シャリエパークナード南草津

[ご近所さん]

ＪＲ南草津駅西側（野路西部区画整理地）の東レとパナホームの共同で
建設予定のマンションの正式名称が決まったようですので、新スレ立てます。
情報交換に役立ててください。

所在地：滋賀県草津市野路町西部土地区画整理事業5街区1画地
交通；　JR南草津駅より徒歩2分
総戸数：318戸（他に店舗1あり）
構造：　鉄筋コンクリート造地上15階建
販売：　2009年2月上旬予定
完成：　2010年3月上旬予定
施工：　(株)大林組
設計：　株式会社東急設計コンサルタント
売主：　東レ建設(株)、パナホーム(株)
販売提携(代理)：東レハウジング販売(株)

旧スレ（南草津の駅西口東レ建設予定マンションについて）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141/

HomePLAZA
http://mansion.home-plaza.jp/cgi-bin/WebObjects/110575746b9.woa/wa/rea...

HOME'S
http://s.homes.co.jp/md/bid-16001700000014/

[2: ご近所さん]

南草津駅前の最大の大物が最後にやってきたという印象です。
ただ昨今の経済情勢を考えると、タイミングが遅すぎたという感がしないでもないですが・・

[3: 物件比較中さん]

こんなページができてました。

http://www.m932.jp/index.html

[4: 匿名さん]

今日、甲賀地区でも折込入ってた。

[5: 購入検討中さん]

価格帯のこと問い合わせた方おられますか？
　石山のヴィーナススクエアでそれとなく聞いてみたら、ヴィーナススクエアより若干高めとだけ教えてくれました。

[6: 物件比較中さん]

5さんへ

私もヴィーナスのＭＲで「ここより若干高め」と聞きました。ただ、ヴィーナスさんも竣工まで4ヶ月なのに半分も売れていない状況から、できるだけ買ってほしいという苦しい事情が見え隠れしているような‥‥


ＭＲの構造モデルは「しっかるしてるなぁ〜」って印象でしたが、実際はどうなのか、たとえ見せて頂いたところで素人には判断できないので信じるしかないでしょうね。

東レさんも、ヴィーナスが売れないことには資金繰りの問題も多少なり出てくるでしょうし、資材高騰が続けば質が落ちるのかな？という心配もあるのでしょうか？

南草津は「駅近！」ですし、買い物も便利。ただ、東海道線の横ってことから騒音も心配です。

[7: 購入検討中さん]

駅近のマンションは便利だけど、電車の音が心配ですね。
お隣のブリリアの窓は防音対策をされていたようなので、
シャリエも同じように窓や換気口は配慮されると思いますが、
部屋に風を通すために窓を開けている間は、電車の音・構内アナウンスが
まともに聞こえてしまいますよね。
住んでるうちに慣れるものでしょうか？

[8: 購入検討中]

音は意外と慣れますよね。
よっぽど工場などでキンコンカンコン！ギギー！！とかは困りますけど。
車や電車の音ってなれると思います。あと最近はペアガラスがほとんど入ってますし、
マンションの機密性はたいしたもんですよ。

困るのは飲食店や工場、川などの臭いです。洗濯物が干せませんから・・。
それと日当たりはどうしようもありませんよね。

音だけで神経質にならなくても大丈夫だと思います。
駅ちかや、商業地域でにぎやかなところは便利な分、音はある程度仕方ないかと・・。

[9: NO.07]

>>No.08様
そうですね。 電車の音は一定だし、夜間は貨物の通過だけなので慣れそうですね。
やはり駅や商業施設に近いのは魅力です。
私は大阪へ通勤しているので新快速停車駅も考えたのですが、
行きは早い時間の快速に乗れば混雑を避けられて快適ですし、
石山の駅から離れたマンションより、駅から近いシャリエにしようかと思っています。
ただ、西友側と違いシャリエ側はこれからマンションが次から次へと建ちそうなので、
供給戸数が多すぎて将来手放す時に売り出し価格が極端に下がってしまうのではないかと、
つい心配してしまいます。買う前から売る時の心配なんて早すぎとは思いますが。

[10: 入居済み住民さん]

>09
このご時世ですから、建設予定の分譲マンションの多くは凍結されると思います。
マンションの資産価値を考えるなら、その地域でナンバーワンのマンションを
買うのがいいそうです。
シャリエがそうなのかは知りませんけど・・

それから、電車の騒音のことですけど、夏場は窓を開けて寝ることも多いと思います。
深夜の貨物列車の轟音と早朝の始発のアナウンスだけはなかなか慣れません。
シャリエにするにしても、駅からなるべく離れた部屋を選ばれた方がいいかもしれませんね。

