グランドメゾン元住吉について

[マンション比較中さん]

グランドメゾン元住吉っていかがでしょうか。
サウステラスとノーステラスがあるんですね。
コンパクトなタイプあるようですが、設備や間取りはどうなのか気になっています。

周辺の利便性やお買い物環境など、いろいろなことについて情報交換しませんか。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/motosumi/index.html
所在地：神奈川県川崎市中原区井田中ノ町291番地1（サウステラス）、139番地1（ノーステラス）（地番）
交通：東急東横線「元住吉」駅徒歩8分（サウステラス）、9分（ノーステラス）
間取： 1LDK+S（サービスルーム(納戸)) ～ 4LDK
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[884: 匿名さん]

>>874 マンション検討中さん

ヴィンテージマンションですか、ある種の虚像である場合が多い反面、年月を経ても管理や建物、しつらえなどがしっかりしている物件があるのも事実です。
ただし、じゃあ管理費が高い物件、住所がそれらしい物件、販売価格がやけに高い物件を選べばそうなるという訳でもありません。
特に管理費には落とし穴があり、高いからいつまでも綺麗かといえばそんなことはなくてどうでもいいエスカレーターがあったり構造的に金がかかるようになっていたり、デベさんの戦略で系列の子会社でなければ割高になるような仕組みを導入し未来永劫自社グループで利益を吸い上げるようしてある物件もあります。

では、何がヴィンテージマンションの決め手になるかと言えば住人なのだと思います。いつまでも大切にしたいと願う住民が多く経済的にも必要な時には必要なだけ出費できる、でも普段は浪費しない。そんな住民が多い物件はヴィンテージになる可能性がありますしそのマンションの立地や地域住民においても同様です。元住吉はエリアとして見ればやや庶民的過ぎてヴィンテージとー呼べるほどの付加価値はつけにくいですね。

[885: マンション検討中さん]

投資向きじゃなかったら、生活にもろに関わってくる「間取り」はかなり重要だと思います。
外からみたら良く見えるだけのマンションじゃ意味なさそう。

[886: 匿名さん]

>>881 匿名さん

山手にもないよ。よく分からないが山手ならあるのでは、あってほしいという貴方の願望でしょ。山手にあるということで主張されるのであれば具体的な物件名をお願いします。

[887: 匿名さん]

>>885 マンション検討中さん
投資であろうがあるまいが、マンションは立地が9割とも言われています。

[888: マンション検討中さん]

みなさんどれだけ間取りマニアか知らないけど、確かに良くはないけど、全体的に見ればここまで悪いと騒ぐほどではないと思っています。

それに、価格もその分割り引かれていますしね。

ここでは基本ネガ屋がこの論調を助長しています。

真剣に購入を検討している方でどうしても自分で判断できない方は、不動産屋などの専門家にアドバイス貰うのが賢明だし、
理性的に判断できると思いますよ。

[889: マンション検討中さん]

>>875 匿名さん

874です。確かに私も元住吉周辺のマンションでヴィンテージと呼ばれているマンションは今のところ聞きません。今後は分からないですがおっしゃる通りかもしれませんね。。

[890: マンション検討中さん]

>>876 匿名さん

874です。アドバイスありがとうございます。この掲示板は様々な人が見たりコメントされてるということですね。参考にさせていただきながら、専門家の方にもアドバイスしてもらおうと思います。

[891: マンション検討中さん]

>>877 匿名さん

874です。アドバイスありがとうございます。この掲示板のご意見、専門家の方のアドバイスを参考にするにしても、最後は自身で決断するしかないですよね。将来のことは誰にも分かりませんし、このマンションに決めるにしても、そうでないにしても自分の選択を信じようと思います。

[892: 匿名さん]

>>888 マンション検討中さん

私も同感です。
残念なことですが、自分から情報を出さずに人の意見につっこみを入れるネガ屋が数名いるように見えます。
自身の判断でとても重要なことは、ここに揚げるより信頼できる専門家に聞いた方が賢明です。
ここのスレの存在意義が問われますが、ここに書くとネガ屋の餌になるようでモチベーションが下がっているのも事実です。

[893: マンション検討中さん]

