パークホームズ吉祥寺北グランヴィラってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ吉祥寺北グランヴィラについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1421/

所在地：東京都練馬区関町南3丁目820番2（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス9分 バス停から 徒歩2分
西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.62平米～92.60平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2425: 匿名さん]

確かに駅近の方が良いですが、割りきりました！
早くバスに慣れるように頑張ります！

[2426: 匿名さん]

あと予算とのバランスもありますよね。駅に近くなると価格も上がるので、この位がちょうど良いのかなと思いました。多少近くなったところでバス便に変わりないですしね。

[2427: マンション検討中さん]

今も私は小学校の隣に住んでいるのですが、中学校の隣だと、
仮に災害があっても避難所や配給が学校になるでしょうから、
自宅からも近く、色々と便利かと思ってます。
経験しない可能性の方が高いでしょうが、
万一の際の安心感はあるなと思っています。

[2428: マンション検討中さん]

>>2427 マンション検討中さん
ここは地下シェルター的なものはないんですかね？^_^

[2429: 匿名さん]

そろそろ買い時ですね

[2430: マンション検討中さん]

日本テレビのニュースで19日の大雨によるの被害で、関町東の道路が水没し、床上１軒、床下３軒の浸水被害が確認されたと報道がありましたね。映像見てちょっと不安です。

[2431: 通りがかりさん]

>>2430 マンション検討中さん
この掲示板となんの繋がりかわからないが、ハザードマップ見てみなよ。石神井川沿いは水害リスクあるんだよ。

[2432: 匿名さん]

ここの地域は川もなく高低も無いから全く不安ないよ。テラスの地下住戸であっても水害の可能性は皆無だと思う。

[2433: 匿名さん]

昨日の雷雨すごかったですねぇ。でもこのあたりは高い台地ですから道路冠水すらなかったですね。
大泉町のほうは道路冠水に床上浸水があったようです。テレビでやってました。
このマンションから吉祥寺駅にむかって非常に緩やかなくだり坂ですし仮に溢れるなら
まずそちらかですね。

[2434: 通りがかりさん]

一期の頃に三井住友建設の方が説明してましたが、
想定されるゲリラ豪雨や集中豪雨でも、十分排水できるだけの設備になっているとのことでしたね。
そもそも高度が高いので、心配は殆どないとも言ってましたが、
最近は不安に思う方が多いのでしっかり作ってあるとか。。

[2435: 匿名さん]

>>2434

まぁ不安に思う人がいるのはわかる気がしますよ。
特に最近のゲリラ豪雨では西東京、多摩地域で頻発してますしね。
でもゲリラ豪雨は局所性があるものの、被害まで出てしまうほどの
場所ってのはやはり「いつもの場所」なんですよね。

昨日だとこのへんだと杉並区の久我山、練馬区では大泉町が溢れてましたが
ゲリラ豪雨があそこのスポットにあたってのは、これはある意味運で片付きますが
あそこがすぐに溢れるのは、「いつものこと」、つまり低地であり排水力が悪い。

ここはこの60年間そういう水害、洪水の類はありませんから今後もこのエリアに
ゲリラ豪雨はくるでしょうがこのエリア「だけ」が大被害ってのはないと思います。
つまり、このエリア「も被害がでたら」、多分それ以外のエリアはものすごい大打撃の
大洪水ってことになろうかとおもいます。で、そういう100年とかに一度の災害があった場合には
これはもう単純に運が悪くてしょうがなかった、で諦めれば済む話だと思います。別に
死ぬわけじゃないし保険でカバーすれば良い話なだけ。

[2436: 通りがかりさん]

＞＞2435
なるほど、確かにこのあたりに「だけ」影響が出るなんてことは考えがたいですね。
耐用年数が50年程度の建物に、100年レベルであるかないかの対策をして
価格が跳ね上がっても、個人的には納得感はありませんし、
おっしゃるように運が悪かったと保険でカバーすべきものなんでしょうね。

[2437: 口コミ知りたいさん]

>>2436 通りがかりさん
100年コンクリートを使っているので耐用年数は90年くらいと聞いています。

[2438: 匿名さん]

ここの地下住戸はかなり危険だな。
水が流れ込む可能性が高い。

[2439: 匿名さん]

そのために地下タンクあるんですよね？

[2440: 検討板ユーザーさん]

