グランドメゾン元住吉について

[マンション比較中さん]

グランドメゾン元住吉っていかがでしょうか。
サウステラスとノーステラスがあるんですね。
コンパクトなタイプあるようですが、設備や間取りはどうなのか気になっています。

周辺の利便性やお買い物環境など、いろいろなことについて情報交換しませんか。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/motosumi/index.html
所在地：神奈川県川崎市中原区井田中ノ町291番地1（サウステラス）、139番地1（ノーステラス）（地番）
交通：東急東横線「元住吉」駅徒歩8分（サウステラス）、9分（ノーステラス）
間取： 1LDK+S（サービスルーム(納戸)) ～ 4LDK
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[624: 匿名さん]

>>623 評判気になるさん

部屋によってマチマチだと思います。
モデルルームの商談テーブルにあるパソコン上でバルコニーからの眺望画像と、営業に確認した方が良いです。
隣接する建物がビル、マンション、アパート、戸建など様々なので、一律で何階から大丈夫とは言えないと思いますよ。
日当たりに加えて、隣接する建物からの目線も確認された方が良いです。

[625: 評判気になるさん]

坪単価290なら瞬間蒸発ですかね

[626: マンション検討中さん]

一期はまさに坪単価290で105戸完売のようです。内、倍率ついた部屋が内20戸ぐらい。

これを瞬間蒸発というのかわかりませんが、、、

[627: マンション検討中さん]

ただし、条件良い部屋は、坪単価300〜320ぐらいになります。

[628: 評判気になるさん]

てことは、イニシアやプロスタイル買うぐらいならグランドメゾン買った方が良さそうですかね。

[629: 匿名さん]

重要事項説明会に参加してきました。
第一期の販売表は全戸に薔薇がついていましたね。

当選された方もそうでない方もみなさまお疲れさまでした。

[630: マンション検討中さん]

元住吉の界隈では今後5年は出てこないであろう物件だと考えます。過去5年で見ても唯一プラウドシティが比較検討に当たるかと。

いま比較すべきは、お隣の武蔵小杉、都内駅近物件になってくるでしょう。

これまでも散々議論されていますが、元住吉に住む縁の深さと、この町のファンか否かによってこの物件の価値は大きな変わってくるものと思われます。

個人的には、『マンションマニア』さんのレビューが的確で参考になるかと思います。

[631: 匿名さん]

ここのちょっと先でナイスの戸建が7000万ほどで出てますね。
選択肢はまだいろいろあると思いますよ。
駐車場代、管理費、修繕積立金の将来負荷を考えれば。。
http://www.powerhome.jp/kodate_bunjyo/kn-sumiyoshi/

[632: 匿名さん]

戸建はやめとけ。どんどん資産価値下がる。大規模マンションの方が格段リセールいい。

[633: 名無しさん]

>>632 匿名さん

同感です。
狭小三階建て、資産価値はどんどん下がると思います。
しかし戸建で6,980万円とは。た、高い。

[634: マンション検討中さん]

ナイスの戸建、三階がスケルトンに近くて間仕切りを有償でつけるだから、実質7200万くらいにはなるのではないのでしょうか？世田谷でも良い分譲戸建が買える金額ですね。

このブレーメン通りエリアの土地・戸建て市場は、オープンハウスが荒らしてしまったので、おかしなことになっています。土地が坪単価280〜300と異様に高くて、且つ10坪台がほとんどです。

ただ、このナイスの物件はオープンハウスのそれと比べると幾分まともかと思いますが。

ブレーメンエリアであれば、私はここが落とし所かなと思って第2期申し込み検討しています。

あと前の方が書かれていた、マンションマニアさんのレポートは確かに的確で参考になりました。

[635: 匿名さん]

はじめからリセールを念頭におくならマンションを購入しておいた方がよいのでしょう。
ふと感じた素朴な疑問ですが、マンションをリセールするなら小～中規模マンションよりも大規模マンションの方が有利なのでしょうか。
こちらは共用施設の内容も最低限という感じですが、大規模の方が売れやすいですか？

[636: 匿名さん]

タワマンだと好みが分かれると思いますが、低層大規模は引きがよいのではないでしょうか。

大規模の方が管理費などが小規模より抑えられるし、共用部が充実していますし。

[637: 匿名さん]

