プラウド浦和東仲町ガーデン [(仮称)浦和東仲町Ⅱ計画]

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/p-urawa2/index.html
事業者：野村不動産株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
設計者:INA新建築研究所

所在地：埼玉県さいたま市浦和区東仲町105番1他(地番)
交通情報：京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩4分 （※北口改札(7：00～24：15、ICカード専用)より徒歩2分）

本日確認しました。場所は、さいたま市浦和区東仲町105ｰ1他9筆。地上14階、地下1階。住戸数 92戸。松江精機工業(株)の跡地です。プライド浦和東仲町、パークホームズ浦和東仲町のすぐ東に位置します。
恐らく「プラウド浦和東仲町Ⅱ」 とかになるのでしょうか。駅からは北口徒歩3分圏内に入ると思われます。

【スレッド本文を一部修正致しました。H28.7.18 管理担当】
【スレッドタイトルを修正致しました。H28.7.20 管理担当】

[1752: マンション検討中さん]

>>1751 マンション検討中さん
浦和駅ですよ。旧中山道沿い。あそこ、隣接してスミフも作ってる。どう並ぶんだろう。

[1753: 匿名さん]

常盤一丁目だと徒歩10分以上ですか？教育重視としても資産価値はきつくないかな

[1754: 匿名さん]

浦和なら学区良い方が資産価値は維持しやすい

[1755: 匿名さん]

三菱は南浦和と岸町で２度値付けを間違えてプラウドの競合物件に客を取られてるので、今度は相当下げてくる可能性は高いですね

[1756: マンション検討中さん]

あそこなら10分かからないのでは？

[1757: 周辺住民さん]

中山道沿いの常盤1丁目は、既にドミノ化がひどい状態。
歩いてみれば分かるよ。
買った後のリスクが高い。

それにしても、このプラウド東仲町ガーデンは高いね。
浦和タワーと価格変わらないなら、浦和タワー買っときゃ良かったという人多そう。
高仕様ならまだ分かるんだけどね。
都内のプラウドを知っている人が見たら、びっくりするだろう。
埼玉県民がなめられてるのかな。悲しいけど。

[1758: 匿名さん]

東仲町はこれからドミノ化するリスクがなぁ。
学区もねー。。。
それでこの値段だから、価格が正式に決まるまで一応もう一回マンションギャラリー行くけど、候補にならない可能性大

[1759: マンション検討中さん]

東仲町ガーデンの目の前にマンションとか立つ可能性ありますかね？駐車場や、古いビルがあった記憶があるのですが…

[1760: 匿名さん]

そりゃあるでしょ。商業地域だから日照権守る必要ないし狭い土地で高い建物できるよ

[1761: 通りがかりさん]

>>1759 マンション検討中さん
目の前の駐車場は狭いので、大した高さにはなりません。その奥は賃貸マンションですが、建てたばかりです。

[1762: 匿名さん]

東仲町、すでにドミノ化しちゃっていると思いますが。

[1763: 評判気になるさん]

あまり評判良くないようですね。資産価値はあまりないのかな…

[1764: マンコミュファンさん]

マンマ二さんの価格見たけど決して高っ！とは感じないですね。マークス並みの設備用意してくれるなら余裕で売れそうですね。野村はやはり浦和を熟知してますね。

[1765: 匿名さん]

残念ながらマークスより数段落ちる仕様なので、二の足を踏んでいます。
仕様さえマークス同等またはそれ以上であれば、購入したかったのに…

[1766: 匿名さん]

駅近だけが魅力だから、ある意味わかりやすくていいよね。
浦和に今後も徒歩10分以内に山ほどマンションできるし、徒歩5分以内も少なくない。
あえてここを選ぶこだわりをもつ人が集まるかも。
ただエレベーター一基だし最上階でないとあまり意味ないかも

[1767: マンション検討中さん]

マークスと比べると仕様はどの辺が劣るのでしょうか？

[1768: 匿名さん]

建て替えリスクが一番高い建物がある、ABCは、まぁ避けるよね

[1769: 匿名さん]

