パークホームズ吉祥寺北グランヴィラってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ吉祥寺北グランヴィラについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1421/

所在地：東京都練馬区関町南3丁目820番2（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス9分 バス停から 徒歩2分
西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.62平米～92.60平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[286: マンション検討中さん]

スミフさんは行く度に値段が変わることがあるので、
交渉次第で値段も変わることもありましたが、
こちらは値段下がってないと思いましたがね。
確か一期のときには価格表のダウンロードがありましたが、
二期にはないみたいなので、はっきりとはわかりませんが、
少なくとも私の申し込む予定の部屋では似たような間取りと広さの物件とほぼ同じ値段です。
一期の価格表といっても、すべての物件の価格が出ているわけではないので、何をもって下がったというかは難しいところですが...。

[287: マンション検討中さん]

値下げの話になっていますがこの物件は申込者が殺到する人気物件ではないでしょうから販売時期、交渉過程によって販売価格は変わると思います。焦る必要ないと思いますが。三井のパークシティ武蔵小杉のような人気物件は当初の提示額よりも高く販売されほぼ完売です。

[288: 匿名さん]

契約者なので常に見てますが、
最近、コメントがいきなり増えすぎ。
しかも否定的な意見が増えて来ていますね。
検討者しない人、やめた人がわざわざその物件に書き込みにくるほど暇な人はほとんどいないと思いますので、書き込んでいるのは他社営業と踏んでいます。
周りに新物件が増えてますからしょうがないですかね？

[289: マンコミュファンさん]

私も契約者ですが、確かに最近の書き込みは悪意を感じますね。このエリアでリセールバリューを引き合いに出すとは、一体どこと比較されてのことでしょうか。
普通にファミリーが購入する物件としては、
とてもバランスのとれた物件だと思っています。

[290: 匿名さん]

坂がないのがいいですね。フラットで吉祥寺行けるので自転車大活躍です。

[291: 匿名さん]

>>286 マンション検討中さん

まだ二期だから、おっしゃる通り値引きはないと思います。ただ、もしかすると価格の調整は多少しているかもですね。いずれにせよ少しでも安くなる分には、買い手にとってありがたい話だと思います。
気に入ったお部屋が、無事購入できるといいですね！

[292: 匿名さん]

私は良い書き込みと否定的な書き込みを参考にしています。その為の掲示板だと思ってます。営業の方は良いことしか言わないので否定的なこともとても参考になっています。結局は自分で納得して契約するかしないかです。値下げを待って希望の住戸が無くなってしまうケースもあればタイミング良く交渉して安く買える方もいるでしょうから。皆さん大変でしょうけど決まるまで頑張りましょう

[293: 匿名さん]

>>292 匿名さん

そうですね。ただ竣工前の値引きは恐らくないと思うので、気に入った住戸があればお早めに決められた方がいいと思います。
1期では安い住戸から売れていってましたので、このマンションのグレードや立地で少しでも割安なものと考えるなら、まだ住戸が選べる2期までがオススメではないかと思います。
それか賭けになりますが、竣工前まで待って残っている住戸を交渉するかですね。

[294: 匿名さん]

1期でも一部住戸で値引きというか価格調整ありましたよね。当初聞いていた価格から下がりました。

[295: マンション検討中さん]

確かに価格調整で値下げされていた住戸がいくつもありました。これからの第２期以降から完売するまでは値下げするしかないはずです。私もそうですがこのマンションを欲しい方はだいたい第1期で契約しているはずです。この物件は希望者が殺到するような駅近でもないですし都心部の人気物件のような共用部の売りもくシンプルです。第２期以降に値下げされることを承知で希望住戸を契約しました。どこのマンションでも欲しい方は第1期で買われるはずです。希望住戸が買えたから良かったと納得してます

[296: 匿名さん]

三井は基本的に値引きはしませんよ。
その為の第1期の価格調整かと思われます。
この場合、価格調整というのは相場の適正価格にするということです。
その為、三井はマーケット大外しの大コケ物件は少ないはず、、です。（私見ですが）

