パークホームズ吉祥寺北グランヴィラってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ吉祥寺北グランヴィラについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1421/

所在地：東京都練馬区関町南3丁目820番2（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス9分 バス停から 徒歩2分
西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.62平米～92.60平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1519: 匿名さん]

>>1517 匿名さん

誰も窮して無いね(笑)
売り手が吉祥寺をアピールするのは当たり前の話。吉祥寺と武蔵関比較してどちらが訴求力あるかは明白。加えて武蔵関に歩いても１０分超だがバス本数が圧倒的数のここでは吉祥寺へのアクセスの方が優れてのも明らか。

プラウド上鷺宮が阿佐ヶ谷物件って言わないのも同じ理由じゃん。上鷺宮知らないでしょ(笑)閑静な高級住宅街で阿佐ヶ谷よりも格上な上に、西武新宿線北側で阿佐ヶ谷までのバスの時間も長く本数も少ないのでここと違いとても阿佐ヶ谷までアクセスが良いとは言えない。だからマンション名に鷺ノ宮では無くて上鷺宮と付けてる。西武新宿線駅の名前をつけてるんじゃないよ(笑)少しは学ぼうね

[1520: 匿名さん]

>>1518 匿名さん

>>1518 匿名さん
消去法での選ぶのは買った満足感もないですしね！
にしてもこのマンションのエントランスは素敵ですね。土地仕入れが安かったので上物にきちんとお金がかけられてます。
最近は土地と建築費の高騰で上物にお金がかけられませんから

[1521: 匿名さん]

>>1519 匿名さん

凄い説得力ありますね。
というか、まさしく正論ですね。

[1522: 匿名さん]

苦しい回答が多いな。
武蔵関駅と吉祥寺駅で明らかに距離が違う。

ここは建物もエントランスも素晴らしく、ディベロッパーも大手で安心できるけど、
立地だけが難点だわ。

吉祥寺駅、武蔵関駅に近づけばもっと価格が高くなってしまう。

[1523: 匿名さん]

>>1520 匿名さん

本当に素敵ですよね。
一種低層でこれだけの大規模ですから、ここが完成したらこの辺りの雰囲気も一変するでしょうね。それだけインパクトのあるデザインかと思います。

[1524: 匿名さん]

>>1522 匿名さん

苦しいとか苦しくないとかではなく、事実であり正論ばかりだと思います。立地が難点なのも仰る通りですが、それを上回る価値を見出してる人が多いのだと思いますよ。

[1525: 匿名さん]

関町南の武蔵関駅物件なのに西武新宿線の悪口を言ってることが不思議。

そんなにJRに拘るなら三鷹駅直結のマンションでも検討したら。

[1526: 匿名さん]

>>1525 匿名さん
そう思う。

バスのネガ、武蔵関駅のネガを延々と言ってるならこの近辺なら三鷹駅南口直結マンションに見に行ったらいいと思う。

[1527: 匿名さん]

>>1522 匿名さん

>>1522 匿名さん
武蔵関駅に近づけば近づくほど立地的に難点だよね
谷底低地で軟弱地盤に分類されるしハザードマップで見て分かる通り近くに石神井川があるから水害リスクもあり。ってか低地だから氾濫しなくとも実際に豪雨で浸水被害もあった。利便性が低い西武新宿線を主力にする必要も無い。池袋行きたいなら西武池袋線や埼京線、副都心線もあってそういう沿線で選べばいい。
高田馬場駅を生活、仕事の拠点にしたいなら一本で行けるからいいけど、それ以外の人が積極的に西武新宿線を選ぶ理由がないね。だって一本では目立った駅に行ってくれないから乗り換え必須路線確定しちゃうじゃん。
さらに武蔵関は急行も止まらないし。JRに比べて値段も高いし。複々線化されてないから朝とか鷺ノ宮から詰まって各停並のノロノロ出し高田馬場駅での乗り換えはホーム狭すぎて命の危険を感じるぐらいだし。だからここより武蔵関駅に近いシティテラス武蔵関も売れてないんだけど。
皆さん名前で選んでるのではなければ駅近かどうかだけで決めてない。駅近であっても嬉しくない駅、利便性が低い駅だったら駅に近くても意味が無いからなんにも嬉しくない。