徒歩10分以内はうんとあるけど、5分以内はあんまりないよ。今後もさすがに浦和駅5分以内はそう簡単に土地あまってないでしょ。東口含めても。
だから東仲町のパークハウスが出来た時も北口徒歩4分だからあの規模でもいくつかのマンションブログに載ったわけで。

[1770: 匿名さん]

エレベーター一基に朝の北口みれば、所詮は徒歩四分か、それ以上

[1771: 匿名さん]

特にAは危険では

[1772: 匿名さん]

高齢者メインだから高仕様にすれば良かったのに

[1773: マンション検討中さん]

仕様は良くもないけど、家内必須のディスポーザーが付いているし、普通かなという印象。
高仕様というのは、どのレベルが高仕様というのでしょうか？
まだマンション購入考え始めたばかりでよくわからないので、詳しい方いらしたらお願いします。

[1774: 通りがかりさん]

>>1769 匿名さん
パークハウスは、元からある方のプラウドやパークホームズよりは立地がかなり劣りましたが、ここは東口も４分だし、本当の駅近物件ですよね。
エレベーターとスロップシンクが残念です。
リビング横の引き戸も、マークスと同じ仕様でウォールドアかと思ったら、サンクアージュと同じ普通の引き戸で残念でした。
マークスがもう少し駅に近かったら買ったのに。
ブリリアに期待かな。

[1775: マンション検討中さん]

>>1774 通りがかりさん

リビング横の引き戸って、隣の洋室との間のやつですか？今間取り見てるんですが、これ、ウォールドアじゃないんですか？マークスとの違いを教えていただけますでしょうか？

[1776: 匿名さん]

岸町パークハウス、発売開始後1年経つのに、50戸も売れ残ってるんだってね。
東仲町プラウドも掲示板の反応を見る限りでは相当苦戦しそう。
地元富裕層や都内高所得者層の購入が一巡して、浦和バブルも終わりが見えてきた感じかな。

[1777: 匿名さん]

リビングインだしね。ないわー

[1778: 匿名さん]

土地が相当高かったのかな。これだけの価格で、マークスよりも仕様が悪いのはちょっとね

[1779: 匿名さん]

戸建の地あげだけならまだしも、メインは工場の土地買収だから相当高くついたかと。
メインじゃない戸建ですら、あの数の非分譲だから割に合わないほど高値だったのでは

[1780: 匿名さん]

何戸中何戸が非分譲なんですか？

[1781: 通りがかりさん]

>>1775 マンション検討中さん
ウォールドアとハイ引き戸の違いです。
プラウド、ウォールドア とか、
プラウド、ハイ引き戸で調べて比較するとわかります。
よくオフィスにあるのがウォールドア かと。
ウォールドアはレールが一本で、引き戸は枚数分レールがあります。
ウォールドアは、完全に収納しちゃえて、住戸によってはそのうち１枚はドアタイプになってます。
ハイ引き戸は、横に寄せるだけの普通のタイプです。
ハイ引き戸で収納スペースがあれば大差はないのですが、１枚が開き戸タイプになってるウォールドアだと、部屋としての一体感があって良い感じです。

[1782: 匿名さん]

ウォールドアのほうが見た目きれいだよね。
ウォールドアとハイ引き戸って遮音性の違いはどうなんだろう。たいていオプションでウォールドアにできるけど、金額に見合った価値はあるんだろうか。

[1783: マンション検討中さん]

維持･管理費を考えてのことなのか、最近は100戸前後に対してエレベーター1基という物件がとても多いですね。

[1784: マンション検討中さん]

やっぱり高かったですね…

[1785: マンション検討中さん]

>>1784 マンション検討中さん

正式価格でましたか……
やっぱり高いんですね。

[1786: マンション検討中さん]

68平米の部屋なら中層階まで5000万台がありました。

[1787: 住民板ユーザーさん2]

>>1786 マンション検討中さん
安いやん！マークスくらいやん！

[1788: 匿名さん]

マークスより坪単価にして30万は上ですよ。

[1789: 匿名さん]