低層大規模なんてほとんどないよ。広尾ガーデンヒルズとかはいいと思うが、低層大規模は少ない。やはりタワーマンション大規模がいいと思うが

[638: 匿名さん]

>>637 匿名さん

ごめんなさい。
論点は数が多い、少ないではなく。
リセールの際の売りやすさ、引きの良さではないですか。
私の答えは、タワーも低層も両方ありだと思います。それを証明しているのが、先代含めた小杉のパークシティと、こちらのマンションではないでしょうか。

[639: 匿名さん]

ごめん。大規模の定義は500戸だと考えているから。ここは大規模じゃない。

[640: 匿名さん]

タワマンって１０年を過ぎると管理費が跳ね上がるからその前にって考えている人が結構いる。小杉のタワマンラッシュが始まってそろそろ10年を迎える。転売が増えてきたのか、中古のさらし物件も増えている。人気の中古物件だと仲介業者に待ち登録した人たちの間ではけてしまうから、広告に出して販売する時点である意味売れ残り。

リセールのこと考えるならそういった状況の把握も必要。小杉の中古のタワマンは供給過剰になる可能性大。

[641: 匿名さん]

６４０だけど、管理費ではなく修繕積立の間違い。

[642: 匿名さん]

あなたの定義はどうでもいいし、
定義を議論しても本質的ではないのでは。

まあ、何を言っても反乱されると思うので、この辺りで止めときます。コメントありがとうございました。

[643: 通りがかりさん]

ここはリセールは良いと思いますよ。
元住吉ブレーメン通り沿い。鉄板ですから。
欲を言えば、3年前だと更に良かった。3年間で値上がりしすぎた。
でもリセールは大丈夫だと思いますよ！（私見）

[644: 匿名さん]

>643

高値つかみしちゃうとリセールきついよ。中古になると相場が安い時に販売された物件とも競争になるわけだし。

[645: 匿名さん]

>631

戸建の場合、管理費と修繕積立の負担はないけど、それに相当する出費はあるってことを忘れないように。

[646: 通りがかりさん]

>>644 匿名さん

はい。承知してます。近年の相場上昇はいかんともしがたいです。並行して株価も上がったので頭金は若干増えました。
正直、あの時プラウドシティを買っておけば良かった！と何回も後悔しましたが、致し方ありません。

こちらで5年後、さらには10年後に買値＝売値なら御の字かと思うとります。
値上がりしていたとすれば、それはそれで素晴らしい。
元住吉ブレーメン通り沿いは鉄板ですから。（私見&思い込み）

[647: マンション掲示板さん]

10年後に買値＝売値になっている確率はどれぐらいかなあ？50%ぐらい見込めますかな？

[648: 匿名さん]

>>647 マンション掲示板さん

確率で示すと横からツッコミを受けそうなので控えますが。
鉄板のブレーメン通り商店街に加え、将来の相鉄線と東急線の乗り入れで新横浜へアクセスしやすくなることや、法政大学付属中学、高校の共学化など、元住吉という街自体の価値が維持できそうな材料があると思い、購入時と同等くらいはいけると想像してます。
一方、法政は元住吉じゃなく小杉だとツッコミも受けそうですが、徒歩で通えるなら同じじゃないのと思います。

[649: 匿名さん]

確率は80%ってとこかな？
素晴らしい！

[650: 匿名さん]

>>648 匿名さん
取らぬ狸の皮算用ですね。
2割あれば良い方。

市況が高い時に買った物件でリセール期待するのは無理があります。
リセール気にするなら中古一択。
新築買ってはダメなご時世ですよ。

[651: マンション検討中さん]

このご時世で価格維持できるのは夢をみすぎというものです。
絶好調だったリーマンショック前より高いわけですから。
現在の元住吉の中古が新築時と同額かそれ以上なのは市況と武蔵小杉に引っ張られてるだけであとはほとんどの確率で下がる一方です。

過去の履歴にあるように元住吉以外に選択肢のない方以外は手を出す物件じゃないです。
大方の見方通り500〜1000万は高いと思いますが。

[652: マンション検討中さん]