逆にここみたいに駅力と利便性が高い吉祥寺駅にバスであっても行きやすい方が評価されるから売れてる。それに大事なのはアクセス容易性だから。バスでも本数が沢山あってサクッと吉祥寺行けるならそれはそれでありだし、逆に徒歩でも１３分も１５分も歩かないといけないならアウトでしょう。
また、ファミリー物件であれば周辺環境、住環境がとても大事で必須項目。吉祥寺駅まで徒歩３分だけど思いっきり商業外で周りがコンビニや飲食店、カラオケ店なんかに囲まれてて終始人で溢れてるエリアにファミリー層が住みたいとは思わないからね。学生や単身で住むのとは訳が違う。
同じ理由でなにも行政的、文化的に成熟してない武蔵関駅近なんて論外でしょう。それに安全安心に暮らしたいのに低地と水害なんて嫌でしょ、普通。
いい加減荒らすの辞めて現実見たらいかが?(笑) ここは吉祥寺駅へのアクセスは非常に良いと言えるのは事実。ただし、その分のバス代は必要。でもこれも対価の問題だからね。武蔵関駅に徒歩１３分歩くぐらいならバス代払って吉祥寺駅に向かう方が費用対効果は高く対価(楽に行ける移動に対するバス代
)としては成立してる。これはマンション管理と同じ話で自分でやらない代わりにお金を払って日々綺麗に維持、管理してくれてくれるのと同じ事。極めて合理的ですが、戸建て信仰の人は｢自分でやるから無料｣って言って聞かないよね(笑)対価を誰が誰に払うかだけの話であって善し悪しじゃないのにそれがわからない。まぁ対価に見合わないと思った人はよそに行けばいいだけでここでグダグダネガキャンしても無意味ですよ。

[1528: 匿名さん]

>>1525 匿名さん
こだわってるのあなたでしょ(笑)そんなに武蔵関、武蔵関って言うならシティテラス武蔵関に行っておあげよ。ここよりも駅近ですよ。
むしろここは武蔵関駅へのアクセス悪いから。距離もあるけど青梅街道渡らないといけばいからね。歩道橋か横断歩道渡るかして迂回しないといけないし横断歩道では交通量も多いから子供だけで渡らせたくは無いね。
シティテラスなら沿線北側にあるから南に下るだけよ

[1529: 匿名さん]

>>1526 匿名さん

ほんとほんと。さっさと中央線徒歩圏に行ってほしいね

[1530: 匿名さん]

>>1410
＞今度は吉祥寺、徒歩10分、70m2、6000万未満で調べて見ました。 12件ありました！ 良さげなのはメゾン井の頭ですかね。 5980万円で76m2、11Fで吉祥寺まで徒歩6分！です。南側の井の頭公園にも近く11Fなので眺望も良いです。

>>1412
＞もう一つ良さげな中古がありました。 ニュー井之頭マンション 4990万円（3LDK）、4990万円、徒歩7分。こちらも築50年近いですがリフォーム済みで最上階ですごくいいですね。 吉祥寺通りでちょっと前面道路が騒がしそうではありますがこちらもアドレス共に吉祥寺ですし広さも十分の75m2

>>1516
＞安さを重視して練馬区バス便で我慢しとくか、吉祥寺アドレスと吉祥寺駅近は譲れない代わりに築年数50年と住環境は捨てて中古に委ねるか、

吉祥寺アドレス＆吉祥寺駅徒歩圏内では、ここと同一予算なら築50年の古いマンションしか購入できないのに、殊更に“吉祥寺エリア”を強調するこちらの物件が新築で購入出来るのか？答えは簡単。バス便、練馬区アドレス、地下住戸の三重苦物件は資産性に劣ることの証明でしかない。この立地で戸建ではなくマンション、ましてや地下住戸を新築で購入するようでは、リセールなんてとても期待出来ないね。新築志向の人が重視したがるデべのブランド力とか専有部の設備・仕様なんてリセール時には大した価格差にならない。