[297: マンション検討中さん]

価格調整と値下げは違うのですか。買う立場としては当初提示額よりも安く買えれば値下げとして喜ばしいです。第２期の申込が始まりますが、第1期より人気の無い住戸を売り出しますから、第２期でも価格調整はありますよね

[298: 匿名さん]

>>295 マンション検討中さん
私も購入者ですが、1期はそれなりに盛り上がっていましたよね。このご時世で126戸売出す物件はそうそうないかと思います。
また当時、、、といってもまだ半年前ですが、この辺りの3LDKの相場が6000万前後になりつつある中で、グランヴィラの東向きや南でもD棟あたりの4000万台後半の価格帯はかなり値頃感があるように思いました。
年明けあたりから周辺物件でも最低を4000万台後半からで出すようになりましたよね。それに対しグランヴィラは条件の良い5000万台後半の住戸が多く残っていますから、価格の割安感を打ち出せずに低迷してしまっているのではないでしょうか。2期の売出しが確か13戸でしたよね。。。正直、驚きました。
とはいえ、この立地でこの規模（共用）・グレード、そして三井さんのブランドがありますから、いまの吉祥寺商圏の物件と比較しても十分お得感、、、というか納得感のある物件だと思っています。
一購入者として、早期完売してくれることを祈っています。

[299: 匿名さん]

>>296 匿名さん
たまに大コケ物件もありますよね。
ただスミフや野村のような常軌を逸した価格設定は少ないのでしょうか。あの表層的なデザインやブランドには、どうしてもお金を払う気になれません。。。
三井の価格にはそれなりに納得感があるかと思います。。。これもあくまで私見ですが。

[300: マンション検討中さん]

住友のシティハウス武蔵野も見てきましたが内装のグレードが比較にならないくらい良かったです。野村のプラウドはJRの徒歩圏で利便性が良いです。その分価格に反映されてそれぞれ高いです。一概に三井の物件だからといって良いわけではなく、大手不動産会社ならほぼ同じ販売展開、価格展開をしていると思います。パークホームズは最寄駅が西武新宿線物件ですから価格を抑えざるを得ないです。私は武蔵関駅を使っているので契約しました

[301: 匿名さん]

>>300 マンション検討中さん
同じ契約者ということで、どうぞよろしくお願いします。
お言葉を返すようで大変恐縮ではございますが、スミフの武蔵野はフルオプションのモデルルームをご覧になったのではないでしょうか。施工が長谷工なので、ベースの仕様は恐らくグランヴィラと変わりないのではないかなと。
また野村の三鷹は確かに駅10分ですが、30年の定借で70平米3LDKが6000万中盤という驚きの価格設定でした。。。
同じ大手でも、スミフは見た目のデザインを野村はプラウドのブランドを盾にとり、マーケットを全く無視した価格設定をしてきます。プロダクトアウト的な発想で高く売ることが美徳といった考えをもっているのではないでしょうか。
三井ももちろん高値挑戦はするでしょうが、価格も含めてマーケットイン的な発想でつくられているのだろうなと思います。だから納得感が得られやすいのかなと。。。これも私見になりますが。

[302: 初心者]

こんにちは。こちらのマンションがとても気になっている者です。
マンションを検討し始めたばかりなので教えていただきたいのですが、
300さんのおっしゃっていた「内装のグレードが良い」とは、
具体的にはどのような感じなのでしょうか？
私はだいたい70平米のファミリー向けを見ているのですが、
内装や仕様はどこでも同じように見えてしまいます。
注目すべき点や、おすすめの内装、仕様がありましたら、
ぜひ教えていただきたいです。

[303: マンション検討中さん]

シティハウスハウス武蔵野は標準設置のキッチン仕様、バルコニーの床、天井の高さ、部屋の中の柱の出っ張り等の仕様のグレードが高いと思いました。細かいことですとドアノブもグレード感が高いです。またスラブの厚さが違います。どこを買うにせよ契約される前に設計図面をご覧になった方がいいと思います。プラウド武蔵野も長谷工ですが直床仕様でなくそれぞれ住友、野村の設計仕様になってます。グランビィア吉祥寺は三井建設ですから設計仕様のグレードが落ちておりその分価格に反映して安くなっています。施工業者の経審点等も参考になります。要は安い分は設計仕様と駅との距離が大きな要因です。野村の武蔵関駅近くの物件はシティハウス武蔵野より遥かに安いです。

