パークホームズ吉祥寺北グランヴィラってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ吉祥寺北グランヴィラについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1421/

所在地：東京都練馬区関町南3丁目820番2（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス9分 バス停から 徒歩2分
西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.62平米～92.60平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2778: 匿名]

>>2775 マンション検討中さん

その執拗さには狂気じみたものを感じますね。文面からもわかりますが、あなたずっとここに粘着してますよね。この物件に何か恨みでもあるのですか？それともこれが生き甲斐にでもなってるのですか？
何かこう別の楽しみを見つけられるといいですよね。応援しています。

[2779: ご近所さん]

>>2776
実際少し前まで近くに住んでいたので、部屋に砂埃が入って掃除が大変だったのと音が気になったので
参考までに書き込みをしただけです

別に気にならないなら全然良いと思います

[2780: 匿名さん]

子供の声、出して当然という感覚の人と、そうでないという感覚の人、共存するのは大変。
こういうの、マンション生活の悩みの筆頭ですよね。

[2781: マンション検討中さん]

>>2779 ご近所さん
仰る通り中学の南側のお宅は砂埃がひどいって話は聞いたことがあります。
このマンションは校舎が壁になっているので、その心配がないのはいいですよね。

[2782: 匿名さん]

この前現地見ました。外観かなり見えて来ていて、イメージ写真に忠実で重厚感とグレードの高さを感じました。エントランスもコンクリートは出来てますね。

[2783: ご近所さん]

>>2781
校舎の壁くらいなら普通に砂は通り抜けますよ
うちも隣接してたわけじゃないのに砂が入っていたので

でも大きな行事があったり暴風とかでない限り、そこまで酷くなかったかな？
汚れるのでベランダに物は置かないほうが良いです

[2784: 匿名さん]

うちは中学校と隣接しているわけでもなく300m（徒歩で4.5分）ぐらい離れていますが、校庭の行事の音は聞こえてきますし、風が吹く季節は砂が部屋の中に入ってきて机がザラザラになります。そんなに近所とも思っていなかったので驚きました。

[2785: マンション検討中さん]

あら、うちは中学から直線距離だと200mくらいです。行事の時の声は聞こえますが、砂埃は校舎やその他家屋が間にあるのでほとんど気になりません。
やはり方角による影響は大きいのでしょうか。
このマンションの場合、校舎に加えて図書館も間にあるので、尚更ですね。

[2786: 匿名さん]

私は砂埃が飛んでこようが部活の声が聞こえてきようが、どんどん元気にやってもらいたいですね。砂埃が溜まれば掃除するだけです。自分も中学の頃それを周囲の家々の方に暖かく見守られて育ちました。
とはいえ、中学校や保育園ぎ嫌悪施設にされる時代ですからね、、

[2787: マンション検討中さん]

洗濯物に砂とかついたら嫌だな…

[2788: マンション検討中さん]

>>2787 マンション検討中さん
階数にもよりますよ。気になるなら最上階じゃないですか。

[2789: マンション検討中さん]

マンションの10階に住んでるママ友が砂が舞って大変と言ってたから高さより場所に寄りそう、、
10階でそうなら低層マンションなら最上階でも同じな気がします。

[2790: 匿名さん]

ここもですが、プラウドシティ武蔵野三鷹も値引き対応してきましたね。
三鷹徒歩10分で値引き対応されるとここのマンションはますます厳しくなりますね。

[2791: 匿名さん]

>>2790 匿名さん
プラウドの値引きは何か確実なことを知っていらっしゃるのでしょうか？
掲示板では、今はインテリアオーダーのサービス付きはあるようですが、値引きがされているのかは定かではないという感じです。

[2792: 匿名さん]

どこも売れないで苦戦しているね。
大規模だから大変だよね。

[2793: 匿名さん]

>>2791 匿名さん

インテリアオーダーもホームページには載ってないね、見込み客への個別営業かな？

[2794: 匿名さん]

先着順で出てる東向き3LDK4800万円の住戸安くてコスパはいい。割り切りで買うのに丁度いい感じだね。

[2795: マンション検討中さん]