幅の上限でした。私は撤退しますが、この値段なら年末過ぎには失速します
モデルルーム自体、着工関係で立ち退きが必要なのでスケジュール後半からいつもの値下げではないでしょうか。
部屋毎の環境がそこまで変わらないので、とりあえず待ちの方が良いかと思いますよ。

しかし東仲町でこの価格は笑

[1790: 匿名さん]

5990万だけどな笑

[1791: 匿名さん]

低層階は浦和タワーの坪単価を超えてきました。岸町三菱よりは余裕で高額ですね。

[1792: 通りがかりさん]

価格はだいたい想定どおりなんじゃないの?
売れ行きがどうなるかは、見ものだけれど。

[1793: マンコミュファンさん]

>>1788 匿名さん

そんなに差ないじゃんw

[1794: 匿名さん]

>>1793 マンコミュファンさん
坪単価３０違えば６００万変わってくるけど。

[1795: 匿名さん]

坪30なら東仲町でマークスより600～700万高いと！？ないわ

[1796: 通りがかりさん]

>>1789 匿名さん
マジですか？
我が家も撤退決定。気長に運用しながら待つことにします。

[1797: マンション検討中さん]

>>1781

ウォールドアとハイ引き戸の違いは、今までしっかりと認識できていませんでした。
ありがとうございます。

板を完全に収納できる方がいいなあ。

[1798: 匿名さん]

仕様低いんだね。要望書だすか迷ったけど萎えちゃったよ、、、とりあえず出す？

[1799: マンション検討中さん]

うちは要望書見送りました。担当さん曰く、結構強制力ありそうだし、買いたい方にとりあえず譲ります。早く出さないと買えなくなる可能性があるとも言われましたが、登録までまだ先ですし、他の物件も回ってくるつもりです。

[1800: 匿名さん]

強制力ないでしょ。抽選で当選後ですら強制力ないもん。この値段なら買えなくなることもない。いつもの営業トークですね。

[1801: 匿名さん]

上限かー
強気ですね、見送ります。

[1802: マンション検討中さん]

確か、下層階は上限寄り、高層につれて下限寄りに向いていたような…うちは見送りましたが…

[1803: マンション検討中さん]

お風呂とかキッチンが少し小さめに感じたのですが、マークスなど他の物件と同じような広さでしょうか？広さ的にも核家族向けの印象を受けました。

[1804: マンション検討中さん]

こんだけ駅近だと普通に考えてそりゃあ高くなるの分かってたでしょ。学区とか東口とか騒いでる人は浦和駅の特殊性にばかり目が行きすぎなのでは。高くなるの分かってたから他に決めて大正解だったわ。

[1805: 匿名さん]

低層階なら安いだろうと希望が集中したんでしょ。うちもそうでしたが想像以上に価格が高く撤退です。買えるけど学区も仕様もイマイチでペイしないよ

[1806: 匿名さん]

要望書だしたが微妙

[1807: マンション検討中さん]

マークス並みの価格なら即買いだったなあ。駅近かなり魅力だったけど、この価格なら別にそこまで駅近に拘らなくてもいい気がしてきたわ。南浦和や北浦和当たってみます。

[1808: マンション検討中さん]

別に仕様が悪いわけではなく、普通かなと思います。ただ、ここまでの駅近で価格も高いことは皆分かっていたし、ここを狙っていたのは間違いなく富裕層と呼ばれる人たちが多かったと思います。そしてそういう人達はマンションの中身に求める基準も高い。そういった人達には、今ひとつ物足りない仕様だったのでしょう。
ターゲットが富裕層なら、その人達を満足させるだけの売りが欲しかったところですね。

[1809: 匿名さん]

そうだよね。学区が学区だしファミリーではなく富裕層。高くても高仕様にするべきだったのに、なんか浦和だしこの学区でもファミリー呼べるんじゃないか、みたいなマーケティングのブレブレ感が伝わってきます

[1810: 通りがかりさん]

駅近物件なのは間違いないけど、それ以外がすべて中途半端。それに尽きる。

[1811: マンション検討中さん]

高値設定だとしても高級仕様にするか、仕様が普通ならせめて価格を抑えるか、どちらかにしないと購入者も決断できないですね。
仕様は別に悪くないですがもう変えられないので、価格で勝負するしか無いのかと…