[304: 匿名さん]

ここって、直床なのですか？

[305: マンション検討中]

>>304 匿名さん
私、モデルルーム行きましたが
二重床・二重天上でしたよ。

[306: マンション検討中さん]

二重床です。グランヴィラは内装費用を抑えている感じがしました。その分価格が抑えられていいと思います。私は一生ここに住みつもりで購入しました。以前リセールバリューのことを書かれている方がいましたが、資産維持を考えるなら駅近、内装などを考えた方がいいと思います

[307: 匿名さん]

>>303 マンション検討中さん
三井建設なので設計仕様のグレードが落ちるとは、具体的にどういうことなのでしょうか？
三井建設は三井仕様になっていないということでしょうか。気になりますね。

[308: 匿名さん]

金額によって仕様が違うということだと思います。私もかなり多くのモデルルームを見てきましたが、グランヴィラは良くもなく悪くもなく標準だと思います。近隣の住友、野村は高い分良かったと思いました。野村はミライフルという画期的な水廻り配管をしていました。住友はリビングの窓が一面に開ける間取りで開放感がありました。その他手が込んだ仕様があります。どちらもその分同じ部屋の広さでグランヴィラに比べて1000万円以上高いです

[309: 匿名さん]

シティハウスは見てないのですが、プラウドはそんなに仕様高かったですか？
素人なのでわからないだけかもしれませんが、玄関の上がり框の高さや廊下の天井の低さ、ベランダへの窓の低さなど、感覚的ですがすごく気持ちよく感じませんでした。とてもあの値段の価値があるとは思いませんでした。
値段的に買えなかったのですが、買えなかった者の負け惜しみでではないですよ！！

[310: 名無しさん]

>>308
それらが1000万以上で高いと思うか安いと思うか？という、あとは個人の主観ですね。

[311: 匿名さん]

私も仕様のことはよくわかりませんが、プラウド武蔵野との価格の差は西武線武蔵関駅徒歩12分とJR三鷹駅徒歩10分の差だと思いますが。駅力が価格に反映してます。また武蔵野市の物件は高過ぎます

[312: マンション検討中さん]

ここはそもそも土地が三井系の保険会社の社宅跡ですよね？営業さんは三井の土地&三井建設なので、価格が抑えられてると言ってましたよ。
私はグランヴィラのモデルルームしか行ってないので他とは比べられませんが、仕様は高級感があるとは言えませんが、安っぽくもなく悪くないと思いました。
専有部分で気に入ったのはディスポーザーが付いていることです。残念だったのは、部屋のカラーやキッチン設備の選択の自由度が低かったことです。お高い部屋なら選べるみたいなんですが。でも、全体的に気に入ったので結局契約しました。

[313: マンション検討中さん]

土地の取得は入札ですから系列会社だからといって安価で落札されることはないです。談合になってしまいます。あれだけの広大な土地ですから他の大手不動産も入札しているはずです。グランヴィラも住友のシティハウスも辞めてもう少し駅に近い中古を探しています。グランヴィラは価格的に納得出来たのですがバスで結構吉祥寺駅まで遠かったの通勤に不便さを感じそうだったので辞めました。住友のシティハウスはバス便のうえ高過ぎたので辞めました。内装はグランヴィラは標準で悪くなかったです。ただ浴室乾燥機、ウォークインクローゼットで無かったので残念です

[314: 名無しさん]

