パークホームズ吉祥寺北グランヴィラってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ吉祥寺北グランヴィラについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1421/

所在地：東京都練馬区関町南3丁目820番2（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス9分 バス停から 徒歩2分
西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.62平米～92.60平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1401: 匿名さん]

西武新宿線、武蔵関駅ユーザーですが、不愉快です。ここは所在地から完全な武蔵関駅物件です。
そんなに吉祥寺駅、武蔵野市に執着するなら誰からも異論の出ない吉祥寺に近い物件を探した方がいいですよ。

[1402: 匿名さん]

>>1399
あなたがそう思うのは勝手ですよ。
でも現実的には多くが吉祥寺に向かうようですよ（笑）
武蔵関主力で考えてるならシティテラス武蔵関みたいな物件にされてるんじゃないでしょうかね。

[1403: 匿名さん]

>>1400
営業さんに聞けば教えてもらえますよ。聞いたらやはり多くの人が吉祥寺へのアクセスを気に入ってるようです。
バスでも、です。　批判は結構ですがみなさん現実を受け入れてる人なんですよ、現実を。
吉祥寺駅徒歩10分で新築7000-8000万、ここからバス便5000-6000万、それはただの選択ですよ。

[1404: 匿名さん]

>>1401
何が不愉快なの？

[1405: 通りがかりさん]

現地から徒歩30秒の賃貸に住んでいますが検討しています。
通勤やら買い物やらは全く気にしてません。住んじゃってるので
気になるのは10年後の資産価値がどれくらい残るかのみです

[1406: 匿名さん]

>>1405
過去相場をみたら10年後程度でしたら十分予測できる範囲に収まるでしょうね。
70m2で4500万っていったところですかな

[1407: マンション検討中さん]

どこに住んでるの？と聞かれたら吉祥寺だとはとてもじゃないが言えない…
練馬区アドレスでマンション名に吉祥寺と書くのも少々恥ずかしい…

[1408: 通りがかりさん]

どこに住んでるの？と聞かれたら、練馬、と答えておけば良いんじゃないんですか。どうしても吉祥寺と言いたい！のであればご自由にどうぞ（笑）
住所書く時もわざわざ長いマンション名まで書く人っているのかな。

[1409: 匿名さん]

なんかしょうもないことを気にされる人もいるもんですねぇ。どのみち資金が限られるんだから
自分が気に入ればそれでいいじゃないですかねぇ。
港区の称号がほしくて無理に狭小30m2築50年借地権のマンションに住むもよし、
思いっきり郊外の郊外に飛び出して広さや自然を満喫するもよし、
このマンションみたいに程よく都会、程よく安く、っていうコスパを重視するもよし、
って感じですねぇ。

[1410: 匿名さん]

ちょっと興味がてら中古で検索してみました。
条件は港区、6000万未満、70m2以上だけ。SUUMOで35件ヒットしましたが、
残念ながら港区といってもどこも湾岸沿いにある子育てには向きそうにない感じでしたね。
http://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_88282382/bukkengaiyo/?fmlg...
でもその中でもここなんてまだいいんじゃないでですかね。
JR品川、京急北品川、モノレール天王洲アイル、いずれも徒歩10分。ただいわゆる屠殺場
の近くで匂いがきになるところですね。
他も似たような立地ばかりで残念ながら港区は港区ですが、お友達に港区だよ！っていって
そのお友達が想像してるような港区ではなさそうな感じです。

今度は吉祥寺、徒歩10分、70m2、6000万未満で調べて見ました。
12件ありました！
良さげなのはメゾン井の頭ですかね。
5980万円で76m2、11Fで吉祥寺まで徒歩6分！です。南側の井の頭公園にも
近く11Fなので眺望も良いです。もう少しで築50年になりそうな感じで建て替えも
検討されそうな時期でしょうけどこの好立地であればどうなっても資産性が失われることは
ないんじゃないかな。近隣商業エリアですが裏手が井の頭公園なのでそこまでうるさくも
なさそうかな
これはなかなかここと比べるには値するマンションかなと思います。
吉祥寺駅近至上主義の方はこちらの方が良いでしょうね。
間取りや設備は古いし共用設備もここには及びませんがここなら胸張って
吉祥寺とはいえるでしょうし、ここはすぐ売れそうな気がします。

[1411: 匿名さん]

