シティハウス広尾南に行ってみた − モデルルーム見学記

[まつりか]

シティハウス広尾南です。

住友不動産が渋谷圏内で出している物件のうち、恵比寿伊達坂などと同じような時期に動いている物件です。場所的なものも駅から遠く同様なものです。

恵比寿伊達坂はだいたい１億円(物件価格に込込で最終的な費用)の3LDKが多数を占めるのに対し、こちらはやや小ぶりのサイズもあり、ターゲットは異なっているのかもしれません。

マンション自体の特徴、概要です。
総戸数は90戸とかなり大きめのマンションです。地上12階建てと高層はかなり際立って高い建物です。54m2-80m2というほどほどの使い勝手の良い広さです。
竣工は2016年２月。つまりもう出来上がっていて外観も見られます。それどころかもう入居が開始されています。外から目立つ広い窓の感じがゴージャスという言葉が似合います。そして、柱の色がエキセントリックで奇抜なオレンジ。遠くから、そして首都高からも、悪目立ちした建物になっています。残念ながら私の趣味ではないです。

もう頻出で説明も不要かもしれませんが、住友不動産の物件などは、マンションが完成していても総合マンションギャラリーで紹介することが多いようです。

この物件は渋谷が担当のようでした。場所は渋谷駅から宮益坂や金王坂を登り切ったところにあるビルの11階にあります。一階からそのままエレベーターで上まで行って受付で待ちます。時間はかかりますが表参道から青山通りを戻った方が平らな道で楽です。帰りは下りなので渋谷に出ますといいでしょう。
というのも東横線・副都心線ホームからですと延々とエスカレーターを乗り継いで六回くらい。エスカレーターで登りおわった後に、また徒歩で坂登りです。

商談場所は写真上の黒い重厚そうな自動ドアの先にあり、とても景色が良い場所にテーブルがたくさん並んでいます。模型もたくさんの物件のものが並んでいて、圧巻です。それとは別に持ち運びのできる少し小ぶりの模型を見せてもらいます。
コンセプトシアターというマンションの宣伝があります。見るとターゲットがわかります。ファミリーだったりシングルだったりと。
　といいつつ、残念ながら退屈なので断りますが、準備の都合上必須のこともあるようです。そんなときは映像は見ず頭をリラックスさせます。さすがに45分のシアターというのを見せられたときは呆れました。それから住友不動産は危険なので時間を聞いて10分以上のものはお断りするようにしました。ぜひ見てください、ということもあるのですが、なぜでしょう? たいていパンフレットにあることを映像にしてるだけです。

つづいて案内される模型、モデルルームは仕様などを参考にします。バルコニーや床、収納のイメージは湧きます。いくつもの物件のモデルルームや模型を一堂に集めた総合マンションギャラリーには長所も短所もあると感じました。モデルルームの大雑把な感じをシアターで補うという。いまの推し物件は中目黒シリーズのようで、手厚そうでした。

でも遅くまで開いているのは平日利用などには都合がよいですね。

地図でもわかる立地についてですが、天現寺の広尾病院から一区画南に行くと、こちらのマンションがあるという位置関係です。外苑西通り沿いにあり、はす上を首都高の目黒線が走り、交差点の直近に座しています。もちろん騒音で四六時中うるさいです。首都高は終日終夜、車は走り続けますし、下道も交差点のため、信号が変わるたびに車の一斉スタートがあるわけです。ただ、それは短所として十二分に研究されています。窓さえ閉めておけば、外など気にならない対策が施されているようでした。
また、この規模の大きさ、価格帯の住戸にしては、ディスポーザーがないのは珍しいですが、設備スペースがなかったのでしょうか。その分か坪単価が穏やかです。高級層では外廊下も珍しいですね。一概に外廊下を否定しませんし、むしろ好みですが、内廊下が高級の代名詞のようになってる昨今では、あまり見られません。

あまり評価の対象にはしませんが、玄関が高級感のあふれる車寄せで、共用ロビーはゆったりと取られています。当然のことながら、部外者が入ってきて勝手に休むなんてことはありませんので、ソファもオブジェになるんでしょうか。


よくある錯覚表現で言えば、三駅利用物件です。広尾、恵比寿、白金高輪といずれも15分で着くでしょう。すぐ真ん前のバス停など、交差点には麻布や恵比寿、乗り続ければ田町、渋谷に出られますのでバス便利用が、通勤選択肢のトップでないでしょうか。徒歩でも駅までの距離は遠くはないですが、朝夜とうるさい幹線道路沿いを行き来するのは気が進みません。道自体は恵比寿、広尾へは平坦で一直線でよいのですが。

HPから。参考にしてください。

マンション周辺の立地にスポットを当てると、交差点の角です。広尾方面からくると、マンションの側面が確認できます。そして、正面からのほぼ完全に姿が見られます。正面左側の低層階は、前に建つ建物に遮蔽されて視界は開けません。ただ、3階くらいまでは首都高の橋げた、つまるところ脇腹しか、視界にはないのですが。


販売状況です。素人には今一つ理解できないところですが、入居も開始し成約済みも多いにもかかわらず、まだ販売しておらず価格もついていない住戸が上層階にたくさん残っていることです。今回伺った中では先着順住戸として上層は７階のものでした。低層階には広めのものが残っていました。


価格表はいただけなかったのですが、７階の55㎡の2LDKが底値で7980万円でした。
ほかは8000万円台のものがいくつかありました。上の方の3フロアくらいがマンション価格がオープンになっておらず、もちろん好条件ですのでそこそこに高くなるようです。つまり、条件の悪い分安くなっている掘り出しものなどはもうなく、坪単価、階数に比例したものがあるわけですね。駅から遠いとはいえ山手線の中の新築物件です。

また、ここは権利住戸?でしょうか、他の階では2LDKの部屋を2分割して小さな部屋にして、いくつか作って賃貸に出しているようです。ちなみにその部屋で月13万円、今販売中で最も低い価格の住戸のサイズで、それより下の階のものでも月30万円で賃貸になっているような資料も拝見しました。

もともと別枠で賃貸も考慮の上に販売の混在分譲マンションで、居住者も混ざりますが、そこもポイントになりますかね。


オレンジの柱。

上記の入居が始まっているというのは、聞き間違いか、勘違いです。
概要によると6月からですね。失礼しました。

その他の必須の数字・情報。


物件概要

総戸数90戸（事業協力者取得住戸11戸を含む）　　

入居（引渡）予定日平成28年6月下旬 　

敷地面積1496.65m2　

構造・規模鉄筋コンクリート造　 　

地目宅地　用途地域近隣商業地域、準工業地域　

建ぺい率・80％　

駐車場総台数マンション用27台（他に事務所用3台）　

駐車場使用料（月額）月額29000円～40000円　

自転車置場総台数マンション用90台（他に事務所用7台）　

自転車置場利用料（月額）月額300円～400円　
　

管理会社住友不動産建物サービス株式会社　

売主・住友不動産株式会社

施工川口土木建築工業株式会社　

すみふ渋谷マンションギャラリー。夜行っても大丈夫。