安っぽいということは決してないと思いますよ。キッチンの設備はディスポーザ含めて一通り付いてますし、天板も標準で御影石でしたよね。共用部の塩ビシートも木目調でよくあるグレーのものより全然いいなと思っています。一部オープンサッシも採用されてますし、柱型もニ階以上はアウトフレームでした。天高もかなり高かったと思います。ただこの辺りは、他社含め敢えてというより構造や容積率の問題で結果そうなっているということかと思います。ミライフルは将来リフォームをする時にあってよかったと思うかもしれません。ドアノブや面材やカラー等は好みによるところだと思います。。。
なんだかグランヴィラの設備仕様がよくないという流れになっていますが、決してそんなことはないと思いますよ。もちろん豪華ではありませんが、限られた建築費の中でのセンスの良さを感じますけどね、私は。

[315: 名無しさん]

>>313 マンション検討中さん
うん？必ず入札になるとは限らないのではないでしょうか？それは初めてききました。

[316: 匿名さん]

>>313 マンション検討中さん
入札でないケースも多々ありますよ。公共事業じゃないので。

[317: 名無しさん]

>>313 マンション検討中さん

浴室乾燥機は標準でついています。
ウォークインクロゼットもほとんどの住戸にあります。一応、誤解のないように。

[318: マンション検討中さん]

情報がたくさん書き込まれていてありがたいのですが、情報が錯綜している感じがしています。グランヴィラは良い物件だと思います。価格はもう少し近傍物件と比較しないと何とも言えないと思います。内装などを比較議論するのは参考になりますが、立地を比較して議論しても意味がないです。この物件に限らずJR駅から近い方が便利で高いに決まっているのですから

[319: 匿名さん]

つい最近まで三井さんがこの近辺に戸建て建売分譲を売っていました。価格は約1000万円プラスです。何かそれと比較すると悩みます

[320: 名無しさん]

ここはそこそこの大規模なので共用部に期待していたのですが、ゲストルームがないのですね？親や友人を呼んだ時や、たまには自分たちが外泊気分で泊まったりするのも楽しいかなと思っていたのですが残念です。

[321: eマンションさん]

私は、ゲストルームはなくて良いかなと思っています。
両親が来るとしても家に泊まってもらえばいいし（70平方メートルもあれば十分泊まれますし、子どもと一緒に過ごしてもらいたいです）、自分たちが泊まるのなら旅行したほうがいいし...。
そもそも休みの時はそうそう予約もできなさそうですしね。

それより、私はレンタル機材があるのが実際に住み始めると便利だと思っています。
私はテラス住戸を契約しましたが、高圧洗浄機のレンタルがあるのは掃除に便利そうですし、
買うほどでもないかな、というものが借りられるのは嬉しいです。

[322: 匿名さん]

ゲストルームなどは使わない方がいらっしゃってもあった方がマンションの価値を高く感じられます。規模が大きなマンションの割に共用部がシンプルな気がします。また各種樹木を植えるようですが緑地スペースが少なく感じます。緑地が大きいと管理費に反映してしまうデメリットもありますが

[323: 名無しさん]

>>322 匿名さん
私もそう思ってました。パーティルーム以外は特に何も、、、という感じですよね。その分、売る面積を増やして単価を下げているのかもしれませんが。
あとここは管理費が高いなと感じています。普通は、これくらいの規模で低層だと割安になるのかと思っていだのですが大間違いでした。

[324: 匿名さん]

私も低層住宅の割に管理費が高いと思ってます。エレベーターの稼働率も低いはずです。また部屋の前までゴミを回収してくれサービスなどがありますが、それらが管理費に反映しています。まだ建設中でよくわかりませんが低層住棟の優雅さが感じられれませんでした

[325: マンション検討中さん]

管理費の高さは緑の多さでしょうね。
緑地スペースは一般的な中庭よりは多いと思いますし、芝生ではなく、木が多いためでしょう。

三井不動産の管理費は確かに高めですが、インターネット利用料が入っているためと何かで読んだような気がします。
ただ、もしこれが共用無線LANの話であれば、それがあっても私は自宅用に契約すると思うので、その分は無駄な感じはしますが。

[326: マンション比較中さん]

>322
この物件の緑地スペースが少ないとのことですが、何と比較されていますか？
私、緑の多い物件を希望しており、この物件を検討しているのですが、
もし他に緑地スペースが多い物件があれば、それも候補に入れたいなと思いまして・・・。