みなさまお疲れさまです〜
賛否両論あるようですが、普通に素敵なマンションだと思いますけどねー。
今後のこういった立地のマンションの魅力の新しい方向性をこれだけ明確に具現化できるデベさんは素晴らしいと思います。
都心のライフスタイルに、一つの夢のある提案をできる会社って、そうそうないと思いますが。
後々の評価については、購入された方々のハート次第なんじゃないかなぁ…

[2796: 匿名さん]

>>2795 マンション検討中さん

賛ってあった?見なかったけど

[2797: マンション検討中さん]

へーみんなで否定するスレだったんだ！ここは！
きも〜！

[2798: 匿名さん]

>>2794
それぐらいの金額だとリスクも少なくバランスに優れてそうです。
だいたいこの界隈だとレインズの実取引結果をみると築10-15年ぐらいで
平米単価が57万円/m2ぐらいのようです。70m2で4000万ほど。
その後は20-30年あたりで33万円/m2ぐらいで落ち着くようで2300万円ほど。

一般の人は住宅ローン減税が終わる10年後ぐらいに売るでしょうから、
4800万円だったら10年-15年ほど住んで4000万円で売却できるので、年間の
減価償却費的には53-80万円/年って感じで随分いい感じ。


またこれぐらいの金額だと頭金一切いれずに全額借り入れしておけば
10年間満額の400万円程度の減税による還付が受けられるし、金利は今だと
0.435%程度なのでマイナスどころかプラスになり相当安定した生活できそうですね。
15年あたりでうっておいてまた次の住宅ローン減税400万を得るために別の良さげな
マンション買えばまたその程度の費用でかえるので相当お得かなと。

[2799: 匿名さん]

>>2798 匿名さん
そのレインズの数字は、未来の10年15年にもそのまま適用できるものなんですか。
これから相場が下がっていきますよね。中古は新築の相場に影響を受けるということですし。

[2800: 匿名さん]

こんな匿名掲示板にまで営業活動しないといけないなんて、ここの営業は大変だな
必死に長文書き込んでるけど、そのコスパっていう部屋はなんで今まで売れてないんだよ。
安くて良い部屋なら一番に売れてもいいじゃん。

コスパに合わないから売れ残ってるんだろ？
必死すぎてなんか哀れだな・・

[2801: 匿名さん]

>>2798 匿名さん
吉祥寺の駅に近い場所はそんなに下がらないですよ(^^)
御殿山ハウスなんてかなり高いし、古くても平気で5000万以上でチラシ入るし！やはり関町辺りですとそんなに下がるのですね。

[2802: 匿名さん]

御殿山ハウスの物件、問い合わせたことありますが、新築分譲時より1000万高い価格が付いてました。
驚くと他の部屋はもっとですよ、と。まだ10年は経っていないので、厳密な比較にはならないですが。

[2803: マンション検討中さん]

>>2802 匿名さん
武蔵関と吉祥寺では違うのは当たり前です。吉祥寺に近い方が良いに越したことはありませんが価格も安くはありません。ライオンズやグローリオよりは吉祥寺に近いので評価はあると思います。大規模なんで外観はかっこいいです。ただ、大規模の割には管理費が高く悩んでおります…。

[2804: 検討板ユーザーさん]

>>2803 マンション検討中さん
この植栽の量だと管理費高いのは仕方無さそう。

[2805: 匿名さん]

>>2801 匿名さん
関町南、立野町あたりで大規模のブランドは先例がないので、単純な評価も難しいですよね。

[2806: マンション検討中さん]

>>2804 検討板ユーザーさん
植栽でこんなに高くなるのですか…。緑が多いのも良いですが、コスパの良さが感じられなくなっちゃいますね。
まぁ、100%のマンションは無いので我慢ですかね。

[2807: 検討板ユーザーさん]

>>2806 マンション検討中さん
植栽の管理は資産価値に影響するのであまりケチれないと思います。

[2808: マンション検討中さん]

>>2805 匿名さん
そうなんですよね。本当はこの規模で立野町であったら買いなんですが。
中古でも立野町の方高いし。うちは武蔵関は使わないので。
同じ金額であればの話ですが…。