>>1477
＞今だったらこれに該当して5500万円程度でかえる新築マンションだったら、例えばガーデンズ東京王子 なんてのがありますが、そうなってくると今度は北区の王子に住まないと行けなくなります。

つまり、この物件は1477が嫌がる北区王子のマンションと同程度の値打ちしかないということ。でも、往時のマンションは京浜東北線の東十条駅から徒歩5分、メトロ南北線の王子神谷駅から6分と近い上に、13分歩けば埼京線の十条駅だって使える立地。こことは駅へのアクセスが違う上に、都心へも全然近い。しかも、“吉祥寺”のこのマンションで5500万程度で買えるのは地下住戸か70㎡切る狭い部屋くらいでしょ？対して、王子のガーデンズは地下住戸などないから安い住戸でも地下住戸になることはないしね…。

[1531: 匿名さん]

>>1530 匿名さん

リセールとか資産性語るなら数字ぐらい出そうよ。あと期待出来なくてそれが最大懸案ならさっさと切ればいいだけでは? 文句垂れ流してても意味無いよ(笑)

[1532: 匿名さん]

6000後半から7000万半ばも予算視野に入るならシティテラス荻窪やプラウド武蔵野三鷹も検討対象になりそうですね。前者は荻窪徒歩圏内(でも１３分)、後者は三鷹駅１０分ですが借地権っていう感じですがそれぞれに良さはあると思いますよ。
共通項としては大手ブランドで大規模でコスパは今の高騰時期にしては良い事ですね。ただ価格帯はここより一段上。

これらとここの３つで比べると、
コスパはここに軍配があがりそうです。土地仕入れも安かったようで中身が今どきにしてはお金かけてますし豪華さも共用部、専有部どちらにもありでgood。
荻窪はすみふらしくエントランスはいいですがそれ以外は並ですね。長谷工ですしね。三鷹の方も同じ感じ。

駅距離でいえば三鷹ですね。三鷹まで１０分ですし吉祥寺までも徒歩は無理だけど自転車１０分で近い。
次点は荻窪。こちらは１３分ですが都心寄りだし丸の内も使えるしここと同じく南側から荻窪に向かう関東バスが充実してるので雨の人とかバスでも利用可能。

住環境でいえば荻窪が良いですね。南荻窪三丁目はとても子育てに向いたエリアで人気ですし杉並区ですから。次点はここですね。一種低層で近くの公立小中評判もよく子育てに向いてます。三鷹の方はアドレスが武蔵野で行政も教育も武蔵野市としてはいいですがマンションが立地してるところは準工業地域であまり良いとは言えませんね。

鉄道利便性はここでしょうね。吉祥寺が３路線あるし一応予備迂回路としては西武新宿線も使えます。次が荻窪かな。

まぁあとはやはり価格帯で決まりそうですね。普通サラリーマンではマンションで7000万越えはかなり厳しい部類になりそうですから6500万前後が限界点になりそうな人が多そうです。そんなに出せない人はここしかなさげですね

[1533: 匿名さん]

>>1532 匿名さん
当たり前だけど金額を出せばここよりいいもの買えますよ。シティテラス荻窪、プラウド武蔵野だったらバス乗らなくてもいいだけでもその分高いです。
もっと出せば三鷹駅直結が買える。

それらと比べても意味ないよね。

[1534: 匿名さん]

>>1531

吉祥寺駅徒歩10分以内＆吉祥寺アドレスの築50年物件2件とこちらの新築地下住戸がほぼ同一価格ということが、この物件の資産性のなさを十二分に物語ってるのだが？

＞リセールとか資産性語るなら数字ぐらい出そうよ。あと期待出来なくてそれが最大懸案ならさっさと切ればいいだけでは? 文句垂れ流してても意味無いよ(笑)

それなら、ここと同じ練馬区関町南アドレスの物件を見てみるがいい。

http://myhome.nifty.com/chuko/mansion/kanto/tokyo/nerimaku/sekimachimi...

