グランドメゾン元住吉について

[マンション比較中さん]

グランドメゾン元住吉っていかがでしょうか。
サウステラスとノーステラスがあるんですね。
コンパクトなタイプあるようですが、設備や間取りはどうなのか気になっています。

周辺の利便性やお買い物環境など、いろいろなことについて情報交換しませんか。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/motosumi/index.html
所在地：神奈川県川崎市中原区井田中ノ町291番地1（サウステラス）、139番地1（ノーステラス）（地番）
交通：東急東横線「元住吉」駅徒歩8分（サウステラス）、9分（ノーステラス）
間取： 1LDK+S（サービスルーム(納戸)) ～ 4LDK
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[651: マンション検討中さん]

このご時世で価格維持できるのは夢をみすぎというものです。
絶好調だったリーマンショック前より高いわけですから。
現在の元住吉の中古が新築時と同額かそれ以上なのは市況と武蔵小杉に引っ張られてるだけであとはほとんどの確率で下がる一方です。

過去の履歴にあるように元住吉以外に選択肢のない方以外は手を出す物件じゃないです。
大方の見方通り500〜1000万は高いと思いますが。

[652: マンション検討中さん]

東横線という相場で見たとき、元住吉の立ち位置は非常に興味深いですよね。

商店街の街力と小杉バブルの恩恵、そして法政付属とお隣の慶応。

これからのポテンシャルは正直わかりませんが、駅として面白い立ち位置ではあり続けるかと考えます。

私は積水グランドメゾンに惹かれてしまっているので、バイアスが大分かかっていますが、、、ようやく真打出たな！と思っております。間取りは大目に見ております。やり過ぎな植栽最高です 笑

プラウドシティも良い物件でしたよね！
両物件ともに、元住吉のランドマークになると勝手に考えております！

元住吉の街に再び刺激を与える物件になるかと思います！

[653: 通りがかりさん]

>>651 マンション検討中さん

みなさん、500万〜1000万高いとおっしゃいますが、このエリアの中古新築相場ちゃんと調べてますか⁈

[654: マンション検討中さん]

6000万の部屋が20万で賃貸に出せるとして表面利回り4%です。
元住吉で20万でこの部屋を借りる人がいったいどれだけいるか。
管理費や空室率、今後の地価の下落を考えれば利回りはもっと低下するわけで、だったら普通の判断なら都内のもっと利回りのよいマンションを買うでしょう。
そういうことです。

[655: マンション検討中さん]

現在の中古新築相場をみれば高くないかもしれませんがあくまで瞬間風速です。
過去10年でみたほうがよいです。
確かに元住吉の評価は上がっていますが武蔵小杉以上に上昇ポテンシャルがあるでしょうか。
ネガな発言をするようですが元住吉マニア以外には理解されません。

[656: マンション検討中さん]

このエリアではブレーメンを抜けての大規模低層の希少性に尽きるかと。相場からすると値付けはまぁ妥当でしょ。

あとはこのdownトレンドの中、積水のブランド力はどれだけ効くのか⁈

巷での、元住吉準急止まりの、境界線感はありますよね。

[657: マンコミュファンさん]

>>655 マンション検討中さん

どちらのエリアがおすすめですか？

今は買いですか、否ですか？

是非お聞きしたいです。

[658: 匿名さん]

住み易さ、街の価値は人それぞれ。

不動産は目利きです！

買う買わないは、自由！

タイミングと環境と市況を見極めるべし！

この物件は短期投資の観点ではなく、長期の住むの観点でみたほうがよいかと。

[659: マンション検討中さん]

＞＞657さん

参考にならなくて申し訳ないのですが、あくまで個人的な見解からすると、

今は買いか否かについては地価は基本的に株価に連動しますので、株価がまだ上がると思えば買い時ですし、下がると思えば否です。
私は短期的には下がる可能性のほうが高いと思います。湾岸部ではすでにピークアウトしており、工事費も落ち着いてきているので新築価格も今よりはおさえられるはずです。
まあこれもリセールのタイミング次第ですので次に来る上昇局面まで自己居住であれば損はでませんが、上がった地価は必ず下がりますので下がった時の方が買い時なのは言うまでもありません。
選手村跡地の大量供給もありますし、オリンピック直前にはマンション相場はかなりの確率で下がると思っています。
エリアについて、リセールを考えるならばこれから大規模開発される品川辺り、かつ新築ではなく築浅の売り急いでいる中古物件かと思います。
今後東京でも人口減少をむかえますので、郊外よりは狭くても都内かと思います。

