プラウド清澄白河リバーサイドってどうですか？

[評判気になるさん]

プラウド清澄白河リバーサイドについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/kiyosumi111/

所在地：東京都江東区清澄1丁目6番1（地番）
交通：都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩7分
東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 徒歩8分
東京メトロ半蔵門線 「水天宮前」駅 徒歩9分
都営新宿線 「森下」駅 徒歩12分
東京メトロ日比谷線 「人形町」駅 徒歩15分
東京メトロ東西線 「門前仲町」駅 徒歩16分
間取：3LDK・4LDK
面積：64.20平米～103.73平米
売主：野村不動産
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: いろいろ考えました]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[22: いろいろ考えました]

自分も当該マンションに興味ありましたがなかなか情報得られず苦労しましたので、ご参考迄に
関係者にヒアリングした情報/およびそれを踏まえた想定分析を下記します。
（あくまで素人の個人的想定ですので、それを踏まえてお読み頂ければ幸いです。）

【関係者ヒアリング情報】
（１）建築は順調に進捗しており、来年末完成〜再来年春の入居予定に変更はない。
（２）ただ、販売スタートは当初予定の９月より大きく後ろ倒し。担当ベースでは時期がいつか
　　　も不明との事。

【個人的想定】
　①野村さんに限らずだが、マンション価格の上昇による販売過熱一服感もあり、出せば売れる
　　という状況ではなくなった為、値付は不動産業社各社慎重な見極めが必要な状況。
　②上記状況の中、野村さんとしては同地区で先行販売している木場公園（ほぼ完売見込み？）、
　　清澄タワー（若干苦戦気味？）の販売動向を見つつ、門仲で若干強気を貫いた価格提示で
　　現在 様子見をしている。（よって門仲では提示価格が完全確定されず、幅を持った状態での
　　価格提示 となっている。）
　③上記状況を踏まえ、清澄リバーサイドの価格について、現在清澄タワー/門仲の販売動向を
　　横にらみしつつ検討中と想定されるが、どちらも少なくとも即売となる勢いはない雰囲気。
　　ただ、全く売れないという雰囲気でもなく、実質の建設コストも上昇している中、また借り
　　入れ 金利も非常に低い中、大規模に値下げ（利益を減）して売り急ぐという形も考えにくい。
　④基本、野村さんの販売スタンスは財閥系と異なり、建物完成前までに売り切りたいスタイル
　　ではあるが、最近は完成後販売している物件もあり、一概には言い切れなくもなっている。
　⑤上記①〜④を踏まえると、販売スタート時期は恐らく１０月以降〜本年末、売り出し価格は
　　門仲 ディアージュと同等〜気持ち安めと想定される。価格は広さ/仕様見合いではあるが、
　　広さは 門仲とさほど変わらず、仕様は門仲ほどの高級感打出しはしない事が想定される為。
　　（門仲ディアージュは江東区物件としては高級感打ち出しを行い、中央区隣接地域の相場
　　　水準の底上げを狙った戦略物件と想定しているが、恐らく買い手要望（＝やはり価格）/
　　　買い手認識（＝やはり中央区/日本橋とは同等には扱えない）とは少なくとも今現在と
　　　しては若干乖離があったと考えており、当該物件ではそういった方針は取らずシンプルに
　　　行くと考える為。）

ちなみに自分は販売スタートを待ちきれず、上記想定を前提に他物件と比較検討して、他物件を
選びました。できれば当該物件の販売スタート後の正確な情報を持って比較検討したかったので
残念ですが、まあどうなっても、しっかり考えを巡らせられたので、後悔はないと考えています。
　　
只、一応後日どうなったか想定と比較したかったので備忘録がてら。長文お目汚しすいません。

[23: 匿名さん]

長文にもホドガール…

[24: 匿名さん]

>>22 いろいろ考えましたさん

ありがとうございます！ご考察大変参考になりました。

[25: 匿名さん]

スーパーや店舗は入らないそうです。

[26: 評判気になるさん]