[11: 匿名]

このマンション、どうなんですか？行かれた方いらっしゃいますか？

[12: 購入検討中さん]

この３連休は優先案内会ですよね？行かれた方、感想を書き込んでもらえればと思います。
特に予想価格や管理費等。

[13: 購入検討中さん]

行ってきました。価格は石山とそんなに変わらないと思いますよ。

[14: 匿名]

管理費等、いくらだったんでしょうか？

[15: 購入検討中さん]

No.13です。僕がもらった見積もりでは管理費+積立金で20500円でした。

[16: 匿名]

20500円って高いような気がしますが…。

[17: 匿名希望]

他に話を聞きに行かれた方いますか？

[18: 周辺住民さん]

最多価格帯3100万円、最高価格帯5000万円〜　って高すぎでしょ。
間取りも方位も？？？な気がするし・・・・
契約率はヘタすると8割程度になる可能性があると思います。

[19: 匿名さん]

↑　　
契約率8割とは？最終的にってことですか？

南草津の人気が高くなっているとは言え、供給過剰のような気がします。
南草津に住みたい人は、既に建っている物件に収まっているような気がします。

駅近は魅力ですが、大阪・京都方面へ距離が大津に比べ更に遠くなるし‥
それにしては、値段設定が高いようだし‥

近畿都市部でも入居率が6割程度と連日のように新聞にも載っているし
完売は難しいのでは？

購入を検討中でも入居率が悪いのが予測される物件では二の足を踏んでしまいます。
やはり賑わいのあるマンションがいいです。
「ワンフロアーに1世帯だけ」って考えただけでも怖い〜。（近くのマンションがそうです）

ここも候補に入れつつ、営業さんの言葉に乗せられぬよう慎重に考えていきたいと思います。

[20: 匿名さん]

値段設定高いようですね。このご時世、完売は難しいような…。

[21: 匿名さん]

㎡当たりの価格でないと判断できない。

[22: 周辺住民さん]

主寝室の壁を隔ててすぐのところにPSがある間取りとか信じられない。
パスです！

[23: 物件比較中さん]

管理費+積立金が、見積するってプランが出来てないって事？
それとも見直し中？
20500円が購入時スタート点だとすると、
10年後は23000？
15年後は25000？てことかな!?

[24: 購入検討中さん]

68平米の一番狭い住戸では管理費＋積み立てで¥14,000ぐらいがスタートでしたよ。
と、いうか他物件に比べて管理費の安さをアピールされてましたが…。

でも将来どのぐらいまで上がって行くプランか聞くの忘れた。うーん罠かも？

[25: 購入検討中さん]

管理費は変わらない予定で積立金が5年で2倍、10年で3倍の予定と聞きましたよ。

[26: 林]

図書館が付いているのはある意味魅力ですね。

付加価値が高いのも魅力かも知れませんね。

[27: 物件比較中さん]

図書館は、徒歩数分のところ（フェリエ）に市立図書館があるので
不要だと思うけど。
南草津は滋賀県の中では軽犯罪（自転車の盗難など）が多いという話を
聞いたことがあるけど、実際どうなんだろう？

[28: 物件比較中さん]

ずっと気になってたんですが、間取りに書いてあるPSって何のことですか？何の略？？

[29: 匿名さん]

パイプスペースです。

[30: 買い換え検討中]

評価できるのは駐車場が自走式というところだけ（機械式は修繕積立金を馬鹿食いする）。億ションは別として、一般のコンシェルジェ付きのマンションでうまく運営が出来ている例は聴いたことがない。集会所以外の共用部分に懲りすぎると結局それが管理費・修繕積立金の不足に繋がる上に、値上げすると未払い人が続出し、更に状況は悪化するという困った事になるのでは？１０年後２０年後の大規模修繕の折には別途まとまった金額を上積みしないといけないような状況だと、ローンを抱えてますます苦しくなりそう。価格設定は周囲と比較して余りに高すぎるような気が...

[31: 27]

自己レスです。
ネットで滋賀県犯罪発生マップというものを見つけました。
決して少なくはないですが、大津や草津の他の駅前地域と較べると、
同程度の犯罪発生率のようですね。

http://map.shiga.hba.jp/shiga_asp/main.do?EXTENT=-14864.154647545812:-...

