プラウド浦和東仲町ガーデン [(仮称)浦和東仲町Ⅱ計画]

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/p-urawa2/index.html
事業者：野村不動産株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
設計者:INA新建築研究所

所在地：埼玉県さいたま市浦和区東仲町105番1他(地番)
交通情報：京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩4分 （※北口改札(7：00～24：15、ICカード専用)より徒歩2分）

本日確認しました。場所は、さいたま市浦和区東仲町105ｰ1他9筆。地上14階、地下1階。住戸数 92戸。松江精機工業(株)の跡地です。プライド浦和東仲町、パークホームズ浦和東仲町のすぐ東に位置します。
恐らく「プラウド浦和東仲町Ⅱ」 とかになるのでしょうか。駅からは北口徒歩3分圏内に入ると思われます。

【スレッド本文を一部修正致しました。H28.7.18 管理担当】
【スレッドタイトルを修正致しました。H28.7.20 管理担当】

[2181: 匿名]

>>2180 マンション掲示板さん
本当にそう。

[2182: 匿名さん]

頭の悪い私には良く分からないのですが、地頭が良い悪い論争って、このマンションに関してどのようなメリット・デメリットにつながるんでしょうか？

・結局子供の将来なんて地頭で決まるから、どこに住んでも同じだし、このマンションに住む必要なし？
・子供の地頭が良いなら、そんなに学区が良くなくてもこのマンションの駅近立地を活かして中学くらいから私立に通わせればよい？

せっかくマンション掲示板だし、教育論だけでなく、その教育論に基づくこのマンションのメリット等をお聞きしたいです。

[2183: マンション掲示板さん]

>>2182 匿名さん

自分を卑下する必要ないんじなない？その通りだと思いますよ！

[2184: マンション検討中さん]

要望書出しました。迷いはなかったです。
浦和で徒歩2分って最高です。

まだ先ですが、住むのが楽しみです。

[2185: マンション検討中さん]

マンション探しはじめたばかりの者です。

この物件って、要望書とか出して、購入申し込みをすれば、実際どの位の確率で購入できるものなんでしょうか？

希望の部屋は中くらいの価格帯です。

もちろん当方に審査等に問題がない前提での質問です。

経験者の方に、おおよその見込みをお聞きしたく、投稿させていただきました。

[2186: 匿名さん]

>>2185 マンション検討中さん
本気で購入希望なら、すぐに営業に連絡して何とかしてと言えば調整してもらえるので、ほぼ確実に買えます。
どの程度の予算なのかわかりませんが、中くらい＝六千数百万出せるならの前提です。

[2187: 匿名さん]

単純に資産価値考えたらない

[2188: 匿名]

>>2182 匿名さん

2179ですが、地頭が良かろうと悪かろうと、生まれてからの教育でできるだけ上を目指したい方は、私立受験をしないなら学区にこだわるのではないでしょうか。そういう方はこのマンションは検討対象外になるかもしれません。
私立受験を考えているなら、電車通学には駅近はとても良いと思います。
もちろん、黄金学区じゃない学校にもしっかりした頭の良い子はいますし、家庭環境次第で上を目指せますから、学区にこだわらなくても別にいいと思います。そういう方はここも検討すればいいんじゃないかと。

[2189: 匿名さん]

学区学校関係ないとか、所詮子ども次第でしょ、みたいにすぐ感情的な極論にいく人ってどんな思考回路してるんだろう

[2190: 名無しさん]

学区関係ないなら浦和じゃなくても良いのでは？
コスパ悪すぎだよ

[2191: 匿名さん]

マークス二基だったのに東仲町ガーデンはエレベーター一基なのね。ギリギリラインで朝はやばそうですね。
そこまでして管理費抑えなくても、、、
坪単価はプラウド本郷一丁目ディアージュくらいですか。マンションバブル最盛期ですね

[2192: 匿名さん]

>>2191 匿名さん

坪単価にして50万程は違いますが…
いい加減な書き込みにも程がありますね。

[2193: マンション検討中さん]

資産価値を考えたら検討対象外、との意見が多いですが、5年後、10年後、20年後には実際どれくらいの下落率になるんでしょうね。
私は浦和駅から徒歩2分ならそこまで酷いことにならないのでは、と思って前向きに検討しています。

[2194: 匿名さん]

北西角部屋は坪単価311だよ。
東仲町ガーデンは坪単価250なの？
まぁそれくらいが適正価格だよね

[2195: 匿名さん]

でも共有施設ある高砂マークスより管理費高いですよ。
管理人の待機時間も短く、何が高いのかわかりません。
ガーデンが内廊下+エレベーター+キッズルーム+スポーツジムくらい管理費かけてるのかしら。
聞いた人いますか？
100戸近くでエレベーター１つの分譲は初めて聞きました。