>>879 匿名さん

874です。ありがとうございます。川崎はあまり馴染みが無いので感覚を教えていただき参考になります。
ヴィンテージになるかならないかとは直接関係なくても、商店街が至近なのは日々の生活を踏まえると魅力的ですよね。中古でも悪い値段にならないのでは、というご意見も参考にさせていただきます。

[894: マンション検討中さん]

>>880 匿名さん

874です。不勉強で申し訳ないです。これまでの皆さんのコメントを見ても
川崎という街には今時点でヴィンテージマンションと多くの人が呼ぶようなマンションはあまり聞かない。ということ学びました。ありがとうございます。

[895: マンション検討中さん]

>>882 マンション検討中さん

874です。私あての書き込みかどうか分からなかったのですが、ヴィンテージという言葉があったので返信させていただきました。

私以外にも、このマンションが将来的にヴィンテージマンションになる可能性を秘めていると思われる方がいらっしゃって嬉しいです。

立地は、今までに皆さんが書き込まれているように、私も素晴らしいと思っています。

[896: 匿名さん]

山手のヴィンテージマンションですか？好みにもよるけど山手町ハイムとかいかがですか。

[897: マンション検討中さん]

>>884 匿名さん

874です。大変参考になるコメントありがとうございます。人それぞれヴィンテージマンションとは、という疑問に対する答えをお持ちだと思いますが、私もどちらかというと間取りや設備というよりも住人や管理状況という目に見えない要素が古いマンションをヴィンテージならしめているのに一役買っているのでは、と思いました。

その意味では住んでみないと分からない部分も大きいということでしょうか。もう少し検討してみたいと思います。繰り返しですが、ご意見ありがとうございました。

[898: マンション検討中さん]

注目される物件ほど、ネガ屋が多く出現するのは定石です。

競合でべ営業、近隣マンション住民、自由が丘から神奈川寄りの沿線住民、買いたいけど手が届かない検討者、この辺りが貼りつく＝人気物件ということ

[899: マンション検討中さん]

>>885 マンション検討中さん

874です。私あての書き込みかどうか分からなかったのですが、間取りについて触れられていましたので返信させていただきました。
生活する上では間取りは重要ですよね、違和感なく、むしろ共感しかありません。

[900: マンション検討中さん]

>>888 マンション検討中さん

874です。間取りについてのご意見、参考になりました。私はこの掲示板を見て「間取りにクエスチョンを投げかける人が多いのか」と思ったのですが、価格との見合いでも間取りの良し悪しの印象は変わるということですよね。共感します。図面と価格をにらめっこしながら、必要に応じて専門家のアドバイスを求めつつ、もう少し検討したいと思います。

[901: 匿名さん]

874さんというか893さんですかね。
川崎に馴染みがないとのことでご参考です。
川崎市を外から見ると、工場が多い、荒れているなどの偏見があるようですが。
川崎市の各街で再開発が進み人口も増えたことで、同じ川崎市内でも地域ごとでマチマチです。そういった川崎市内でも中原区は別格だと思います。川崎駅周辺ほどの派手さはないものの、住宅地と商業エリアのバランスが取れていて、学校も荒れてるところは少なく、とても住みやすい街だと思います。主要路線の東横線で都内や横浜にアクセスしやすいのも特徴だと思います。
さらに、元住吉ではブレーメン通り商店会もあり、この街に愛着を持って住まれている方が多いかと思います。

[902: 匿名さん]

ヴィンテージマンションの条件
●都内の人気エリアにあること。：この時点で川崎市の物件は全滅。
●ハイグレードな住居用物件として建てられたこと。：川崎の中で頑張っていてもこの仕様ではね。
●築後10年以上で棟内に1億円以上の物件が存在していること。：これも無理だね。

[903: マンション検討中さん]

>>901 匿名さん

874(＝893)です。川崎についてイロイロと教えていただきありがとうございます。大変参考になります。
同じ川崎市といっても場所ごとに特色があるのですね。このマンションを検討してから幾度となく元住吉駅や武蔵小杉駅にお邪魔しましたが、その時の私の印象は、まさにおっしゃる通りの印象でした。
学区も子育ての観点からは非常に重要だと思っていますので、学区のアドバイスも参考になります（以前も他の方？が学区についてこの掲示板で書かれていましたね）。

