プラウド浦和東仲町ガーデン [(仮称)浦和東仲町Ⅱ計画]

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/p-urawa2/index.html
事業者：野村不動産株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
設計者:INA新建築研究所

所在地：埼玉県さいたま市浦和区東仲町105番1他(地番)
交通情報：京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩4分 （※北口改札(7：00～24：15、ICカード専用)より徒歩2分）

本日確認しました。場所は、さいたま市浦和区東仲町105ｰ1他9筆。地上14階、地下1階。住戸数 92戸。松江精機工業(株)の跡地です。プライド浦和東仲町、パークホームズ浦和東仲町のすぐ東に位置します。
恐らく「プラウド浦和東仲町Ⅱ」 とかになるのでしょうか。駅からは北口徒歩3分圏内に入ると思われます。

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【スレッドタイトルを修正致しました。H28.7.20 管理担当】

[2012: 匿名さん]

教育環境ならブリリアや住友、常盤のプラウドだね。うちは子供いないから関係ないけど、資産価値で少し東仲町は躊躇するよ

[2013: 匿名さん]

常盤ドミノマンションの資産価値は絶望的ですが、教育環境は圧倒的にいいですね。

[2014: 匿名さん]

これからドミノになる東仲町より既にドミノのほうが日照計算しやすくて良い

[2015: 匿名さん]

マークスに比べて全然要望書でてないな笑
意外と賢明なのね

[2016: 匿名さん]

浦和はマンションばかり建ってしまい残念。大規模な商業ビルも沢山建てて欲しいです。需要はあるのに勿体ない。

[2017: 匿名さん]

駅で西口と東口は高低差が有る。東口が数メートル低い。
そしてここは坂道の途中になる、微妙。但し徒歩２分は魅力。ついでにマークスを見たけど駅距離に完全な谷底、安くて当たり前。野村も分かっていらっしゃる、流石。

[2018: 匿名さん]

西口と東口に高低差はあるけど、北口付近だと線路の東西の高低差はほとんどない。ここはヨーカドーと同じくらいの標高。

[2019: 通りがかりさん]

>>2018 匿名さん
北口付近は同じですし、串カツ田中とヨーカドーはほぼ同じ高さですが、ここはエントランス部で１階分、東側は２階分下がります。

[2020: マンション検討中さん]

そんなこと言って間に、マークス完売だよ。

[2021: 匿名さん]

>>2015さん
要望書出てないというのは営業さんから聞かれたのでしょうか？
モデルルームにはバラを貼るボードのようなものがもう出てるのでしょうか？

[2022: 匿名さん]

>>2019 通りがかりさん
１階分も下がりません。精々１ｍくらいです。

[2023: 匿名さん]

西口がうるさい、ごちゃごちゃしてるとか笑どれだけ田舎からいらっしゃるの？ブリリアの立地は中に一本はいると費とも少なく非常に静か。黄金学区で資産価値も間違いない。攻めかた間違えてますよ、営業さん。

[2024: 匿名さん]

京浜東北線は西口が地盤磐石、東口は微妙。東仲町はもと田んぼからの工場。さらに低地。マークスのが地盤はまだマシ。学区も微妙で価格はバブル最高潮。資産価値としてはリスクしかない。営業は必死に再開発で地価が上がると言うがほとんどマンションやタワマンばかりでせいぜい行政がうつるくらいの再開発で変わるわけない

[2025: マンション検討中さん]

目の前の建物のあたり、あと数年したらまたマンションたちそうな予感です…それが怖くてなんか躊躇してます…

[2026: 名無しさん]

>>2011 匿名さん
大丈夫。
あなたには買えないよ。

[2027: 通りがかりさん]

>>2022 匿名さん
標高のわかるソフトで見てみましたが、ツタヤの出入口からエントランスで2m、一番下で4m下がっていることがわかりました。

[2028: 通りがかりさん]

>>2024 匿名さん

マークスの方が地盤マシなんですか？

[2029: 匿名さん]

>>2027 通りがかりさん

やはり一階分というのは間違いでしたね。
そんなに下がっていないと思っていました。

[2030: 匿名さん]

さすがに大宮台地上なので谷底のマークスより地盤は良いかと。

[2031: 匿名さん]

2026さん

何の根拠もない女々しい感情的な反論ですね。

[2032: 匿名さん]