あの敷地の広さで111戸って少ない感じがするのですが、そんなことないですか？
駐車場とか、植栽や庭に面積をさくのですかね？

[27: 匿名さん]

今工事してる敷地の半分は丸八倉庫が所有する賃貸マンションだからでは？コンクリート工場が眺望になる方が賃貸で、読売新聞のビルの方がプラウドになるはず。

[28: 通りがかりさん]

>>27 匿名さん
なるほど、よくご存知ですね、感心します。ありがとうございます！

[29: マンション検討中さん]

ようやく公式ホームページも動き始めましたね！

[30: 匿名さん]

外観が門前仲町とほぼ一緒ですね。平野のような残念な外観にならないといいのですが。間取りは角部屋以外は田の字になるでしょうか。

[31: 匿名さん]

プラウドは田の字型多いですからね。
外観は平野よりは門前仲町寄りかと思います。
営業の人いわく、坪単価は門前仲町よりやや安い予定だそうです。

[32: 匿名さん]

学区はどこになるんでしょうか。明治は受け入れられるんですかね。

[33: 住民板ユーザーさん4]

坪300から330ってところですかね。

[34: 匿名さん]

プラウド門仲と似たような値付けですかね。位置も近いし。

[35: 匿名さん]

そうなると坪340〜370かな

[36: マンション検討中さん]

なんでここはマンションの向きを川向きにしなかったのかな、勿体無い。

[37: マンション検討中さん]

駅距離はややありますが、立地や予測価格帯の割に広めのプランもあり、貴重だと思います。
都心近くになると、超高級物件を除けば最大でも70平米半ば程度のマンションがほとんどですしね。

[38: マンション検討中さん]

とてもいい物件なんだが、スーパーがないのがネックです。皆様どうするのでしょうか。小型スーパーやネットスーパーを活用される感じでしょうか？
清澄白河は西側にも大型スーパーできてもいいと思うのだが…

[39: 匿名さん]

うちは、仕事帰りに清澄白河駅で赤札堂に寄る予定ですよ。

[40: 匿名さん]

ここ最近日本橋辺りもファミリーが増え、中央区で80平米以上の物件も多くなりました。
水天宮を使う方ならピーコックや成城石井も使えますね。

[41: 匿名さん]

田の字型の間取りになるのかどうかが気になりますが、
プラウドさんの物件はそういう形状のところが多いですよね。

大型のお店が近くにないので、買い物する時はちょっと大変そうな気もしますが、
いくつかの路線が使える駅近の立地に、個人的に魅力を感じています。

[42: マンション検討中さん]

あまり盛り上がりませんね。まだ情報が少な過ぎるか。

[43: 匿名さん]

東京あたりのマンションは交通の便も良さそうだし、特に問題は無いかなとか思いますが、この地域のマンションだと平均的な購入額はどのくらいのモノなんでしょうかね。
まあ、あとはここのマンションの価値感の問題なんでしょうね。

[44: マンション検討中さん]

>>43 匿名さん
最近は相場坪単価300は必要だと思います。ここは立地もいいので、320〜ではないでしょうか。

[45: 匿名さん]

そういう風になってしまうのですかね^^;
ただでさえ安くない市場の状態なのによい立地となるとどうしても高くなってきてしまうのはまあしかたがないのでしょうけれども。
清澄白河で駅の近くのマンションってここのところ、意外とあまりなかったんですよね。
駅までの距離感を考えれば、
高くなってしまうというのはわかります。

[46: マンション検討中さん]

清澄白河の新築ということで非常に興味あり、周りを見に行ったんですが、殺風景ぶりに正直躊躇してしまいますね。。
マンションが出来たら、植栽などで多少マシにはなるんでしょうか。

[47: マンション検討中さん]

なかなか書き込み伸びないですね。私は興味あります。
でもどういった人が買うんでしょうね？ここ欲しい人なら、プラウドタワー清澄白河とか、プラウド門前仲町とかの方を買ってしまってしまってそうだし。。

[48: 匿名さん]