注目物件でしたが何と無く皆さん決断ができず要望書もあまり出ていない印象です。恐らく早いうちに値下げが始まると思います。

[1812: マンコミュファンさん]

ここだけが高いんじゃないよ。埼玉がらみで、朝霞台徒歩2分の三菱マンションが73平米4階で5500万だった、、、
朝霞台駅近でもこの価格。似たような価格なら絶対浦和駅のが良いよね（笑）

[1813: マンコミュファンさん]

浦和に限らず今はどこも高いから、早々の値下げは期待しない方がいいよ。

[1814: 匿名さん]

やっぱりマンションの価格は駅距離なんですね。。

[1815: マンション検討中さん]

抽選本当に嫌です。

[1816: 匿名さん]

抽選はしかたない。抽選がないマンションのがやばい。ただ要望書は躊躇する。
ポエムは駅近すぎ！コスパ悪すぎ！でいいよ。

[1817: 匿名さん]

抽選ならないように調整するから大丈夫
抽選なりそうと煽るのは常套手段

[1818: 匿名さん]

三菱の価格は最近住友より強気だから無視してよいよ。浦和でも在庫だらけでしょ

[1819: 匿名さん]

一期に購入は損ですね

[1820: マンション検討中さん]

モデルルームにあった洋室の狭い方、すごく使いづらそうだったんですが、子供が大きくなってあの部屋狭すぎじゃないですか？

[1821: マンション検討中さん]

うーん、悪いすすす物件じゃないんだけど、普通の仕様でこの価格出すべきなんだろうかと思ってしまう。子供が小さいからこれから習い事や受験など、お金がどんどんかかっていく我が家が、家にこれだけお金をかけていいのかどうか…

子供のために家を探し始めたのに、家に金をかけ過ぎて子供の教育や娯楽を制限するのはうちにとっては本末転倒だからなあ…

浦和駅は確かに自分にとって魅力だけど、塾とか少ないし北か南にわざわざ行かなきゃいけないんなら、子供はいっそ北浦和とか南浦和の方がいいのかも…

[1822: 匿名さん]

>>1821
都内勤務ですか？
私は都内勤務の検討者ですが、価格や学区はさておくとして、通勤の利便性は北浦和や南浦和が比肩し得ない大きなメリットと感じます。
一方、都内勤務でないなら、浦和駅の西口ならともかく東口で高額なマンションを購入する意味はあまりないと思われますが。

[1823: 匿名さん]

京浜東北沿線の都内勤務なら始発に座って乗れる南浦和のほうがメリットありますよ。

[1824: 通りがかりさん]

>>1822 匿名さん

都内勤務です。自分にとっては、浦和は確かにとても便利だと思います。でも、自分が浦和に拘ってるほど、他の家族はこだわっていないようです笑

確かに浦和の方がお店や大きな施設はありますが、実際生活する他の家族にとっては、別に北浦和でも南浦和でも、用事があるときは浦和に一駅行けばいいじゃない、という感じです。

周りの家族がそんな感じなんで、自分のためだけに浦和にこだわる必要も無いのかなと…

[1825: 匿名さん]

浦和タワーより管理費・修繕費高かったです。

[1826: マンション検討中さん]

元の値段に管理費修繕費かかって、さらに駅近だと駐車場も高いからなあー。
無理して庶民は買わないほうがいいと思うわ。

[1827: 匿名さん]

まぁ、浦和でも東仲町よりは北浦和・南浦和のが学区良いからね。たまに浦和に行けば良いかもね

[1828: 匿名さん]

修繕費はまだしも、共有施設ないのに管理費高いのはダメ。全般的に誠意を感じない価格

[1829: 匿名さん]

終わったな、ここ
明るい話が全くない

[1830: 匿名さん]

>>1824
1822です。ご家族が浦和にこだわっていないなら、中央線の沿線も候補になるかと思いますよ。国分寺や武蔵野等は、公教育は浦和よりレベルが低いかもしれませんが（実際はどうだかよく調べていません）、利便性やステータス、文化度は上かと思います。
通勤の利便性は、中央線が使えるなら浦和を上回りますしね。混雑が始まる時間が、高崎線より遅めなので。