>>2438 匿名さん
ゲリラ豪雨も想定されて建設されているので地下住戸は全く問題ない。それにゲリラ豪雨の時はテラスを使いません。

[2441: 匿名さん]

>>2440

「ここの地下住戸は」と限定し、「かなり」と程度を表現してるのに
根拠は一切書かないところを見ればただの荒らし、愉快犯なの確定なので
スルーしておけばいいかなって思います。

とはいえ地下住戸に関しては（同じ物件の）他の階と比較すれば水害を被る可能性が
高いというのはこれは事実ですから別に否定する必要性はないと思います。
排水ポンプはありますし排水処理能力（多くの物件で50mm/h程度）は有していますが
それを超える雨量が生じたら浸水する可能性はありますし、その可能性は例えば同じ物件の
3Fと比べたら圧倒的に半地下住戸のほうがその影響を受ける可能性は高いというのは
これは現実であり事実であろうと思います。

が、別にそれ以上でも以下でもない話で別に致命的とは思いません。
ってのは、仮に浸水して被害を受けた場合、共用部に関しては修繕費によって
修繕が行われる話であり、また専有部のそれや家財に関しては保険でヘッジが
可能です。
また、このマンションのテラス住戸は他の階では味わえない良さがありますし
価格に対するメリットもあります。加えて、1Fは高階層と比べて眺望やセキュリティの
面において劣るもものの、普段の出入りのしやすさが楽ですし階下に対する騒音への
配慮が按分できるメリットもあります。

物件ごとでも、階ごとでも、いろんなトレードオフがあるわけですからあとは
選ぶ人が何を重要視するか、逆に何が捨てられるのかってところを考慮すれば良い話であって
その辺りを無視した無理くりポジ・ネガは意味がないですから。

[2442: 通りがかりさん]

>>2441 匿名さん
万一浸水被害があれば地下だけでなく上階の資産価値にも影響しますよね。
また、地下には住戸以外の設備もあるわけですし。

2435が言ってますが、一度このあたひから石神井川まで歩くと良いですね。青梅街道を、超えて少しずつ坂を下ります。線路を超えると急な下り坂になって、石神井川にぶつかります。
つまり、低地かつ窪なわけですよね。

この物件あたりが冠水するのか、それって、恐らく武蔵関駅から石神井川までの街が沈むのが先ですよね。そんなリスクをこの地下住戸と天秤にかけるのか、という話。

[2443: マンション検討中さん]

今回の洪水の報道映像は武蔵関駅周辺の関町東です。線路際のすぐ北側になります。因みにこのマンションは関町南であり洪水の心配はないかと思われます。ただし、過去、吉祥寺通り入口バス停当たりの道路は青梅街道から石神井西中交差点まで大雨で冠水し、通行止めになったことがあります。なので道路際の排水口は東京都が必要以上に大きくしています。心配ご無用かと…

[2444: 匿名さん]

>>2442
> 万一浸水被害があれば地下だけでなく上階の資産価値にも影響しますよね。
> また、地下には住戸以外の設備もあるわけですし。

はい、仮に浸水被害があれば短期的には影響があるかもしれませんが中長期的には
影響はないです。浸水被害が毎年恒例行事のようにあるようなエリアではありませんからね。
なのでその手の話は「杞憂レベル」です。「人って1/3はガンになるらしいよー、不安だー　1/3組は離婚するらしいよー、結婚なんてしないほうがいいかもー。70%で首都圏直下型地震発生だって。こわーい。首都圏は住まない方がいい」っていう話と同じだと言えます。
別にそれを「深刻だ」と捉える人はそう勝手に捉えておけばいい話だと思います。
ただ、地下住戸を有するかどうかに関わらず「絶対に浸水被害がないマンション」ってのは存在しません。
高台の大地にあるここは相対的にそれが低いと言えますが当然絶対ではないし、相対的に低い低地であっても
絶対浸水被害があるとも言えません。そのレベルで織りこめない人は「平時の暮らし、幸せ」には見向きをされない
のでしょうから何を行っても無駄ですしご自身が納得される完全防災対策住宅にでも住めばいいのかと。