いろんな意見が出てるけど、結論は
所在地が練馬区関町南だから武蔵関駅物件です。その点からしても10年後の資産価値は期待できない。
でもそれらを気にして検討、購入する人は皆無です。
建物も別荘のような作りだし、エントランスも豪勢で、庭には普通のマンションではないような木が植わってる。
なかなか見たことのない魅力的なマンションだと思う。

[1412: 匿名さん]

もう一つ良さげな中古がありました。
ニュー井之頭マンション 4990万円（3LDK）、4990万円、徒歩7分。
こちらも築50年近いですがリフォーム済みで最上階ですごくいいですね。
吉祥寺通りでちょっと前面道路が騒がしそうではありますがこちらもアドレス共に
吉祥寺ですし広さも十分の75m2。ここもすぐ売れちゃいそうですね。
ただ、ここも先程と同様築年数が多分皆さんが生まれるより前にできてますから
今時の共用設備等はないですし建て替えはきになるところではありますね。

このマンションぐらいの価格帯ではやはりこういうお年寄りマンションを選ぶぐらいしか
選択肢はなさそうですね。
あとは新築を取るのか、それともお年寄り中古をとるのかっていう大きな判断が
必要になりますね。

[1413: 匿名さん]

>>1411
>所在地が練馬区関町南だから武蔵関駅物件です。
決めつけ好きですねー。
何物件だろうが関係のない話。すきなアクセスを選べば良いだけ。
それに武蔵関駅がいいならこの物件はないね。駅まで遠すぎ、徒歩圏とはいえ実質14分ほど
必要だしね。

>その点からしても10年後の資産価値は期待できない。
相場なりに売れるのだからそれで良い話です。

[1414: マンション検討中さん]

>>1410
情報thanks　メゾン井の頭は確かに良さげで見にいって見ます

[1415: 匿名さん]

メゾン井の頭って当時超高級で有名な鹿島物件か

[1416: 匿名さん]

>>1412 匿名さん

誰に何の提案をされてるのですか？スレ違いかと思いますよ。

[1417: 匿名さん]

>>1416

なんですれ違いなんですかねぇ。
このマンション自体の検討にあたって同じような価格帯、上物、規模での新築マンションが
残念ながら他にありませんから中古を例にとっての検討をしてるんですよ。
特に、よく話題に上がる吉祥寺、そしてバス便がどうのこうのって粘着してる人も
いるようですから、ではその吉祥寺駅徒歩10分圏内でファミリーで住まえる物件ってのは
どんなもんがあるんかいな、ってことで見てたわけです。空想や妄想ではなく、現実ベースで。

そしたら築50年クラスの物件しかありませんでした。でもまぁそれでも吉祥寺徒歩圏内に
こだわる人にはそういう選択肢があることはあるので選べますよ、てことで。
ただ近隣商業エリアになっているので利便性は高いものの住環境としては微妙になってきます
耐震性も建て替えも考えないといけないので両手で喜べませんね。

[1418: 匿名さん]

せっかくなので武蔵関駅徒歩圏（10分以内）の物件も調べて見ました。

新築だと今はグローリオ武蔵関一つだけでしたね。徒歩5分、駅南側。
今年の1月に竣工済みで残り少しですが5000万円で駅近が買えますね。
ただ狭いですね。70m2に到達はしませんし小規模の縦長ペンシルですから
目立った共用設備もありません。
私的にはナシですが武蔵関駅近のほうが良い方にとってはありなんじゃないでしょうかね。
それにしても武蔵関駅近は安いですね。4000万台でも余裕で駅近を買えてしまいます。

もう一つはシティテラス練馬武蔵関ってのがありますがこれはもう竣工から2年以上たっていて
さすがに新築とは言い難いですね。でもまだ残ってるご様子。駅徒歩7分、駅北側です。
こちらはこのマンションと同じ一種低層にあって低層マンションとなってますね。
ただ総戸数は32で超小規模です。ブランド力があるスミフさん物件ですね。
残ってるのはたぶん値付けを大きく勘違いしたからでしょうか
今残ってる部屋をみると、1Fが5000万、2Fが5800万、3Fが6500万ってかんじで
随分人気のない武蔵関駅北側エリアでは高すぎるからでしょう、さすがに。

ってことで新築で武蔵関中心で考えるなら今はちょっと良い物件がないのが実際のところですねぇ。
ノンブランドとか売れ残りとか、まともな物件に出会えないみたいです。その場合は中古のほうが
いいかもしれません。

[1419: 匿名さん]