地盤はマークスのがまだマシだったね

[2033: 匿名さん]

>>2024 匿名さん
あんな再開発じゃねぇ
浦和の地価が上がったのは沿線が増設されたときだけ
パルコや東口再開発では変わらなかった。

[2034: 通りがかりさん]

>>2029 匿名さん
ちなみに、東西の差は、一番少ないところでも2m、その他だと3m以上ありました。
ヨーカドーのところの連絡通路ができる前のことをすっかり忘れてましたが、やはり西高東低でした。よく考えれば、浦和駅の改札前の東西連絡路にエスカレーターが付いているくらいですもんね。
それと、マークスは周囲よりはかなり低地でしたが、標高で言うとここのエントランスより上でした。
あと、昨日の数値は一部誤りがあり、ここのエントランスと下の方は2m差、北口とエントランスは3m差で、東口と北口だと1ー2m東口の方が高いです。このあたりは、パークハウスの近くとここの坂下部分が周りより低地ですが、
仲本小学校方面に向けてさらに低くなるので、水はたまらないかなと思います。
東高砂方面は通りを挟んで少しずつ下がって行く感じでした。
駅周辺をざっくり見た感じだと、浦和タワー、シティハウス浦和高砂、コスタタワー、今度できる西口再開発やブリリアなどは、周囲より高めの場所にありました。

[2035: 匿名さん]

そりゃ優良住宅は高いところにあるよ
何かあってからでは遅いもん

[2036: 検討板ユーザーさん]

ここは優良じゃないってことですか？

[2037: 匿名さん]

周りが低いから大丈夫ってのは浸水だけで、その他の条件はマークスより悪いね。
よくこの値段設定したなぁ。
都内は資産価値の観点から厳しくみられるけど埼玉は雰囲気で買ってくれる感じなのかしら。

[2038: 匿名さん]

あ、地震とか浸水以外の事象にはマークスより弱いって意味ね。

[2039: 匿名さん]

地盤カルテでガーデンとマークス比較してみ
周辺地価はマークスの半分以下
総合スコアはマークス75、ガーデン45
比較にならないよ。

[2040: 匿名さん]

>>2039 匿名さん
地盤カルテってかなりアバウトですよね。低地と高地がごちゃごちゃになってますよね。あまりあてにならない気がします。

[2041: 匿名さん]

アバウトかな？色分けされたa4ペラ１枚の地図よりはマシでは？
まぁ標高はガーデンのが断然低いので谷底とマークスが言われてたのならガーデンはなんと言われるのやら。

[2042: 匿名さん]

駅に近いだけの物件じゃねーかよ
でもマンションにおいて最も重要な要素だけど

[2043: マンション検討中さん]

マークスは検討対象外だったのであまり話を正確に覚えてないんですが…マークス前の道路が昔川が通っていてそれをつぶした？かなんかで、地盤が悪いって聞いた記憶があります。埼玉に長年住む友人が言っておりました。
標高はマークスの方が上なんですね。それは知りませんでした。
ちなみに地盤に関しては東口は緩いところが多いそうですが、駅周りはしっかりしているとの認識です。

とにかく私は駅近はかなり魅力なのでこの物件はとても魅力なのですが、やはりお値段が〜あと５年くらい待とうかしら…

[2044: 名無しさん]

地盤と標高は別問題ですよね？
大宮台地における谷底低地って、台地が小さい川とか水路で削られてできた低地で、台地面を樹枝状に刻んで分布しているらしいです。で、その地盤は弱いとか。
大宮台地内でも標高差はあるようだし、ガーデンよりマークスの方が標高が高いといわれるのはわかりますが、だからといって地盤が弱いわけではないかと。
地盤の強さと、高低差による浸水被害とは別物な気がしますが違うんでしょうか？

[2045: 匿名さん]

素人意見よりは地盤カルテのがマシ

[2046: 名無しさん]

ごめんなさい、わかりづらかったかもしれません。

ガーデンよりマークスの方が標高が高いといわれるのはわかりますが、だからといってガーデンの方が地盤が弱いわけではないかと。

っていう意味です。

[2047: 匿名さん]

地盤カルテ見ました。東仲町は地価が安いですね笑

[2048: eマンションさん]

駅近は5分以内なんてこれからいくらでも出るんで待てるなら待つでよいのでは？
今は今買うしかない人達が買う市況ですよ

[2049: 名無しさん]

