プラウド浦和東仲町ガーデン [(仮称)浦和東仲町Ⅱ計画]

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/p-urawa2/index.html
事業者：野村不動産株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
設計者:INA新建築研究所

所在地：埼玉県さいたま市浦和区東仲町105番1他(地番)
交通情報：京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩4分 （※北口改札(7：00～24：15、ICカード専用)より徒歩2分）

本日確認しました。場所は、さいたま市浦和区東仲町105ｰ1他9筆。地上14階、地下1階。住戸数 92戸。松江精機工業(株)の跡地です。プライド浦和東仲町、パークホームズ浦和東仲町のすぐ東に位置します。
恐らく「プラウド浦和東仲町Ⅱ」 とかになるのでしょうか。駅からは北口徒歩3分圏内に入ると思われます。

【スレッド本文を一部修正致しました。H28.7.18 管理担当】
【スレッドタイトルを修正致しました。H28.7.20 管理担当】

[1401: マンション検討中さん]

東口といっても西口のメイン通りまで速攻出れる距離。高いよ、絶対。ただ、ブリリアも出るし、野村は三菱やスミフと比べると良心的価格なので、5500万円が最低価格とみた。

[1402: マンション検討中さん]

>>1401 マンション検討中さん

それだと坪330万以上だよチミ。
坪単価の計算とかできないの？

[1403: 匿名さん]

あれ、5500÷20で間違ってますかね？m(_ _)m

[1404: マンション検討中]

マークス中層階が70㎡で6000万円だとすると、ざっくり坪283万円、パークハウス岸町が同一条件でざっくり坪300万円、東仲町はどちらに近くなるのか？駅距離だけだと東仲町が高くなりそうですが、岸町は土地の取得価格が高かったとのウワサ＋協力者住居が多くがあるので、販売価格が高いとの話・・・東仲町の工場跡地の取得価格次第ですね。

[1405: 匿名さん]

>>1402 マンション検討中さん

275じゃないの？
どう計算して330なんですか？

[1406: 匿名さん]

岸町は料亭跡でしたっけ。地盤も良いし、マークスより高いのは納得ですが、それにしても強気すぎましたね

[1407: 名無しさん]

>>1399 匿名さん
見方とか比較方法知ってます？
どことどこを比較しているのやら。。。

[1408: 匿名さん]

確か2年前位に販売してた東仲町のパークハウスが坪280万円オーバーで即完売してたから、ここは坪300万円位はいくのでは？
あそこはシニア世代は少なく、30、40代のファミリー層が多かったよ。

[1409: マンション検討中さん]

>>1405 匿名さん
57㎡からっしょ。
坪単価275万って、、、明らかにね、、、

[1410: マンション検討中さん]

今日からモデルルームですね！
価格、どのくらいだったんでしょうか？

[1411: 匿名さん]

坪280なら浦和タワーの中～低層階買ったわ

[1412: 匿名さん]

たっか！途中で竣工近づき値下げするかもだから、第一期は避けた方がいいよ

[1413: マンション検討中さん]

坪280だったんですか⁇

[1414: 名無しさん]

今日見学の皆さんどうでした？

[1415: 匿名さん]

浦和に珍しく子連れはいないなぁ。低層は避けた方が良いかと。半ばのマシの部屋は6000万中盤です

[1416: 匿名さん]

情報提供ありがとうございます。今週は席がとれなかった検討者です。
低層は避けたほうがよいのはどうしてですか？

[1417: マンション検討中さん]

宜しければ広さと階数とお値段を教えていただけませんか？モデルルーム行って玉砕しそうで行くの迷ってます…

[1418: マンション検討中さん]

日当たり諦めているモノです。子供がいるので72㎡くらいの一階や二階希望なのですが、お値段わかるかたいらっしゃいますか？

[1419: 匿名さん]

商業地域で低層階はないだろ

[1420: 匿名さん]

少なくともこのマンションの周りは商業地じゃないでしょ

[1421: 匿名さん]

うーん、我が家は見送りかな。

[1422: マンション検討中さん]