[1831: 匿名さん]

ここは駄目だな。価格高過ぎ。
竣工後に値引きの嵐の予感。

[1832: マンション検討中さん]

本当に頭のいい富裕層は、マンションを見る目も肥えていますからね。浦和駅近は相当なメリットですが、他のマンションのメリットや価格と上手に天秤にかけて選択すると思います。
浦和駅近でとても魅力的な物件であることは間違いないとしても、この価格だと＊＊＊になりかねませんね。

[1833: 匿名さん]

ガーデンが管理費に響いているんですかね。エレベーター１基なのにこの管理費…って感じです。

[1834: 匿名さん]

管理費高かったですね！びっくりした。

[1835: 匿名さん]

仕様低い、ランニングコスト(管理費)高い、学区が微妙。資産価値、維持できる？

[1836: 検討板ユーザーさん]

>>1835 匿名さん

仕様低いですか？

[1837: 匿名さん]

仕様低いですよ。散々このスレに出てきてますが。

[1838: マンション検討中さん]

管理費いくらですか？
わかる方いたら教えてください。

[1839: 匿名さん]

229
浦和タワー190です
修繕費も浦和タワーより高いです笑

[1840: マンション検討中さん]

仕様が低いというのは、エレベーターが一機であること、ウォールドアでないこと、スロップシンクが無いことくらいですかね？
別に普通じゃないですか？価格の割に低い、ということかもしれませんが、駅近で高くなってるだけかと…

[1841: 匿名さん]

天井高低い、駐車場にゲートがない、駐輪場設置率低いってのも追加で。
個人的にリビングイン脱衣所が残念。

[1842: 匿名さん]

>>1840 マンション検討中さん
仕様は、低くはないが、高くもないって感じでしょうね。
キッチンは洗面の天板良くするくらいなら、スロップシンクつけてほしかったし、マークスより高いんだから、仕様で負けないでほしかった
どうせ安くはないんだから、高級路線でいけば良かったのに、仕様は中途半端
おまけに管理費も高い

[1843: 匿名さん]

中規模でこの内容であの管理費は意味不明

[1844: 匿名さん]

管理会社、即入れ替えなんじゃない？笑

[1845: 匿名さん]

都心なら遠慮なく高仕様にできたと思うけど、所詮浦和でしょ？
いまより高仕様にしていたとして、さらに価格が坪20万くらいアップしていたとして、誰が買うと？いまの価格でも文句出まくってるのに。
野村の選択が正しいと思いますよ。プラウドマークスとパークハウス岸町の勝負（立地で負けたぶん、価格で勝負したマークスが圧勝）を見ても。いくら立地がよくても、価格が高いと買えないんですよ。浦和検討者のレベルでは。

[1846: 匿名さん]

管理費高過ぎ
ディスポーザーあるとはいえ、規模、エレベーターの数、共用施設のなさから考えて割高過ぎ
なんで高いのか誰か知ってる？
普通にみんな疑問に思うはずだけど、初めてのマンション購入者騙す気？
インターネット利用料込みなのは知ってるけど、あとどこに金かかってるのかな？

[1847: 匿名さん]

普通に考えれば利益を管理費にのせてるんだと思いますけど

[1848: 匿名さん]

>>1847 匿名さん
いずれ削られるのに？
一年半後に相見かけたら普通に下がると思うけど。

[1849: 通りがかりさん]

東仲町の周辺相場がまた上がりそうで何よりです
完全にバブルなので早く売り抜けて都内に買いたいです

[1850: 名無しさん]

管理費の行先って、野村関連の管理会社じゃないの？
もしそうなら、初回の管理組合総会で、全会一致で総とっかえしたらいいのでないの？
購入後も甘い汁を吸わせ続けさせる程、皆さんはお人好しではないでしょう。
管理会社を替えるって、意外とハードル低いですよ。

[1851: 匿名さん]

ガーデンの管理にそんなにお金かかるのかな？
モデルルームで営業さんに聞いてみればよいのでは。