東横線という相場で見たとき、元住吉の立ち位置は非常に興味深いですよね。

商店街の街力と小杉バブルの恩恵、そして法政付属とお隣の慶応。

これからのポテンシャルは正直わかりませんが、駅として面白い立ち位置ではあり続けるかと考えます。

私は積水グランドメゾンに惹かれてしまっているので、バイアスが大分かかっていますが、、、ようやく真打出たな！と思っております。間取りは大目に見ております。やり過ぎな植栽最高です 笑

プラウドシティも良い物件でしたよね！
両物件ともに、元住吉のランドマークになると勝手に考えております！

元住吉の街に再び刺激を与える物件になるかと思います！

[653: 通りがかりさん]

>>651 マンション検討中さん

みなさん、500万〜1000万高いとおっしゃいますが、このエリアの中古新築相場ちゃんと調べてますか⁈

[654: マンション検討中さん]

6000万の部屋が20万で賃貸に出せるとして表面利回り4%です。
元住吉で20万でこの部屋を借りる人がいったいどれだけいるか。
管理費や空室率、今後の地価の下落を考えれば利回りはもっと低下するわけで、だったら普通の判断なら都内のもっと利回りのよいマンションを買うでしょう。
そういうことです。

[655: マンション検討中さん]

現在の中古新築相場をみれば高くないかもしれませんがあくまで瞬間風速です。
過去10年でみたほうがよいです。
確かに元住吉の評価は上がっていますが武蔵小杉以上に上昇ポテンシャルがあるでしょうか。
ネガな発言をするようですが元住吉マニア以外には理解されません。

[656: マンション検討中さん]

このエリアではブレーメンを抜けての大規模低層の希少性に尽きるかと。相場からすると値付けはまぁ妥当でしょ。

あとはこのdownトレンドの中、積水のブランド力はどれだけ効くのか⁈

巷での、元住吉準急止まりの、境界線感はありますよね。

[657: マンコミュファンさん]

>>655 マンション検討中さん

どちらのエリアがおすすめですか？

今は買いですか、否ですか？

是非お聞きしたいです。

[658: 匿名さん]

住み易さ、街の価値は人それぞれ。

不動産は目利きです！

買う買わないは、自由！

タイミングと環境と市況を見極めるべし！

この物件は短期投資の観点ではなく、長期の住むの観点でみたほうがよいかと。

[659: マンション検討中さん]

＞＞657さん

参考にならなくて申し訳ないのですが、あくまで個人的な見解からすると、

今は買いか否かについては地価は基本的に株価に連動しますので、株価がまだ上がると思えば買い時ですし、下がると思えば否です。
私は短期的には下がる可能性のほうが高いと思います。湾岸部ではすでにピークアウトしており、工事費も落ち着いてきているので新築価格も今よりはおさえられるはずです。
まあこれもリセールのタイミング次第ですので次に来る上昇局面まで自己居住であれば損はでませんが、上がった地価は必ず下がりますので下がった時の方が買い時なのは言うまでもありません。
選手村跡地の大量供給もありますし、オリンピック直前にはマンション相場はかなりの確率で下がると思っています。
エリアについて、リセールを考えるならばこれから大規模開発される品川辺り、かつ新築ではなく築浅の売り急いでいる中古物件かと思います。
今後東京でも人口減少をむかえますので、郊外よりは狭くても都内かと思います。

偉そうに書いてしまいましたが、相場は誰にも読めないです。
専門家集団の日銀でさえあの体たらくですからね。

[660: マンション検討中さん]

市場×低金利

不動産にはよっぽど特殊な物件でない限りほり出し物などないと思います。

いまを高値だと煽るのも、2020以降が下がるて煽るのも、不毛かと。

ライフスタイルのタイミングの中で、しっかり見極めて選択していけばよいと考えております。

[661: 匿名さん]

>>650 匿名さん

購入価格とリセールの売却価格が同等というのは、ちょっと言い過ぎだったかもしれません。
ただ、652さんがおっしゃっているように、元住吉のランドマークになれれば、そのポテンシャルはあるかなと思っています。