[327: 名無しさん]

>>324 匿名さん
私も低層ならではの優雅さや重厚さを期待しているのですが、そんな感じではありませんでしたか？
昨日、オーナーズサイトにアップされた最新の空撮を見たのですが、確かに意外とギュウギュウな配棟だと感じました。また西向きのE？棟が建つと緑地スペースはかなり狭いなとも感じました。
実際は空から見ることはありませんので、出来上がって現地に立てば、あのパースのように見えることを信じています。

[328: 名無しさん]

>>325 マンション検討中さん
我が家もインターネットはいま使っているところを個別契約するつもりです。それを抜いても割高なのは、やはり緑地なのですかね。
毎月のことなので、もう少しなんとかならないかなと思っていました。

[329: 名無しさん]

>>326 マンション比較中さん
比較してということではなく、思っていたよりということではないですかね？私も327に記載した通り、空撮で見ると意外と狭く感じました。
でも出来上がれば、きっとあのパースのように見えると思います。この辺りの物件であれば多い方に入るのは間違いないので、そこは安心されてもいいと思いますよ。

[330: 匿名さん]

シティハウス吉祥寺南、プラウド武蔵野などの方が緑地が大きいです。コンセプトはとても良く庭とエントランス部にはとても素晴らしい植栽を施すようですが、庭の通路は一つですし民家側の街路樹は乏しいです。またグランヴィラは60平米台の部屋が多くハーフバルコニーの半地下住戸もあるので人口密度が高いです。何人かの方がシティハウスとプラウド武蔵野との価格比較をされていますが、それらのマンションの方が立地も良く70平米台で展開していますから高いです。グランヴィラは低層地域で閑静な住宅地にあるのですから90平米から100平米住戸があれば良かった気がします

[331: マンション検討中さん]

パンフレット、ホームページを見ると別荘地のように緑地が多いように感じました。いろいろと自分で調べないとだめですね。売る立場である不動産会社としては都合の良い方向にします。このマンションに限らずどこのマンションも密度が高い気がしますが吉祥寺駅からバス便、武蔵関駅からも近くない立地だともう少しゆっくり暮らしたいなと迷ってしまいます。従前の社宅でもこんなに多数の住戸だったのでしょうか

[332: 326]

>329
ありがとうございます。
空撮だと比較になるものがあまりないでしょうから、
広さやパースなどが分かりづらく、
そのように感じるのかもしれませんね。
まだ囲いなどもあるでしょうし。
ただ、縮尺をいじるのはかえって手間だと思いますし、
手法として後で問題になりそうなので、
おそらくそこまではしてないのではないかと思っています。

>330
プラウド武蔵野は、真ん中が公園でしょうかね。
HPの全体像からはこちらの物件と比べて
極端に緑が多いようには思えませんでしたが、
周辺にしっかり植栽はしてそうですね。
シティハウス吉祥寺南は、隣が公園なんですね。これは開放感がありそうだと思いました。
欲を言えば中庭の方がいいなぁとは思いましたが、この周辺ではそこまでは難しいですよね。
両方とも、行ってみて比べてみようと思います。
ありがとうございました！

[333: マンション検討中さん]

竣工している物件を買うのではないですから判断が難しいです。パンフレット、ホームページ、営業の方の意見だけでは結論を出し難いです。最近の書き込まれているご意見がとても参考になっています。ありがとうございます。緑地の割合が思ったより少ないことに気づきました

[334: 匿名さん]

この物件はセミナーなどに参加すると優遇倍率が付与されてるのですか。優遇倍率をしている物件は総じて販売に苦戦しそうな物件に使われていると聞いたことがあります

[335: 匿名さん]

>>334 匿名さん
寧ろ逆だと思います。ある程度人気がなければ、このような施策は恥ずかしいだけですから。どちらかというと、来場数を増やして契約の歩留まりを高めるためにやっているのだと思います。
もし本当にほしい住戸が見つかったのであれば、この制度は利用すべきと思いますよ。