[2809: マンション検討中さん]

>>2807 検討板ユーザーさん
確かに、枯れてるのとかは嫌ですしね。ちゃんと維持してくれるのなら仕方ない費用なのかもしれないですね。虫とか植栽についてダメになるのは嫌です。

[2810: マンション検討中さん]

>>2798 匿名さん
こんなに駅から遠いマンションがそんなに簡単にその価格でリセールできるわけがない。
マンション供給が過剰になっているんだから、駅から遠い中古マンションがそんな金額でリセールできる可能性は低い。

こういった駅から遠いマンションは一生住みつもりで検討する必要がある。

[2811: 匿名さん]

>>2810 マンション検討中さん
いやいや、関町南、吉祥寺まではバス、武蔵関へも１０分以上１５分未満での実物件取引結果なので。数字的にはそんなもんで売れるんですよ。ディスりたくて必死なんでしょうが

[2812: 匿名さん]

>>2808 マンション検討中さん
立野町が概して関町より高いのは単純に吉祥寺までの距離ですよ。例えば吉祥寺北町でも、立野町よりも遠ければ価格は下になるかと。

[2813: 匿名さん]

>>2812 匿名さん
あとは武蔵野市になると価格も少し上がりますよね。近くの杉並区善福寺あたりも高いですしね。
逆に言えば関町南は実質的な利便性等は変わらないのに安いからお得といえると思いますね

[2814: 匿名さん]

>>2811 匿名さん
すごいですね。レインズは素人では見れないので参考になります。ここは大規模ブランドかつ、バス停も近いので築10年57万/平米は下限として見れそうですね。

[2815: 匿名さん]

>>2813 匿名さん
名より実を取ると。業界の方もここも買っている所以ですね。

[2816: 匿名さん]

>>2814 匿名さん

全部じゃないけど一般人も見られるよ、前から。

[2817: 匿名さん]

>>2815 匿名さん
その方が理にかなってますしね。

[2818: マンコミュファンさん]

>>2815 匿名さん
業界の人は買わないのでは。そもそも選ぶエリアが違うと思います。

[2819: 匿名さん]

>>2818 マンコミュファンさん
スレ読み直し

[2820: マンション検討中さん]

>>2813 匿名さん
確かに周りから、考えると関町アドレスは安いですよね。近くにあるウエリス武蔵野関町と比較してますが、同じ80以上で三井のヴィラとだいぶ価格も違うので、迷ってます。みなさん、ここに決めた一番の理由ってなんですか？

[2821: 匿名さん]

ウエリスは定借70年ですよね。タイミングにもよるでしょうが、やっぱリセールが気になりますね、後は物件自体の魅力も大きく変わってくると思います。価格重視ならウエリスでしょう。

[2822: マンション検討中さん]

>>2821 匿名さん
リセールも三井のヴィラで7000とか8000とか出すならどうなのかと思いまして…。広いタイプだとかなり高いので。2811さん広いタイプはどうでしょうか？

[2823: 匿名さん]

>>2822 マンション検討中さん
広いタイプで予算行けるならそちらのがリセール魅力あると思います。80平米で、仮に6500万として10年経って5000万になれば、十分買手がつくと思います。5000の予算でここの80平米手に入るわけですからね。10年後の残債がリセール価格下回らないのであればお勧めします。予算ありきですが。

[2824: マンション掲示板さん]

>>2823 匿名さん
ありがとうございます。相場が変わらなければ、10年後でも80㎡で5000万くらいはいけるのですね。ただ、6500万の部屋は階数とか条件的に嫁が希望してなくて少しでも上階になると7000なんですよ。7000→5000ですと…うーん。借地権は中古になったら厳しそうですし。しばらく悩んでみます。

[2825: 匿名さん]

>>2824 マンション掲示板さん
相場の先行きは不明ですが、10年後に吉祥寺の価値や人口密度が下がるとは思えません。リセールでは当然、階層、角部屋などでプレミアムがあるとは思います。広い部屋ほど新築で買える層は限られるので中古で値下がった時の魅力は大きいと思います。

