価格値上げ後の適正価格なわけで、東仲町ガーデンの場合は約坪単価80万、グロス1700万くらいはバブル後に反動受ける可能性は十分ある。

[2286: マンション掲示板さん]

そりゃ数年前は坪300で都内のそれなりのマンション買えたからね。浦和は唯一無二と思っている一部の方以外はでかい反動があることは理解してるよ

[2287: 匿名さん]

逆に都内は6000が8000。恐ろしいわ。

[2288: 匿名さん]

今は新築が高いだけでなく、数年前のが建材の質も良かったから品質面も劣る。ある程度目が肥えた人は2017-2020竣工の物件は避けるのでは？
うちみたく相続対策で売る気もない場合は資産価値が暴落しても関係ないけどね。

[2289: 検討板ユーザーさん]

>>2284 匿名さん
それは2.3階とか低層階です。
平均65平米5500くらいしてました。70平米は約6千万前後。

[2290: 匿名さん]

バブルはじけても75平米4500万前後だったパークホームズまでデベロッパーが下げないよ。アトレに北口、アトレビルも入って色々当時と違うから。75平米5千万でも充分みんな買うでしょ？笑需要があれば、価格は下がりにくいし下がらないよ。

[2291: 匿名さん]

>>2290 匿名さん
パークホームズは、70で4500前後
75は東南角だから5200からでしたよ。