野村の価格に期待していましたが今回はさすが強気のようですね。
ここより少し高いくらいでしたらブリリアを検討します。

[1423: 通りがかりさん]

>>1422 マンション検討中さん

いつまでも検討できる余裕があっていいですね。

[1424: 匿名さん]

ないなここ
最初はやる気見せたけど、こめんやっぱりやめとく
ブリリア待ちます

[1425: 匿名さん]

あまりだった。営業さん、ブリリアの話ださなかったな。きかないといわないか。

[1426: 匿名さん]

>>1425 匿名さん

あまりというのはどの点か、宜しければ教えていただけますか？
やはり強気な価格だったということでしょうか？

[1427: 匿名さん]

ブリリアはどういう価格帯なんでしょう？駅周辺は本当に高年収しか住めなくなってきましたね。中古探すべきか・・・

[1428: 検討板ユーザーさん]

>>1427 匿名さん
ブリリアは確実に東仲町より高いと思います。力目の前のパークホームズレベルでは？

[1429: 匿名さん]

>>1428 検討板ユーザーさん
浦和の事を知らないのかな。
力の前にパークホームズは無いけど(笑)

[1430: 検討板ユーザーさん]

>>1429 匿名さん
ごめん打ち間違いだ。ぱーくはうすだ。

[1431: 匿名さん]

マークス営業もここはマークスより高くなるって言ってたからね。ブリリアは100パーセントここより高いよ。土地の仕入れ値が高いと値付けも必ず高くなる。

[1432: 匿名さん]

>>1431
こことブリリアの土地の仕入れ値知ってるんですか！？
まさか営業の方ですか！？

[1433: 検討板ユーザーさん]

>>1432 匿名さん
1431とは別なにんげんだが、ブリリアの土地は各社の競争入札だったらしいから、高くなるんじゃないかな？あくまでもよそくだが。予測を書き込むと、ダメかな？

[1434: 匿名さん]

マジですか。これは浦和タワー超え確定ですね

[1435: 匿名さん]

>>1433
1431が「100パーセントここより高いよ。」と断言してるからでしょ
値段を吊り上げようとしてるように映るからね

[1436: 検討板ユーザーさん]

>>1435 匿名さん
個人で吊り上げることはできないし。
でもリスクは考えておいてよいのでは？
ブリリアはエリアの戦略によっては投資向け、単身者向けのマンション供給(最近だとブリリア東中野)も行っており、ファミリー向けにならない可能性だってあるかもしれない。明日散歩で土地の広さを見てこようかと。今は情報もないから好きなことが言えますから(私も含めてですが(笑))

[1437: 匿名さん]

単身者には浦和は魅力ゼロでしょう。ありえないよ

[1438: 匿名さん]

教育環境重視だけどコスパ良ければ私立にすれば良いか、と思ったがコスパが、、、うちは辞めます

[1439: マンション検討中さん]

一体どのくらいの強気価格⁈
肯定的な意見が１つもない…

[1440: マンション検討中さん]

思ったより、安かったです。

[1441: 検討板ユーザーさん]

>>1440 マンション検討中さん

宜しければ大体の価格を教えていただけませんか？

[1442: 匿名さん]

70平米台で5千万台はありましたか？教えていただきたいです！

[1443: 匿名さん]

>>1442 匿名さん
普通にありましたよ。

[1444: 匿名さん]

ブリリアは市況変化や江戸川橋の価格設定みると同等か、ここより数百万高い程度だろう。
野村営業は、自社のカトラージュのときですらサンクアージュは、間違いなく高くなるといっていたり信用できない

[1445: 匿名さん]

高砂岸学区で西口徒歩5分が、東仲町と資産価値が同等？？？
浦和のことをもっと勉強したほうがいいよ

[1446: 通りがかりさん]

資金に余裕あったら、予算内でも、そりゃあやすいに越したことないし、その分他にお金を回せるので大助かりですが、ブリリアは半端なく高くなるでしょうね。タワーではないので、シティハウス浦和高砂みたいにできない限り、プレミアム感の演出は難しいでしょうが、そこは何か考えているでしょうね。
少し話はずれますが、マンション前の道路や歩道がインターロッキングになってると雰囲気良いですよね。