>>つまり、低地かつ窪なわけですよね。
2435は私が書いたものですが、低地かつ窪なのは「武蔵関駅および石神井側周辺」ですよね。
ここはむしろ高台ですね。

> この物件あたりが冠水するのか、それって、恐らく武蔵関駅から石神井川までの街が沈むのが先ですよね。
> そんなリスクをこの地下住戸と天秤にかけるのか、という話。
はい、そう思います。
「ここだけ」が浸水被害にあってるけど、近隣他はまるで無害ってことは可能性的には非常に考えにくく、
むしろ、武蔵関駅やその北側が浸水被害にあってるけどこの界隈は大丈夫ってことのほうがほとんどだと思いますし、
実際のハザードマップ実績がそれを物語ってると思います。

[2445: 通りがかりさん]

>>2444 匿名さん
言葉足らずでしたが、はい、ここが高台ですよね。やはり、利便性だけでなく安全性の立地も不可欠ですね。

[2446: 匿名さん]

高台とか関係ないから笑
洪水や浸水って実は高台と呼ばれている場所が多く洪水になっているの知らないの？
まして、上の方で対応する雨量が５０mm程度って、最近のマンションは１００mmでも対応しているのに、ここは地下の住戸もあるというのに５０mmしか対応していないという事は危険リスクが高く、リセールにも響いてきますね。

１時間に１００mmなんてざらに降る時代に、そんな危険なマンションを肯定する人がいるのは解せませんね。
最近は本当に豪雨が多く、ましてや地下なら排水処理が追いつかない場合はあっという間に命に関わる可能性があるのですから、安易に大丈夫なんて言わないでもらいたいですね。

間取りを見ると逃げ場がない設計になっているのが気になります。

[2447: 匿名さん]

>>2444
あまり信用がない投稿ですよ。
ガンとか直下型の地震なんてそう起こる事ではないけど、毎日頻繁に起こっている豪雨をガンになるリスクや直下型地震に例えるなんて本当に信用ならない投稿です。

このフレーズって実はある営業が言ってた事と重なるんですよね。
自信満々に同じようなフレーズの事を言ってて信用ならない営業だなと思った記憶がありますね。

[2448: 匿名さん]

自分が親なら地下住戸だけは止めておけと忠告するでしょうね。
２階以上なら命の危険がなくなるのですから。

湿気や虫が沸く事もあるし、基本冬場は暗いでしょ？

[2449: 匿名さん]

>>2446
>>洪水や浸水って実は高台と呼ばれている場所が多く洪水になっているの知らないの？
人に知らないの？っというのであればまずその証拠をあげてから、ですよね。
「多く」っていうからにはたくさんの実例があるようですからそれをあげてからではないと
あなたの言ってる話がすべて虚構にすぎないのではないでしょうか？

>最近のマンションは１００mmでも対応しているのに、
はい、あなたのいう「最近のマンション」の定義がわかりかねますが
実例があるんでしょう。同じく、論拠を示してください。建設的議論をするつもりがおありなら、ですけど。

>ここは地下の住戸もあるというのに５０mmしか対応していないという事は危険リスクが高く、リセールにも響いてきますね。
先んず、100mm対応の「最近のマンション」をあげてみてください。
あと誤解がなきように言って起きますが、「このマンションが50mmしか対応していない」というのは誰もそのようなことは発言していませんね。たんなる貶め行為がしたい意図がありありと伝わってきますがご自身にとって都合のよいところはかってにそう解釈する一方で上記でいってる具体的な例示すらないのはおかしい話かとおもいますのでぜひ証拠をお上げください。

> 最近は本当に豪雨が多く、ましてや地下なら排水処理が追いつかない場合はあっという間に命に関わる可能性があるのですから、安易に大
>丈夫なんて言わないでもらいたいですね。
半地下ですし、いかに豪雨だとしても急激な河川の氾濫によるものでも無い限りは、逃げる時間もそうさせる予兆すらもなく刹那に自室が全ての水で満たされて水没、窒息して死に至る、なんて事例は残念ながら聞いたことがありません。
命に関わる、っていうのであればそういう事例を上げていただけますかね？
このマンション、武蔵関駅とは異なり近くに河川もありませんし高台です。100mm/hの雨量があったとしても残念ながら床上浸水はあってもそれには時間がかかりますし一瞬で部屋自体が雨で満たされて逃げる間も無く水没死することなどありえません。

ゆえに、「あっという間に」なんてことはありえませんけど。あるのであればその実例をやはり出してみてもらえますかね？

[2450: 匿名さん]