小杉で例えると、東横線と横須賀線の間にあるタワマン3つは小杉の中でも中古市場の評価は別格であると、不動産屋から聞いたことがあります。従い元住吉では、ここに勝る物件は当面でないと思われ、ここの価値を信じようと思いました。ただ、投資目的ではないのでリセールで儲けようなんて毛頭考えていません。家族持ちなので将来子供たちが巣立った後、部屋が広すぎると感じた時にリセールすることも視野に入れてマンションを検討しているだけです。

そのとき住宅ローンの残債以上で売却できれば御の字だと思うのが正直なところです。昨日の日銀関連のニュースでありましたように市場価格が高騰する一方、史上最低低金利の恩恵と消費税10%前の駆け込みタイミングを鑑みて、ここを検討することにしました。

とは言え、あくまでも素人の私見です。

[662: 匿名さん]

>>655 マンション検討中さん

決してネガじゃないと思います。
元住吉マニアに理解されれば十分じゃないですか。それに、交通の利便性は置いといて、一度、住んでみれば机上だけでは分からない、元住吉の住環境の良さが分かると思いますよ。
元住吉マニアはそこをよく知っているのだと思います。

[663: 匿名さん]

元住吉マニア以外買わない。
パークシティ武蔵小杉と比較すると交通利便で500万円、ゼネコンで300万円、免震で100万円、設備仕様で100万円で1000万円前後高く見える。
でも地元で売れればそれでいい。不動産とはそういうもの。

[664: 匿名さん]

>>663 匿名さん

そうですよね。
新築分譲ではオープンに販売されているため、他の物件と比較されやすいですが。
中古の場合は購入予算、住みたい街、駅からの距離、間取りなどの条件が明確なので、その条件にマッチする人が一人でもいればOKではないかと思います。

そのターゲット例として、大手企業にお勤めで、お子さんを慶應日吉、法政、日大、他の私学の中高に通わせたい一定層の家庭は普遍的にいると思います。もちろん、元住吉マニアであることも前提。

[665: 匿名さん]

>>663 匿名さん

パークシティとの比較はナンセンスかと。それによくわからない金額の積み上げですね。

そもそもタワーな時点でNGな人は沢山いるし、住環境（ブレーメン通り+幼稚園・小中学校等）はグランドメゾンに圧倒的な軍配が上がるかと。

[666: 匿名さん]

まあ小杉のタワマンと、元住吉の低層ではマンションのコンセプトが違うし街の魅力もそれぞれですが、近くの街同士でこんなに選択肢があるのも幸せなことだと思います。
小杉と元住吉で比較するより、お隣の街として相乗効果が出せるような議論もしたいですね。

[667: マンション検討中さん]

>>666 匿名さん

全く同意します。

お互いの街それぞれの魅力で、無い物を補いあって、良い相乗効果がうまれていけばよいですね！

[668: 匿名さん]

小杉の法政通り商店街を道なりにまっすぐ進むと元住吉のブレーメン通り商店街に辿り着きます。だいたい1kmくらいなので、自転車を使えばあっと言う間で、休日なら散歩しながらでもよいと思います。途中に公園がたくさんあって、お子さんがいる家庭なら公園巡りなども楽しめます。
だから、元住吉のマンションに住んだからと言っても、小杉の良さも享受できる関係にあるかなと。

[669: 匿名さん]

タワマンって10年を過ぎると修繕積立が跳ね上がるからその前に転売って考えの人が結構いる。小杉のタワマンラッシュが始まってそろそろ10年。中古のさらし物件が目立つようになってきている。大量に中古が出始めると当然相場にも影響がある。隣駅がそんな状況になったら当然、ここも影響を受ける。市況の判断は難しいよな。

[670: 匿名さん]

>>669 匿名さん

わかるけど小杉が全滅するのはあり得ないですよ。駅から遠いタワーから順に影響が出そうだけど。

[671: 匿名さん]

小杉のタワマン、新築でも売れ残ってるのがあるよね。

[672: 匿名さん]

シティタワー武蔵小杉だよね。住友不動産の売り方だよ。もっと不動産購入の知識えてね。

[673: 匿名さん]

>>672 匿名さん

スミフのやり方なのは知っているけど、シティータワーはタイミングを逸している感がある。ここがまさに高値掴みのランドマークでしょう。