偉そうに書いてしまいましたが、相場は誰にも読めないです。
専門家集団の日銀でさえあの体たらくですからね。

[660: マンション検討中さん]

市場×低金利

不動産にはよっぽど特殊な物件でない限りほり出し物などないと思います。

いまを高値だと煽るのも、2020以降が下がるて煽るのも、不毛かと。

ライフスタイルのタイミングの中で、しっかり見極めて選択していけばよいと考えております。

[661: 匿名さん]

>>650 匿名さん

購入価格とリセールの売却価格が同等というのは、ちょっと言い過ぎだったかもしれません。
ただ、652さんがおっしゃっているように、元住吉のランドマークになれれば、そのポテンシャルはあるかなと思っています。

小杉で例えると、東横線と横須賀線の間にあるタワマン3つは小杉の中でも中古市場の評価は別格であると、不動産屋から聞いたことがあります。従い元住吉では、ここに勝る物件は当面でないと思われ、ここの価値を信じようと思いました。ただ、投資目的ではないのでリセールで儲けようなんて毛頭考えていません。家族持ちなので将来子供たちが巣立った後、部屋が広すぎると感じた時にリセールすることも視野に入れてマンションを検討しているだけです。

そのとき住宅ローンの残債以上で売却できれば御の字だと思うのが正直なところです。昨日の日銀関連のニュースでありましたように市場価格が高騰する一方、史上最低低金利の恩恵と消費税10%前の駆け込みタイミングを鑑みて、ここを検討することにしました。

とは言え、あくまでも素人の私見です。

[662: 匿名さん]

>>655 マンション検討中さん

決してネガじゃないと思います。
元住吉マニアに理解されれば十分じゃないですか。それに、交通の利便性は置いといて、一度、住んでみれば机上だけでは分からない、元住吉の住環境の良さが分かると思いますよ。
元住吉マニアはそこをよく知っているのだと思います。

[663: 匿名さん]

元住吉マニア以外買わない。
パークシティ武蔵小杉と比較すると交通利便で500万円、ゼネコンで300万円、免震で100万円、設備仕様で100万円で1000万円前後高く見える。
でも地元で売れればそれでいい。不動産とはそういうもの。

[664: 匿名さん]

>>663 匿名さん

そうですよね。
新築分譲ではオープンに販売されているため、他の物件と比較されやすいですが。
中古の場合は購入予算、住みたい街、駅からの距離、間取りなどの条件が明確なので、その条件にマッチする人が一人でもいればOKではないかと思います。

そのターゲット例として、大手企業にお勤めで、お子さんを慶應日吉、法政、日大、他の私学の中高に通わせたい一定層の家庭は普遍的にいると思います。もちろん、元住吉マニアであることも前提。

[665: 匿名さん]

>>663 匿名さん

パークシティとの比較はナンセンスかと。それによくわからない金額の積み上げですね。

そもそもタワーな時点でNGな人は沢山いるし、住環境（ブレーメン通り+幼稚園・小中学校等）はグランドメゾンに圧倒的な軍配が上がるかと。

[666: 匿名さん]

まあ小杉のタワマンと、元住吉の低層ではマンションのコンセプトが違うし街の魅力もそれぞれですが、近くの街同士でこんなに選択肢があるのも幸せなことだと思います。
小杉と元住吉で比較するより、お隣の街として相乗効果が出せるような議論もしたいですね。

[667: マンション検討中さん]

>>666 匿名さん

全く同意します。

お互いの街それぞれの魅力で、無い物を補いあって、良い相乗効果がうまれていけばよいですね！

[668: 匿名さん]

小杉の法政通り商店街を道なりにまっすぐ進むと元住吉のブレーメン通り商店街に辿り着きます。だいたい1kmくらいなので、自転車を使えばあっと言う間で、休日なら散歩しながらでもよいと思います。途中に公園がたくさんあって、お子さんがいる家庭なら公園巡りなども楽しめます。
だから、元住吉のマンションに住んだからと言っても、小杉の良さも享受できる関係にあるかなと。