さて、武蔵関駅の徒歩10分以内、70m2以上、の中古を探してみました。
10件ほど出てきましたが、魅力的な物件は一つでしたね。
パークホームズ武蔵関（築14年）が5400万です。
1Fにはなりますが、広さが112.59m2もあります！駅徒歩5分ですし西武新宿線線路の南側。
ここと同じパークホームズってことで三井さんの物件ですね。
グロスが5400万と大きいですが48/m2ってことで相場通り。
武蔵関駅を中心に考えてる人で吉祥寺にはほぼほぼいかない、バスも乗らない、
とにかく西武新宿線しか利用しない、って人にとってはこちらのほうがきっと良い気がしますね。
なにせ駅徒歩5分と、実質13分のこことでは大きく違うかと思います。

あとは不人気の関町北にいけばもっと安い4000万円前半の物件がありましたがさすがに関町北は
地元民でどうしても関町北って人だけでしょうね。

中古で武蔵関駅近で良いって人には今ならパークホームズ武蔵関ぐらいがここと比肩できそうですね、
メリットはここより武蔵関にははるかに駅近になるし青梅街道も渡らずに済む。代わりに吉祥寺への
アクセス性は失われる。中古なので坪単価がここより安いし、広くて夢の100m2超。
デメリットは吉祥寺アクセスが悪いのと1Fなのと、中古で部屋も選べないこと、目立った共用設備も
ないこと。

[1420: 匿名さん]

とりあえずまとめてみますとファミリーで住まうとして70m2以上ですと
こんな感じですかね。

吉祥寺徒歩圏は条件として絶対譲れない、でも予算は6000万以下って人
→メゾン井の頭、徒歩6分、76m2、築47年で6000万

吉祥寺はいらない、武蔵関駅・その周辺が生活圏で主力って人
→パークホームズ武蔵関（築14年）が5400万、100m2超、徒歩5分

一方、このマンションの良さはその間にあるってことで位置付けがはっきりしてますね。
つまり、
・吉祥寺徒歩圏は諦めるがアクセスの良さは担保しておきたい
　→青梅街道南側のエリアにあることでバス本数が劇的に増加。自転車でも10分
・武蔵関駅は対して利用しないがまぁ徒歩圏ギリは担保してアクセスの冗長化とカバー範囲を広げる
・アクセスが両方中途半端になるかわりにお安い価格と素晴らしい住環境で良好コスパを実現

特に最後のが大きいですね。ここは生活・文化圏の中心が練馬区の端っこなのにちゃんとあるため
小中学校も近く、しかもレベルが高くてありがたいですね。

[1421: 匿名さん]

>>1420 匿名さん

ごめんなさい。凄い時間かけてくれたんだろうけど、ここ新築のグランヴィラのスレで、やっぱり誰も求めてないかも。中古のスレ立ち上げて、そちらでされてはどうでしょう？

[1422: 匿名さん]

>>1421
ですよね、やはりグランヴィラがそういった中古よりも魅力的です

[1423: 検討板ユーザーさん]

>>1420 匿名さん
この地域はそんなに学校のレベルが高いと聞いたことないです。
杉並区、武蔵野市は高いですよ。

[1424: 匿名さん]

第一低住専で大規模ゆったり豪華な作りで全部入りの共用設備、バスのおかげで荻窪、吉祥寺まで一本でno wait。6000万円程度の予算ならベストでしょうな。

[1425: 検討板ユーザーさん]

>>1422 匿名さん
それらの中古よりグランヴィラの方が魅力的です。
それに所在地からこのマンションは武蔵関駅物件だと既に結論されているわけではそれらの議論は不要です。

[1426: 匿名さん]

>>1423
それはあなたがなにもしらないからでしょう。
公立ではレベルが高くて評判ですよ。

[1427: 匿名さん]

>>1425
本当に魅力的ですよねー。両方使えるこのマンションはコスパが最高だなぁって思います。
作りも設備もこの価格では良いもの作ってます

[1428: 匿名さん]

>>1420 匿名さん

せめて新築での比較対象お願いします。ここの近くにもたくさんありますよね。条件さえあえば、武蔵関や三鷹あたりまで検討に入るかもしれません。

[1429: 検討板ユーザーさん]

>>1424 匿名さん
もう吉祥寺駅へのバスの議論はいいと思いますよ。誰も朝から満員バスなど望んでいません。仕方ないから乗るだけです。
それより、これだけ豪華なマンションが一種低層地域に出来ることが素晴らしいです。