[2826: 匿名さん]

もうじきここの近隣のNTTの社宅跡にかなりの大規模ができますね。
あちらも武蔵関最寄りで中央線的にはバス物件という似た条件なわけですが、
リセールに関してそういうことは気にしなくて大丈夫ですかね。

[2827: 匿名さん]

東京建物と住商ですね、ブリリアシティ関町南とかになるのかな笑。ブランドマンションがこのエリアにできるのは、街自体の活況や需要喚起にもなるので、中期的に見ればここにもメリットがあるのでは。ただ、売り出しは、ここが終わった後になるでしょうね。完全にバッティングしますしね。

[2828: 周辺住民さん]

練馬区なのに吉祥寺北とは、これいかに。w

[2829: 匿名さん]

>>2827 匿名さん さん

確か借地権でしたよね。私は借地権にまったく興味ないのですが、相当安価なら検討する人もいるのでしょうか。

[2830: 匿名さん]

>>2829 匿名さん

70年の定期借地です。安くなきゃ売れないでしょうから、安く出してくるでしょう。リセールを気にする人がいますが、所有権と借地権の違いがあるしどこまで影響しますかね？

[2831: 匿名さん]

>>2829 匿名さん
借地権物件は仕組を理解してそれで価格が安ければ、けっこう狙い目となったりするので、もちろん値段で買う人はいると思います。
まあ、馴染みがないので、はなから安さだけでは借地権を信用しない人は検討外でしょうけど。

[2832: 匿名さん]

>>2831 匿名さん

そうですね。結局は値段ありきということになりますかね。
こことっくに建確下りてると思いますが、プロモーション開始しないということは様子見してるのでしょうね。

[2833: 通りがかりさん]

最近出てくる借地権物件って、昔より安値感がない気がしませんか？
この価格なら、普通の分譲買うよ。って思うものが多い。

[2834: 匿名さん]

相場が上がれば、借地権の価格も上がる。

[2835: 匿名さん]

借地話でお茶濁してたら、ここよりもブリリアシティのスレの方がグランヴィラ検討が活発なんだが。

[2836: 匿名さん]

>>2832 匿名さん

ブリリアシティ石神井台と同じ売主だから、あっちが片付いてからではないですか。借地権だしむしろこっちの方が安くなったりして。
どうでもいいけどNTTの社宅跡地なのに、売主はNTT都市開発ではないのですね。

[2837: 匿名さん]

借地権はおすすめですよ。

[2838: マンション検討中さん]

現地に見に行ってきました。
武蔵関->メインエントランス、徒歩12分13秒、歩速普通(女、身長160)
現地最寄りバス停->吉祥寺駅、バス15分38秒(休日午後)
交通は少し不便だと思います。
みている部屋の坪単価は思いより高いと思います。

[2839: 匿名さん]

資料が送られてきたけど、6000万円台が中心だね。
駅から遠いので南向きにはこだわりたいので、高い印象ですね。
5000万円台の部屋は東向きだし、陽当たり悪そうだから敬遠ですね。

[2840: 匿名さん]

6000万円代だったら、もうちょっと頑張って中央線最寄りとかも考えれますかね。
シティテラス荻窪が6000万後半ですよね。

[2841: 匿名さん]

高めの部屋は、時期的にも値引き対象になってくるかんじなんですかね。

[2842: 通りがかりさん]

>>2838 マンション検討中さん

ありがとうございます。参考になります。
バス15分38秒というのはバスの乗車時間ですよね？
だとすると部屋を出てから吉祥寺の改札まではスムーズにバスが来たとして20分くらいですかね。

[2843: マンション検討中さん]

>>2842 通りがかりさん
その通りです。
部屋からバス停までの時間 + 1分間のバスを待つ時間だったら、20分前後になってしまうはず。
朝通勤の場合、時間もっとかかるんじゃないでしょうかと思う

[2844: 周辺住民さん]