私も、住もうと思って住み始めた街には愛着を持ちたいと思いますし、そのような思ってる方が多い街には個人的には魅力を感じます。

[904: マンション検討中さん]

>>902 匿名さん

874です。私あての書き込みかどうか分からなかったのですが、ヴィンテージマンションについて触れられていましたので返信させていただきました。

これまでいただいたコメントを拝見してもヴィンテージマンションについては人それぞれに考えがあることを学びました。902さん含め、川崎という時点でヴィンテージマンションなり得ないとお考えの人が複数いらっしゃいました。

参考にさせていただきます。

[905: マンション検討中さん]

マンション価格も高値止まりして市場が停滞してきたみたいですが、ここはスレがグングン伸びて人気なんですね。

[906: 匿名さん]

>>902 匿名さん
結果そういうことなら理解しますが、もし検討者の一人ならば、前向きなご意見などはありませんか。
みなさん、住まいとして検討しているとしても、せっかくマンションを買うなら資産価値を維持したいのが本質で、いろいろ考えられているのかと思います。

[907: マンション検討中さん]

ネガ屋というのは本来どういった人のことをいうのかいまいち理解していなくて恐縮ですが、マイナス面をいう人に対してネガ屋？と一蹴するのも違うのではないかと思いました。
マイナス面を書き込む人に対して皆さんとっても厳しい…
前向きに検討している、もしくは契約者なら否定的な意見を聞きたくないのはわかるのですが、人それぞれの感じたことは認めたいと思います。
ちなみにわたしはどちらかというと前向きに検討していますが、ただ、良い面も悪い面も正直な皆さんの意見を聞きたくてここを見ています。
最後は決めるのは自分なので、冷静に見極めるために。

[908: 匿名さん]

ひとつの意見ですが。
ネガ屋さんとは、自分から情報を出さずに、他人の書き込みに対して真っ向から否定だけする人。
さらにタチの悪い方は根拠もなく自分の思い込みだけで否定する人。そういう方いませんでしたか？

[909: 匿名さん]

862さん、864さんの様な方はメリット、デメリットを客観的に意見されていて共感が持てます。
検討者は否定的な意見もあるが、それ以上にここが気に入っている部分が強いから検討されているのだと思います。
決して、良い意見ばかりでは気持ちわるいし、必ず欠点があって当然だと思いますが、否定で終わる方は、真っ当な検討者とは思えません。
どなたかがおっしゃっていた様に、検討者以外の第三者の目が強いマンションスレは、注目されている証？とポジティブに解釈すればよいのですかね。

[910: 匿名さん]

ヴィンテージマンションの要件として、立地や建物といった意外に、管理や修繕がしっかりされているかといったことが大きく占める。新築分譲マンションの場合、見ず知らずの人たちが集まるわけだから、管理組合がきちんと機能して管理・修繕をすることができていくかは未知数。

ちなみにマンションは管理を買えなんてデベがあるけど、これは大きな嘘。管理会社が仕切ってなんてことしたら、いいように食い物にされてぼったくられるのがおち。

この段階でヴィンテージなんて時期尚早だし、自分たちで管理・修繕をしっかりしないとそうならないって意識がない人だから、むしろ不安。

[911: 匿名さん]

長谷工施工でヴィンテージなんて笑止。ALCだよ。地震で壊れちゃうし、地震がなくても隙間が空いて水が入ってきちゃったりなんてことがある。

[912: 匿名さん]

ギロチン張りの部屋もあるし、流石、長谷工。

[913: 匿名さん]

>910
>902です。
ヴィンテージマンションがきちんと管理修繕されているというのは事実。
しかし、それ以前にマンション自体にその価値があり、
住民に資力があることが前提。

管理や修繕がしっかりされていればヴィンテージマンションになるの？
なるわけがない。
ヴィンテージマンションはなるべくしてなるもの。

>902でも書いたけど、立地が元住吉というだけでヴィンテージマンションになりえない。
それはバブルってるお隣の武蔵小杉でも一緒。
ヴィンテージの多くは在日外国人か富裕層向けに作られたという事実がある。
富裕層が元住吉や武蔵小杉のマンションを買う？
買うわけがない。（例外はあるでしょうが。）