[1447: 匿名さん]

1445さん

東仲町ガーデンが高過ぎなだけ
浦和タワーは広い部屋や高層階が高めな設定なだけで(モデルルームではこちらの坪単価がでます笑)、東仲町ガーデンと浦和タワーは同じ階数ならそこまで金額に差がない

[1448: 匿名さん]

基本は70平米超えは6千からで、低層階が5千万台ってことですか？？
それとも70平米超えがほとんど5千万台なんですか！？
浦和タワー、モデムルーム行きましたが70平米はほとんど6千万台〜7千万台で手が出ませんでした。

[1449: 通りがかりさん]

>>1448 匿名さん
私は来週末に行きますので、分かり次第お知らせしますが、今週行った方からの情報が待ち遠しいですね。

[1450: マンション検討中さん]

>>1448 匿名さん
それだとマークスとたいして変わらんですね。
そんなことはあり得ないと思いますが、、、

[1451: 匿名さん]

東仲町としては馬鹿高い
学区魅力なし
他のマンションと比べると異質

[1452: 匿名さん]

週末にモデルルーム見学行った人少なそうですね。来週末が本番ですかね。

[1453: 匿名]

マンションマニアさんのブログで取り上げられてますね。坪単価は平均300万円だそうです。駅近だし、まあ、こんな線でしょう。

[1454: マンション検討中さん]

マンションマニアさんの記事で価格帯わかりましたね。マンマニさんの当初予想より、坪単価10万くらい高いという感じですか。

そして、まだ幅を持たせた価格しか出てないということだと、高い方に振れたら結構な価格になるなあ。
強気の値付けで時間かけて販売していく戦略か。１期での販売戸数が気になります。

[1455: 匿名さん]

マークスより高いって言われてたからね。
間違いないよ。これだけ駅近だと納得の価格。

[1456: 匿名さん]

>>1454 マンション検討中さん
マンションマニアさん、まだ正確な価格わかってないだけだと思いますよ。
モデルルーム行った人は価格知ってるはず。

[1457: 匿名さん]

いやいや、マンマニはモデルルーム行った上でかいているでしょ。

[1458: マンション検討中さん]

>>1457 匿名さん
書いてあるのホームページの会員向けに載ってる話ばかりだし、肝心の価格は幅ある書き方だからまだ行ってないのでは？
あんまり聞いたことないですが、現時点でも幅ある価格の提示なら、今後の反響次第ですが、値付け困ってるですね。

[1459: 匿名さん]

モデルルーム行きましたが、マンションマニアと同じ情報しか得られませんでしたよ。
値段には幅ありました。

[1460: マンション検討中さん]

パークハウス浦和東仲町、今になってお買得だったと気付きますね。立地の差はあれど、価格差がそこそこつきました。

[1461: 匿名さん]

パークハウスは立地条件がかなり悪いので比較対象にならないように思います。
比べるならプラウドかパークホームズでしょう。

[1462: 匿名さん]

こりゃ途中で値段さげるな

[1463: 匿名さん]

ここ天井高はどのくらいですか？

[1464: 匿名さん]

販売価格目安表を入手しました。
差し障りがあるかも知れませんので，添付することは控えます。
ただし，販売価格目安表に金額が記載されている中で最も低価格の住戸の金額を記載します。
３階　Ｄタイプ　６８．４０㎡　３ＬＤＫ　５０００万円中盤（４００万円～６９９万円）です。

[1465: 通りがかりさん]

営業は絶対認めませんが、幅あり提示は弱気含みの様子見で、戦略が不十分又は周辺物件の動きが不安定な時にやるので、客の反応次第では幅の下限近く（ほんのちょっと上）とし、最大限勉強させていただきましたアピールをしてくるでしょうね。
それでも割高感は否めないのですが、状況としては営業の強気一辺倒では捌けなさそうですね。
まあ、あれだけ強気でお買い得アピールが凄かったマークスが売れ残ってますから。

