パークホームズ吉祥寺北グランヴィラってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ吉祥寺北グランヴィラについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1421/

所在地：東京都練馬区関町南3丁目820番2（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス9分 バス停から 徒歩2分
西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.62平米～92.60平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2451: 匿名さん]

ここは東海豪雨と同程度の雨量に耐え得る排水設備があると営業さんから聞きました。東海豪雨と言えば、1時間に114mm日降水量492mmとかでしたよね。このご時世なにが起きるかはわかりませんが、そうそうある雨量ではありませんね。

[2452: マンコミュファンさん]

>>2448 匿名さん
むしろ地下住戸はテラスがあるから一目散に避難できますから二階以上の住戸より安全です。

[2453: マンション検討中さん]

>>2451 匿名さん
練馬は観測史上、時間91mm、日233mmが最大のようですね。
http://www.data.jma.go.jp/obd/stats/etrn/view/annually_a.php?prec_no=4...

高台と言われるエリアでも、低地になっている箇所は冠水する場合があります。ここは周囲でも高い位置にありバザードマップ上でも安全圏ですね。

マンションは立地が全てと言いますが、安全な立地に変えるものはありませんね。

[2454: マンコミュファンさん]

>>2453 マンション検討中さん
そう考えると地下住戸でも全く問題ないですね。万が一の避難通路を考えるとむしろ地下住戸の方が安全ですね。

[2455: マンション検討中さん]

>>2454 マンコミュファンさん
絶対はないですよね。ただ、上の方も言ってますが何と天秤にかけるかですよね。マンションのリスクは設計の瑕疵や、コンクリの経年劣化など、ハードに関わるトラブルの方が、水没よりも遥かに発生確率が高く、そういった問題をいかに避けるか、またアフターサービスや修繕計画の緻密さが何よりも重要です。

関町南には武蔵野グリーンタウンという築43年のビンテージマンションがありますね。ここは修繕もしっかり施され未だに75平米3400万円とかで売られています。43年前に幾らで買われたんでしょうね笑。
ズラリと並ぶ植栽が長い年月でよく茂り建物は古いながらも清潔で管理も行き届いているようです。ふと見惚れてしまいます。

[2456: 匿名さん]

>>2455 マンション検討中さん

絶対は無いですが絶対である必要性も無いと思います。
世の中どのみちリスク0なんてものはありませんから。
何をリスクだと捉えそれをヘッジ出来ればそれで十分かと。
リスクばかりを追ってると手段と目的が入れ替わって本質を見失いますよ

[2457: マンション検討中さん]

浸水について、この地域は練馬区でも高台で問題ないと思うが、
高台でも穴掘ればそこに雨水が集まってくると思う。
ちょっと心配…。
その時はその時で考えるしかないですね。

[2458: 匿名さん]

>>2457 マンション検討中さん

敷地周囲にも立ち上がりがあるので、この辺りの水が全てここに流れ込んでくるわけではないと思いますよ。その立ち上がりを越える前に、低地に向かって流れて行くわけですから。
ただそのラインを越えたら、まずは地下に被害が及びますよね。その辺りも心配ということであれば、もはやここのテラス住戸はやめた方が良いかもしれませんね。

[2459: 匿名さん]

本日も東北地域は浸水被害が多数。
本当に怖いですね。

[2460: 匿名さん]

浸水なんてデベさんが想定をはっきりさせておくべき事案でしょう。

[2461: 匿名さん]

地下住戸に関して様々な問題があるみたいですので乗せときます。




問題は湿気

地下住戸、半地下住戸の最大の問題点は湿気です。地下住戸といっても、窓があり、その前にはドライエリアが設けられていますから、ある程度の風通しと日照は確保されていることが多いです。

とはいうものの、住戸の横は地面ですから、周囲の土から湿気が家の中に入り込んできて、年中じめじめします。そのため、換気装置を24時間回し続けることになります。

豪雨、洪水が心配

豪雨のときは心配です。地下住戸の生活排水は、いったん貯留槽に入れ、それをポンプでくみ上げて下水道に流すのですが、豪雨で下水道がパンクすると、下水が住戸内に逆流してくるおそれがあるのです。