[669: 匿名さん]

タワマンって10年を過ぎると修繕積立が跳ね上がるからその前に転売って考えの人が結構いる。小杉のタワマンラッシュが始まってそろそろ10年。中古のさらし物件が目立つようになってきている。大量に中古が出始めると当然相場にも影響がある。隣駅がそんな状況になったら当然、ここも影響を受ける。市況の判断は難しいよな。

[670: 匿名さん]

>>669 匿名さん

わかるけど小杉が全滅するのはあり得ないですよ。駅から遠いタワーから順に影響が出そうだけど。

[671: 匿名さん]

小杉のタワマン、新築でも売れ残ってるのがあるよね。

[672: 匿名さん]

シティタワー武蔵小杉だよね。住友不動産の売り方だよ。もっと不動産購入の知識えてね。

[673: 匿名さん]

>>672 匿名さん

スミフのやり方なのは知っているけど、シティータワーはタイミングを逸している感がある。ここがまさに高値掴みのランドマークでしょう。

[674: 匿名さん]

知ってたの？だったら単なる煽りだったんだ。

[675: 匿名さん]

>>674 匿名さん

670、673だけど、
671ではないです。

[676: 匿名さん]

開発されて時間が立つ街。みなとみらい、東戸塚、月島のリバーシティ21など。数年後どうなるか？

[677: マンション検討中さん]

元住吉の強みは地元の生活に根ざしたライフラインとして歴史ある商店街を持っているという事。

ここがコスギとの決定的な違いだし、流行り廃りで語られるニュータウンの文脈には当てはまらない。

仮に万が一、コスギが20年後に、タワーの残骸が残り、多摩ニュータウンのように廃れたとしても、元住吉は変わらずに今の街力を保つでしょう。

ここに、タワー大規模vs低層大規模の視点を加えてみると、将来性リセールの議論においても自ずと答えが出てくるかと思う。

[678: 匿名さん]

元住吉って凄い街なんですね！！

[679: 匿名さん]

>>678 匿名さん

私見ですが。
小杉のマンションは供給過多になりつつも、交通の利便性が際立っているので、多摩ニュータウンのようにはならないと思います。ただし、タワマンの中で弱肉強食がはっきりしそうですね。

一方、元住吉は街が成熟しているの一言に尽きます。そんな街を好む者にとって、新しいマンションに住めるのは幸運なことかなと思います。高騰した相場から多少は価値が目減りするかもしれないけれど、以前のオーベル新築程度の相場は維持できるんじゃないかなと。

[680: 匿名さん]

>>679 匿名さん

全面的に賛同いたします！

[681: 匿名さん]

そもそも小杉のタワーと比較してる人は少数でしょ。
比較したら勝負にならないよ。ここは低層ファン、元住吉ファンが買う物件て整理だと思う。小杉がいいのは分かるけど比較は不毛だよね。
結局そんな人は買ってないのでは。
私は元住吉以外の選択肢がありません。

[682: 匿名さん]

確かに小杉と比較している人は、いざこのマンションで部屋が当選しても、きっと契約書にハンコ押せないでしょうね…
私は元住吉ファンでかつ、小杉もよく知っているので、そう思いました。

[683: 匿名さん]

次は第一期二次？
いつ始まるんでしょう

[684: マンション検討中さん]

アンケートで希望部屋の要望集めてそれに応じて、随時1期2次の対象部屋を発表していくようですよ。

10月末には要望入れ→抽選の流れになると聞きましたよー。

[685: 匿名さん]

それだと落選者は供給したけど売れなかった部屋にハマったんだろうね。行き先なければすぐに販売するだろうし。
供給在庫をかなり抱えたかもな。

[686: 匿名さん]

683ですが。

684さん
ありがとうございました。

685さん
どうでしょうね。全体の販売状況も気になりますが、自身のことで精一杯です…

[687: 通りがかりさん]