[1466: 匿名さん]

>>1464 匿名さん

もったいぶらなくともマンションマニア氏のブログに既に価格幅は公開されていますよ。
一部ですが。
しかしこの規模でエレベーター１基はキツ
い。

[1467: 匿名さん]

目安表で高めに販売されたのは見たことがないです。下限ギリギリにしてこんなに良い物件が今ならお買い得で買えるという演出です。
稀にあまりに反応悪くて範囲以下になるときもありますが、それは色んな意味でまずい物件です。
しばらくしたら予定価格が出て、前日に確定価格が出るはずです。
下限ギリギリ→さらに20万円ダウンで囲い込み&最後の一押しのパターンになると思いますよ。

[1468: 匿名さん]

>>1466 匿名さん
本当ですか？ここより半分の規模でも一基でたまに混むのに、、、

[1469: 匿名さん]

>>1464 匿名さん
おそらく、パンダ部屋が5400万円〜ということですね。プラウド浦和東仲町やパークホームズのパンダ部屋より1000万円以上高く、仕様はマークス並なので、昨今の価格高騰含めそのあたりをどう見るかですね。

[1470: 匿名さん]

70平米5700代も複数あって、上記のが坪単価最低というわけでもないので、ここはパンダと呼べるほどの部屋はありませんよ。

[1471: マンション検討中さん]

目の前に七階建マンションあるのが嫌でした。マークスも目の前にありましたね。

[1472: 匿名さん]

2LDK4900万円台〜、3LDK5300万円台〜という出し方になるでしょうね。
ぱっと見、お買い得に見えるような感じで。

[1473: マンション検討中さん]

狭い間取りが多いですね。
一番広い部屋は最上階の一室のみでしょうか？
他に4LDKはあるのでしょうか？

[1474: 匿名さん]

浦和の東仲町でこの値段は高値掴みですね。西口がどんどん開発される中、浦和で教育面アピールできない物件がどこまで戦えるか

[1475: 匿名さん]

東口というより、今のマンション市場の高騰が一番だとは思いますが。
こりゃ、西口のブリリアは70平米以上6千万〜からだね。それか66平米とかで5千万台もあるかどうか。
高く土地を買ってるからブリリアは絶対ここと同等かこれ以上だろうね。

[1476: 検討板ユーザーさん]

東口でも、デパート４つに湘南新宿ラインとか駅力がある浦和からの徒歩2分だからしょうがないよ。学区よくても南浦和とか、浦和駅10分以上も嫌でしょ。
比較するならパークハウス浦和東仲町かな。パークホームズやプラウド浦和東仲町は湘南新宿ラインもアトレ北口も出来る前だから安いけど比較条件にならない。立地の比較はできるけど。

[1477: 名無しさん]

今の市況と最近の東仲町マンション群の売れ行き、駅距離等を考えると妥当な値付けだと思いますがね。学区学区言わない浦和近辺でマンション購入を考えている 大多数 の人には魅力的な物件ですよ。

[1478: 匿名さん]

上でも書かれているけど、パークハウスは立地が悪すぎて比較になりませんよ。分譲時、坪平均265でしたかね。
プラウド東仲町とパークホームズ東仲町の現行市場価格が参考になるでしょうね。坪260くらいで取引されているので、築年数を考えると、ガーデンは坪290くらいが妥当だと思います。

[1479: 口コミ知りたいさん]

>>1466 匿名さん
エレベーター1基というのは確定情報でしょうか？

[1480: 匿名さん]

一基だと朝は徒歩2分のメリット完全になくなるけど笑

[1481: 匿名さん]

>>1480 匿名さん
ですよね。なぜに一基にしたのかな。メンテナンスとかのことも考えれば、二基で良かったかがするけど、管理費高すぎたり、スペースの関係かな。

[1482: 検討板ユーザーさん]