何より怖いのは洪水です。その地域で洪水が起きたら、地下住戸が真っ先に浸水するのはいうまでもありません。ハザードマップを見て、そのマンションのあるエリアが、過去に浸水したことがある場合、購入を控えた方がいいでしょう。

[2462: 匿名さん]

ハザードマップが白色エリアでも練馬で浸水被害
配管が100ｍｍなんて想定してないなら逆流する可能性もありますね。

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20100721/237766/

[2463: 匿名さん]

>>2462 匿名さん

練馬区でも過去に1時間100ミリ前後の豪雨はあったようですね。ただ現地付近（関町南3丁目付近）での浸水履歴はなさそうですよ。
http://www.city.nerima.tokyo.jp/kurashi/bosai/suigai/06614523120170714...

ご参考まで。

[2464: マンション検討中さん]

テラスの地下住戸は排水がしっかり設計されてますから、むしろ上階の住戸よりも安全です。しかも大手デベロッパーですから全く心配無用です

[2465: マンション検討中さん]

>>2463 匿名さん
練馬区100ミリのソースは？

[2466: 匿名さん]

>>2464 マンション検討中さん

まあそういうことなんでしょうね。

[2467: マンション検討中さん]

>>2461 匿名さん
ここあたりの配管が100ミリに対応していないソースは？

[2468: マンション検討中さん]

>>2461 匿名さん
下水道パンクによる逆流は地下住戸だけでなく、地下住戸のないマンションも同様だよね。
後、ここに過去浸水履歴ないです。洪水スレか地下スレでやって。

[2469: 匿名さん]

>>2465 マンション検討中さん

気象庁
http://ngy.sakura.ne.jp/kisyo/kirokuame.html

[2470: マンション検討中さん]

>>2469 匿名さん
サンキュー、練馬区付近って粗いな。

[2471: 匿名さん]

購入時に、モデルルームの人に、区の配管も100㎜の雨に対応していますか？って聞いてみれば安心ですね。
まぁそのときは付近一体がダメかもしれませんが。
川が近くにあるけど大丈夫かな？

[2472: マンション検討中さん]

さっきから一体何と比べてるのかな、地下住戸ありマンションと、なしマンションの最下層階の浸水確率？それとも、地下住戸マンションの地下住戸と上層階の浸水確率？比較対象がないから全く検討の参考にならん。
上層階より下層階のが浸水確率高いのはどのマンションも同じだよね。

[2473: 匿名さん]

隣の中学校と青梅街道は、ハザードマップで黄色い部分がありますが、ここは色がついてないので安心していいかと。
それでダメならどこも不安がありますよ。
もちろん、想定外とか考えたら、1階より2階がいいですが、まぁリスクを承知の上で個々の判断かと。

[2476: 匿名さん]

テラス買えなくて拗ねてるんだよ。テラスはテラスしか味わえないよさがあるので。

［一部テキストを削除いたしました 管理担当］

[2479: 匿名さん]

もうそろそろ大幅値引き対応マンションになりそうですね。

[2480: マンション検討中さん]

>>2476 匿名さん
テラスの地下住戸は広いから戸建感があって住みやすいです。寧ろ中途半端な上階よりよっぽどいいです。
テラスでパーティしたりいろんな活用方法があります。

[2481: 匿名さん]

>>2476 匿名さん

テラス住戸は倍率ついてましたし、間取りが結構違うのですよね。リビングもタテヨコあるし間仕切りが可変かどうか、カラーの違いもありましたよね。欲しかったタイプがきっと買えなかったのでしょう。気持ちはわからないでもないですが。

[2482: 検討板ユーザーさん]

>>2480 マンション検討中さん
今テラスに住まわれてる方ですか？

[2483: 匿名さん]

>>2479 匿名さん

なりそうにないですね。竣工も来年だからね。

[2484: マンション検討中さん]

>>2479 匿名さん
この時期になると販売が膠着しますから大きな値引きの可能性はありますが、地下住戸はほぼ売り切れています。テラスの需要が高いです。

[2485: 検討板ユーザーさん]

>>2481 匿名さん
棟によっては上層階よりテラスの方が高いケースもありましたね。

[2487: 匿名さん]