[2196: マンション検討中さん]

2186さん

ありがとうございます。

よく検討して、早めに動くようにしてみますね！

[2197: 匿名さん]

資産価値の下落は購入時の市況が大きな要素だから駅距離だけでは、、、

[2198: 匿名さん]

ここ外廊下だよね？

[2199: 口コミ知りたいさん]

>>2195 匿名さん
私も管理費の謎がきになってます！誰かご存知ないですか？

[2200: 匿名さん]

だよね。エレベーター二基や共有施設や管理体制が充実してるマークスよりだいぶ高い。

[2201: 匿名さん]

外廊下です。管理費安いのがメリットです。

[2202: 匿名さん]

ガーデンには虫湧きますからね。そこの手入れが高いんですよ。

[2203: マンション検討中さん]

>>2195 匿名さん
都心の大手デベ物件でも100戸前後に対して1基の物件は結構多いですよ

[2204: マンション掲示板さん]

1基はおしまい。
駅近のメリットない。

[2205: マンション検討中さん]

過去の物件と比べても仕方ない。あれはよかったと思ってももう遅い。きっとここもそうなるでしょう。ほとんど一期で販売のようです。

[2206: 匿名さん]

なぜ外廊下にするんだろう？費用かな？
浦和タワーも外廊下だったけど内廊下の方がいいよね？

[2207: マンション掲示板さん]

マンションギャラリーのあとが決まっておりますからね。すぐに売らなければならない事情があります。ここ、いつから販売開始？予定より遅れてるよね。

[2208: 匿名さん]

一期で販売するのは、それなりの手ごたえがあってのこと。とやかくけなす人がいますが、駅近は東口だろうが原山中だろうが需要が一定数あったということ。

[2209: 匿名さん]

予定より遅れてるのは反応が悪いから
駅2分で反応悪いんだからよっぽどだよ

[2210: 匿名さん]

バブル絶頂時でただでさえ残債割れリスク高いのに浦和のマーケットで人気ない西口+人気ない学区でリビイングインでエレベーター一基で管理費修繕費が高いのに徒歩2分しかも北口で資産価値維持できると思える方が不思議

[2211: 匿名さん]

それで浦和タワーと同じ坪単価ですよ。管理費はむしろ高い。むりむり

[2212: マンション検討中さん]

県外から検討しているファミリー世帯です。原山中の評判は如何でしょうか。
学区に住まれている方に聞いたところ、わざわざ敬遠する必要もなく、
良いところも悪いところも特筆することがない普通の中学校と教えられました。
住宅街は少し暗いところもあり夜道を考慮して明るい通学ルートだけ気にすればいいとも。
ご存知の方がいらっしゃればご教示ください。

[2213: 匿名さん]

優秀層は私立に行く中、良くも悪くもないと言われる今の公立は、避ける人は避けます。

[2214: 名無しさん]

今の公立の『普通』はヤバイからねぇ。

[2215: 匿名さん]

原山は学力より運動重視です。保護者は色々と手伝いなどあり大変です。

[2216: マンション検討中さん]

駅近は魅力ですね。
しかし、コストパフォーマンスとしてはどうでしょうか。

営業さんが西口再開発あるし、徒歩2分だから資産価値は安全といっていたが、、、
こんな誠意のない説明があるのだろうか。
上にもあったが資産価値は十数年先以降が重要なわけで市況の影響をもろに受ける

浦和駅周辺物件の資産価値が上がったのは新しい沿線が「施工」された前後から
であって、パルコなど簡単な商業施設では残念ながら上がっていない。
それはある程度浦和が成熟した街ということもありますが。

・それ以前のプラウド・パークハウス　坪単価220程度
・東中町パークハウス　坪単価250前後、高層階270※浦和タワー低中層階相当
・浦和タワー　坪単価270~300が低中層階、高層階が単価高いため平均330程度
・東仲町ガーデン　坪単価300以上(低中層階でも）

見てもらえばわかるとおり、バブル崩壊後は一気に資産価値が
激減する可能性が高い。
・東口ではない
・不人気学区である
※白幡は同じ学区の武蔵浦和にタワーが増え高所得が増え前よりマシになったと聞きました
※原山は緑区が広くて、軍隊行進が名物のため、高所得者層にはあまり
・仕様が低い
・エレベーターが一基
・リビングインなど資産価値や流動性を低下させる間取り
・管理費が比較的高い
※ガーデンは近隣住民が喜ぶだけで所有者はランニングコストが高いお荷物です。
・エレベーターなど仕様面で弱みがある