パークハウスはモデムルーム行ったけど、入札にならなかったから、当時は高いと思ったけど今となっては価格抑えて販売できたみたいよ。
プラウドは線路脇だから騒音問題、パークホームズは左側日照&プラウドとお見合い距離、パークハウスは坂下、どこも難点はあるから、ここもバランスで好き好きだろうね。

[1483: 匿名さん]

>>1482 検討板ユーザーさん
おっしゃる通りと思います。
３つとも外観が素敵で、特にパークホームズは庭が立派で近隣の人も覗いている光景をよく見かけます。
ここは良いとこ取りで仕様もシティハウス浦和高砂の次に良く、規模的には管理費や修繕積立金のメリットも出てくるちょうど良い規模のはずなので、東口の中では好バランスな物件と思います。
個人的にはディスポーザー好きなので、そこもポイント高いです！
リビング横のウォールドアがマークスと同じ仕様か気になっていて、マークスは、この点でもサンクアージュとかなり仕様の差が付いていた印象です。

[1484: 匿名さん]

シティハウス浦和高砂の次に仕様が良いって、具体的には何のことでしょうか？
ディスポーザーはこの規模の物件なら大体ありますし…

[1485: マンション検討中さん]

EVは維持費が高いので100戸前後でも1基しか設置していないことも多いですが、オハナでなくプラウドブランドなので2基あっても良かったですね

[1486: 匿名さん]

>>1484 匿名さん
これです。タワマン以外ではあまり見かけませんね。
S-マルチコア、免震構造
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1301_0003/CH_UrawaTakasago.pdf

[1487: 匿名さん]

ここはsマルチコアと免震を採用しているんでしょうか？
だとしたら東口では初？かもしれませんね。

[1488: 匿名さん]

でもsマルチコアって住友不動産独自の工法ですよね。
プラウドなのに？

[1489: 匿名さん]

>>1486 匿名さん
シティハウス浦和高砂が素晴らしい仕様なのは存じ上げています。他には天井高270やサイクルトランクなどありますよね。
そうではなく、この物件がシティハウス浦和高砂に次ぐ良仕様と1483さんが記載された理由をお聞きしたいです。

[1490: 通りがかりさん]

流れからすると、シティハウス浦和高砂の仕様が高いって話ですよね。シティハウス浦和高砂は、何とかコアと免震だけじゃなく、内装とか全体の質感も群を抜いてますし、他の住友物件とは差別化しているので、特異な存在ですね。
三菱の西口タワーは、そこまで仕様は良くないし、梁が酷すぎで、モデルルーム案内してくれた営業さんも他は良いんですけどねと失笑してました。

[1491: 匿名さん]

いや、違うでしょ。
>ここは良いとこ取りで仕様もシティハウス浦和高砂の次に良く
と
>シティハウス浦和高砂の次に仕様が良いって、具体的には何のことでしょうか？

から、この流れが始まっているんだから。

[1492: 匿名さん]

確かに浦和タワーは仕様が酷かったですよね。飲み屋に目をつぶれば、立地はそれなりにいいんですが。

[1493: eマンションさん]

高い

[1494: 匿名さん]

高いのではなく、年収が低い

[1495: 匿名さん]

割高かどうかが問題
予算の問題ではない

[1496: 匿名さん]

資産価値からすると辛いね
駅近だけど考えるほど今の購入者は浅はかじゃないし

[1497: 匿名さん]

>>1489 匿名さん
キッチンと洗面台のカウンターの天然御影石ですかね。これが標準かオプションかって、都内でもグレードによりますよね。
ディスポーザーは規模によりますが、ミストサウナはあったりなかったりなので、それら含めて必要な設備が一通り揃ってるのは、マークス含めて浦和だと第２グループに入れるくらいのレベルかなと思います。

[1498: 匿名さん]

浦和の魅力として学区の割合は大きいよね
ここだと交通の便が良いだけだから、それこそここを買うなら同じ予算で便利な東京買うよな

[1499: 匿名さん]

>>1498 匿名さん
確かにそうですね…

[1500: 匿名さん]

でもプラウド南浦和神明よりは下のレベルですね。