>>2480 マンション検討中さん
ですね！結局は何を重視し何を捨てるかだけの話ですから。海外行ったらテロに巻き込まれる!!飛行機乗ったら落ちる!!っでマイナス面だけしか見えない人には何を言ってもわからないですからスルリンコが良いですね

[2489: 匿名さん]

>>2484 マンション検討中さん
ここのテラスはかなり広く作ってあるしプライバシーと日当りと排水力がしっかり考慮された結果ですね。
1階は元々出入りがしやすく階下への騒音振動配慮が軽減されメリットがあり、デメリット部分をテラスの良さでカバーしたからね。

[2490: 匿名さん]

この低予算マンションの専門家の正直な意見です。



練馬区におけるマンション供給の特徴は、
大規模から中規模、小規模まで
バラエティが豊かなこと。
また、基本は戸建てを中心としたエリアなので、
3階建てや4階建ての低層マンションが多いこと。

さらに、面積が広いだけあって、
駅から離れたマンションも
数多く供給されがちです。
しかし、「マンションは立地が9割」。
将来「売る」「貸す」を考えれば、
疑問点も出てくるのです。

そういったマンションの資産価値は

広告を見たりモデルルームで
話を聞くだけでなく、
客観的な視点を交えて冷静に判断すべきです。

マンションの資産価値は、
ほぼ立地で決まります。
今、キレイな広告を見せられ、
モデルルームで担当者のトークを聞き、
「これは気に入った」と思ったとしても・・・

10年後、そのマンションを売却する時には、
キレイに印刷された広告や、
上手にメリットだけを説明してくれる
営業マンはいません。
その物件の持つ資産性だけが頼りです。

だから、マンションを購入する時には
何よりも資産性を重視しなければ
ならないのです。
ところが、モデルルームの担当者は、
多くの場合この肝心な資産性について
真実を語ってくれません。

「・・・だから、資産性は高いですよ」
という、実に曖昧なトークが多いですね。
「・・・だから」の「・・・」の部分は、
立地の優位性でなければなりません。

では、立地の資産価値を
どうやって見分けるのか？
これは、はっきりいって慣れと経験です。
あるいは、嗅覚のようなものもあります。
昨日今日にマンションを探し始めた人には無理。

[2491: 匿名さん]

>>2480
テラスでパーティーとかやめて欲しいです。
飲食はできない規約になっているはずです。

［一部テキストを削除いたしました 管理担当］

[2492: 匿名さん]

[No.2472～本レスまで、前向きな情報交換を阻害、および他の利用者様に対する暴言や中傷のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[2493: マンション検討中さん]

>>2490
非常に有益な情報をありがとうございます。
やはり立地が9割って良く聞きますが、そのときには綺麗な広告もなく、上手にメリットだけを説明してくれる営業マンも居ないって目から鱗でした。
モデルみたいな装飾を自分でできる訳でもなく、見た目で判断するところでした。
資産性に乏しい物件という認識になりました。ありがとうございます。

[2494: 匿名さん]

テラス住戸良いなぁ
欲しかった

[2495: 匿名さん]

>>2492
あなたはどの立場の方ですか？テラスで飲食ができるマンションでしたっけ？
適当な事を書き込まないで下さい。

［一部テキストを削除いたしました 管理担当］

[2496: 匿名さん]

テラスやベランダに私物を設置するのも禁止だったかと。

モデルルームで聞いた方がいいよ。避難の邪魔にならないように指定された場所に洗濯機や室外機は認められたはず。
反論前にしらべてね

[2497: 匿名さん]

>>2495 匿名さん

テラスで飲食出来るけど。何を言ってるの?
テラスで子供とジュース飲んだら規約違反になるのかい? 悪質だね、あなた。

[2498: 匿名さん]

マンション管理規約はMR言って確かめればいいだけなのにね。テラス住戸への執着心なのか嫌がらせ行為がひどい

[2499: マンション検討中さん]

>>2497 匿名さん
そうですよね。テラスで飲食できます。避難路を確保してればパーティーだって出来ます。地下住戸の良さはテラスです。
リセールの際もテラスを欲しい人が必ずいますから資産価値は維持出来ます。

[2500: 匿名さん]

販売個数/総個数が、8/269戸になりましたね！　
ここは完売が早そうです。