[32: 物件比較中さん]

どんな施工がされる予定か知らないですが、消音対策をしている
パイプが使われるなら問題は出ないと思うけど・・？

[33: 物件比較中さん]

私もここはかなりダブつくと見てます。
南草津で最多販売価格帯2900万円台って・・・・
私は希望の購入金額までズバリ値引きを要求するつもりです。
それ以上ならパス！

[34: 匿名希望さん]

値引きを要求するのは無理っぽいような気がしますが…。
集会所以外はいらないですし、余計なものがあると将来何かと高くつきますしね。
値段その他もろもろからして、完売はきびしいような気がします。

[35: 検討中]

ここの価格発表会行かれた方いますか？事前予約で展示場に行き、期待していたのですが予定価格では高すぎたので断念しようかと迷っています。営業マンの対応も悪くなくマンション自体には不満はありません（展示場があまりに工事手配できないオプション過ぎなのには？）。ただ近隣某マンションの購入を検討していたのより、このご時世で数百万も高く驚いてます。南草津の数年前の大手マンション（タマキではない）と比較しても同じ広さ、南向きで１千万円弱違うのはどういうことなんでしょう？？強気なのか強気の振りなのか？大盛況とおっしゃってましたが、とんとん拍子に金額の話まで持って行かれ、このままだと迷っている内に契約しそうな勢いです。
南側と西側が気になるのと問題は学区です。草津に住む友人に私なら、玉川学区か矢倉学区で育児したいと言われました。実際の老上学区の評判はいかがでしょうか？ご存じの方いますか？　パンは美味しかったです〜

[36: 物件比較中さん]

石山のヴィーナスはガラガラのようですが果たしてこちらは・・・・・・？

[37: 購入検討中さん]

先日、説明会に参加してきました。
私たちの条件に合った物件だったのですが、想定していた予算より1〜2割ほど割高でした。

少しでも予算に近づけようとダメ元で値引き交渉してみましたが、予想通りNGでした。。。
石山のヴィーナスの様に、将来的には値引きもありえるのでしょうかね？

同じように値引き交渉された方はいらっしゃいますか？

[38: 物件比較中さん]

そりゃハナから値引きには応じませんよ。
でもそのうち向こうから電話かけてきたり値引きの探りを入れてきたりしますよ。
南草津であのプライス。
かなり苦戦するでしょうから。
とにかく時期が悪い。悪過ぎます。
これは買い手にとってはチャンスです。
じっくり行けばいいですヨ。

[39: 買い換え検討中]

やはり価格は高いですよね。営業の方に「高いですね」って思わず正直に申し上げたら、「どなたもそんなことはおっしゃっていません」と言われて恥ずかしい思いをして帰って来たのですが、ここを見てちょっと安心しました。南草津の別のマンションのモデルルームを見学に行った時に、偶然ここのマンション用地の坪単価あたりのおおよその買収金額の話が出て（聞き出したわけではありません）、高くなるだろうとは思っていましたが、予想より更に高くてびっくりしました。共有部分を豪華にしすぎているのも一因なんでしょうか？いずれにしろ、買う時も、買った後の維持にもお金がかかりそうで、手が出せそうにありません。

[40: 検討中]

３９さん
＞　営業の方に「高いですね」って思わず正直に申し上げたら、「どなたもそんなことはおっしゃっていません」と言われて恥ずかしい思いをして帰って来たので

そんなことありませんよ（笑）たぶん・・営業さんのはったりだと思います（笑）
我が家はオープンすぐ見に行って「高いな〜。もっと安かったらな〜」を連発していました。だって本当のことなんですもの・・。マンション自体は悪くないですよね。しっかりしてそう？ですかね。でもプランはとてもいいと評判ですと営業さんに言われましたが、お風呂に窓もない部屋が多く、日当たりの悪い部屋も多く、なんでこんなプランなんだ？と思う部屋が多くてそんなによいと思いませんでした。もう少し工夫できなかったのかなあ。残念です。

[41: 物件比較中さん]

>>40
ですよね。
私もあの近辺知ってますけど日当たりが悪いのではと考えています。
間取りもヘンなのが多いですよね。
しかも高い。
恐らく地価が最も高い頃(2006年〜2007年)にかけて買収してしまったのでしょう。
地主さんはボロ儲けでしょうがその負担は居住者です。

[42: 検討中]

あのあたりは区画整理地区内なので周辺地価を調べて金額設定されてるはずです。
どういう東レさんがどういう買い方されたのか知りませんが、もし３９さんが聞いてこられた話が
事実でしたら疑問です。べらぼうに高いと言うことはないはずですが。よそが不調なので損失補填
のための金額設定なのでしょうか？

[43: 購入検討中さん]

買収時は確かに需要は見込めたんでしょうが。。
高い土地代をなんとか吸収すべく、上モノでコストカット（←だから上記のような間取りか？）
するが、吸収しきれず。さらに損失補てん、、、、　だとすると。
この価格設定と、私達の需要がマッチするか。。。