[1430: 匿名さん]

>>1427 匿名さん

そうではないと言いたい方がいらっしゃるようですね。でもそれであれば、ここには来なければいいだけの話なのですが。きっと何か違う目的があるのでしょうね。

[1431: 検討板ユーザーさん]

>>1426 匿名さん
具体的にどこの学校が進学校ですか？
武蔵野市は成蹊があります。杉並区は中央付属があります。

[1432: 匿名さん]

>>1431
なんの話をしてるんでしょう？

[1433: 匿名さん]

石神井西小中はお隣の武蔵野市と張り合ってるようでレベルが高いってママ友が言ってましたね。公立のほうが経済的ですしいい学校ならありがたいことこの上ないですね。

[1434: 匿名さん]

バス好きな人が数名いて書き込んでいるだけです。朝夕の満員バス通勤、通学など避けられるなら避けたいです。

でも、このマンションは外装、内装などそれらの難点を払拭するだけの魅力があります。

[1435: 匿名さん]

石神井西小は中学受験の比率が練馬区にしては多いようですね。
男子は近くにある早稲田、女子は吉祥が人気のようですよ。
どちらもここから近いので親御さんも安心でしょう。

[1436: 匿名さん]

>>1434
それなら電車も避けたいですね。満員電車の通勤、通学はつらいですから（笑）バスだけの話じゃないですねー

[1437: 匿名さん]

吉祥寺や荻窪が勤務先の方もいらっしゃるでしょうね。そういう方は電車に乗る代わりにバス１本ですぐつくからいいんじゃないですかねー。
ここは雨でも傘いらずですからね。
先日の大雨とか今日みたいに暑い日とかは徒歩10分とか歩くの大変ですから。

[1438: 匿名さん]

>>1436 匿名さん
満員バス＋満員電車と満員電車の比較をしただけです。
本当に満員バスが好きなんですね。

[1439: マンション検討中さん]

通学区は石神井西小ですが、立野小学校も同じぐらいの距離ですよね。
立野小学校はどんな感じなのでしょうか？
青梅街道を渡らなくて済むなら、立野小学校の方が良いかなと思ってます。

[1440: 匿名さん]

>>1438
満員バスが好きなのではなくどちらもただの公共交通機関として扱ってるだけですよ（笑）
どちらか片方を特別扱いする必要性がないので。ただの移動手段ですから

[1441: 匿名さん]

徒歩5-6分までバスより徒歩のほうが時間的、経済的、労力的にも良いってのはわかるけど、
10分とかそれ以上になると徒歩はお金がかからない代わりに辛いだけだと思うなぁ
なので自分的には武蔵関駅に向かうってのはナシだな
バスで荻窪か吉祥寺に向かう方が楽だし最初からそれを前提に組み入れるってかんじ

逆に勤務先等が池袋方面だったら西武新宿線ではなく西武池袋線沿線で探す
どうしても西武新宿線沿線を使う必要があるって場合はもっと都心よりの鷺ノ宮
あたりの駅近マンションを買うな
あそこなら中古でも5000万程度で駅近が買えるし準急も急行も全て止まるから馬場まで楽
加えて、23区でだいぶ都心寄りに安い価格で住める（西武新宿線ならでは）メリットも受けられる

吉祥寺は井の頭線で渋谷も一本まで行けるのがでかい
荻窪は丸の内一本で銀座、大手町までいけるのがでかい
どちらの駅もその駅だけで買い物等がほぼほぼそろってしまうのも大きい
バス便になるというペナルティがあるかわりに、バスで両方いける
あと、たんにバスの路線があるっていうより立地的にそのバスが合流するから
本数がアホみたいに多くてバス利便性が極めて高いってところが最大の特徴でしょうな

同じバス便でも単ー路線沿いにしかなければ本数も少なくて利便性としては最悪だからね。
まぁ電車でいうところの各停停車、他の沿線接続がない西武新宿線のように。
が、ここの最寄りのバス停は全ての合流で吉祥寺北口に向かうバスがここに流入してくるし
逆方向でもどの系統でもいける。荻窪もそうで青梅街道のバス停はすべてがそこをとおって
枝葉分れするからその本流にいるから荻窪へも本数が膨大。