タワーマンションとちょっとした商業・行政機能では資産価値はあがりません。
仲町一丁目付近の再開発もマンションばかりで北口改札がさらに混んで嬉しくない
ことが増えるだけです。

とはいえ、買わざるを得ない人たちもいるでしょうから
私は撤退しますが、

1階など低層階や、
異臭や虫などトラブルが多いごみ収集場近く
寒さや騒音がひどすぎるエントランス付近や、
建て替えが近そうな近隣のビルに影響を受けそうなとこ
あとは坪単価が傾斜を受けている住戸（この物件では無さそうですね）

など一部著しく資産価値が低下しやすい住戸を避けて
購入されることをお勧めいたします。

[2217: マンション検討中さん]

失礼しました。
東口ではない→（訂正）西口ではない
またエレベーターの記述も2回してしまいましたね。
お恥ずかしい限りです。

[2218: マンション比較中さん]

2216さん
営業さんの説明は、一般的な普通の意見でおかしなことは言ってないと思ういますが。
そもそも十数年先なんて市況がどうなるかなんて誰にも分らないよ。
あなたの意見のほうが大嘘だったってことになる可能性も十分あるよ。
このマンションだけが著しく資産価値が落ちるなんてことはありえない。その時の市況に連動するだけ。
大体、資産価値なんか販売価格に織り込み済みで、損得の物件差なんか誤差だよ。
損得は買う時と売る時の市況で決まっちゃうよ。買いたい人は買えばいいじゃん。
市況を理由にしてる人は、大体買いたくても買えない人。

[2219: 匿名さん]

学区目当てで浦和を検討してる人がこんなに多いのに驚きました。
地元の、親が高学歴家庭な家庭は、みんな小学校から南浦和の塾に行かせて、私立中学受験させてます。
所詮公立なので、私立に比べたら話にならないくらい教育内容に差がありますので。

[2220: マンション検討中さん]

・アクセスはいいがアドレスはよくない
・エレベーター1基で最寄りは北口改札
・現在のマンション市況
・管理費
・リビングイン

こういったリスク・デメリットを踏まえての検討かと思います。
マンション市況はどうしようもないですが、家事の動線がいいリビングインなので、所謂パワーカップル層狙いでは？
管理費はデメリットしか感じませんが。

[2221: マンション検討中さん]

2212です。ご回答ありがとうございました。
浦和人の皆さんが絶対やめときなさいと言わないので、逆説的に悪くはないのかなと感じました。
浦和に馴染みのない私にとって、浦和地区の公立学校についての話題は、ネット上で誇張や歪曲した情報が多く、真実がわからないにしても不安を煽られる部分があったので試しに質問させて頂きました。
面白くない真面目な回答ですいません。

回答して頂ける素敵？な掲示板なので、もう一つ質問させてください。
本マンション基礎杭が63メートルとありますが、深いなと感じました。大宮台地なのでもっと浅いところの20ー30メートルに支持層があると勝手に思い込んでいました。
1.63メートルの深さというのは一般的な範囲で気にする必要ないでしょうか。
2.地盤がいいのと支持層の深さはあまり関係ないのでしょうか。

[2222: 匿名さん]

>>2221 マンション検討中さん

地盤カルテを見るかぎり、あまり強そうな地盤ではないようです。
どこまであてになるかは分かりませんが。

[2223: 匿名さん]

2212さん

浦和の黄金学区といわれる常盤中・岸中も、上位層は私立中学受験失敗組です
上野・東京ラインか湘南新宿ラインを使いたいという理由がなく、教育重視なら、南浦和のマンションも選択肢になるかと思います

[2224: マンション検討中さん]

2218さん
感情論じゃなく2216さんのように数字出して

[2225: 匿名さん]

市況に連動して6000万で買ったのが10年後3500万でしか売れなかったら売却損凄まじいのだけど。
2218はそれを、資産価値の暴落とは考えないらしい笑

[2226: 匿名さん]

10年後に人口半減するような天変地異でも起こったらそこまで落ちるだろうね。

[2227: 匿名さん]

バブル前に戻るだけで近しいとこまでいくよ。
天変地異なんて必要ありませんよー笑笑

[2228: 匿名さん]

妄想お疲れ様です。

[2229: 匿名さん]

しかしこの物件のスレだけ、書き込みがすさまじいですね。抽選回避を狙うようなネガコメントばかりですが。
皆注目する人気物件ということの証明で、資産価値は安泰ですね。

[2230: 匿名さん]

確かにこの掲示板でネガコメントの多い物件ほど早期完売しているような気がします。高砂マークスだったり、浦和タワーだったり。数年前だとプラウド浦和高砂やシティハウス浦和高砂もそうだったような。
仲町すみふのような例外もありますが。