すいません、地盤カルテでガーデンの住所入れても、浦和区周辺で80点としか出てきません…。
どうすればピンポイントで調べられるのか教えていただけませんか…。

[2050: 匿名さん]

ブリリアはどうなった？

[2051: マンション検討中さん]

駅徒歩5分以内ってここ10年で３件しかないらしいですけど、これからいくらでも出るってほんとですか？
西口の再開発地区のことであれば億ションになりそうなので手が出ない気がしますが、、、
どの情報か教えて下さい

[2052: 匿名さん]

仲町１丁目に計画中のブリリアとエステムは徒歩４〜５分以内かな。
あと個人的には東高砂町の巨大駐車場が早々にマンションになりそうな気がする。コスモの南。

[2053: 匿名さん]

３年以内に徒歩５分以内物件、ぱっと思いつくだけでも３件出ているんですが。浦和タワー、シティハウス浦和高砂、パークハウス浦和東仲町。
１０年以内なら東仲町のプラウド、パークホームズなんかも入ってくるのでは。

[2054: 匿名さん]

>>2053 匿名さん
パークハウスは６分では？

[2055: 匿名さん]

>>2052 匿名さん
ブリリアはともかく、エステムは分譲マンションとしては、、、
コスモの南は、モデルルームによくなるところですよね？マンションが建ちそうで建たない場所ですが、タイミングを見てるのでしょうね。

[2056: 匿名さん]

>>2054 匿名さん

パークハウスは北口４分。

[2057: 匿名さん]

一等地は建材費が落ちるオリンピック後待ちです。

[2058: 匿名さん]

2019半ばから業者に発注かけるよ

[2059: 匿名さん]

>>2056 匿名さん
北口は時間限定で、朝は開くのが遅く、夜は閉まるのが早い。だからこそ、東口との併記になっているわけで、パークハウスは５分以内物件とは言えませんね。

[2060: 匿名さん]

北口を全面に押し出すマンションは品がないよね

[2061: 匿名さん]

>>2059 匿名さん

いや、言えるでしょｗ不動産表記上認められているんだから。どんな俺様ルールだ。
じゃ、ここも徒歩２分とは言えなくなるよ。

[2062: 匿名さん]

>>2061 匿名さん
いや、そうじゃなくて、東口西口５分以内の物件とは意味合いが違くない？って話
全く同じなら併記する必要ないわけで、北口徒歩は注記付きになってるのは、根拠である不動産の表示に関する公正競争規約施行規則によるもの。
ここ含め、北口の方が近い物件は、併記したりカッコ書きしてて、ここもホームページ上は徒歩２分を押し出してるけど、パンフレット（PLANBOOKって書いてある方の仕様書）の物件概要の記載は東口メインになってる。
広告上や早朝深夜以外の利便性的には２分だからまあどっちでも良いし、地元住民的には確かに便利になったけど、注釈付きの北口５分以内＝注釈なしの東西口５分以内とは違うかなと。そういう意味です。

[2063: 匿名さん]

>>2062 匿名さん
あなたの感覚的にということですよね。
３年以内に浦和駅徒歩５分以内物件が、少なくとも３件できていることは客観的事実です。

[2064: 匿名さん]

例えば北口徒歩５分物件と東口徒歩５分物件って、どっちが資産価値が高いんでしょうね。
駅距離でなく、周辺環境、学区、仕様等も含めた個別事案の話になると思います。北口５分でも常盤学区、東口５分なのに仲本小学区では資産価値は恐らく前者が上だと思います。
西口５分ならほぼ確実にどちらよりも資産価値が高いと言えるのでしょうけど。

北口だから徒歩５分以内とはいえない…というのはおかしいような。表記の義務はあるけれど、紛れもない事実であって、資産価値や利便性の違いは別問題ですよね。

[2065: 匿名さん]

常盤学区というのは仲町小、常磐中学区のことです。

[2066: 匿名さん]

>>2063 匿名さん
横から失礼します。
営業は、自物件のことは有利な方、他物件のことは不利な方を使います。
不動産は物件概要に書いてあることと、書きぶりが全てです。
ちなみに、過去5又は10年以内に分譲された徒歩５分以内の物件に、パークハウスは入れません。理由は、本物件の希少性を際立たせるため、北口は時間限定だからという理由で東西口からの所要時間を基準にするのが常套手段です。
５年以内だと浦和タワーとシティハウス浦和高砂が比較物件になり、ここの比較としては、タワーだったり高級仕様で、営業的には好都合です。