このマンションの目と鼻の先に住んでます。
立地面で駅から遠いという評価がありますが、私的にはベストな立地です。

まず、私は、吉祥寺駅まで自転車です。だいたい１５分あれば駅ホームまで行けます。
毎日通ってますが、非常に快適です。
吉祥寺通りを一本東に入った道を通れば、信号もあまりありません。
結構自転車の人います。

問題は、雨の日です。私は、雨の日は、『吉祥寺通り入口』からバスを利用します。
ここが、ポイントです。当然、雨の日はバスが込みます。
で、『吉祥寺通り入口』で、たちスペースも含め、だいたい満員になるのです。
つまりこのマンションより吉祥寺に近づいた場所に家を買った場合、
雨の日にひたすらバスを待ち続けることになります。

バスに乗っていて満員通過ですと言われて悲しそうな怒っているような方々を
よく目にしますが、駅に若干近いにもかかわらず不便を強いられ、大変かわいそうになります。

ちなみに晴れの日でも満員になるときがあります。

なので、吉祥寺通りに家を買い、吉祥寺駅を利用するなら、よほど吉祥寺駅に近い場所か、
このマンションのあるあたりがベストと考えます。

あと１０年は会社から家賃補助が出るので、今の家に住みますが、
１０年後にこのあたりに良い物件があれば買いたいと思ってます。

[2845: 匿名さん]

自転車で15分はかなりキツイね。
自転車なら駅まで5分圏内で、ホームまで10分前後の物件じゃないと厳しいですよ。
自転車置場にもお金が掛かるし、バス代もバカにならないですし。

[2846: 匿名さん]

ここは価格が中央線よりおさえめということでコスパがいいという書き込みもあるんですが、でも駅までのアクセスのことを考えると、6000万円代は高くないですか？

[2847: 匿名さん]

たしかに資料を見ると安い価格帯はもう無くなっていて、6000万円台中心となっています。
これから厳しくなるのではないでしょうか？

[2848: 匿名さん]

>>2846 匿名さん
おそらく6000万以上の部屋は何らか条件の良い部屋で、広い、眺望、最上階、日照など、それらを魅力に感じられるかではないでしょうか。

[2849: 匿名さん]

>>2848 匿名さん
ここは低層ですが、眺望がいい部屋はあるのでしょうか？
全体図や、周りの建物から考察しているのですが、眺望のいい部屋が推測できず。。。

[2850: 匿名さん]

>>2849 匿名さん
プライベートフォレストを一望できる棟は憧れます。

[2851: マンション検討中さん]

>>2840 匿名さん
このマンションで6000万円台は高過ぎます。外観、仕様はいいですが、立地に難がありますから。
6000万円出せば駅からの徒歩物件があります。

[2852: マンション検討中さん]

本数が多い分朝の通勤通学時は吉祥寺駅まで長蛇のバス渋滞です。考えただけでも面倒くさいです。

[2853: 匿名さん]

>>2850 匿名さん
プライベートフォレストの眺めではなく、前が建物じゃなくて抜け感がある眺望がいいのですが。そのような部屋はここにはありませんか？

[2854: 匿名さん]

6000万＋バス代＋あといくらかで、中央線の物件が買えそうですね。

[2855: 匿名さん]

>>2853 匿名さん
ここ低層マンションなのですが、、検討者ではないようですね。

[2856: 匿名さん]

>>2855 匿名さん
低層マンションに眺望を求めてはいけないのですね…。

[2857: 匿名さん]

>>2856 匿名さん
第一種低層の高さ制限は10mなので、、どんな眺望を望まれているのか理解出来ず、、

[2858: 関町南住民さん]

6000万円で買うなら、このあたりなら新築で一戸建てを買えますよ。反対にいうと、この広さのマンションで６０００万円でリセールは難しいでしょうね。一戸建ての方が広いし、管理費もかからないので。バスなら荻窪便もおすすめです。２０分で着きます。でも夜の最終便が早いですけどね

[2859: 匿名さん]

>>2858 関町南住民さん
私はセキュリティ面から戸建検討外です。そこをハードソフト拘ると予算追いつかない。この前MR行きましたが6000台の部屋も売れてました。新築で売れてて中古で売れないこともない気もします。6000の部屋も10年経てば5000切りますから、条件良い部屋ならさほど苦労せず売れそうです、ということで他と迷ってます。