価格はプラウドタワー清澄白河と門仲ディアージュの間くらいでしょうかね。

[49: マンション検討中さん]

プラウド門前仲町はだいぶ価格調整されたようなので、ほとんど変わらない価格帯になるのではないでしょうか。

パンフレットを読むと、間取りや仕様もほとんど同じみたいですし。

[50: マンション検討中さん]

この辺りは、人通りも少ない倉庫地帯ですから、住むには少し寂しい記もしますねー

[51: 匿名さん]

周辺の環境は少なからず価格に反映されると思いますが、プラウドですしそんなに安くはならないかもしれませんね。
コーナンやコトリパンには近いかな!

[52: 匿名さん]

　コトリパンって何？と思ったんですが、美味しそうなパン屋さんなんですね。
口コミの評判もいいので、それは楽しみかも。
近所に美味しいパン屋さんがあると幸せ。

　立地的に安くなりそうだ！なんて思っていたんですが、
ブランドマンションだとそれだけでは直ちに安くはならないということなんでしょうか。

　プラウドで安ければもうコレ以上の良いことはないよねと判断する人、
多そうなのになぁ。

[53: マンション検討中さん]

倉庫地帯であるからこそ、まだまだ伸びる余地のあるエリア！江東区下町エリアはそれだけ伸びしろがありますよ。2035年まで人口が増え続ける数少ないエリアですから。

[54: 匿名さん]

倉庫地帯ということはトラックの通りも多くなってきてしまうのでしょうか？
確かにこれから伸びる余地があるのはいいかもしれませんが、実際に安全面は気になってくるかな。今現在店なども少ないとなると、住みにくさが否めない気がします。
この先のことを考えて購入できる方にとってはいいのかもしれませんが。

[55: 匿名さん]

>>54 匿名さん
この辺りでトラックが多い印象はあまりないです。
清洲橋通りはそこまで交通量多くないですし。

この辺りでかつて倉庫が多かったのは事実だと思いますが、今はそういった建物をリノベして使う店舗が増えているというのが実態だと思います。

[56: マンション検討中さん]

個人的な考えですが、他の江東区エリアと比べれば不便であり、今後変わるとは思えません。今現在も大規模、小規模の工業施設が乱立しており、容易に開発できるとは思えないからです。その面積は商店を遥かに凌ぎます。歩いてみれば、そのような印象を持つ方もいるではないでしょうか？
ただし、特段交通量が多い通り沿いではありませんし、不便といっても駅は徒歩10分以内、中規模スーパーも自転車なら10分行けば着くレベルです。

[57: 匿名さん]

>>56 マンション検討中さん
そんなに無理やりにネガしなくてもと思います。

飲食店は面白いものが増えてますし、本などにもよく出ているので購入検討されている方はAmazonなどで検索されておくといいかもしれません。

スーパーも清澄白河駅の上に赤札堂があるので、自転車持ち出すほどの距離ではないと思いますよ。

それでも納得できないなら、この辺りの雰囲気を掴むために歩いてみればいいのではないでしょうか。

清澄白河の西側なら清澄公園、清澄庭園、隅田川テラス、余裕があるなら清澄白河の東側、深川資料館通りを木場公園まで歩いてみるとこの辺りの雰囲気がつかめると思います。
落ち着いたいい街ですよ。

[58: eマンションさん]

>>57 匿名さん
無理やりネガってつもりではありません。あくまで「建設予定地周辺」の事実をニュートラルにお伝えしたまでです。スーパーも赤札堂門前仲町をイメージして小規模ではなく、中規模と記載しました。
面白い飲食店が増えている～という表現も正しいですが、工場と倉庫に挟まれた立地というのも事実ですし。良い部分だけ伝えようとしている方が無理やりポジに思えます。
私も落ち着いた良い街だと思ってますよ。寺が多い街であり、都心部にも関わらず空がよくみえる街という点も個人的には好きですね。

[59: 匿名さん]