シティウインズ三鷹ミュー・プレイス　89～91㎡　3・4階　築16年　4880～5200万円
ジェイパーク武蔵野　　　　　　　　　　　85㎡　2階　築11年　4700万円

以上が築20年以内の比較的新しい近隣物件。但し、いずれも70㎡台中心のこちらのマンションより専有面積が広めなので、価格だけで比較することは出来ない。

築30年超の古めの物件では、下記の５件が出ている。

コーヅ関町スカイハイツ２号棟　70㎡　２階　築37年　リノベ済み　3399万円
コーヅ関町スカイハイツ１号棟　84㎡　７階　築37年　　　　　　　2999万円
善福寺コーポ　　　　　　　　　75㎡　３階　築42年　リノベ済み　3490万円
武蔵野グリーンタウンＤ棟　　　93㎡　５階　築42年　リノベ済み　3490万円
武蔵野グリーンタウンＦ棟　　　80㎡　６階　築42年　リノベ予定　3180万円

吉祥寺の築50年のマンションに近い築年数なのは後者の５件だが、70㎡とかそれ以上でリノベなしなら確実に3000万を切るだろう。リセールの際に相場が決まる主要因は立地と専有面積、築年数だが、吉祥寺駅近＆吉祥寺アドレスの築50年の物件が5000万円とかそれ以上の価格で売り出されているのとは対照的に価格差が大きいことが分かる。幾ら吉祥寺エリアと言ってみても吉祥寺駅近＆吉祥寺アドレスの物件に比べると試算性は格段に落ちるのが現実だってこと。

[1535: マンション検討中さん]

40年も住んでまだ取引価格が約3000万円程度残るなら、
居住用の不動産の資産価値としては十分じゃないですか？

[1536: 匿名さん]

>>1533 匿名さん
意味無くはないね。ここだって高い部屋はあるわけで価格レンジが重なってるところはあるから。単にここでの良い条件の部屋か向こうでの普通の部屋かって違いが生まれるだけでそれは買う人の判断だよね。

ってか君みたいにありか、なしかの二元論で決めつけるの好きだね(笑)どんなけ狭い世界で語ってるのか不思議。

[1537: 匿名さん]

>>1535 マンション検討中さん

>>1535 マンション検討中さん
ほんとそれ。資産性語る割に数字や実需で受けた対価に対する加味がまるでされてない(笑) 株やFXと同じ金融資産でものかんがえてるんだろうね(笑)

[1538: 匿名さん]

>>1534 匿名さん

不動産は金融商品みたいには考えられないからさ、実需による対価もちゃんと考慮に入れてね(笑) 特にここって別に投資目的主軸のマンションでもないから(笑)
賃貸だろうが購入だろうが住居機能は必要でね。そしてその機能を使うには対価が必要なの(笑) その機能を無視して単に投資商品としてだけ見たいならそもそも資産流動性が低く維持にも多額の費用が発生する不動産に的を絞ってる君がずれてるんだよ。富裕層が節税目的や権利目的、分散投資で所有するのとはわけが違うんだからその辺考えようよ。資産性低いっつったって取得金額だって低いし１体何と何を比べてるの? それに資産性高ければどこだってよい訳ないでしょ(笑)
気に入ったエリアもあれば気に入らない物件だってあるわけで。君の論理じゃ東京以外のマンションとか不動産をこれから買う人は空き家増加と少子化で大暴落で資産性も無いのに馬鹿だなーとかそういう発想なんですかね? そういうのは余計なお世話って言うんですよ。君個人がそう思うのは勝手なんだけどいろんな事情を無視して独りよがりの暴言吐きたいだけならこんなところで吠えてないで全国に顔晒して警笛鳴らしてあげなよ(笑) 危ないぞーって。