[2067: 匿名さん]

このマンション検討してる人が資産価値気にしていることに驚いた

[2068: 匿名さん]

>>2064 匿名さん
横から失礼します。
現場の地価だと、
1西口
2北口西側
3東口
4北口東側
の順かなと思います。
学区の違いは大きいですが、中学生以下の子供のいない家庭や私立志向の家にとっては関係がなく、朝7時前の出勤や深夜の帰宅が多い方にとっては、2と3の価値や順番は変わると思います。
個人的には、朝７時前にはツタヤの前に人だかりができており、夜は大回りして帰らないといけない人も大勢いるので、メインの改札同様、始発のある４時半から終電の１時過ぎまで開けておいてもらいたいです。

[2069: 匿名さん]

>>2067 匿名さん
一応気にするでしょ。その上で割高と思って見合わせたり様子見してる人が多いかと。

[2070: 匿名さん]

営業必死だな

[2071: 匿名さん]

そりゃ学区魅力ない浦和物件だからね
必死に売り込まないと

[2072: マンション検討中さん]

期待されてる学区外だったら、正直言ってファミリーが選択する動機が無い。もっと言うと、浦和に住む意味がない。
それなのに、建物の構造面でスペック落として、分譲価格に厚い利益を乗せてるから、救いがない。
ファミリーが検討すべき物件ではないけど、検討するなら、取り敢えず待ちでしょう。

[2073: 匿名さん]

嫉妬うずまくマンションですね

[2074: 口コミ知りたいさん]

>>2072 マンション検討中さん

ファミリーですが普通に検討してますよ。この掲示板、ファミリーが対象外って書き込みが大変多いのですが、学区を気にしないファミリーも沢山いますよ…

[2075: 匿名さん]

私立前提の家庭もありますもんね

[2076: 匿名さん]

浦和だろうとどこだろうと、駅近物件だから普通に検討するファミリーは多いと思いますけどね。

[2077: マンション検討中さん]

仕様悪い云々と良く書き込みありますが、検討者にとっては別にそこまで言うほどのことでも無いのでは？というか…ただの買えない人のひがみに聞こえますね笑
確かに価格は高いですが、駅近物件なのでそのメリットが最大限反映された価格になってるかなという印象。
かくいう我が家も、まだ色々他も見てるので要望書はまだ手元にあります。

[2078: マンション検討中さん]

私は要望書出しました。
ファミリーですが。。。
学区関係なく、駅近に絞って検討していたので、ここは最高です。
仕様には全然文句もありません。

人それぞれ好みは違いますね。

[2079: 匿名さん]

ひがみっていうほどの物件か？
ひがみって言葉が好きな人が定期的に現れますね、プラウドには。あれ笑

[2080: 匿名さん]

こちらが第1希望でしたが、４LDKは手が届かない値段だということが分かって
マークス買いました。
これだけ駅近で便利な場所にもすぐだと、老後も安心ですよね。

[2081: マンション掲示板さん]

>>2067 匿名さん

資産価値あるに決まってるということですか？

[2082: マンション比較中さん]

ここに限らずだけど、ネガな書き込みって根拠や比較でなく、ほぼすべて個人の感想・思い込みベースだからひがみと思われる。じゃあどの物件ならいいの？って反問にまず答えられない。
たまーに論理的に物件の欠点をきちんと書いてくる人がいると、とっても感心するｗ

[2083: 匿名さん]

何様w

[2084: 匿名さん]

長々と全く感心できない持論、ありがとうございます。

[2085: 匿名さん]

資産価値を気にする人は浦和タワーと同じ坪単価で東仲町のマンションを買いません。

[2086: 匿名さん]

不都合なデータや事実から目を背け、何かあれば営業とか僻みと言う

[2087: 検討板ユーザーさん]

マークスもごちゃごちゃ言われながら竣工半年前に完売。なんだかんだ、ここも売れちゃうでしょうね。やはり浦和地区はすごい。

[2088: マンコミュファンさん]