[2860: 関町南住民さん]

他ってどこですか？

[2861: マンコミュファンさん]

戸建…？？
新築は一億こえますよ…

[2862: 匿名さん]

戸建が1億超える訳ねーだろwww

周辺の中古マンションも20年経てば3500万円以下でたくさん出ているし、新築6000万超えは今の時期価格だよ。
もう少し経てば価格も下がってくるので、飛びつくのはやめた方が無難だね。

[2863: マンコミュファンさん]

>>2862 匿名さん
この辺に住んでいますが、戸建のチラシがよく入ってきます。だいたい一億二千万〜なんですけど…

[2864: 関町南住民さん]

それを言うなら、武蔵野市吉祥寺北町なら１億前後はするかも。でも関町南、立野町なら６０００万円前後ですよ。三井不動産、住友不動産の物件なら７０００万円前後です

[2865: 匿名さん]

>>2863
どこに住んでるの？練馬区関町周辺で1億超えって、土地がどんだけ広いんだよwww

[2866: 関町南住民さん]

今、上石神井体育館の帰り建売見て、販売員と話してきました。このあたりは関町南は建売現場が沢山でたので、価格改定して販売している現場が多いとのこと。１物件は７５ｍ２位のひろさで５５００万円、もう一つは９４ｍ２で５５００万円でした。ご参考まで

[2867: 匿名さん]

練馬世田谷とかで5-6000万くらいの戸建は全く惹かれませんでしたし、セキュリティも不安なのでマンション一本で探しています。予算が1億変えれば戸建も考えると思います。

[2868: 評判気になるさん]

>>2865 匿名さん
確かに…。関町南の相場を知らない人なんでしょうね。関町南 戸建てや関町南中古マンションで検索して相場を知ってから高いとか安いとか判断してみれば良いと思います。

[2869: 関町南住民さん]

世田谷の建売と一緒にしてはダメです。練馬の戸建ては、世田谷、杉並で検討して最後流れ着くところです。吉祥寺に近いことで引かれて。私も杉並で検討していましたが、妻の希望を聞いて最後ここになりました。

[2870: 匿名さん]

>>2861
だってさ。皆さんが1億は超えないって。
ウソはいけませんよ。

[2871: マンコミュファンさん]

>>2870 匿名さん
うーん。そうですか。わたしは家に入ってくるチラシしか見ていないのでその辺の相場はわかりませんが、みなさんがお調べになったのならそうなんでしょう。
ちなみにわたしが見たのは、北町1億4千万〜と立野公園の南の新築で1億2千万〜です。30坪と50坪だったかな

[2872: 評判気になるさん]

吉祥寺北は12800万円あります。リビング20畳越えでいい物件です。関町と立野町は5ー6000万円前後です。吉祥寺北はこことは比べちゃいけませんが。
この辺だと戸建もマンションも初めの価格は同じくらいですね。マンションの管理費修繕費と戸建の建物価値が減ってた後で、資産としては10年後くらいに売るときにどんな差になってるのかですね。

[2873: 通りがかりさん]

あの辺は立野公園の南の前の通りで、武蔵野市と練馬区が分かれているので、、、道一本隔てただけで、物件価格が物凄く変わる場所ですよね。
我が家は関町ですが、吉祥寺北町の物件で1億2千万というチラシが入ってましたよ。でも、近所の新築でノーブランドの建売は6千万円前後です。

[2874: 匿名さん]

HPに200戸超販売御礼と書いてあるけど、本当かよ？坪単価は高くて苦戦になるかなと思っていたのに〜

[2875: マンション検討中さん]

実際8割以上のバラついてたね、MR

[2876: 匿名さん]

>>2874 匿名さん

確かに。上層階は多少割高感ありますよね。
でも販売御礼と言ってるのであれば、売れたということですよね。

[2877: 匿名さん]

>>2875 マンション検討中さん
このご時世で、竣工半年前で8割越えですか。