>>2447


> ガンとか直下型の地震なんてそう起こる事ではないけど、毎日頻繁に起こっている豪雨をガンになるリスクや直下型地震に例えるなんて本当に信用ならない投稿です。

あら、そうですかね。私はそうは思いませんよ。
あなたの方が言ってることが自己矛盾しているのだと思いますよ。
私は、「ゲリラ豪雨が発生すること」になんら異を唱えてません。ええ、あなたのおっしゃるとおり先日もあったようにゲリラ豪雨は
普通に起こります。頻度レベルでいえば、首都圏直下型地震や個人、個人で発してるガン発生率よりも高いことは実感としてもありますから。
が、あなたが表現なさってる「毎日頻繁に怒ってる豪雨」で、このマンション及びそのエリア、またそのエリア周辺にたつマンションが水没したんでしょうか？床下、床上浸水したんでしょうか？命に関わるなにかがあったんでしょうか？
お答えくださいよ。そのあなたが表現する「毎日頻繁に起こっている豪雨」で。信用できない表現、解釈をなさってるのはあなたじゃないですかね。
まず、その「毎日頻繁に起こっている豪雨」の対象はどこでしょう？
この練馬区関町や武蔵野市立野町界隈で、毎日頻繁におこってますかね？私はそうは思いませんね。
日本全国規模でみたらどこかしらでは毎日頻繁に発生してるかもしれませんね。でも、このマンションのスポットで
毎日頻繁におこってますか？っていうと起こって無いですよ。そして誰も全国規模での話なんてしてませんし。

> このフレーズって実はある営業が言ってた事と重なるんですよね。
> 自信満々に同じようなフレーズの事を言ってて信用ならない営業だなと思った記憶がありますね。

あなたが他人のコメントを信用できないとおっしゃるのは別に自由ですがあなた自身の発言にはなんら根拠がないようですから信用がないコメントになりますよね、結局。

[2451: 匿名さん]

ここは東海豪雨と同程度の雨量に耐え得る排水設備があると営業さんから聞きました。東海豪雨と言えば、1時間に114mm日降水量492mmとかでしたよね。このご時世なにが起きるかはわかりませんが、そうそうある雨量ではありませんね。

[2452: マンコミュファンさん]

>>2448 匿名さん
むしろ地下住戸はテラスがあるから一目散に避難できますから二階以上の住戸より安全です。

[2453: マンション検討中さん]

>>2451 匿名さん
練馬は観測史上、時間91mm、日233mmが最大のようですね。
http://www.data.jma.go.jp/obd/stats/etrn/view/annually_a.php?prec_no=4...

高台と言われるエリアでも、低地になっている箇所は冠水する場合があります。ここは周囲でも高い位置にありバザードマップ上でも安全圏ですね。

マンションは立地が全てと言いますが、安全な立地に変えるものはありませんね。

[2454: マンコミュファンさん]

>>2453 マンション検討中さん
そう考えると地下住戸でも全く問題ないですね。万が一の避難通路を考えるとむしろ地下住戸の方が安全ですね。

[2455: マンション検討中さん]

>>2454 マンコミュファンさん
絶対はないですよね。ただ、上の方も言ってますが何と天秤にかけるかですよね。マンションのリスクは設計の瑕疵や、コンクリの経年劣化など、ハードに関わるトラブルの方が、水没よりも遥かに発生確率が高く、そういった問題をいかに避けるか、またアフターサービスや修繕計画の緻密さが何よりも重要です。

関町南には武蔵野グリーンタウンという築43年のビンテージマンションがありますね。ここは修繕もしっかり施され未だに75平米3400万円とかで売られています。43年前に幾らで買われたんでしょうね笑。
ズラリと並ぶ植栽が長い年月でよく茂り建物は古いながらも清潔で管理も行き届いているようです。ふと見惚れてしまいます。

[2456: 匿名さん]

>>2455 マンション検討中さん

絶対は無いですが絶対である必要性も無いと思います。
世の中どのみちリスク0なんてものはありませんから。
何をリスクだと捉えそれをヘッジ出来ればそれで十分かと。
リスクばかりを追ってると手段と目的が入れ替わって本質を見失いますよ

[2457: マンション検討中さん]