>>685 匿名さん

落選者です。
基本、ゼロから出直しですよ。

要望に応じて販売対象の部屋を出していくのは一般的だと思います。営業によると要望をみつつ、バランスを見て期ごとの供給の振り分けはしているようです。

第一希望はずれたのは残念ですが、確かに良い部屋はまだ残っているので、そこを狙っています。ただ、また抽選になりそうですが、、、

[688: 匿名さん]

次も落選する売り方だと今回落選された方は辛いね。そうならない様にすぐに追加販売しないのはなんでだろ？未供給いっぱいあるのに。

[689: マンション検討中さん]

ある程度まとまって確実に売れる数を増やさないと手間ばかりかかる上に売れ残りが積み上がってしまうからではないですかね。
HPにも第1期105邸販売？御礼と書かれています。
モトスミマニアは第1期でほとんど吸収してしまったでしょうから、外との勝負になるここからが正念場かと。

[690: 匿名さん]

買い手側には全く関係ないことですが。
マンションギャラリーと営業のキャパもあるかもしれません。現状でもかなりテンパってそうな印象です。
さらに深読みするとパークシティのおこぼれを吸収できる様に、併走しながら売っているのかも。

[691: マンション検討中さん]

ここは、
パークシティのおこぼれなんて
眼中ないって。

ターゲット被ってないから。

外から引っ張ってこなきゃは、確かにそうだけど、ターゲットはむしろ都内からでしょ。手狭になって、良質な住環境を求める層。

どうぞ、
どうぞ、タワーに行ってください。
倍率減りますので歓迎します。

[692: マンション検討中さん]

モトスミマニア

定着してきましたね笑

[693: 検討板ユーザーさん]

タワーを買うが大博打だとしか思えない私は古い人間なのでしょうか？

なんかスレ違いになってきてしまいましたね、、、

条件面からコスギ界隈に下ろうかと検討中ですが、ここのスレは非常に勉強になります。

[694: 匿名さん]

長期戦は間違いないでしょう。

[695: マンコミュファンさん]

>>694 匿名さん

へー

[696: 匿名さん]

ここでネガキャン貼ってどうすんの？

散々苦戦だなんだ騒いで、
結果、蓋開けたら一期完売御礼。

[697: マンション検討中さん]

ここって賃貸に出すとどれ位で貸せるものなんでしょう？

将来的には賃貸に出す可能性もあると思いますが、似たような物件ってスーモ等でも特に出てないのでどなたか詳しい方がいらっしゃれば教えて下さい。

[698: 匿名さん]

>>697 マンション検討中さん

詳しい者ではないですが、自分なりに分析しているのでコメントします。
このマンションの賃貸予想は、坪あたり8000〜9000円くらいの相場感で私は見ています。あとは、これに対しご自身が希望する部屋の坪数を掛け算するだけです。素人の見方なのでご指摘などがあるかもしれませんが、ご参考としてどうぞ。

根拠としては、２点あります。
一つ目は小杉の駅近タワマンが坪あたり約10000円なのは確認済みで、このマンションではその八掛け以上が妥当かなと思ってます。
二つ目は元住吉の賃貸物件でこのマンションに近い条件（主に駅までの距離）を調べて、坪あたりの賃貸価格を逆算した上での上記予想です。

もちろん、ここは元住吉のランドマークというご祝儀の上積みも期待できるかもしれません。あくまでもご参考です。

[699: 匿名さん]

694とは別の者ですが。
長期戦というのは別に人気がないという意味ではなく、スミフ戦略と同じやり方をした場合の結果ではないですかね。
あるいは、三井みたいにガンガン売りまくる感じならば年内である程度は売り切ってしまう可能性もあり得る。
どちらにしても、現状、買いたい人に対し供給不足なのは否めない、売り手主導になってる印象。

[700: 匿名さん]

>>693 検討板ユーザーさん

タワーそのものは否定しませんが、
タワーに長期間住むとなると博打というか、家計上のリスクは高まるでしょうね。一般的なサラリーマン以上の財力をお持ちな方は別です。

一方、ここのマンションを買う理由のマジョリティがモトスミマニアである様に、タワーを買う人は超駅近であるとか、眺望を好むとか、それなりの理由がある訳と思います。

あなたが住まいに求めることが、タワーで実現できるのか、元住吉なのか、それ以外の街なのか、いたってシンプルだと思いますよ。