つまりはバス路線の中では非常に恵まれた立地にあるわけでそれがこの物件の立地の最大の優位点でしょ。
単にバス便じゃないところの違いはそこだろうね。まぁ、でも荻窪にも吉祥寺にもいかないって人には
なんの優位点もないし壊れた機械みたいにバス批判連呼をしてる人も同様
雨の日でも暑い日でも傘をささずにマンションから駅まで快適にバスでいけちゃうってのは実は結構
贅沢だなぁっておもうね

[1442: 匿名さん]

不動産価格の大きな比重を占めているのは駅からの距離。このマンションだって吉祥寺駅から徒歩圏内だったらもっと高いですよ。
大方の人達にとってバスは電車に乗るための手段になってるだけ。
徒歩10分程度のマンションとバス10分程度の物件を比較したら明らかに前者の方がニーズが高いし資産価値にも優れている。

グランヴィラもバスに乗るためにはバス停まで行って待つわけだしそれなりに手間はかかる。

[1443: 匿名さん]

徒歩12分とは言え徒歩圏内に駅があるにも関わらず、
割高なバスルートで遠慮なく交通費を申請する人って、
上司や人事からの印象は良くないんじゃないかな？
少なくとも、マイナスに働く可能性はあっても
プラスに働く可能性はないと思う。
もちろん職場によるだろうけどさ。

[1444: 匿名さん]

>>1443
完全に本人のマネージと判断の問題ですねぇ
交通費の問題のまえにそんな個人的なこともマネージできないような個人はそりゃ評価は
低いでしょうね

[1445: 匿名さん]

>>1442
>バスは電車に乗るための手段になってるだけ。
いや、ただの移動手段の一つだけど（笑）
この論理が成立するならマンションもまたただの電車に乗るための手段ってことになるし
それは真ではない。
> 徒歩10分程度のマンションとバス10分程度の物件を比較したら明らかに前者の方が
> ニーズが高いし資産価値にも優れている。
一般論には意味がないのが不動産ですよー
具体的にいいましょう。たとえば武蔵関駅徒歩5分よりも、このマンションのほうが
資産性が高いのは過去の取引実績みたらわかりますよー。
これは西武新宿線の鷺ノ宮からこの辺りまでの特有な事情によるものなんですがね。
このあたりはバス便が非常に充実しておりそのキーポイントが青梅街道ですよー。
青梅街道南側にある物件は西武新宿線駅近よりも高く評価されてるという現実があるんですねー。
それは２点ですよー。
一つは中央線駅至近距離よりも少し離れたエリアのほうが優れた住環境が広がってるのが
中央線の特徴である点。
二つ目は、それをわかってるバス会社がバス便を充実させておりさらに利便性を加速させてるから

この二つはこの界隈に住まう人にはよく知られた話であり、この界隈を扱う不動産屋も
よく知ってるのでよほどの理由がない限りは西武新宿線沿線駅近にこだわるより住環境を
重視される人が多い普通の人はそちらをお買い求めになる、ってそういう話ですよー
残念でしたね。

[1446: 匿名さん]

今日は暑いですねぇ。
駅まで歩いてみたら13分かかりましたが汗だくで無理です。
帰りはバスにしようと思います。

[1447: 匿名さん]

近くに住んでましたが快適でしたよ。それに売却時もすぐにお客さんがついて売りやすかったです。今はその時のマンションでよく出かけてた西荻窪住まいです。吉祥寺もいいですが西荻窪もなかなか住むと良いです。中央線沿線は色々なカラーがあって面白いですね。人気があるのも分かるきがします。

[1448: 匿名さん]

>>1447 匿名さん

私も中央線が好きで、現在、荻窪居住でこちらを検討してます。荻窪あたりは、とても買える値段ではありませんからね。ここは吉祥寺への距離感もほどほどに、値段がとても優しく魅力的です。財閥系のブランドやヴィラというコンセプトも気に入りました。テラスが希望なのですが、もうあまりないようですね。もっと早くきておけばよかったです。
ここは三井グループの社宅だったとか。土地も入札ではなく、安価で仕入れられたからこの価格で販売できてるのですかね。この物件のコスパ、半端なくいいような気がしますが。

[1449: 匿名さん]

中央線物件は人気ありますがこのマンションは正確にはJR物件ではなく西武新宿線物件です。
いたずらにバスは便利のように書き込んでいる人がいますが何が目的かわかりません。

[1450: 匿名さん]

長文でバスの利便性を論じていますが、理屈抜きに朝夕の満員バスは現実厳しいです。
買う人達はそれらも理解してます。