もうちょっと地に足のついた話をした方が空虚な見栄を張るよりも役に立つと思うよ。

[914: 匿名さん]

>>911 匿名さん
事実なんですか、どこかの情報から得られる推測なのですか、それとも想像ですかっ。
あとヴィンテージのネタはもういいのでは。くど過ぎる。

[915: 匿名さん]

３・１１の時、ALC壊れてるよ。あと、パネルを重ね合わせてるだけだから、振動とかで時間が経つと隙間が空いてくる。

住まいサーフィンでタミーが指摘してる。

[916: 匿名さん]

都内のヴィンテージマンションの特徴は外国駐在員家族が多い。
近くにインターナショナルスクールが多く、１００平米以上の間取りがあるから。

将来、綱島にアップルが来ても彼らはここには住まいと思います。
田園調布の戸建か、渋谷、広尾あたりでしょうか。

[917: マンション検討中さん]

>>910 匿名さん

874です。ご意見ありがとうございます。管理は住人が主体的にやってこそ価値ある管理状況が生まれるということですよね。その通りだと思いますし、見ず知らずの他人同士が意見をまとめていくのは大変だからこそ、管理組合の果たす役割が重要というのもその通りだと思います。

別の方が、住人が大切と言っておられましたが、それにも通じるご意見かなと思って拝見しました。

ありがとうございます。

[918: 匿名さん]

長谷工については、ここのマンションを検討するまでネガなイメージしかありませんでしたが、それならなぜデベたちは、なぜ長谷工に頼み続けるのか？疑問に思う様になりました。
確かにコスト安いというのが売りなのかもしれないが、欠陥を出したら本末転倒です。
また対応が悪くてはCS低下にもつながります。
冷静な目で見ても、長谷工の施工件数が他より圧倒的に多いので、賛否それぞれがあるものの、否定的な見方が目立っているのかなあという印象です。決して長谷工の見方をするわけではないです。
あと、ALCがNGだとしたら、なぜ続けるのでしょうか？これは施工の長谷工だけの問題じゃないし、もし問題だとしたら日本のマンションのかなりの数に危なくなりますよね。
これについてご意見ある方はお願いしたいです。

[919: マンション検討中さん]

>>911 匿名さん

874です。施工会社によってもヴィンテージマンションになる可能性に影響するというご意見は初めて聞きましたので参考になります。

施工会社の評価は人それぞれだと思いますが、長谷工コーポレーションに対する否定的な意見を述べられる方は少なくないという印象です。

ただ、どの施工会社にせよ、地震で倒壊するといった構造上の不安があるような建物かどうかは、見た目には分からないものかと思いますので困ったものですね。

ありがとうございました。

[920: マンション検討中さん]

>>913 匿名さん

874です。厳しいご意見、ありがとうございます。
ヴィンテージマンションと世間で言われてるマンションの多くが、おっしゃはような経緯で建築されたのは知りませんでした。

ありがとうございます。

[921: 匿名さん]

ALCは構造部分ではないから壊れても倒壊には至らないからご安心を。

建築基準法では震度５強で損傷せずってなってるけど、対象となるのは構造部分だけ。なので、構造部分でないところは壊れる部材を使っても設計上問題なし。こういうところをコストダウンする設計は要注意。

[922: マンション検討中さん]

>>914 匿名さん

874です。すみません、私あての書き込みでは無いと思いますが、ヴィンテージマンションを書き込みしたのは私なので返信させていただきました。

私もこれほど皆さんからたくさんのご意見をいただけるとは予想していませんでした。それだけ、良い意味でも悪い意味でもなく、皆さんが興味関心の高い話題なのかなとも思いましたが、不快に思われる方もいらっしゃるのではとも思っていました。

ご不快にさせてしまう話題の発端を作ってしまい申し訳ありません（何ができる、というものでは無くて恐縮ですが）。。

[923: 匿名さん]

長期修繕計画では、自然災害は考慮されていない。３・１１の時、ALCや乾式壁が壊れたりしてるんだけど、補修費用をどう賄うかが問題になった。ひどいケースでは費用調達ができずに、補修が進まないなんてことも。 そういったことも考慮しないとね。

[924: 匿名さん]