いずれにせよ分譲されているわけで、もうあとは東レさんの体力勝負ですよ。

それに、駅周辺、他の用地をみてください。いまだ何も着工されず、止まってます。
ホテルや商業施設の計画？、いずれも頓挫しているようです。いまだに空き地だらけ。
（今となっては破綻したタ●キさんの影響もあろう。。）

既にあるスポーツ施設、賃貸アパート錬は　大不況入りする前。
このあたりの地価、需要は間違いなく今後下がるはず。

どうみてもこの物件、タイミング悪すぎですよ！（笑）


さらに、パナソニックの大不況からしても、このあたりが伸びる要素は見えてこない
（白物家電は縮小傾向。サンヨーの滋賀撤退から察すると）※草津のパナ工場は家電ですよ
さらにさらに　オムロンもあのざまです。

このあたりに住居を構えようとする人たちは間違いなく減っていく。

あとは立命館頼み！か。　なら賃貸物件やレジャー需要しか見えない。。。

と、こんなことを私は考えるわけで、当面、ウォッチしようかと思っています。

買い手にチャンスとのレスがありましたが、はたしてそうでしょうか。。。
じっくり、じっくり総合判断して見ていく必要があると思います。

[44: ご近所さん]

35さん
小学校は老上小、中学は老上中があります。
老上小、老上中ともに荒れているという話は聞きませんね。
ただ保育園、幼稚園があまりなく、近所の方は矢橋まで
通わせていますね。
南草津は、若い方が多いためか、車の運転が乱暴な人が
目に付きます。
出稼ぎの外国人は草津駅周辺に較べると少ないようです。

[45: 検討中]

４４さん　学区の情報レスありがとうございます！

[46: 物件比較中さん]

2年分の収入証明が必要とのことですが即金で買う場合も必要なのでしょうか？

[47: 匿名さん]

ひぇ〜！　即金！
お金持ち！

[48: ご近所さん]

>>43

不況による企業の人員削減で滋賀の影響が大きいという意見には大筋では同意するん
だけど、ちょっと不正確な情報が多くないですか？

>それに、駅周辺、他の用地をみてください。いまだ何も着工されず、止まってます。
>ホテルや商業施設の計画？、いずれも頓挫しているようです。いまだに空き地だらけ。
>（今となっては破綻したタ●キさんの影響もあろう。。）

野路西部区画整理地内の建物の建築が始まったのは、2007年ぐらいから。
わずか２年で空き地が埋まるなんて不可能。

南草津駅前のホテルは破綻したタマキが計画していた物件。
（余談だがこのホテルは隣の老人ホームから建設反対を訴えられていた）
ホテル横の駅前の土地もタマキが分譲マンション（AMENITY X）を計画して
いた場所。
テナントが入居していない駅前のビル（REGALO）もタマキの物件。
つまり西側の駅前の開発が止まっているのは、このあたりの土地を押さえて
いたタマキが破綻したことが主要因といえる。

>さらに、パナソニックの大不況からしても、このあたりが伸びる要素は見えてこない
>（白物家電は縮小傾向。サンヨーの滋賀撤退から察すると）※草津のパナ工場は家電ですよ
>さらにさらに　オムロンもあのざまです。

私の知る範囲では、三洋電機の滋賀撤退という話はない。
滋賀工場では、2008年に白物家電から太陽電池モジュールの製造へと転換し、
ラインの増設中。太陽電池モジュールは成長分野。

パナソニックの草津工場は白物家電系だが、2008年に草津工場に集約されたばかり。
成長分野の輸出用エアコンも作っており、閉鎖される可能性は低い。
人員削減の影響については今のところ不明。
また草津工場では家庭用燃料電池の開発・製造が予定されている。

[49: ご近所さん]

訂正です。
×　AMENITY X
○　AMENITY XI

[50: 周辺住民さん]

あの土地は入札で落としたんですね。
価格は区画整備事業組合のホームページに出てましたよ。
だから、周辺価格とは違っててもおかしくないです。

[51: 検討開始]

確かに43の方の意見は胡散臭いなぁ。ものすごくネット掲示板にありがちなデマゴーグだわ。
48の方の言うようにパナソニックは奈良とかにあるHA社から人員も機能も徐々に草津に集約させてるし、オムロンも同様に数年前に草津に集約したばかり。
いくら現段階での業績が悪かろうが直ぐにどこかへ撤退という判断を企業が選択するとは思えないな。コストがかかりすぎる。
それに三洋を買収したのがパナである以上、白物等削減される可能性が高いのは大阪大東にある三洋か鳥取等の三洋の可能性が高い。
当然、こういったクラスター的に発展しているニュータウンはいつまでも栄える事はないが、衰退のタイミングが少なくとも数年の可能性は低い。