>>2079 匿名さん

そうですね。ひがみ、嫉妬、この物件にはそうとしか思えないような書き込みが沢山見られますね笑
最近浦和で出たマンションで1番高額ですが1番気に入っています。
まあ私も高額ゆえ手を引くつもりですが。

[2089: 口コミ知りたいさん]

>>2082 マンション比較中さん

同感ですね。暇人のひがみ書き込みとしか思えないですね。そういう心の貧しい人の書き込みはスルーしましょう。

[2090: マンション掲示板さん]

相場より高く買ったら資産性はないです。
このマンションは高すぎです。

[2091: 匿名さん]

浦和タワーと価格だけは同等というのが痛いですね
2018-2019前半竣工が一番建材費高いので仕方ないですが

[2092: マンション検討中さん]

だから、待てる人は待って、待てない人だけ買えばいいだけの話。
確かに高い。でも今のタイミングで買いたいって人もいるわけで…

資産性も大事だけど、子供の入学のタイミングとか、色々事情ありますから…

[2093: 匿名さん]

確かに資産価値や学区を全く気にしない方もいますしね

[2094: 匿名さん]

昔は浦和の有名学区は塾通いあるけどコスパ良かった。さいたま市になってからはねぇ。
今は行政サービスを含めると都内の私立のがコスパ良くなってしまった。

[2095: マンション掲示板さん]

なぜ一戸建てではなくマンションを買うのか教えてほしい。

[2096: 検討板ユーザーさん]

>>2095 マンション掲示板さん

虫がいや。
ゴミを自由に捨てたい。
売る時困る。
ホテルライクに暮らしたい。
隣の家の音が嫌。
展望よく暮らしたい。

[2097: マンション掲示板さん]

>>2096 検討板ユーザーさん

隣の家の音って聞こえるんですか？
マンションのほうが聞こえそうだけど。

[2098: 検討板ユーザーさん]

>>2097 マンション掲示板さん

マンションに住んだことない人の典型例ですね。
一軒家の方が完全に隣家うるさいでしょ。
マンションは無音です^_^

[2099: 検討板ユーザーさん]

>>2095 マンション掲示板さん

ガーデニングとかしたくない。
綺麗に植栽された状態で住みたい。
縦移動が考えられない。
横に移動することに慣れて上下に動くとかマジ無理。
防犯対策的にどう考えてもマンション。
一戸建てはうるさい。
まあホテルライクに住みたいが象徴的な感じ。
マンションの6500万は優雅だけど、一戸建ての6500万はしょぼい。狭い。

[2100: マンション掲示板さん]

>>2099 検討板ユーザーさん

全然わからないです。

[2101: 匿名さん]

生涯コストでは6000万のマンションと8500万の戸建は同じ。40年過ぎると土地の勝ち残る戸建が有利、ただし取り壊しで金はかかる。築30年くらいはマンションのが流動性高い

[2102: 匿名さん]

>>2100 マンション掲示板さん
家かマンションかという議論は他でやってください。ここはマンションの検討版なので。

[2103: 匿名さん]

>>2101
コストは同じでもその価格の比較ではマンションのほうがクオリティはかなり高い。駅までの通勤時間もマンションのほうが上。
土地が勝ち残っても、結局相続税がかかる。売りたくなったときも、マンションならそれほど損はでないが、戸建ては上物は売れないので取り壊すことになる。

マンションがこれだけ人気になってきてるのにはちゃんと理由があるよ。

[2104: マンション検討中さん]

もう、完売です。

[2105: 匿名さん]

>>2104 マンション検討中さん
ソースは？
先週末時点では下層階以外は人気薄で、営業は必死に上に回そうとしてましたが。

[2106: マンション掲示板さん]

>>2102 匿名さん
僻み？

[2107: 匿名さん]

この規模と集客で抽選発生させたら恥だな。まぁ価格間違えたよね

[2108: マンション検討中さん]

抽選になるってことは安いのでは?

[2109: マンション掲示板さん]

安いわけないでしょ！

[2110: 口コミ知りたいさん]

恥とか、別に今時浦和マンションどこも抽選でしょ。パークハウス東仲町も浦和タワーも抽選だったよ。

[2111: 匿名さん]

抽選外れると他のマンションにする人も多いし、今後すむ上であえてぶつけてくる家庭も少ないからあまりないけどね。さいたま新都心のは一気に全戸販売だから仕方なかった。