>>917さん

> 管理は住人が主体的にやってこそ価値ある管理状況が生まれるということですよね。その通りだと思いますし、見ず知らずの他人同士が意見をまとめていくのは大変だからこそ、管理組合の果たす役割が重要というのもその通りだと思います。

賛成ですがどうやるかが難しいのです。
先ずは今までのマンションで理事経験者を理事に据えることだと思います。
それも数年で変わるのではなく、４，５年はやっていただくのが
秘訣です。またデベロッパーの子会社の管理会社では先がありません。
はやめに管理会社の変更か管理人を個人で雇う方式が良いと思います。

[925: 匿名さん]

>>915 匿名さん

3.11のどこの地域のALCが壊れたのですか？
福島ですか、東北ですか、関東ですか？
何件くらい壊れたのですか？

[926: 匿名さん]

神奈川でも壊れてる。

[927: 匿名さん]

>>924 匿名さん
デベの子会社でも全て悪ではないと思います。
というのは理事を経験して管理会社と接点を持った立場で書いてます。
子会社のメリットはそのマンションのことをよく理解しているし、アフターにも便利なところがあります。
理解会の方で知見のある方がしっかりとチェックできていれば、管理会社に支配されるようなことは考えにくいです。最近は管理会社同士の競争も激しくなっているようなので、あぐらを書くような会社は少ないのではと。
積水の子会社はどうなのか知りませんが。

[928: 匿名さん]

もういいからさ、元住吉と検討の話しようぜ

[929: 匿名さん]

長谷工はコストダウンに徹した会社。以前は中堅デベの物件を扱うことが多かったんだけど、ミニバブル後の不動産不況で中堅デベが倒産していった。その一方で、設費の高騰でコストダウンが必須となって、大手デベが長谷工を使うことが多くなった。当初、大手では野村が多くて、長谷工プラウドなんて揶揄されていたことからか、ブランドイメージを維持できないと判断したのか、野村は長谷工施工物件はオハナと別ブランドにした。

あと、長谷工の特徴のもう一つは、自社で土地を仕入れてプランニング、設計を行ったうえで、デベに持ち込んで施工を請け負うケースが多い。なので、実質的なデベは売り主ではなく長谷工だったりする。内覧会にも売り主ではなく長谷工が対応に出て、のらりくらりとかわして補修を渋るなんてことをする。いわれるとおりに補修したらコストかかるもの。

売主が内覧会の対応する場合、補修費用は発注時の費用に含んでるのが通例なので、売主の懐は痛まない。なので、売主の基準に従って対応するってのが大きな違い。

[930: 匿名さん]

>>926 匿名さん
神奈川でも壊れたとしましょう。
さて、そんな材料を使っているマンションに対してあなたはどうするの？
ここのマンションの図面を見てますか。
ALCをどれだけ使われてるか知ってますか。

[931: 匿名さん]

ALCがどこに使われているのかわからない人もいるようなので補足を。ALCが使われるのは、バルコニー側と共用廊下側の壁。間取り図で、この部分にハッチがかかっているのと、コンクリの柱との境界に区切りがあるので、見方を知っていれば誰でもわかる。

ちなみに戸境壁が乾式壁の場合も、同様にハッチがかけられているのとコンクリの柱との境界に区切りがあるのですぐわかる。ここは戸境壁はコンクリだから、柱と連続してるでしょ。

まあ、高い買い物だから、設計図書の確認位はするべきだけどね。

[932: 匿名さん]

>>929 匿名さん

素人ですが、私なりの別の見方です。
施工会社にとってマンション建設は儲からない上に、対応が面倒なのでやりたがらない仕事と聞いたことがあります。
そんな中、3.11が起きてからは建設会社にとって東北に仕事があるので、マンションより優先されているのではないかと。
一方、長谷工はコストカットがデベに評価されているのも事実かもしれないが、マンション領域に特化しているため、東北に向けることもできず、必然的にマンション施工が増えているのではないか。という推測です。

[933: 匿名さん]

>>931 匿名さん
勿論、ALCの使われてる位置は検討する部屋の図面で確認しています。
それで、ここで長谷工ALCをご意見されて、どうされたいの？通りすがりのネガ屋さん？