>>58 eマンションさん
エリアの話をしていたのに突然立地の話をされてもと思います。

立地の話に変えると、橋の傍なので好き好きあるでしょう。モデルルームに行くなら少し周辺歩くといいですね。駅徒歩時間と周辺の雰囲気は歩いた方がよくわかります。
雰囲気のある清洲橋、隅田川テラス、清澄公園が近くにあることはプラスだと思いますし、過度なものを求めなければ生活利便施設は清澄白河駅で十分と思います。

一点だけ気になることがあるので書いておきますね。
この辺りで日常使いのスーパーのために門前仲町に行く人はほとんど居ないと思います。
清澄白河の赤札堂で足りなくて当日どうしても欲しいものがあれば行くこともないとは言えませんが、>58さんはニュートラルと言いながらあまり使われないルートの話をされるので、土地勘が無いんだろうなと思ってしまいます。

[60: 匿名さん]

水天宮前とか人形町までちょいと歩けばお店もいっぱいあるし、便利なところだと思いますけどねえ。それでいて普通の江東区価格でおさまれば買いかなあと。

[61: 匿名さん]

近所に住むママですが、私は日常使いで門前仲町のオオゼキまで行きます。赤札堂も人形町も自転車で行きます。楽なのでどこに行くのも自転車です。コンクリート工場は確かにインパクトありますが、この辺りが好きなので購入したいと思っています。参考になるかわかりませんが、そんな感じです。

[62: 匿名さん]

普通の江東区価格って坪200～250でしょ？収まる訳ないよ

[63: 検討板ユーザーさん]

>>59 匿名さん
私の土地勘はともかくとして、自転車で買い物行く方も結構いると思いますよ。頻度は家庭によると思いますが、少なくとも私の周囲は約半分ぐらいの確率で行ってます。
それに門仲まで自転車で10分以内は悪くない数字だと思いますよ。門仲赤札堂、オオゼキクラスのスーパーは、近郊では希少ですから。噂では平野の方にokも出店するようですしね。

[64: 匿名さん]

坪300くらいなら全然アリでしょ。一応プラウドだし

[65: マンション検討中さん]

門前仲町の価格帯から、やや下の坪平均320-30あたり、グロス金額で7000万強ではないかと予想します。

[66: 匿名さん]

>>62 匿名さん

200-250は一昔前の錦糸町住吉や南砂の価格でして、この辺は260-280が一昔の相場。
今では300-330でしょうが、最近の住吉で300-320のような割高、売れていませんが、が出ているくらいなので、それとの比較では、許容できる単価なのでは。
300ならすぐ売れると思いますが、320-330だと苦戦する印象。清澄白河なのでリセールしやすいと思います。

[67: 匿名さん]

>>66 匿名さん

どうでもいいですが、住吉の物件は、北向きは275から、東向きは280からあります。南向きは290からありますよ。
清澄白河だと320-330くらいが妥当なんでしょうね。

[68: マンション検討中さん]

>>66 匿名さん

色々と情報が誤っている上に根拠なさ過ぎて、コメントが胡散臭くないですか？
そもそも清澄白河だからリセールしやすいとかではなくて、実際その物件価値に見合った中古価格に設定されてるか否かが全てですから。もし本当に高値でリセールしたいなら中央区物件のほうがよいと思いますよ。

[69: マンション検討中さん]

>>68 マンション検討中さん
66さんの情報別に誤ってないと思いますが。
住吉の物件も実際割高だし売れ行き良くないのも事実。
清澄白河は人気あるからリセールしやすいと思います。
高くて駅遠のプラウドタワー清澄白河も売り出し5か月で完売間近のようですし。清澄白河という名前のおかげでは？清澄白河が好きな方は多いです。
コメント胡散臭いって言い過ぎですね。

[70: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん

プラウドタワー完売間近っていっても竣工済みなのにまだ10戸残ってるんでしょ？人気があると言い切るには少し無理がありませんか…。
住友と違って、野村なら値引きの可能性があるのでそこで動くのか次第では？しかも大手の中では業績イマイチですしね。