浸水について、この地域は練馬区でも高台で問題ないと思うが、
高台でも穴掘ればそこに雨水が集まってくると思う。
ちょっと心配…。
その時はその時で考えるしかないですね。

[2458: 匿名さん]

>>2457 マンション検討中さん

敷地周囲にも立ち上がりがあるので、この辺りの水が全てここに流れ込んでくるわけではないと思いますよ。その立ち上がりを越える前に、低地に向かって流れて行くわけですから。
ただそのラインを越えたら、まずは地下に被害が及びますよね。その辺りも心配ということであれば、もはやここのテラス住戸はやめた方が良いかもしれませんね。

[2459: 匿名さん]

本日も東北地域は浸水被害が多数。
本当に怖いですね。

[2460: 匿名さん]

浸水なんてデベさんが想定をはっきりさせておくべき事案でしょう。

[2461: 匿名さん]

地下住戸に関して様々な問題があるみたいですので乗せときます。




問題は湿気

地下住戸、半地下住戸の最大の問題点は湿気です。地下住戸といっても、窓があり、その前にはドライエリアが設けられていますから、ある程度の風通しと日照は確保されていることが多いです。

とはいうものの、住戸の横は地面ですから、周囲の土から湿気が家の中に入り込んできて、年中じめじめします。そのため、換気装置を24時間回し続けることになります。

豪雨、洪水が心配

豪雨のときは心配です。地下住戸の生活排水は、いったん貯留槽に入れ、それをポンプでくみ上げて下水道に流すのですが、豪雨で下水道がパンクすると、下水が住戸内に逆流してくるおそれがあるのです。

何より怖いのは洪水です。その地域で洪水が起きたら、地下住戸が真っ先に浸水するのはいうまでもありません。ハザードマップを見て、そのマンションのあるエリアが、過去に浸水したことがある場合、購入を控えた方がいいでしょう。

[2462: 匿名さん]

ハザードマップが白色エリアでも練馬で浸水被害
配管が100ｍｍなんて想定してないなら逆流する可能性もありますね。

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20100721/237766/

[2463: 匿名さん]

>>2462 匿名さん

練馬区でも過去に1時間100ミリ前後の豪雨はあったようですね。ただ現地付近（関町南3丁目付近）での浸水履歴はなさそうですよ。
http://www.city.nerima.tokyo.jp/kurashi/bosai/suigai/06614523120170714...

ご参考まで。

[2464: マンション検討中さん]

テラスの地下住戸は排水がしっかり設計されてますから、むしろ上階の住戸よりも安全です。しかも大手デベロッパーですから全く心配無用です

[2465: マンション検討中さん]

>>2463 匿名さん
練馬区100ミリのソースは？

[2466: 匿名さん]

>>2464 マンション検討中さん

まあそういうことなんでしょうね。

[2467: マンション検討中さん]

>>2461 匿名さん
ここあたりの配管が100ミリに対応していないソースは？

[2468: マンション検討中さん]

>>2461 匿名さん
下水道パンクによる逆流は地下住戸だけでなく、地下住戸のないマンションも同様だよね。
後、ここに過去浸水履歴ないです。洪水スレか地下スレでやって。

[2469: 匿名さん]

>>2465 マンション検討中さん

気象庁
http://ngy.sakura.ne.jp/kisyo/kirokuame.html

[2470: マンション検討中さん]

>>2469 匿名さん
サンキュー、練馬区付近って粗いな。

[2471: 匿名さん]

購入時に、モデルルームの人に、区の配管も100㎜の雨に対応していますか？って聞いてみれば安心ですね。
まぁそのときは付近一体がダメかもしれませんが。
川が近くにあるけど大丈夫かな？

[2472: マンション検討中さん]

さっきから一体何と比べてるのかな、地下住戸ありマンションと、なしマンションの最下層階の浸水確率？それとも、地下住戸マンションの地下住戸と上層階の浸水確率？比較対象がないから全く検討の参考にならん。
上層階より下層階のが浸水確率高いのはどのマンションも同じだよね。

[2473: 匿名さん]

隣の中学校と青梅街道は、ハザードマップで黄色い部分がありますが、ここは色がついてないので安心していいかと。
それでダメならどこも不安がありますよ。
もちろん、想定外とか考えたら、1階より2階がいいですが、まぁリスクを承知の上で個々の判断かと。